К делу № 2-1454/2017

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г. Анапа 21 сентября 2017 года

Анапский районный суд Краснодарского края в составе:

судьи Холодовой Н.В.,

при секретаре Трофимовой О.Л.,

с участием истца/ответчика ФИО1, представителя истца/ответчика ФИО1, по доверенности ФИО2, представителя ответчика/истца ФИО3, по доверенности ФИО4,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к ФИО3 о расторжении договора купли-продажи недвижимости, исковому заявлению ФИО3 к ФИО1 о расторжении договора купли-продажи недвижимости с условием об отсрочке платежа в связи с неуплатой очередного платежа и о возврате переданного имущества,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратилась в суд с иском к ФИО3 о расторжении договора купли-продажинедвижимости.

В обосновании своих требований указала, что 11 августа 2014 между ней и ФИО3 в лице Б.Е.Г. (Продавец), был заключен Договор купли-продажи недвижимости. В соответствии с п. 1. Договора Продавец обязуется передать покупателю в собственность, а Покупатель обязуется принять и оплатить в соответствии с условиями настоящего договора принадлежащеепродавцу следующее имущество: помещение,общейплощадью53,9кв.м., назначение: жилое, этаж: 3, кадастровый 000, находящееся по адресу: (...), и долю в общей долевой собственности 45/350 на земельный участок категории земель: земли населенных пунктов - для ведения личного подсобного хозяйства, площадью 350 кв.м., с кадастровым номером: 000, находящийся по адресу: (...). Согласно п. 4. Договора недвижимость продается за 900 000 рублей, а именно: помещение продается за 800 000 рублей, доля земельного участка продается за 100 000 рублей. В момент подписания Договора Покупатель выплатил Продавцу 400 000 рублей, а оставшаяся сумма в размере 500 000 рублей будет оплачена за счет денежных средств Покупателя в срок до 11 августа 2015 года. Данная стоимость недвижимости была указана в Договоре по просьбе продавца, однако в действительности цена договора составила 1 900 000 рублей, часть из которых в размере 1 400 000 рублей была передана Продавцу в момент подписания Договора; а другая часть в размере 125 000 рублей была передана 30 октября 2015 года, что подтверждается платежными документами и расписками. Оставшаяся сумма в размере 375 000 рублей не была передана ею продавцу в связи с открывшимися обстоятельствами. Таким образом, ею Продавцу по Договору была передана денежная сумма в размере 1 525 000 рублей. В Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю было зарегистрировано право собственности на жилой дом и долю земельного участка, приобретенные по говору купли-продажи от 11 августа 2014 года, что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права от 15 марта 2016 года. Поскольку квартира была продана ей в предчистовой отделке, без подключения к газоснабжению, ей пришлось провести ремонтные и отделочные работы, стоимостькоторых вместе с материалами составила - 46 130 рублей, что подтверждается платежными документами. После заселения в квартиру она попыталась оформить подключение водоснабжения и открыть лицевые счета, в чем ей уполномоченными организациями было отказано. После длительного разбирательства выяснилось, что многоквартирный дом, в котором она приобрела жилое помещение, был возведен на земельном участке, расположенном в зоне застройки индивидуальными жилыми домами с содержанием скота и птицы, с разрешенным использованием: под индивидуальное жилищное строительство, что не соответствует фактическому использованию участка и является нарушением градостроительного регламента, установленного Правилами землепользования и застройки муниципального образования г. Анапа. Данное обстоятельство подтверждается Техническим заключением от 16 января 2016 года 000, проведенным по результатам технического исследования и выданным ООО «Центр независимой экспертизы и оценки». Для проведения технического исследования объектов недвижимости ею был заключен договор с ООО «Центр независимой экспертизы и оценки» от -14 января 2016 года, согласно которому стоимость работ по договору составила 40 000 рублей. Указанные денежные средства были оплачены ею ООО «Центр независимой экспертизы и оценки», что подтверждается квитанцией. Таким образом, считает, что ей по Договору купли-продажи передано имущество с недостатками, о которых она при заключении договора в известность поставлена не была, а узнала о них только при попытке подключить квартиру к газоснабжению и открытия лицевых счетов. Попытки в судебном порядке изменить разрешенное использование земельного участка оказались безрезультатными. Переданный по Договору купли-продажи недвижимости земельный участок имеет иное разрешенное использования, чем необходимое для постройки многоквартирного жилого дома, в связи с чем имеет недостатки и не отвечает требованиям, обычно предъявляемым к качеству недвижимости, что дает ей право отказаться от исполнения договора купли продажи. В п. 5. Договора купли-продажи указано, что Покупатель удовлетворен качественным состоянием квартиры и доли земельного участка, установленного путем осмотра указанной недвижимости перед заключением данного договора, и не обнаружили при осмотре каких-либо дефектов и недостатков, о которых ему не сообщил Продавец. Однако данный пункт Договора купли-продажи не может являться основанием для отказа в удовлетворении ее требований ввиду того, что до момента заключения Договора купли-продажи она была удовлетворена качеством объектов недвижимости лишь путем визуального осмотра, а имеющийся существенный недостаток земельного участка не мог быть обнаружен при визуальном осмотре. Из указанных правовых норм следует, что в связи с тем, что Продавец, продав ей недвижимость с имеющимися недостатками, существенно нарушил условия Договора купли-продажи, и она имеет право требовать его расторжения и возврата оплаченных по нему денежных средств, а также расходов на проведение ремонтных и отделочных работ, на проведение технического обследования объектов недвижимости. По данному факту ею в адрес ФИО3 была направлена претензия, которая до настоящего времени не удовлетворена, в связи с чем, онавынуждена обращаться с настоящим исковым заявлением. Своими неправомерными действиями Продавец причинил ей моральный вред, выразившийся в нравственных страданиях и переживаниях. В связи со сложившейся ситуацией у нее обострились хронические заболевания, и возникло новое заболевание «Сахарный диабет». Компенсацию причиненного морального вреда с учетом требований разумности и справедливости она оценивает в размере 150 000 рублей. За защитой своих нарушенных прав она была вынуждена обратиться за профессиональной помощью в юридическую компанию, в кассу которой ею была внесена сумма в размере 28 700 (двадцать восемь тысяч семьсот) рублей по договору м/к-1979 от 19 января 2017 года и 80 000 (восемьдесят тысяч семьсот) рублей по договору м/000 от 26 марта 2017 года. Также при подаче искового заявления ею была оплачена государственная пошлина в размере 18 256 рублей. Просит суд: расторгнуть Договор купли-продажи недвижимости от 11 августа 2014 на помещение, общей площадью 53,9 кв.м., назначение: жилое, этаж: 3, кадастровый 000, находящееся по адресу: (...), и долю в общей долевой собственности 45/350 на земельный участок категории земель: земли населенных пунктов - для ведения личного подсобного хозяйства, площадью 350 кв.м., с кадастровым номером: 000, находящийся по адресу: (...), заключенный между ФИО1 и ФИО3; взыскать с ответчика, ФИО3, в пользу ФИО1 денежную сумму, оплаченную за товар с недостатками по Договору купли-продажи недвижимости от 11 августа 2014 года, в размере 1525 000 (один миллион пятьсот двадцать пять тысяч) рублей; взыскать с ответчика, ФИО3 в пользу ФИО1 расходы на проведение ремонтных и отделочных работ в размере 446 130 (четыреста сорок шесть тысяч сто тридцать) рублей; взыскать с ответчика, ФИО3, в пользу ФИО1 расходы на проведение технического исследования объектов недвижимости в размере 40 000 (сорок тысяч) рублей; взыскать с ответчика, ФИО3, в пользу ФИО1 компенсацию причиненного морального вреда в размере 150 000 (сто пятьдесят тысяч) рублей; взыскать с ответчика, ФИО3, в пользу ФИО1 расходы на оплату юридических услуг в размере 28 700 (двадцать восемь тысяч семьсот) рублей по договору м/к-000 от 19 января 2017 года и 80 000 (восемьдесят тысяч семьсот) рублей по договору м/к-000 от 26 марта 2017 года; взыскать с ответчика, ФИО3, в пользу ФИО1 расходы на оплату государственной пошлины в размере 18 256 (восемнадцать тысяч двести пятьдесят шесть) рублей.

ФИО3 обратился в суд с иском к ФИО1 о расторжении договора купли-продажи недвижимости с условием об отсрочке платежа в связи с неуплатой очередного платежа и о возврате переданного имущества, согласно которого 11 августа 2014 года между истцом и ответчиком был заключен Договор купли-продажи жилого помещения общей площадью 53,9 кв.м, (этаж 3) с кадастровымномером 000, находящегося по адресу: (...). Согласно п. 6 Договора, Договор имеет силу и значение передаточного акта. По условиям Договора (пункт 4) общая стоимость жилого помещения составляет 900 000 (девятьсот тысяч) рублей, из которых 400 000 рублей оплачиваются при заключении Договора купли-продажи, а на оставшиеся 500 000 рублей будут оплачены за счет денежных средств Покупателя (ответчика) в срок до 11 августа 2015 года (п. 4 Договора). При заключении Договора в счет оплаты ответчиком было выплачено 500 000 (пятьсот тысяч) рублей. На оставшиеся 400 000 рублей 11 августа 2014 года в день заключения Договора купли-продажи ответчиком была составлена расписка о размере и сроке погашения задолженности в размере 400 000 (четыреста тысяч) рублей. Однако до сегодняшнего дня задолженность за приобретенную квартиру в размере 400000 рублей, ответчиком так и не погашена. В связи с существенным нарушением ответчиком условия Договора, которое выразилось в длительной просрочке очередного платежа по Договору, истец направил ответчику письменное предупреждение от 10 мая 2017 года, с указанием оснований для расторжения Договора купли-продажи жилого помещения от 11 августа 2014 года и направлением соглашения о расторжении Договора купли-продажи, а также установлен срок на предоставление ответа, 10 дней со дня получения претензии. Однако ответчик в течение указанного времени ни обязанность по уплате просроченного платежа в сумме 400 000 рублей не исполнил, ответа на предложение расторгнуть Договор купли-продажи жилого помещения от 11 августа 2014 года в адрес ответчика не направил. Требование (претензию) Истца от 10 мая 2017 года о досрочном расторжении Договора и возврате переданного имущества Ответчик оставил без ответа. Просит суд: расторгнуть Договор купли-продажи недвижимого имущества от 11 августа 2014 года, заключенный между ФИО3 и ФИО1; взыскать с Ответчика в пользу Истца расходы по госпошлине в размере 12 200 (двенадцать тысяч) рублей; взыскать с Ответчика в пользу Истца судебные издержки по оплате услуг представителя в размере 15 000 (пятнадцать тысяч) рублей.

На основании определения Анапского районного суда Краснодарского края от 14 сентября 2017 года гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО3 о расторжении договора купли-продажи недвижимости и гражданское дело по иску ФИО3 к ФИО1 о расторжении договора купли-продажи недвижимости с условием об отсрочке платежа в связи с неуплатой очередного платежа и о возврате переданного имуществаобъединены в одно производство.

Истец/ответчик ФИО1, представитель истца/ответчика ФИО1, по доверенности ФИО2, в судебном заседании требования изложенные в исковом заявлении поддержали в полном объеме, настаивали на их удовлетворении, с требованиями содержащимися в иске ФИО3 не согласились, просили в их удовлетворении отказать.

Ответчик-истец ФИО3 в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом, о причине неявки суду не сообщил.

Представитель ответчика/истца ФИО3, по доверенности ФИО4, в судебном заседании с исковыми требованиями ФИО1 не согласна, просит в их удовлетворении отказать, исковые требования своего доверителя ФИО3 о расторжении договора купли-продажи поддерживает, просит их удовлетворить. При этом суду пояснила, что утверждения истца ФИО1 о том, что жилое помещение, которое она приобрела у ФИО3 стоит не 900 000 рублей, как указано в договоре, а 1 900 000 рублей и она заплатила в день подписания договора 1 400 000 рублей, а в последствие еще 125 000 рублей, а всего 1 525 000 рублей не соответствуют действительности. В договоре купли-продажи от 11 августа 2014 года указана сумма 900 000 (девятьсот тысяч) рублей. Здесь же и указано, сколько денежных средств было передано в день подписания договора и на какую сумму и срок покупателю предоставляется отсрочка. Сделка прошла государственную регистрацию, о чем имеется запись и сведения о ней в ЕГРП. В материалы дела, истцом представлены две расписки, одна на сумму 500000 (пятьсот тысяч) рублей, в которой указано, что денежные средства в размере 500 000 рублей получены представителем ФИО3 по генеральной доверенности Б.Е.Г.. в день подписания договора купли-продажи, а также расписка от 30 октября 2015 года сумму 125 000 рублей, в которой указано, что денежные средства в размере 125 000 рублей получены В.Ж.А., якобы для ФИО3 в счет оплаты по этой же сделке. Однако, если в первом случае Б.Е.Г.. заключавшая сделку от имени ФИО3 по генеральной доверенности имела все законные основания для получения денежных средств по Договору на основании генеральной доверенности, то во втором случае о наличии доверенности и права на получение денежных средств В.Ж.А. в представленной истицей расписке от 30 октября 2015 года на сумму 125 000 рублей, ничего не сказано. В данной расписке также ничего не сказано, что данные денежные средства передаются в счет погашения долга по Договору купли-продажи от 11 августа 2014 года. Таким образом, если истица утверждает, что она заплатила по договору сумму 1 525 000 рублей, она должна подтвердить данное обстоятельство документально. Свидетельские показания в данном случае являются недопустимыми доказательствами в силу требования закона. Как на основания для расторжения Договора купли-продажи от 11 августа 2014 года в судебном порядке истица ссылается на то, что она приобрела жилоепомещение с недостатками, окоторых продавец ее в известность при продаже не поставил, и узнала она о них только при попытке подключить жилое помещение к газоснабжению. И так как недостатки жилого помещенияявляютсянеустранимыми, то истица вправе отказаться от исполнения договора купли- продажи и требовать возврата уплаченной за товар денежной суммы. В Договоре купли-продажи п. 5 указано, что покупатель удовлетворен качественным состоянием квартирыи доли земельного участка, установленным путем осмотра указанной недвижимости перед заключением данного договора, и не обнаружил при осмотре каких-либо дефектов и недостатков, о которых ему не сообщил продавец. Никаких других условий о качестве квартиры, в том числе и условий о газоснабжении квартиры в Договоре не содержится. Более того, отсутствие газоснабжения в квартире, находящейся в жилом доме в котором предусмотрено электроснабжение, не является нарушением строительных или иных норм, не позволяющих использовать жилое помещение по его функциональному назначению. Кроме этого, в своем исковом истица сама указывает, что существенный недостаток имеется в земельном участке, который не мог быть ею обнаружен при визуальном осмотре, а не у самого жилого помещения. С данным доводом истицы также нельзя согласиться, так как кроме визуального осмотра приобретаемого жилого помещения, истица ознакомилась и получила всю относящуюся к нему документацию, в том числе и на земельный участок, следовательно, имела полностью возможность принимать решение о приобретении или отказе от приобретения недвижимости в данном жилом доме и на соответствующем земельном участке. Однако, истица не указывает, что именно нарушил ответчик, и какие именно условия Договора купли-продажи от 11 августа 2014 года им были нарушены. Кроме этого, истица ссылается на техническое заключение 000 от 16 января 2016 года и утверждает, что данным заключением подтверждается, что она приобрела жилое помещение на земельном участке, не соответствующем фактическому использованию участка и является нарушением градостроительного регламента, установленного Правилами землепользования и застройки муниципального образования г. Анапа. И данное обстоятельство нарушает ее право на использование жилого помещения по его целевому назначению. С данным доводом истицы также нельзя согласиться, так как истицей не указано, каким образом, тот факт, что многоквартирный жилой дом возведен на земельном участке, целевое назначение которого не соответствует его фактическому использованию, нарушают права истицы на использование приобретенного жилого помещения по его целевому назначению. Кроме указанного не соответствия, никаких других нарушений в области строительных, архитектурных, санитарных и пожарных норм, экспертизой установлено не было. Своих техническим состоянием угрозу жизни и здоровью граждан объект недвижимости (многоквартирный жилой дом) не создает. В данном жилом доме, согласно проекта предусмотрены электроплиты и электрические котлы, которые некоторые жильцы провели от общего электрического котла дома в свои квартиры, а некоторые продолжают пользоваться общим. Таким образом, исковые требования ФИО1 о расторжении Договора купли-продажи недвижимого имущества от 11 августа 2014 года, по указанным ею основаниям, удовлетворению не подлежат. Учитывая изложенное, проситв удовлетворении исковых требований отказать.

При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу о надлежащем извещении лиц участвующих в деле и на основании статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации о возможности рассмотрения дела в их отсутствие.

Суд, выслушав участников процесса, исследовав материалы дела, приходит к следующему.

Статьей 12 ГК РФ определены способы защиты нарушенных гражданских прав.

Истец свободен в выборе способа защиты своего нарушенного права, однако избранный им способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и спорного правоотношения, характеру нарушения.

В тех случаях, когда закон предусматривает для конкретного правоотношения определенный способ защиты, лицо, обращающееся в суд, вправе воспользоваться именно этим способом защиты.

Статьей 35 Конституции Российской Федерации закреплено, что право частной собственности охраняется законом. Каждый вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами. Никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда.

Принципами гражданского законодательства в силу пункта 1 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации являются в том числе неприкосновенность собственности, необходимость беспрепятственного осуществления гражданских прав, обеспечение восстановления нарушенных прав и их судебной защиты.

Исходя из приведенных выше законоположений право частной собственности подлежит охране и защите со стороны государства, в том числе посредством судебной защиты.

В силу ст. 1 ч. 2 ГК РФ, граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

В силу ст. 56 ГПК РФ, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено законом.

Доказательства представляются сторонами и другими лицами, участвующими в деле: ст. 57 ГПК РФ.

В соответствии со ст. 67 ГПК РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы. Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

В соответствии с п. 1 ст. 454 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В силу п. 1 ст. 555 Гражданского кодекса Российской Федерации договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.

Согласно пунктам 1-3 ст. 486 Гражданского кодекса Российской Федерации покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим законом, иными правовыми актами илидоговором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства.

Если договором купли-продажи не предусмотрена рассрочка оплаты товара, покупатель обязан уплатить продавцу цену переданного товара полностью.

Если покупатель своевременно не оплачивает переданный в соответствии с договором купли-продажи товар, продавец вправе потребовать оплаты товара и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 настоящего Кодекса.

Согласно п. 1 ст. 164 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, если законом предусмотрена государственная регистрация сделок, правовые последствия сделки наступают после ее регистрации.

Согласно п.1 ст.131 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

В силу ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, распоряжаться им иным образом.

Частью 2 ст. 218 ГК РФ предусмотрено, что право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Согласно п.1 ст. 551 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

В соответствии со ст. 223 ГК РФ, в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом (п. 2).

Согласно ст. 307 ГК РФ, в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как то: передать имущество, выполнить работу, оказать услугу, внести вклад в совместную деятельность, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности (ч. 1). Обязательства возникают из договоров и других сделок, вследствие причинения вреда, вследствие неосновательного обогащения, а также из иных оснований, указанных в настоящем Кодексе.

Согласно ст. 420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей (ч.1). К обязательствам, возникшим из договора, применяются общие положения об обязательствах (статьи 307-419), если иное не предусмотрено правилами настоящей главы и правилами об отдельных видах договоров, содержащимися в настоящем Кодексе.

В силу ч. 1 ст. 422 ГК РФ, договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Статьей 549 ч. 1 ГК РФ предусмотрено, что по договору купли-продажи недвижимого имущества ( договору продажи недвижимости ) продавец обязуется передатьв собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (ст.130).

Согласно ч. 1 ст. 556 ГК РФ передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче. Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче недвижимости на условиях, предусмотренных договором, считается отказом соответственно продавца от исполнения обязанности передать имущество, а покупателя - обязанности принять имущество.

В судебном заседании установлено, что 11 августа 2014 года между ФИО3 в лице Б.Е.Г.. (продавец) и ФИО1 (покупатель) заключен договор купли-продажи недвижимости, предмет договора помещение, общей площадью 53,9кв.м., назначение жилое, этаж 3, кадастровый 000, расположенное по адресу: (...), Анапский рай, (...) долю в общей долевой собственности 45/350 на земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов: для ведения личного подсобного хозяйства, площадь: 350 кв.м., кадастровый (или условный) 000, находящийся по адресу: (...). Цена договора составляет 900 000 рублей, а именно: помещение 800 000 рублей, доля земельного участка 100 000 рублей. Покупатель выплатил продавцу 400 000 рублей, а оставшаяся сумма в размере 500 000 рублей будет оплачена за счет денежных средств покупателя в срок до 11 августа 2015 года. Договор зарегистрирован в Управлении Росреестра по Краснодарскому краю 12 августа 2014 года, также зарегистрировано обременение права «Ипотека в силу закона» в соответствии со ст. 488 Гражданского кодекса Российской Федерации. 

Из расписки от 11 августа 2014 года следует, что Б.Е.Г.. получила 500 000 рублей в счет оплаты квартиры, находящейся по адресу: (...), от ФИО1 Претензий не имеет.

Согласно расписки от 30 октября 2015 года В.Ж.В.. получила 125 000 рублей в счет оплаты квартиры от ФИО1.

15 марта 2016 года была произведена государственная регистрация перехода права собственности и права общей совместной собственности истцов, о чем в Едином государственном реестре недвижимости произведена запись регистрации 12 августа 2014 года 000, что усматривается из свидетельства о государственной регистрации права от 15 марта 2016 года на общую долевую собственность земельного участка и помещения, расположенных по адресу: (...).

09 марта 2017 года ФИО1 в адрес ФИО3 направлена претензия о расторжении договора купли-продажи недвижимости от 11 августа 2014 года и об оплате денежной суммы по договору купли-продажи в размере 1 525 000 рублей, расходы за проведение ремонтных работ в размере 446 130 рублей, компенсацию морального вреда в размере 150 000 рублей, расходы за проведение тех.исследования объектов недвижимости, расходы на оплаты юридических услуг в размере 28 700 рублей.

10 мая 2017 года ФИО3 направил претензию в адрес ФИО5, согласно которой просит расторгнуть договор купли-продажи недвижимости от 11 августа 2014 года.

В силу ст. 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В соответствии со ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Согласно ст. 557 ГК РФ, в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

Из ч. 2 ст. 475 ГК РФ следует, что в случае существенного нарушения требований к качеству товара (обнаружения неустранимых недостатков, недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения, и других подобных недостатков) покупатель вправе отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы.

Согласно ч. 5 ст. 453 ГК РФ, если основанием для изменения или расторжения договора послужило существенное нарушение договора одной из сторон, другая сторона вправе требовать возмещения убытков, причиненных изменением или расторжением договора.

Как усматривается из Технического заключения от 16 января 2016 года объекта капитального строительства, расположенного по адресу: (...), составленный ООО «Центр независимой экспертизы и оценки», объект капитального строительства, определенный в ходе исследования какквартирный жилой дом по адресу: (...), своим исполнением требованиям действующих нормативных документов в области строительства, регламентирующих возведение аналогичных здании соответствует. Своим техническим состоянием угрозу жизни и здоровья граждан, не создает. Помещения, многоквартирного жилого дома, возведенного по адресу: (...), строительным, противопожарным и санитарным нормам и правилам, предъявляемым к жилым домам и жилым помещениям соответствуют. Границы (контур) застройки многоквартирного жилого дома, находятся в фактических границах земельного участка с кадастровым номером 000 по адресу: (...), с соблюдением нормативных отступов от красных линий и границ земельных участков. В ходе исследования представленных документов установлено, что земельный участок, площадью 350 кв.м., расположенный по адресу: (...), с кадастровым номером: 000 согласно Правилам землепользования и застройки муниципального образования г. Анапа, расположен в территориальной зоне Ж-1Б- зоне застройки индивидуальными жилыми домами с содержанием домашнего скота и птицы. Имеет разрешение на использование: под индивидуальное жилищное строительство, что не соответствует фактическому использованию участка - на данном участке возведен многоквартирный жилой дом, состоящий из подвального этажа, трех надземных этажей и мансардного этажа, и является нарушением строительного регламента, установленного Правилами землепользования и застройки муниципального образования г. Анапа.

Суд соглашается с результатом Технического заключения от 16 января 2016 года, проведенной ООО «Центр независимой экспертизы и оценки», поскольку она дана соответствующим государственным учреждением, имеющим в своем штате постоянных экспертов.

Согласно ч. 1 ст. 55 ГПК РФ доказательствами по делу являются полученные в предусмотренном законом порядке сведения о фактах, на основе которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения сторон, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения дела. Эти сведения могут быть получены из объяснений сторон и третьих лиц, показаний свидетелей, письменных и вещественных доказательств, аудио- и видеозаписей, заключений экспертов.

В соответствии со ст. 7 Земельного кодекса РФ разрешенное использование земельного участка является составным элементом правового режима земельного участка и определяется на основании зонирования территории.

Правила землепользования и застройки муниципального образования г. Анапа применительно к части территории муниципального образования г. Анапа являются нормативным правовым актом муниципального образования г. Анапа.

Согласно п. 8 ст. 1 ЗК РФ одним из основных принципов земельного законодательства является деление земель по целевому назначению на категории, согласно которому правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к определенной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий и требованиями законодательства.

Из представленных документов установлено, что испрашиваемый земельный участок расположен в территориальной зоне Ж-1Б, (Зона застройки индивидуальными жилыми домами с содержанием домашнего скота и птицы), что установлено правилами землепользования и застройки МО г.-к. Анапа (утв. ?Решением Совета муниципального образования город-курорт Анапа от 03 июля 2017 года 000).

В результате градостроительного зонирования территории города-курорта Анапа, регламентированного статьей 35 Градостроительного кодекса РФ, а также Правилами землепользования и застройки, земельный участок с кадастровым номером 000, расположенный по адресу: (...), находится в зоне застройки индивидуальными жилыми домами с содержанием домашнего скота и птицы (зона Ж-1Б).

Зона индивидуальной жилой застройки Ж-1 Б выделена для обеспечения правовых, социальных, культурных, бытовых условий формирования жилых районов из отдельно стоящих индивидуальных жилых домов усадебного типа с возможностью ведения личного подсобного хозяйства, а также с минимально разрешенным набором услуг местного значения.

Для зоны Ж-1Б, в соответствии со статьёй 21 «Градостроительные регламенты» Правил, предусмотрены следующие основные виды разрешенного использования указанного земельного участка: индивидуальное жилищное строительство; личное подсобное хозяйство;гостевые дома; спортивные площадки; детские игровые площадки; пункты оказания первой медицинской помощи;

В связи с чем, доводы истицы ФИО1 указанные в исковом заявление нашли свое подтверждение при рассмотрении дела по существу.

В соответствии со статьей 557 ГК РФ в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, несоответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

Согласно ст. 475 ГК РФ если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца: соразмерного уменьшения покупной цены; безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок; возмещения своих расходов на устранение недостатков товара.

В случае существенного нарушения требований к качеству товара (обнаружения неустранимых недостатков, недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения, и других подобных недостатков) покупатель вправе по своему выбору: отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы; потребовать замены товара ненадлежащего качества товаром, соответствующим договору.

В судебном заседании установлено, что Продавец передал Покупателю товар ненадлежащего качества, не соответствующего условиямдоговора, в договоре не содержалось информации о том, что дом признан непригодным для проживания, т.е. недостатки товара не были оговорены в договоре.

Статьями 450 и п.4 ст.453 ГК РФ установлены основания и последствия расторжения договора.

На основании п. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В силу п. 1 ст. 310 Гражданского кодекса Российской Федерации односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

В силу п. 1 ст. 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

В соответствии с п. 1 ст. 167 Гражданского кодекса Российской Федерации недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

Согласно п. 2 ст. 167 Гражданского кодекса Российской Федерации при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Согласно ст. 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Из буквального толкования условий договора следует, что ФИО1 имела намерение приобрести в собственность помещение, общей площадью 53,9 кв.м., назначение жилое, этаж 3, кадастровый 000, расположенное по адресу: (...) долю в общей долевой собственности 45/350 на земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов: для ведения личного подсобного хозяйства, площадь:350 кв.м., кадастровый (или условный) 000, находящийся по адресу: (...), Анапский рай, (...), за 900 000 рублей, а именно: помещение 800 000 рублей, доля земельного участка 100 000 рублей. Покупатель выплатил продавцу 400 000 рублей, а оставшаяся сумма в размере 500 000 рублей будет оплачена за счет денежных средств покупателя в срок до 11 августа 2015 года. Договор зарегистрирован в Управлении Росреестра по Краснодарскому краю 12 августа 2014 года, также зарегистрировано обременение права «Ипотека в силу закона» в соответствии со ст. 488 Гражданского кодекса Российской Федерации. 

Таким образом, утверждение истца ФИО1 о том, что в действительности цена договора составила 1 900 000 рублей в ходе рассмотрения дела по существу не нашла своего подтверждения.

Суд также принимает во внимание, что на момент заключения договора ФИО1 и ФИО3 обладали правоспособностью и дееспособностью в полном объеме, следовательно, понимали значение своих действий.

Свидетель М.В.В.. суду пояснил, что он является супругом истицы. Они с супругой нашли квартиру через агентство, агентом была ФИО6. Договор изначально был, что квартира стоит 1 900 000 рублей, на что они ответили, что сейчас могут отдать только 1 400 000 рублей и попросили рассрочку или скинуть цену. 11 августа они заключали договор купли-продажи, передали денежные средства ФИО7 в сумме 1 400 000 рублей. Деньги снимали в офисе Сбербанка, после чего отдали эти деньги и составили такой договор. Им было сказано, что поскольку им пошли навстречу, дали рассрочку, то в договоре будет указана сумма 900 000 рублей, чтоб не платить налоги с продажи. 

Свидетель Т.О.В.. суду пояснила, что она присутствовала при смотре квартиры ФИО1, при ней оглашалась сумма за квартиру – 1 900 000 рублей. 1 400 000 рублей договорились, что сразу отдадут, а остальное 500 000 рублей потом.

Изучив материалы дела в их совокупности, суд приходит к выводу о том, что исковые требования ФИО1 к ФИО3 о расторжении договора купли-продажи недвижимости, а также исковые требования ФИО3 к ФИО1 о расторжении договора купли-продажи недвижимости с условием об отсрочке платежа в связи с неуплатой очередного платежа и о возврате переданного имущества являются законными, обоснованными, следовательно, подлежат удовлетворению в части.

В силу п. 3 ст. 451 ГК РФ при расторжении договора вследствие существенно изменившихся обстоятельств суд по требованию любой из сторон определяет последствия расторжения договора, исходя из необходимости справедливого распределениямежду сторонами расходов, понесенных ими в связи с исполнением этого договора.

В соответствии с ч. 2 ст. 453 Гражданского кодекса Российской Федерации при расторжении договора обязательства сторон прекращаются.

Учитывая изложенное, суд приходит к выводу о том, что договор купли-продажи подлежит расторжению, соответственно исковые требования в этой части удовлетворению.

В соответствии со статьей 151 Гражданского кодекса Российской Федерации суд может возложить на нарушителя обязанность денежной компенсации морального вреда, если гражданину причинен моральный вред (физические и нравственные страдания) действиями, нарушающими его личные неимущественные права либо посягающими на принадлежащие гражданину нематериальные блага, а также в других случаях, предусмотренных законов.

При определении размеров компенсации морального вреда суд принимает во внимание степень вины нарушителя и иные заслуживающие внимания обстоятельства.

Суд должен также учитывать степень физических и нравственных страданий, связанных с индивидуальными особенностями гражданина, которому причинен вред.

Разрешая требования истца о компенсации морального вреда, суд принимает во внимание, что ФИО1 переживала, нервничала, что привело к ухудшению состояния ее здоровья. Между тем, определяя размер компенсации причиненного истцу морального вреда, суд находит заявленную истцом к взысканию сумму необоснованно завышенной, и полагает необходимым взыскать 5 000 рублей. В удовлетворении исковых требований о взыскании компенсации морального вреда в большем размере следует отказать.

Согласно статье 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы.

В силу ст. 100 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, по ее письменному ходатайству суд присуждает с другой стороны расходы на оплату услуг представителя в разумных пределах. 

Обязанность суда взыскивать расходы на оплату услуг представителя, понесенные лицом, в пользу которого принят судебный акт, с другого лица, участвующего в деле, в разумных пределах является одним из предусмотренных законом правовых способов, направленных против необоснованного завышения размера оплаты услуг представителя.

При определении размера расходов по оплате услуг представителя, подлежащих взысканию с ответчика в пользу истца, суд учитывает объем проделанной представителем работы, количество судебных заседаний, в которых принимал участие представитель ФИО2, сложность дела, и, соблюдая баланс процессуальных прав и обязанностей сторон, полагает разумным взыскать 10 000 рублей. Оснований для удовлетворения требований о взыскании расходов по оплате услуг представителя в большем размере суд не находит.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 194-198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Заявленные исковые требования ФИО1 к ФИО3 о расторжении договора купли-продажи недвижимости - удовлетворить частично.

Расторгнуть договор купли-продажи недвижимости от 11 августа 2014 года, заключенный между ФИО1 и ФИО3.

Взыскать с ФИО3 в пользу ФИО1 денежную сумму, оплаченную по договору купли-продажи недвижимости от 11 августа 2014 года в размере 525 000 рублей.

Взыскать с ФИО3 в пользу ФИО1 компенсацию причиненного морального вреда в размере 5 000 рублей.

Взыскать с ФИО3 в пользу ФИО1 расходы на оплату юридических услуг в сумме 10 000 рублей.

В остальной части иска - отказать.

Заявленные исковые требования ФИО3 к ФИО1 о расторжении договора купли-продажи недвижимости с условием об отсрочке платежа в связи с неуплатой очередного платежа и о возврате переданного имуществ – удовлетворить частично. 

Расторгнуть договор купли-продажи недвижимости от 11 августа 2014 года, заключенный между ФИО1 и ФИО3.

Передать помещение, расположенное по адресу: (...), ФИО3.

В остальной части иска - отказать.

Решение может быть обжаловано в Краснодарский краевой суд в течение месяца через Анапский районный суд, путем подачи апелляционной жалобы.

Судья Анапского районного суда Н.В. Холодова