УИД 47OS0000-01-2024-000591-20

Дело № 3а-19/2025

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Санкт-Петербург

3 февраля 2025 года

Ленинградский областной суд в составе:

председательствующего судьи Петровой Н.Ю.

при секретаре Ганичевой О.И.,

с участием прокурора Ломакина С.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению РОО о признании недействующим в части приказа Ленинградского областного комитета по управлению государственным имуществом от 11 января 2016 года № 2 «Об установлении коэффициента разрешенного использования земельного участка»,

установил:

11 января 2016 года Ленинградским областным комитетом по управлению государственным имуществом (далее по тексту - Комитет) издан приказ № 2 «Об установлении коэффициента разрешенного использования земельного участка» (далее по тексту – Приказ № 2), которым утвержден коэффициент разрешенного использования земельного участка (Кри) согласно приложению (пункт 1).

Приказом № 2 также предусмотрено опубликовать его на официальном интернет-портале Администрации Ленинградской области (пункт 3).

Приложением к Приказу № 2 установлены значения коэффициента разрешенного использования земельного участка (Кри) применительно к виду разрешенного использования земельного участка.

Подпунктом 5.10.1 пункта 5.10 приложения для вида разрешенного использования земельного участка «гаражи и автостоянки» с описанием «размещение кооперативных гаражей» коэффициент разрешенного использования земельного участка предусмотрен в размере 3.

В подпункте 5.10.2 пункта 5.10 приложения для вида разрешенного использования земельного участка «гаражи и автостоянки» с описанием «участки, предоставляемые физическим лицам для размещения индивидуальных гаражей», коэффициент разрешенного использования земельного участка предусмотрен в размере 4.

Подпунктом 5.10.3 пункта 5.10 приложения для вида разрешенного использования земельного участка «гаражи и автостоянки» с описанием «размещение прочих гаражей, постоянных или временных гаражей и автостоянок» коэффициент разрешенного использования земельного участка предусмотрен в размере 4 (л.д. 62-75, 116-129 том 1).

Приказ № 2 опубликован на официальном интернет-портале Администрации Ленинградской области http://www.lenobl.ru 11 января 2016 года, а также на официальном интернет-портале правовой информации http://pravo.gov.ru 18 января 2016 года (л.д. 130 том 1).

В Приказ № 2 были внесены изменения в соответствии с приказами Ленинградского областного комитета по управлению государственным имуществом от 17 мая 2021 года № 18, от 1 сентября 2022 года № 23, от 17 мая 2023 года № 13 (л.д. 131-141 том 1).

Данные изменения не относятся к предмету настоящего спора.

Административный истец РОО (далее по тексту – РОО) в лице представителя ФИО4 обратилась в Ленинградский областной суд с административным исковым заявлением, в котором первоначально просила признать недействующим подпункт 5.10.1 пункта 5.10 (Гаражи и автостоянки) раздела 5 (Предпринимательство) таблицы Приложения (Коэффициент разрешенного использования земельного участка) к приказу Ленинградского областного комитета по управлению государственным имуществом от 11 января 2016 года № 2 «Об установлении коэффициента разрешенного использования земельного участка» в редакции от 17 мая 2023 года в части слова «кооперативных» (л.д. 13-18 том 1).

Уточнив административные исковые требования в порядке статьи 46 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, административный истец просил признать недействующими:

подпункт 5.10.1 пункта 5.10 (Гаражи и автостоянки) раздела 5 (Предпринимательство) таблицы приложения (Коэффициент разрешенного использования земельного участка) к приказу Ленинградского областного комитета по управлению государственным имуществом от 11 января 2016 года № 2 «Об установлении коэффициента разрешенного использования земельного участка» в редакции от 17 мая 2023 года в части слова «кооперативных»;

подпункт 5.10.3 пункта 5.10 (Гаражи и автостоянки) раздела 5 (Предпринимательство) таблицы приложения (Коэффициент разрешенного использования земельного участка) к приказу Ленинградского областного комитета по управлению государственным имуществом от 11 января 2016 года № 2 «Об установлении коэффициента разрешенного использования земельного участка» в редакции от 17 мая 2023 года (л.д. 99-108 том 2).

В обоснование заявленных требований указано, что между административным истцом и администрацией муниципального образования «Всеволожский муниципальный район» Ленинградской области заключен договор от ДД.ММ.ГГГГ № аренды земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

адрес>, площадью 

<

данные изъяты> кв.м. На основании дополнительного соглашения от ДД.ММ.ГГГГ к данному договору срок его действия продлен до ДД.ММ.ГГГГ. Расположенные на земельном участке гаражи принадлежат физическим лицам - членам РОО. Согласно сведениям Единого государственного реестра недвижимости земельный участок относится к категории земель – земли населенных пунктов, имеет вид разрешенного использования – хранение автотранспорта. Письмом от ДД.ММ.ГГГГ № администрация муниципального образования «Муринское городское поселение» Всеволожского муниципального района Ленинградской области уведомила административного истца об изменении размера арендной платы по договору аренды на 2024 год. Согласно приложенному к названному уведомлению расчету при определении размера арендной платы применен коэффициент разрешенного использования земельного участка (Кри), установленный Приказом № 2, в размере 4. По мнению административного истца, подпункт 5.10.1 пункта 5 приложения к Приказу № 2 не соответствует принципам экономической обоснованности и запрета необоснованных предпочтений, поскольку из его буквального содержания следует, что значение коэффициента разрешенного использования земельного участка (Кри) зависит от организационно-правовой формы пользователя земельного участка, а именно: в отношении кооперативов устанавливается сниженный размер данного коэффициента. Подпункты 5.10.1 и 5.10.3 пункта 5 приложения к Приказу № 2 не соответствуют критерию определенности правовой нормы и допускают возможность неограниченного усмотрения в процессе правоприменения. Оспариваемые положения Приказа № 2 нарушают право административного истца на установление арендной платы с учетом коэффициента разрешенного использования земельного участка (Кри), соответствующего виду разрешенного использования земельного участка и целям его использования.

В ходе рассмотрения настоящего административного дела РОО были представлены письменные объяснения (л.д. 113-118, 174-176 том 2).

Представитель административного истца РОО ФИО5 в судебное заседание явилась, требования административного искового заявления поддержала.

Представитель административного ответчика Ленинградского областного комитета по управлению государственным имуществом ФИО6 в судебное заседание явилась, против удовлетворения требований административного иска возражала по доводам письменных возражений на административное исковое заявление и дополнений к ним, где указано, что Приказ № 2 принят в пределах полномочий Комитета с соблюдением требований законодательства к форме нормативного правового акта, порядку принятия и введения его в действие, соответствует нормативным правовым актам, имеющим большую юридическую силу. На основании государственного контракта от ДД.ММ.ГГГГ №, заключенного Комитетом с обществом с ограниченной ответственностью «Центр менеджмента оценки и консалтинга» подготовлен отчет № о выполненной работе, который содержит многофакторный анализ оценочных характеристик земельных участков, расположенных в Ленинградской области, в том числе, анализ макроэкономической ситуации, рынка купли-продажи земельных участков, сравнительный анализ сумм арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Ленинградской области, а также земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, по действующим договорам аренды в разрезе категорий арендаторов, приведен обоснованный расчет базовых ставок и коэффициентов разрешенного использования земельного участка, иных коэффициентов с учетом местоположения земельных участков, видов разрешенного использования, иных экономических характеристик, влияющих на уровень их доходности. В пункте 6.8 указанного отчета приведено обоснование расчета коэффициентов разрешенного использования земельного участка, которые устанавливаются в зависимости от рисков, а, следовательно, доходности ведения определенного вида деятельности. Структура рисков использования земельных участков для размещения гаражей приведена в таблицах № 238 и № 239 названного отчета. Для кооперативных гаражей систематические и несистематические риски равны 2,92, для прочих гаражей и автостоянок систематические и несистематические риски равны 4, то есть пониженный коэффициент разрешенного использования земельного участка (Кри) для кооперативных гаражей не является произвольным. Оспариваемый подпункт 5.10.1 пункта 5.10 приложения к Приказу № 2 не подлежит применению к административному истцу (л.д. 104-115 том 1; л.д. 177-180 том 2).

Определением Ленинградского областного суда, занесенным в протокол предварительного судебного заседания от 25 ноября 2024 года, к участию в деле в качестве заинтересованного лица привлечена администрация муниципального образования «Муринское городское поселение» Всеволожского муниципального района Ленинградской области (л.д. 59 том 2).

Представитель заинтересованного лица администрации муниципального образования «Муринское городское поселение» Всеволожского муниципального района Ленинградской области ФИО7 в судебное заседание явился, возражал против удовлетворения требований административного иска.

Выслушав объяснения явившихся участников процесса, исследовав и оценив представленные лицами, участвующими в деле, доказательства по правилам статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, заслушав заключение прокурора, полагавшего административный иск подлежащим удовлетворению, суд приходит к следующему.

Как следует из материалов настоящего административного дела, между РОО и администрацией муниципального образования «Всеволожский муниципальный район» Ленинградской области заключен договор аренды от ДД.ММ.ГГГГ № в редакции дополнительных соглашений от ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ, в отношении земельного участка с кадастровым номером №, площадью 

<

данные изъяты> кв.м, расположенного по адресу: 

<

адрес>, относящегося к категории земель – земли населенных пунктов, для использования в целях размещения и эксплуатации коллективной автомобильной стоянки. На основании дополнительного соглашения от ДД.ММ.ГГГГ к данному договору, заключенного между административным истцом и администрацией муниципального образования «Муринское городское поселение» Всеволожского муниципального района Ленинградской области, срок аренды земельного участка установлен по ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 21-30 том 1; л.д. 39-51, 195 том 2).

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости от 19 ноября 2024 года земельный участок с кадастровым номером №, площадью 

<

данные изъяты> кв.м, расположенный по адресу: 

<

адрес>, относится к категории земель – земли населенных пунктов, имеет вид разрешенного использования – хранение автотранспорта, в отношении него зарегистрировано право аренды РОО на срок с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 63-87 том 2).

В соответствии со статьей 1 Областного закона Ленинградской области от 25 декабря 2018 года № 141-оз с 1 января 2019 года полномочия по распоряжению земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, осуществляются органом местного самоуправления городского поселения в отношении земельных участков, расположенных на территории такого поселения. 

Согласно расчету арендной платы за 2024 год по договору аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ №, сформированному администрацией муниципального образования «Муринское городское поселение» Всеволожского муниципального района Ленинградской области, коэффициент разрешенного использования земельного участка (Кри) применяется в размере 4 в соответствии с приказом Ленинградского областного комитета по управлению государственным имуществом от 11 января 2016 года № 2 (л.д. 31-34 том 1).

Исходя из изложенного, суд приходит к выводу о том, что административный истец является субъектом правоотношений, регулируемых оспариваемым нормативным правовым актом.

В соответствии с пунктами «в», «г», «к» части 1, частью 2 статьи 72 Конституции Российской Федерации вопросы владения, пользования и распоряжения землей, разграничения государственной собственности, а также земельное законодательство находятся в совместном ведении Российской Федерации и субъектов Российской Федерации.

По предметам совместного ведения Российской Федерации и субъектов Российской Федерации издаются федеральные законы и принимаются в соответствии с ними законы и иные нормативные правовые акты субъектов Российской Федерации, которые не могут противоречить федеральным законам.

В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, предоставленные в аренду без торгов, устанавливается органом государственной власти субъекта Российской Федерации (подпункт 2 пункта 3 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации).

Постановлением Правительства Ленинградской области от 28 декабря 2015 года № 520 «Об утверждении Порядка определения размера арендной платы за использование земельных участков, находящихся в собственности Ленинградской области, а также земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, в Ленинградской области, предоставленных без проведения торгов, и признании утратившими силу отдельных постановлений правительства Ленинградской области» в пункте 2.1 названного Порядка утверждена формула расчета арендной платы за использование земельного участка, в которой применяется показатель Кри – коэффициент разрешенного использования земельного участка. Согласно пункту 2.1 названного Порядка коэффициент разрешенного использования земельного участка, устанавливается правовым актом уполномоченного органа исполнительной власти Ленинградской области в сфере управления и распоряжения государственным имуществом.

Проверяя процедуру принятия оспариваемого нормативного правового акта, суд исходит из того, что решением Ленинградского областного суда от 14 марта 2018 года по административному делу № 3а-33/2018, оставленным без изменения апелляционным определением судебной коллегии по административным делам Верховного Суда Российской Федерации от 29 августа 2018 года, установлено, что приказ Ленинградского областного комитета по управлению государственным имуществом от 11 января 2016 года № 2 «Об установлении коэффициента разрешенного использования земельного участка» принят в пределах предоставленных Комитету полномочий, с соблюдением вида и формы его принятия, порядка официального опубликования (л.д. 148-164 том 2).

Согласно пункту 1 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в соответствии с основными принципами определения арендной платы, установленными Правительством Российской Федерации.

Правительством Российской Федерации 16 июля 2009 года принято постановление № 582 «Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации» (далее по тексту - Постановление № 582).

Постановление Правительства № 582 в части установления Основных принципов определения арендной платы является общеобязательным при использовании всех земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в случаях, когда в соответствии с законом размер платы подлежит установлению соответствующими компетентными органами («Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2015)», утвержден Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26 июня 2015 года).

Как установлено Постановлением № 582 в редакции, действовавшей на момент принятия оспариваемого нормативного правового акта, к основным принципам определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности относятся:

принцип экономической обоснованности, в соответствии с которым арендная плата устанавливается в размере, соответствующем доходности земельного участка с учетом категории земель, к которой отнесен такой земельный участок, и его разрешенного использования, а также с учетом государственного регулирования тарифов на товары (работы, услуги) организаций, осуществляющих хозяйственную деятельность на таком земельном участке, и субсидий, предоставляемых организациям, осуществляющим деятельность на таком земельном участке (Принцип № 1);

принцип предсказуемости расчета размера арендной платы, в соответствии с которым в нормативных правовых актах органов государственной власти и органов местного самоуправления определяются порядок расчета арендной платы и случаи, в которых возможен пересмотр размера арендной платы в одностороннем порядке по требованию арендодателя (Принцип № 2);

принцип предельно допустимой простоты расчета арендной платы, в соответствии с которым предусматривается возможность определения арендной платы на основании кадастровой стоимости (Принцип № 3);

принцип недопущения ухудшения экономического состояния землепользователей и землевладельцев при переоформлении ими прав на земельные участки, в соответствии с которым размер арендной платы, устанавливаемый в связи с переоформлением прав на земельные участки, не должен превышать более чем в 2 раза размер земельного налога в отношении таких земельных участков (Принцип № 4);

принцип учета необходимости поддержки социально значимых видов деятельности посредством установления размера арендной платы в пределах, не превышающих размер земельного налога, а также защиты интересов лиц, освобожденных от уплаты земельного налога (Принцип № 5);

принцип запрета необоснованных предпочтений, в соответствии с которым порядок расчета размера арендной платы за земельные участки, принадлежащие соответствующему публично-правовому образованию и отнесенные к одной категории земель, используемые или предназначенные для одних и тех же видов деятельности и предоставляемые по одним и тем же основаниям, не должен различаться (Принцип № 6).

Согласно выводам Верховного Суда Российской Федерации, изложенным в определении Судебной коллегии по административным делам Верховного Суда Российской Федерации от 4 октября 2018 года № 1-АПГ18-14, ставки арендной платы, коэффициенты и их значения должны устанавливаться в целях определения экономически обоснованной платы за аренду земельных участков, соответствующей определенному уровню коммерческой привлекательности, потребительскому спросу на землю, развитию инфраструктуры, и призваны обеспечить максимальное поступление в бюджет арендных платежей при одновременном соблюдении экономически справедливого баланса интересов арендодателя и арендаторов земельных участков.

При принятии нормативного правового акта помимо оценки местоположения и градостроительной ценности тех или иных участков земли должен проводиться анализ и оценка экономических факторов, влияющих на уровень их доходности.

Соблюдение принципа экономической обоснованности компетентным государственным или муниципальным органом должно быть доказано путем представления соответствующих расчетов (показывающих доходность земельных участков), а также документов, содержащих многофакторный анализ оценочных характеристик земельных участков.

Конституционный Суд Российской Федерации в определении от 11 мая 2004 года № 209-О сформулировал правовую позицию, согласно которой при отсутствии единых правил орган местного самоуправления обязан осуществлять дифференциацию ставок земельного налога, который имеет сходную с арендной платой правовую природу в силу положений статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации, не произвольно, а в соответствии с экономической оценкой территории и генеральным планом города, то есть основываясь на анализе и оценке экономических, природных и иных факторов, влияющих в том числе на уровень доходности земельного участка по местоположению и зонам различной градостроительной ценности территории. С учетом схожести правового регулирования данная позиция применяется и к вопросам установления базовых ставок арендной платы за землю, находящуюся в муниципальной, государственной собственности или в отношении которой государственная собственность не разграничена.

Ставки арендной платы, коэффициенты и их значения должны устанавливаться в целях определения экономически обоснованной платы за аренду земельных участков, соответствующей определенному уровню коммерческой привлекательности, потребительскому спросу на землю, развитию инфраструктуры, и призваны обеспечить максимальное поступление в бюджет арендных платежей при одновременном соблюдении экономически справедливого баланса интересов арендодателя и арендаторов земельных участков (Апелляционное определение Судебной коллегии по административным делам Верховного Суда Российской Федерации от 29 января 2020 года № 55-АПА19-15).

Постановлением Правительства Ленинградской области от 28 декабря 2015 года № 520 утвержден Порядок определения размера арендной платы за использование земельных участков, находящихся в собственности Ленинградской области, а также земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, в Ленинградской области, предоставленных без проведения торгов.

В соответствии с пунктом 2.1 указанного Порядка в редакции, действовавшей на момент принятия оспариваемого нормативного правового акта, расчет арендной платы за использование земельного участка осуществляется по формуле:

А = Б x S x Кри x Кз x Ки x Ку x Кр,

где:

А - расчетная сумма арендной платы за использование земельного участка, руб. в год;

Б - базовая ставка арендной платы, руб./кв. м, определяется в соответствии с приложением 1 к настоящему Порядку;

S - площадь земельного участка, кв. м;

Кри - коэффициент разрешенного использования земельного участка, устанавливается правовым актом уполномоченного органа исполнительной власти Ленинградской области в сфере управления и распоряжения государственным имуществом;

Кз - коэффициент территориального зонирования, устанавливаемый в диапазоне от 0,6 до 2 решением уполномоченного органа местного самоуправления городских поселений и городского округа на основании генерального плана и правил землепользования и застройки. В случае если решение уполномоченного органа местного самоуправления отсутствует, принимается равным 1;

Ки - коэффициент обеспеченности объектами инженерной инфраструктуры, устанавливаемый решением уполномоченного органа местного самоуправления в диапазоне от 0,6 до 2. В случае если решение уполномоченного органа местного самоуправления отсутствует, принимается равным 1;

Ку - коэффициент учета водоохранной зоны и прибрежной защитной полосы, определяемый согласно приложению 2 к настоящему Порядку. Применяется только для площадей обременений в виде водоохранной зоны и(или) прибрежной защитной полосы (по данным кадастрового паспорта земельного участка или иного документа, подтверждающего наличие обременений);

Кр - коэффициент развития, устанавливаемый в диапазоне от 0,1 до 1 решением уполномоченного органа местного самоуправления муниципального района для отдельных видов разрешенного использования земельных участков. Коэффициент носит инвестиционный характер и должен соответствовать политике муниципального района в части поддержки развития отдельных отраслей экономики. В случае если решение уполномоченного органа местного самоуправления отсутствует, принимается равным 1.

Таким образом, коэффициент разрешенного использования земельного участка (Кри) является одним из показателей расчета арендной платы и должен отвечать основным принципам, определенным в Постановлении № 582.

Как следует из материалов настоящего административного дела, в целях реализации принципа экономической обоснованности Комитетом заключен государственный контракт ДД.ММ.ГГГГ с ФИО19 на выполнение работ по разработке методики определения размера арендной платы за пользование земельными участками, находящимися в собственности Ленинградской области, а также земельными участками, расположенными на территории Ленинградской области, государственная собственность на которые не разграничена (далее по тексту – Методика).

Во исполнение условий указанного государственного контракта выполнен отчет от ДД.ММ.ГГГГ № о результатах выполненной работы по разработке методики расчета арендной платы за пользование земельными участками, находящимися в собственности Ленинградской области, а также земельными участками, расположенными на территории Ленинградской области, государственная собственность на которые не разграничена, с учетом применения экономически обоснованных базовой ставки арендной платы и факторов, влияющих на величину арендной платы (далее по тексту – Отчет) (л.д. 146-250 том 1; л.д. 1-38 том 2).

Как следует из вышеназванного решения Ленинградского областного суда от 14 марта 2018 года по административному делу № 3а-33/2018, Отчет содержит многофакторный анализ оценочных характеристик земельных участков Ленинградской области, в том числе, анализ макроэкономической ситуации, рынка земельных участков, рынка недвижимости в части предложений по коммерческой аренде земельных участков, рынка купли-продажи земельных участков, сравнительный анализ сумм арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Ленинградской области, а также земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, по действующим договорам аренды в разрезе категорий арендаторов, анализ судебной практики по делам о правоотношениях, в отношении которых возник спор, в том числе учтено решение Ленинградского областного суда от 9 июня 2012 года, которым признаны отдельные положения Порядка определения арендной платы, порядка, условий и сроков внесения арендной платы за использование земельных участков, находящихся в собственности Ленинградской области, а также земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, в Ленинградской области, утвержденного постановлением правительства Ленинградской области от 29 декабря 2007 года № 353, по мотиву его противоречия принципу экономической обоснованности, обоснованный расчет базовых ставок и коэффициентов разрешенного использования и иных используемых коэффициентов с учетом местоположения земельных участков, видов разрешенного использования и иных экономических характеристик, влияющих на уровень их доходности.

В пункте 1.3 Отчета указано, что предоставленные исходные сведения о договорах аренды не содержат данных о продлении договоров аренды, поэтому при составлении Отчета считается, что все договоры аренды, сведения о которых были предоставлены, являются действующими в течение 2014 года. Проведение сравнительного анализа начисленных сумм арендной платы по действующим договорам аренды осуществлено только по договорам аренды, по которым были предоставлены исходные сведения.

Из пункта 6.1 Отчета следует, что при разработке Методики применялись Основные принципы определения арендной платы.

В пункте 6.8 Отчета приведено обоснование расчета коэффициентов разрешенного использования земельных участков.

Указано, что коэффициенты разрешенного использования устанавливаются в зависимости от рисков (а, следовательно, и доходности) ведения той или иной деятельности.

Ведение той или иной деятельности на земельном участке может быть связано с тем или иным уровнем риска.

Поправку на риск для земельных участков признано целесообразным разбить на несколько составляющих: риск ликвидности, аренда которых зависит от потенциальных сроков реализации права аренды земельного участка; риск вложения в объект недвижимости (включает систематические и несистематические риски).

Учтено, что на рынке в целом преобладающим является систематический риск. Стоимость конкретной, приносящей доход, собственности может быть связана с экономическими и институциональными условиями на рынке. Примеры такого риска: появление излишнего числа конкурирующих объектов, уменьшение занятости населения в связи с закрытием градообразующих предприятий, введение в действие природоохранных ограничений, установление ограничений на уровень арендной платы.

Под несистематическим риском понимается риск, связанный с конкретной оцениваемой собственностью, независимый от рисков, распространяющихся на сопоставимые объекты. Например, трещины несущих элементов, изъятие земли для общественных нужд, неуплата арендных платежей, разрушение сооружений пожаром и/или развитие поблизости от данного объекта несовместимой с ним системы землепользования.

Уровень риска и, следовательно, доходности может существенно различаться в зависимости от вида деятельности на земельном участке, поэтому на основании различий в уровне риска можно определять разницу ставок арендной платы земельных участков, то есть значения коэффициентов разрешенного использования (страницы 352 - 353 Отчета).

Поскольку на рынке отсутствует информация о доходности того или иного использования земельного участка, она была определена в Отчете методом кумулятивного построения через расчет рисков ведения той или иной деятельности на участке. Для определения коэффициента капитализации составителем Отчета при разработке Методики был проведен экспертный опрос специалистов, осуществляющих деятельность на рынке недвижимости Ленинградской области.

В расчете помимо систематических рисков, общих для всех видов использования земельных участков, но различным образом влияющих на тот или иной вид использования, учитываются несистематические риски: неполучение арендных платежей; связь с деловым центром, с жилыми территориями, коммунальными учреждениями; вид использования по зонированию; базовые потребности в приобретении предприятий (соответствующих варианту землепользования) в регионе; состояние отрасли предполагаемого варианта землепользования.

Каждый из перечисленных факторов различным образом влияет на ведение той или иной деятельности на земельном участке, что и подтверждается в Отчете различными значениями риска вложения в недвижимость.

Расчет доходности той или иной деятельности на земельном участке осуществляется в Отчете исключительно для целей сопоставления базовой доходности (для которой определены базовые ставки аренды) и доходности участка при его коммерческом использовании).

Коэффициент разрешенного использования определяется путем деления ставки капитализации для конкретного вида использования земельного участка на базовую ставку капитализации. И в том, и другом случае (и в базовой ставке, и ставке для того или иного коммерческого использования) в ставке капитализации учитывается безрисковая ставка. Следовательно, учет безрисковой ставки при определении коэффициента капитализации не оказывает влияния на значение коэффициента разрешенного использования.

Что касается коэффициентов разрешенного использования, устанавливаемых для социально значимых видов деятельности для организаций, финансируемых из бюджета, их применение обоснованно требованием принципа экономической обоснованности, согласно которому арендная плата устанавливается с учетом государственного регулирования тарифов на товары (работы, услуги) организаций, осуществляющих хозяйственную деятельность на таком земельном участке, и субсидий, предоставляемых организациям, осуществляющим деятельность на таком земельном участке.

Помимо расчета коэффициентов разрешенного использования путем определения соотношений между коэффициентами капитализации, в Отчете были проанализированы рыночные цены на земельные участки с различными видами разрешенного использования. Рассчитать коэффициенты разрешенного использования по результатам анализа цен продаж не представляется возможным ввиду ограниченности рыночной информации (л.д. 148-159 том 2).

Кроме того, из Отчета усматривается, что структура рисков использования земельных участков для размещения кооперативных гаражей, для размещения прочих гаражей и автостоянок приведена в соответствующих таблицах № 238, № 239 Отчета (л.д. 246 том 1).

Расчет коэффициентов разрешенного использования земельных участков, предоставляемых для размещения кооперативных гаражей, для размещения индивидуальных гаражей физическими лицами, для размещения прочих гаражей, постоянных или временных гаражей и автостоянок, приведен в таблице № 253 Отчета (л.д. 249 том 1).

Исходя из изложенного, суд приходит к выводу о том, что не имеется оснований полагать, что при принятии Приказа № 2 был нарушен принцип экономической обоснованности.

Административным истцом не представлено доказательств несоответствия Отчета принципу экономической обоснованности.

Между тем, содержание пункта 5.10 приложения к оспариваемому Приказу № 2 свидетельствует о нарушении административным ответчиком принципа запрета необоснованных предпочтений. 

Указанным пунктом установлены коэффициенты разрешенного использования земельного участка для вида разрешенного использования земельного участка «гаражи и автостоянки» с описанием «размещение кооперативных гаражей» (подпункт 5.10.1), для вида разрешенного использования земельного участка «гаражи и автостоянки» с описанием «участки, предоставляемые физическим лицам для размещения индивидуальных гаражей» (подпункт 5.10.2), для вида разрешенного использования земельного участка «гаражи и автостоянки» с описанием «размещение прочих гаражей, постоянных или временных гаражей и автостоянок» (подпункт 5.10.3) (л.д. 62-75, 116-129 том 1).

Анализируя оспариваемые положения Приказа № 2, суд приходит к выводу о нарушении принципа запрета необоснованных предпочтений, поскольку размер коэффициента разрешенного использования земельного участка ставится в зависимость от организационно-правовой формы юридических лиц, в пользовании которых находятся земельные участки, принадлежащие Ленинградской области, а также земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, в Ленинградской области, предоставленные без проведения торгов, используемые для одного и того же вида деятельности «гаражи и автостоянки».

Тем самым в неравное положение ставятся арендаторы земельных участков – потребительские кооперативы и арендаторы – юридические лица иных организационно-правовых форм, в пользовании которых находятся земельные участки с одинаковым видом разрешенного использования – размещение гаражей и автостоянок.

При этом порядок расчета арендной платы за земельные участки, используемые или предназначенные для одних и тех же видов деятельности и предоставляемые по одним и тем же основаниям, не должен различаться.

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу о том, что Приказ № 2 в оспариваемой части противоречит законодательству, имеющему большую юридическую силу, в связи с чем административные исковые требования подлежат удовлетворению.

Согласно пункту 1 части 2 статьи 215 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации по результатам рассмотрения административного дела об оспаривании нормативного правового акта судом принимается решение об удовлетворении заявленных требований полностью или в части, если оспариваемый нормативный правовой акт полностью или в части признается не соответствующим иному нормативному правовому акту, имеющему большую юридическую силу, и не действующим полностью или в части со дня его принятия или с иной определенной судом даты.

Определяя момент, с которого нормативный правовой акт в части должен быть признан недействующим, суд, руководствуясь разъяснениями Пленума Верховного Суда Российской Федерации, содержащимися в пункте 38 Постановления от 25 декабря 2018 года № 50 «О практике рассмотрения судами дел об оспаривании нормативных правовых актов и актов, содержащих разъяснения законодательства и обладающих нормативными свойствами», приходит к выводу о признании не действующим в части Приказа № 2 со дня вступления решения суда в законную силу.

В соответствии с частью 1 статьи 111 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных статьей 107 и частью 3 статьи 109 настоящего Кодекса. 

Согласно части 1 статьи 103 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением административного дела.

Из материалов дела усматривается, что при обращении в суд с административным иском административным истцом уплачена государственная пошлина в размере 

<

данные изъяты> рублей, что подтверждается платежным поручением от ДД.ММ.ГГГГ №, а также в размере 

<

данные изъяты> рублей, что подтверждается платежным поручением от ДД.ММ.ГГГГ № (л.д. 19, 85 том 1).

Указанные расходы административного истца подлежат возмещению административным ответчиком.

Руководствуясь статьями 175-180, 215 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

Административное исковое заявление РОО удовлетворить.

Признать не действующими со дня вступления решения суда в законную силу подпункты 5.10.1, 5.10.3 пункта 5.10 приложения к приказу Ленинградского областного комитета по управлению государственным имуществом от 11 января 2016 года № 2 «Об установлении коэффициента разрешенного использования земельного участка». 

Сообщение о принятом решении суда подлежит опубликованию в течение одного месяца со дня вступления решения суда в законную силу в официальном издании Ленинградского областного комитета по управлению государственным имуществом.

Взыскать с Ленинградского областного комитета по управлению государственным имуществом в пользу РОО в счет возмещения расходов по уплате государственной пошлины 

<

данные изъяты>.

Решение может быть обжаловано во Второй апелляционный суд общей юрисдикции путем подачи апелляционной жалобы через Ленинградский областной суд в течение одного месяца со дня изготовления решения в окончательной форме.

Судья

Н.Ю. Петрова

Решение в окончательной форме изготовлено 17 февраля 2025 года.