Дело № 2-153/19 

Р Е Ш Е Н И Е

именем Российской Федерации

г.-к. Анапа 08 июля 2019 г.

Анапский районный суд Краснодарского края в составе:

судьи ФИО1,

при секретаре Левиной И.Г.

с участием:

представителя истца ФИО2 -ФИО3, действующего по

доверенности 23АА8234003 от 26.12.2018г.

представителя ответчика ФИО4 -ФИО5, действующей по

доверенности 23АА9421030 от 27.03.2019г.

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО2 к ФИО4 о снижении покупной цены по договору, возмещении убытков,

У С Т А Н О В И Л:

ФИО2 обратился в суд с иском к ФИО4 о снижении покупной цены по договору, возмещении убытков, указав, что 23.03.2016г между истцом и ответчиком был заключен договор купли-продажи недвижимого имущества с рассрочкой платежа следующей недвижимости: Здание, назначение: нежилое здание, наименование: хоз.блок, количество этажей:1, а так же подземных: 0, общей площадью 8 9,7 кв.м. расположенное по адресу: Краснодарский край, г. Анапа, (...), кадастровый 000. Данный объект недвижимости располагался на земельном участке площадью 12969 кв.м. с кадастровым номером 000, арендатор Д Е.В. В соответствии с пунктом 2.1. договора цена отчуждаемого недвижимого имущества составила 6 500 000 рублей. Согласно п.3.1.4. договора Продавец ФИО4 принял на себя обязательства в срок до 31.07.2017 года за счет собственных сил и средств произвести работы по формированию и выделению в аренду земельного участка при продаваемом недвижимом имуществе согласно градостроительных норм, ориентировочно размером 300 кв.м. Согласно пункту 4.7 договора стороны пришли к соглашению, что в случае невозможности выполнить «Продавцом» условия по оформлению прав аренды на земельный участок под проданным объектом недвижимости в срок до 31 августа 2017 года, цена договора будет уменьшена на 1000000 рублей и составит 5 500 000 рублей. ФИО4 свои обязательства по оформлению прав на земельный участок не выполнил до настоящего времени, в связи с чем цена договора составляет 5 500 000 рублей. Пунктом 2.2. вышеназванного договора определено, что расчет по договору между сторонами будет произведен с рассрочкой платежа. При этом в счет платежа по договору в момент его подписания согласно п.2.2.1 засчитывались в счет покупной цены денежные средства в сумме 2 150 000 рублей, полученные ранее, по расписке от 30.01.2015 года «Продавцом» у «Покупателя» в долг. Согласно пункта 2.2.3 вышеназванного договора оставшаяся часть стоимости недвижимого имущества будет выплачиваться Покупателем Продавцу в срок до 31.07.2017 года. 23.03.2016 года Покупатель ФИО2 выплатил продавцу ФИО4 в счет частичной оплаты по договору купли-продажи деньги в сумме 2 150 000 рублей, что подтверждается распиской в приеме передаче денежных средств, написанной собственноручно продавцом. Таким образом, всего Продавцу оплачено 4 300 000 рублей. Переход права собственности на проданный мне объект недвижимости зарегистрирован в установленном законом порядке, однако до настоящего времени акт приема передачи не подписан, имеются обременения в виде ипотеки в силу закона. В последующем, после заключения договора купли-продажи, ФИО2 обратил внимание, что здание имеет скрытые недостатки, обнаружить которые во время осмотра перед покупкой невозможно. Внутри здания, затем снаружи, появились трещины. В последующем состояние здания ухудшилось, ФИО2 убедился, что трещины стен не связаны с их некачественной отделкой, а являются следствием нарушения строительных норм при строительстве здания, его конструктивных элементов, что может создавать угрозу жизни и безопасности. Так же стали заметными перекосы частей здания, разломы стен, прогибы, крены. Поскольку возникли сомнения в безопасности, ФИО2 обратился в экспертную организацию ООО «Межрегиональному центру экспертиз и консалтинга «ЭКСКО». Экспертом установлено, что заглубление фундаментов составляет 0,4 м, при минимальной норме 0,8 м, кроме того, отсутствует песчаная подсыпка и бетонная подготовка. Кладка ограждающих конструкций (малоцементных блочных стен) выполнена с нарушением строительных норм, отсутствует армирование кладки. В результате допущенных нарушений образовались повреждения - неравномерная просадка здания, деформация несущих и ограждающих конструкций стен, выражающихся в массовых трещинах по внутренней и наружной отделке. Экспертом так же подтверждено наличие прогибов, разломов, кренов, перекоса. По результатам заключения о результатах исследования № 012-19 от 19 февраля 2 019 года объекта недвижимости - Литер «Г8», общей площадью 89,7 кв.м., расположенного по адресу: РФ, Краснодарский край, город Анапа, (...) экспертом определено, что несущие и ограждающие конструктивные элементы здания, находятся в ограниченно работоспособном состоянии- категория технического состояния конструкций, при которой имеются дефекты и повреждения, приведшие к некоторому снижению несущей способности, но отсутствует опасность внезапного разрушения и функционирования конструкции возможно при контроле ее состояния, продолжительности и условий эксплуатации. Эксперт рекомендовал обратиться в лицензированную компанию для разработки проекта и проведения работ по усилению несущих и ограждающих конструкций здания с целью сохранения несущей способности конструктивных элементов и безопасного нахождения граждан. Стоимость работ необходимых к выполнению, для усиления несущих и ограждающих конструкций здания с целью сохранения несущей способности конструктивных элементов объекта недвижимости - Литер «Г8», общей площадью 8 9,7 кв.м., расположенного по адресу: РФ, Краснодарский край, город Анапа, (...), учитывая технологию производства данного вида работ, составляет 1 110 151 рублей, в том числе НДС 20%. В эту сумму не включена стоимость проекта.

Таким образом, продав объект недвижимого имущества- здание, со скрытыми недостатками в виде нарушения строительных норм и правил при возведении фундамента и несущих конструкций, ответчик причинил истцу существенные убытки в виде стоимости изготовления проекта и восстановительных работ, направленных на исправление указанных экспертом недостатков и таким образом, неосновательно обогатился на сумму 1 110 151 рублей. Разрешить в добровольном порядке возникший спор не представляется возможным. Просит суд взыскать с ФИО4 в пользу ФИО2 1 110 151 рублей, путем уменьшения на указанную сумму покупной цены по договору купли-продажи, заключенному 23 марта 2016 года между ФИО4 и ФИО2

В дальнейшем, с учетом заключения эксперта, П.А.ВБ. уточнил исковые требования, просил суд взыскать с ФИО4 в пользу ФИО2 1 027 817 рублей, в том числе НДС 171.303 рублей, путем уменьшения на указанную сумму покупной цены по договору купли-продажи, заключенному 23 марта 2016 года между ФИО4 и ФИО2 Взыскать с ФИО4 в пользу ФИО2 оплаченную госпошлину в сумме 14 051 рубль, расходы на: производство досудебной экспертизы 000 «ЭКСКО» 10 000 рублей, получение справок и технической документации ГУП КК «Краитехинветаризация - Краевое БТИ» на сумму 4 717 рублей, изготовление ООО «Строительно-проектной студией» проектной документации по усилению фундаментов строения - 100 000 рублей, проведение судебной экспертизы -80 000 рублей, оплату услуг адвоката - 35 000 рублей, итого: 2 43 7 68 рублей. Постановить, что решение суда является основанием для погашения регистрационной записи обременении - ипотеки в силу закона в отношении объекта капитального строительства нежилое здание лит. Г8, площадью 89,7 кв.м. этажность 1, индивидуальное наименование хоз.блок, кадастровый 000, расположенный по адресу г. Анапа, (...)

Представитель истца ФИО2 - ФИО3 в судебном заседании уточненные исковые требования поддержал, просил удовлетворить, по указанным в иске основаниям.

Представитель ответчика ФИО4 - ФИО5 в судебном заседании исковые требования не признала, просила отказать в их удовлетворении.

Истец ФИО2, ответчик ФИО4, представитель 3/лица Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю в г.Анапа в судебное заседание не явились, о дне слушания дела извещены надлежащим образом, о причинах неявки суду не сообщили.

Суд, находит возможным рассмотреть дело в отсутствие истца, ответчика и представителя 3/лица, в соответствии с положениями ст.167 ГПК.

Выслушав представителей истца и ответчика, исследовав и оценив представленные письменные доказательства, суд находит заявленные истцом ФИО2 исковые требования законными, обоснованными и подлежащими удовлетворению по следующим основаниям:

В соответствии со статьей 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В силу статьи 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом. Односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, и одностороннее изменение условий такого обязательства допускаются также в случаях, предусмотренных договором, если иное не вытекает из закона или существа обязательства.

В силу статьи 557 ГК РФ в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

Согласно части 1 статьи 475 ГК РФ, если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца: соразмерного уменьшения покупной цены; безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок; возмещения своих расходов на устранение недостатков товара.

Согласно пункту 1 статьи 476 ГК РФ продавец отвечает за недостатки товара, если покупатель докажет, что недостатки товара возникли до его передачи покупателю или по причинам, до этого момента.

В судебном заседании установлено, что 23.03.201бг между ФИО2 и ФИО4 заключен договор купли-продажи недвижимого имущества с рассрочкой платежа следующей недвижимости: Здание, назначение: нежилое здание, наименование: хоз.блок, количество этажей:1, а так же подземных: 0, общей площадью 89,7 кв.м. расположенное по адресу: Краснодарский край, г. Анапа, (...) кадастровый 000, что следует из Договора купли-продажи недвижимого имущества с рассрочкой платежа. 

В соответствии с пунктом 2.1. указанного договора цена отчуждаемого недвижимого имущества составила 6 500 000 рублей.

Согласно п.3.1.4. договора Продавец ФИО4 принял на себя обязательства в срок до 31.07.2017 года за счет собственных сил и средств произвести работы по формированию и выделению в аренду земельного участка при продаваемом недвижимом имуществе согласно градостроительных норм, ориентировочно размером 300 кв.м.

Согласно пункту 4.7 договора стороны пришли к соглашению, что в случае невозможности выполнить «Продавцом» условия по оформлению прав аренды на земельный участок под проданным объектом недвижимости в срок до 31 августа 2017 года, цена договора будет уменьшена на 1000000 рублей и составит 5 500 000 рублей.

ФИО4 свои обязательства по оформлению прав на земельный участок не выполнил до настоящего времени, в связи с чем цена договора составляет 5 500 000 рублей.

Пунктом 2.2. договора определено, что расчет по договору между сторонами будет произведен с рассрочкой платежа. При этом в счет платежа по договору в момент его подписания согласно п.2.2.1 засчитывались в счет покупной цены денежные средства в сумме 2 150 000 рублей, полученные ранее, по расписке от 30.01.2015 года «Продавцом» у «Покупателя» в долг.

Согласно пункта 2.2.3 договора оставшаяся часть стоимости недвижимого имущества будет выплачиваться Покупателем Продавцу в срок до 00.00.0000.

Из расписки написанной собственноручно ФИО4 следует, что 23.03.2016 года Покупатель ФИО2 выплатил продавцу ФИО4 в счет частичной оплаты по договору купли-продажи деньги в сумме 2 150 000 рублей.

Таким образом, всего Продавцу оплачено 4 300 000 рублей.

Согласно свидетельству о регистрации права от 25.07.2016 ФИО2 принадлежит хоз.блок по адресу: г. Анапа, (...), кадастровый номер 000 имеются обременения в виде ипотеки в силу закона.

Приобретенный ФИО2 Хоз.блок, кадастровый 000, располагался на земельном участке площадью 12969 кв.м. с кадастровым номером 000 принадлежащем на праве аренды Д Е.В. сроком до 2031 г., что следует из договора аренды земельного участка несельскохозяйственного назначения от 31.03.2009 000, заключенного между Управлением имущественных отношений администрации МО г-к Анапа и Д Е.В.

Для определения технического состояния объекта недвижимости литер Г8, расположенного по адресу: Краснодарский край, г.Анапа, (...), судом назначена строительно-техническая экспертиза.

Согласно заключению эксперта №32/19 от 28.05.2019 г., техническое состояние исследуемого объекта капитального строительства: нежилое здание лит.Г8, площадью 89,7 кв.м, этажность: 1, индивидуальное наименование: хозблок, расположенного по адресу: г.Анапа, (...), находящегося на земельном участке с кадастровым номером 000 площадью 12969 кв.м. классифицируется как «ограниченно работоспособное». Данное состояние характеризуется наличием дефектов и повреждений, приведших к некоторому снижению несущей способности, но отсутствует опасность внезапного разрушения, и функционирование конструкции возможно при контроле ее состояния, продолжительности и условий эксплуатации. Основной причиной возникновения дефектов является недостаточная глубина заложения фундамента (0,35-0,38 м), что менее нормативной глубины заложения фундамента с учетом глубины сезонного промерзания грунтов, а так же конструктивной схемы исследуемого объекта с учетом нагрузок и воздействий на его фундамент. 

Стоимость работ по усилению фундамента исследуемого объекта капитального строительства: нежилое здание лит.Г8, площадью 89,7 кв.м, этажность: 1, индивидуальное наименование: хозблок, расположенного по адресу: г.Анапа, (...), находящегося на земельном участке с кадастровым номером 000 площадьк 12969 кв.м. в соответствии с проектным решением «Усиление фундаментов строения по адресу: РФ, Краснодарский край, город Анапа, (...) разработанным ООС «Строительно-проектная студия» в ценах по состоянию на май месяц 2019 года в случае выполнения работ строительной организацией являющейся плательщиком НДС составит: 1 027 817 рублей, в т.ч. НДС 171.303 руб.

Данное заключение суд принимает в качестве надлежащего и допустимого доказательства, так как экспертиза выполнена в соответствии с требованиями законодательства, экспертом, имеющим соответствующие познания, эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.

Анализируя каждое из представленных доказательств, а также доказательства в их совокупности и взаимосвязи, суд находит исковые требования ФИО2 к ФИО4 о взыскании с ФИО4 в пользу ФИО2 1 027 817 рублей, в том числе НДС 171,303 рублей, путем уменьшения на указанную сумму покупной цены по договору купли-продажи от 23 марта 2016 года, подлежащими удовлетворению, поскольку ответчиком передан истцу товар ненадлежащего качества,

Принимая во внимание требования ч. 1 ст. 98 ГПК РФ, предусматривающей, что стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, с ФИО4 в пользу ФИО2 подлежит взысканию оплаченная госпошлину в сумме 14 051 рубль, расходы на: производство досудебной экспертизы ООО «ЭКСКО» 10 000 рублей, получение справок и технической документации ГУП КК «Крайтехинвентаризация -Краевое БТИ» на сумму 4 717 рублей, изготовление ООО «Строительно-проектной студией» проектной документации по усилению фундаментов строения - 100 000 рублей, проведение судебной экспертизы - 80 000 рублей, оплату услуг адвоката - 35 000 рублей, всего 243 768 рублей.

Руководствуясь статьями 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л:

Взыскать с ФИО4 в пользу ФИО2 1 027 817 (один миллион двадцать восемь тысяч восемьсот семнадцать) рублей, в том числе НДС 171,303 рублей, путем уменьшения на укзанную сумму покупной цены по договору купли-продажи, заключенному 23 марта 2016 года между ФИО4 и Пучковым АВ

Взыскать с ФИО4 в пользу ФИО2 оплаченную госпошлину в сумме 14 051 рубль, расходы на: производство досудебной экспертизы ООО «ЭКСКО» 10 000 рублей, получение справок и технической документации ГУП КК «Крайтехинвентаризация -Краевое БТИ» на сумму 4 717 рублей, изготовление ООО «Строительно-проектной студией» проектной документации по усилению фундаментов строения - 100 000 рублей, проведение судебной экспертизы - 80 000 рублей, оплату услуг адвоката - 35 000 рублей, всего 243 768 (двести сорок три тысячи семьсот шестьдесят восемь) рублей.

Решение суда является основанием для погашения регистрационной записи обременении - ипотеки в силу закона в отношении объекта капитального строительства нежилое здание лит Г8, площадью 89,7 кв.м., этажность 1, индивидуальное наименование хоз.блок, кадастровый 000, расположенный по адресу: г. Анапа, (...)

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Краснодарский краевой суд в течение месяца со дня принятия в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Анапский районный суд Краснодарского края.

Судья

Анапского районного суда: С.А. Киндт