Дело № 2-6554/2017

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

г. Якутск 21 августа 2017 года

Якутский городской суд Республики Саха (Якутия) в составе председательствующего судьи Ефимовой Л.А., при секретаре Ноевой В.В., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Муниципального унитарного предприятия «Агентство по развитию территорий» городского округа «город Якутск» к ФИО1, ФИО2 о понуждении к заключению дополнительного соглашения,

установил:

МУП «АРТ» обратилось в суд с иском к ответчикам о понуждении к заключению дополнительного соглашения к договору участия в долевом строительстве о переносе срока. В обоснование иска указано, что ____2016 стороны заключили договор участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома, по условиям которого участники долевого строительства направляют денежные средства на строительство квартиры №, расположенной по адресу: ____, а истец обязуется обеспечить строительство объекта и сдачу его в эксплуатацию в ____ 2016 (п.2.1.4), передав квартиру дольщикам не позднее 30 дней с момента истечения указанного срока (п.2.1.4). ____2016 ответчикам направлена информация об изменении срока строительства на ____2018 и предложением об изменении договора. Застройщик перенес сроки сдачи объекта в эксплуатацию по не зависящим от него, объективным причинам, а именно недостижение требуемого проектной документацией температурного режима грунтов в фундаментах основания объекта в результате оттайки грунта, в связи с чем просит обязать ФИО1, Черную Ш.Д. заключить с МУП «АРТ» городского округа «город Якутск» дополнительное соглашение к договору участия в долевом строительстве № изменив п.2.1.4 договора и изложив их в следующей редакции: «2.1.4 срок завершения строительства и ввода объекта в эксплуатацию: ____ 2018 года», обязать ФИО1, Черную Ш.Д. зарегистрировать вышеуказанное дополнительное соглашение в Управлении Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по РС(Я).

В судебном заседании представитель истца МУП «АРТ» по доверенности ФИО3 заявленные требования поддержал в полном объеме, просил удовлетворить по доводам, изложенным в исковом заявлении.

Ответчик Небесный В.В., его представитель - ФИО4, представляющий также по доверенности интересы Черной Ш.Д. иск не признали по доводам, изложенным в отзыве на исковое заявление, пояснили, что на момент проектирования Объекта, и получения разрешительной документации, истец располагал всеми необходимыми сведениями и заключениями о состоянии грунта под застройку, что подтверждается документацией, представленной самим истцом в материалы дела. Непринятие заблаговременных работ в отношении грунта говорит о халатности Застройщика, а не о наличии форс-мажорных обстоятельств, ответчики полностью исполнили принятые на себя обязательства, оплатили цену квартиры, в связи с чем, просили в удовлетворении иска отказать.

Суд, заслушав представителя истца, доводы стороны ответчика, изучив материалы дела, приходит к следующему.

Согласно п. 2 ст. 1 ГК РФ граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе.

Из положений ст. 309 ГК РФ следует, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом (ст. 310 ГК РФ).

В силу ст. ст. 420, 421 ГК РФ, договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей. Граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством. Согласно ст. 309 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом (ст. 310 ГК РФ). 

Направление застройщиком участникам долевого строительства уведомлений о переносе сроков передачи объектов не обязывает участников долевого строительства подписать соответствующее дополнительное соглашение, т.к. согласно п. 2. ст. 1 ГК РФ граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

В соответствии со ст. 1 Федерального закона от 30.12.2004г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», привлечение денежных средств граждан, связанное с возникающим у граждан правом собственности на жилые помещения в многоквартирных домах, которые на момент привлечения таких денежных средств граждан не введены в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности допускается только: 1) на основании договора участия в долевом строительстве; 2) путем выпуска эмитентом, имеющим в собственности или на праве аренды, праве субаренды земельный участок и получившим в установленном порядке разрешение на строительство на этом земельном участке многоквартирного дома, облигаций особого вида - жилищных сертификатов, закрепляющих право их владельцев на получение от эмитента жилых помещений в соответствии с законодательством Российской Федерации о ценных бумагах; 3) жилищно-строительными и жилищными накопительными кооперативами в соответствии с федеральными законами, регулирующими деятельность таких кооперативов.

Запрещается привлечение денежных средств граждан для строительства в нарушение требований, установленных частью 2 настоящей статьи. Сделка по привлечению денежных средств граждан для строительства, совершенная в нарушение требований, установленных частью 2 настоящей статьи, может быть признана судом недействительной только по иску гражданина, заключившего такую сделку (часть 2.1 введена Федеральным законом от 17.06.2010 N 119-ФЗ).

Согласно ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», По договору участия в долевом строительстве (далее - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

В соответствии со ст.6 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования, за исключением случая, установленного частью 3 настоящей статьи. В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере. В случае, если строительство (создание) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости не может быть завершено в предусмотренный договором срок, застройщик не позднее чем за два месяца до истечения указанного срока обязан направить участнику долевого строительства соответствующую информацию и предложение об изменении договора. Изменение предусмотренного договором срока передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства осуществляется в порядке, установленном Гражданским кодексом Российской Федерации.

Согласно ст. 10 вышеназванного Закона, в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по договору сторона, не исполнившая своих обязательств или ненадлежаще исполнившая свои обязательства, обязана уплатить другой стороне предусмотренные настоящим Федеральным законом и указанным договором неустойки (штрафы, пени) и возместить в полном объеме причиненные убытки сверх неустойки.

Судом установлено, что ____2016 стороны заключили договор участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома, по условиям которого участники долевого строительства направляют денежные средства на строительство квартиры №, расположенной по адресу: ____, а истец обязуется обеспечить строительство объекта и сдачу его в эксплуатацию в ____ 2016 (п.2.1.4), передав квартиру дольщикам не позднее 30 дней с момента истечения указанного срока (п.2.1.4). 

Цена договора в соответствии с п.4.1 договора составляет 3 419 642,12 рублей.

Оплата по договору участия в долевом строительстве ответчиками произведена надлежащим образом в согласованный срок, претензий со стороны общества не заявлялось.

Сторонами не оспаривается, что истец не выполнил своих обязательств по передаче ответчику квартиры в установленный договором срок.

Согласно статье 450 ГК РФ, изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В соответствии со статьей 451 ГК РФ, существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.

Изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях.

Согласно пункту 2 статьи 451 ГК РФ, для того, чтобы какое-либо изменение обстоятельств, связанных с конкретным договором, было отнесено к категории существенных и тем самым достаточных для изменения условий договора на основании решения суда, требуется наличие одновременно следующих условий.

Во-первых, предполагается, что стороны в момент заключения договора исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет. Во-вторых, изменение обстоятельств должно быть вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота. В-третьих, исполнение договора при наличии существенно изменившихся обстоятельств без соответствующего изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора. В-четвертых, из обычаев делового оборота или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона, то есть сторона, обратившаяся в суд с требованием о расторжении договора.

Изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях (пункт 4 статьи 451 ГК РФ). При этом пунктом 2 статьи 451 ГК РФ предусмотрено, что лицо, обращающееся в суд с требованием об изменении договора, обязано доказать наличие одновременно перечисленных в указанной норме условий, при которых договор может быть изменен по решению суда.

В обоснование заявленных исковых требований истцом указывается, что в ходе строительно-монтажных работ по Объекту возникли непредвиденные обстоятельства непреодолимой силы, а именно в связи с недостижением требуемого проектной документацией температурного режима грунтов в фундаментах основания Объекта, в результате оттайки грунтов, завершить строительство многоквартирного дома в срок до ____ 2016 г. невозможно, основанием является письмо-предписание проектного института ООО «Строй-проект» от ____2016 о необходимости приостановить производство строительно-монтажных работ по устройству монолитного ж/б каркаса выше отметки +39,250 и кладки наружных и внутренних стен выше отметки +18,250.

____2016 застройщик в целях выполнения рекомендаций проектного института по установке СОУ (сезонно-охлаждающие установки) на объекте, заключил договор на выполнение проекта усиления фундаментов по объекту «Жилой комплекс «Вертикаль» по ____ многоквартирный жилой дом №» с ООО НВЦ «Геотехнолгия», организацией имеющей соответствующий допуск №.

____2016 с ООО НВЦ «Геотехнология» заключен договор №59 на работы изготовлению, бурению и монтажу сезонно-охлаждающих установок (СОУ) (1 этап).

В ____ 2016 года выполнен второй этап работ по охлаждению грунтов и стабилизации температурного поля в основании сезонно-охлаждающими установками на Объекте. Указанные работы были выполнены и приняты застройщиком.

____2016 № застройщик издал приказ по предприятию о приостановлении строительно-монтажных работ на объекте согласно предписаний проектной организации, приказ № о переносе сроков строительства.

Указанные выше обстоятельства истец считает форс-мажорными обстоятельствами, повлекшими приостановление строительства.

____ 2015 г. в адрес ответчиков истцом была направлена информация о переносе срока сдачи в эксплуатацию Объекта на ____ 2017 г.

____ 2016 года письмом в адрес Ответчиков направлено «сообщение о невозможности завершения строительства в предусмотренный договором участия в долевом строительстве срок и предложение об изменении условий договора в связи с существенным изменением обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора», предложено подписать дополнительное соглашение к договору в течение 30 дней с момента получения сообщения, которое получено лично ФИО5 ____2016г.

____2016 ответчикам направлена информация об изменении срока строительства на ____2018 и предложением об изменении договора.

Оценивая в совокупности представленные доказательства, суд полагает, что исковые требования МУП «АРТ» к ответчикам о понуждении заключить дополнительное соглашение к договору участия в долевом строительстве многоквартирного дома о продлении срока передачи объекта долевого строительства и его государственной регистрации, не подлежат удовлетворению, поскольку истец, в силу ст. 56 ГПК РФ, не доказал наличие совокупности условий, предусмотренных ст. ст. 450, 451 ГК РФ, являющихся основанием для изменения условий договора участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома. Вступая в договорные отношения с дольщиками, МУП «АРТ» не могло исключать вероятность наступления любых хозяйственных рисков и должна была предвидеть возможность их наступления при определении сроков окончания строительства объекта, а также на момент заключения договора участия в долевом строительстве многоквартирного дома с дольщиком, МУП «АРТ» располагало данными о том, на каких грунтах будет вестись строительство.

Так, из материалов дела усматривается, что истцом представлен «Технический отчет по результатам инженерно-геологических изысканий» от 2013 года и 2015 года, из которых следует, что инженерно-геологические изыскания по объекту «Жилой комплекс «Вертикаль» в ____» выполнены ООО «Геопроект» на основании технического задания на производство инженерно-строительных изысканий, выданного МУП «АРТ» за подписью генерального директора ФИО6. Инженерно-геологические изыскания проведены для обоснования проектирования жилого дома с целью установления геолого-литологического строения площадки строительства, мерзлотных и гидрогеологических условий, прочностных, деформационных и теплофизических характеристик грунтов основания. Полевые инженерно-геологические изыскания выполнены в соответствии с предписанием на производство инженерно-строительных работ силами ООО «Геопроект» в ____ 2013 года и в ____ месяце 2015 года.

В ____ 2013 года проходка скважин осуществлена механическим способом всухую с помощью станка УРБ-2А2, всего пройдено 10 скважин глубиной ___ м. Общий объем бурения составил ___ п.м. в период проведения изысканий (____ 2013 года) грунты площадки находились в талом и твердомерзлом состояниях.

В ____ 2015 года всего на площадке пройдена ___ контрольная скважина ___ м, месторасположение скважины согласовано с заказчиком, которое показано на плане фактического материала. В период проведения контрольных изыскательных работ (____ 2015 года) грунты площадки находились в талом, пластичномерзлом и твердомерзлом состояниях. Оттаивание грунтов с дневной поверхности составило ___ м. В талом состоянии находились насыпные грунты и супеси. Состояние талых насыпных грунтов было влажное, а талые суспеси имели пластичную консистенцию.

В соответствии с последним абзацем п. 3.1. «Технического отчета по результатам инженерно¬геологических изысканий» от 2013 года, были отмечены неблагоприятные физико-геологические процессы и явления, такие как морозное пучение грунтов.

Согласно п.3.31 Технического отчета от 2013 года отттаивание грунтов с дневной поверхности достигло ___ м. Наибольшие глубины оттаивания грунтов (___ м) зафиксированы скважинами № и №, которые были пройдены рядом с канализационной трубой и канализационным колодцем. Таким образом, максимальное оттаивание грунтов связано с антропогенным воздействием, то есть имеет техногенный генезис.

В соответствии с п. 3.4. (Гидрогеологические условия площадки. Лист 14), по результатам химического анализа грунтовые воды по величине сухого остатка (минерализации) являются солоноватыми. 

Таким образом, на момент проектирования Объекта, и получения разрешительной документации, истец располагал всеми необходимыми сведениями и заключениями о состоянии грунта под застройку. Следовательно, на момент заключения договора (____2016) также обладал этими сведениями.

В силу приведенных положений ст. 451 ГК РФ, доводы стороны истца о наличии непредвиденных обстоятельств непреодолимой силы в виде недостижения требуемого проектной документацией температурного режима грунтов в фундаментах основания Объекта, в результате оттайки грунтов, что повлекло за собой просрочку в реализации проекта строительства в целом, признается судом необоснованным и не является основанием для изменения договора долевого участия в строительстве с понуждением ответчиков заключить дополнительное соглашение о переносе даты ввода в эксплуатацию жилого дома. Истцом не представлено наличие совокупности условий, предусмотренных ст. ст. 450, 451 ГК РФ, являющихся основанием для изменения условия договора участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома, вступая в договорные отношения с дольщиками, истец не мог исключать вероятность наступления любых хозяйственных рисков, должен был предвидеть возможность их наступления при определении сроков окончания строительства объекта.

Таким образом, МУП «АРТ» не представлено доказательств, неоспоримо свидетельствующих, что нарушение срока окончания строительства и срока передачи ответчикам квартиры, имело место по не зависящим от него причинам, в силу чрезвычайных и непредотвратимых обстоятельств, при надлежащем выполнении обязательств, возложенных на него как на застройщика.

Кроме того, Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", являющийся в данном случае специальным законом, имеющим приоритет в правоприменении по сравнению с ГК РФ, не предусматривает возможности изменения (расторжения) договора по инициативе застройщика, кроме случаев нарушения участником долевого строительства срока внесения платежа.

Материалы дела не содержат доказательств исключительности обстоятельств, связанных с необходимостью изменения условий договора (ч. 4 ст. 451 ГК РФ), равно как не содержат достоверных и достаточных доказательств наличия совокупности условий, установленных ч. 2 ст. 451 ГК РФ, являющихся основанием для изменения договора, в связи с чем исковые требования МУП «АРТ» о понуждении заключить дополнительное соглашение к договору участия в долевом строительстве удовлетворению не подлежат.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд

решил:

В иске МУП «Агентство по развитию территорий» к ФИО1, ФИО2 о понуждении к заключению дополнительного соглашения, отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Верховный суд РС (Я) в течение одного месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме.

Судья Л.А. Ефимова