Гражданское дело № 2-53/2025

КОПИЯ УИД 78RS0002-01-2023-010209-23

Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Санкт-Петербург 27 марта 2025 года

Выборгский районный суд Санкт-Петербурга в составе:

председательствующего судьи Новиковой Т.А.,

с участием прокурора Володькиной И.С.,

при секретаре Саар Т.О.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к ФИО2 о расторжении договора купли-продажи и по встречному исковому заявлению ФИО2 к ФИО1 о выселении,

У С Т А Н О В И Л:

ФИО1 обратился в Выборгский районный суд Санкт-Петербурга с исковым заявлением к ФИО2, в котором просит суд:

- расторгнуть договор купли-продажи жилого строения с кадастровым №, расположенного по адресу: 

<

адрес> и земельного участка с №, расположенного по адресу: 

<

адрес>, заключенный 11 июля 2012 года между ФИО1 и ФИО2;

- прекратить право собственности ФИО2 на вышеуказанные недвижимое имущество;

- возвратить в собственность ФИО1 вышеуказанное недвижимое имущество.

В обоснование заявленных требований истец ФИО1 указал, что 11 июля 2012 года между сторонами был заключен договор купли-продажи земельного участка и жилого дома, расположенных по адресу: 

<

адрес> который зарегистрирован в Управлении Росреестра 31 июля 2012 года. В соответствии с условиями сделки, стоимость имущества составила - 20 000 000 рублей. 12 июля 2012 года ответчиком было подписано обязательство, в соответствии с которым, в случае не выплаты денежных средств по договору в срок до 12 июля 2022 года ФИО2 обязуется по первому требованию ФИО1 либо выплатить денежные средства, либо переоформить право собственности на истца. В связи с тем, что во исполнение договора купли-продажи денежные средства переданы не были, 05 июля 2023 года ФИО1 обратился к ФИО2 с требованием о расторжении договора, которое оставлено без удовлетворения. При таких обстоятельствах, ФИО1, что его права нарушенны, обратился в суд с настоящим исковым заявлением.

21 августа 2023 года ФИО2 обратилась в Выборгский районный суд Санкт-Петербурга с исковым заявлением к ФИО1 в котором просила суд:

- устранить препятствия в пользовании принадлежащим ФИО2 на праве собственности имуществом, путем возложения обязанности покинуть жилой дом, вывезти личные вещи.

В обоснование заявленных требований ФИО2 указала, что она является собственником жилого дома, расположенного по адресу: 

<

адрес> Указанный жилой дом был приобретен по договору купли-продажи от 11 июля 2012 года, заключённым между ФИО1 и ФИО2 Согласно устной договоренности ФИО1 должен был покинуть жилой дом, после окончания строительства в его доме, расположенном по адресу

<

адрес>. По мнению истца, ФИО1 неправомерно занял для проживания дом, принадлежащий истцу, препятствует пользованию, в силу указанных действий, ФИО2 также лишена возможности забрать из дома вещи и документы, подтверждающие исполнение договора купли-продажи, который оспаривается ФИО1 При таких обстоятельствах, истец вынуждена обратиться с настоящим исковым заявлением.

Определением Выборгского районного суда Санкт-Петербурга от 15 ноября 2023 года, внесенным в протокол судебного заседания, на основании положения части 4 статьи 151 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, гражданские дела объединены в одно производство.

В настоящее судебное заседания явился ФИО1, его представители, заявленные исковые требования поддержали в полном объеме, настаивали на их удовлетворении, против удовлетворения требований ФИО2 возражали.

Явившаяся в суд ФИО2, а также её представитель, поддержали требования искового заявления заявителя, также настаивали на их удовлетворении и возражали против исковых требований ФИО1

Третье лицо ФИО1 в суд явился, поддержал требования ФИО2, возражал против удовлетворения требований ФИО1

Суд, выслушав позиции сторон, заключение прокурора, полагавшего, что исковые требования ФИО1 подлежат удовлетворению, а требования ФИО2 являются необоснованным, приходит к следующему выводу.

В соответствии с положениями статьи 35 Конституции Российской Федерации право частной собственности охраняется законом (часть 1). Каждый вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами (часть 2). 

Согласно статье 40 Конституции Российской Федерации каждый имеет право на жилище. Никто не может быть произвольно лишен жилища.

В силу части 1 статьи 454 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В соответствии с частью 1 статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

В силу части 1 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Согласно 554 Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

В соответствии с частью 1 статьи 555 Гражданского кодекса Российской Федерации договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные пунктом 3 статьи 424 настоящего Кодекса, не применяются.

Частью 2 названной статьи установлено, что если иное не предусмотрено законом или договором продажи недвижимости, установленная в нем цена здания, сооружения или другого недвижимого имущества, находящегося на земельном участке, включает цену передаваемой с этим недвижимым имуществом соответствующей части земельного участка или права на нее.

Часть 1 статьи 488 Гражданского кодекса Российской Федерации устанавливает, что в случае, когда договором купли-продажи предусмотрена оплата товара через определенное время после его передачи покупателю (продажа товара в кредит), покупатель должен произвести оплату в срок, предусмотренный договором, а если такой срок договором не предусмотрен, в срок, определенный в соответствии со статьей 314 настоящего Кодекса.

В случае, когда покупатель, получивший товар, не исполняет обязанность по его оплате в установленный договором купли-продажи срок, продавец вправе потребовать оплаты переданного товара или возврата неоплаченных товаров (часть 3 статьи 488 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с частью 1 статьи 489 Гражданского кодекса Российской Федерации договором о продаже товара в кредит может быть предусмотрена оплата товара в рассрочку.

Неполучение оплаты продавцом по договору является существенным нарушением его условий со стороны покупателя, что в соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса РФ является основанием для расторжения договора.

При этом существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В силу требования пункта 2 статьи 452 Гражданского кодекса РФ о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установление законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Из материалов дела следует и установлено судом следующее.

11 июля 2012 года между ФИО1 и ФИО2 был заключен договор купли-продажи жилого дома с кадастровым № и земельного участка площадью 1 678 кв.м., с кадастровым № расположенных по адресу: 

<

адрес> (пункт 1 договора).

В соответствии с пунктом 4 договора, указанный жилой дом и земельный участок проданы за 20 000 000 рублей, которые покупатель уплатил продавцу полностью до заключения настоящего договора.

31 июля 2012 года переход права собственности зарегистрирован Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу, номер регистрации №.

Также в материалы дела представлено обязательство от 12 июля 2012 года, подписанное ФИО3 из которого следует, что вышеназванное недвижимое имущество переоформлено на неё по договору от 11 июля 2012 года для возможности оформления прирезки к земельному участку в целях его увеличения. Денежные средства в размере 20 000 000 рублей ФИО1 не передавались, указание на оплату денежных средств внесено в договор купли-продажи формально в целях его регистрации в Управлении Росреестра.

В соответствии с текстом обязательства ФИО2 обязуется в течение 10 лет по первому требованию ФИО1 расторгнуть договор купли-продажи жилого дома и земельного участка добровольно, в связи с невозможность исполнения условий договора с её стороны и передать дом с земельным участком ФИО1

В последнем абзаце указано, что настоящее обязательство дано сроком на 10 лет.

05 августа 2023 года ФИО1 обратился с требованием к ФИО2 о добровольном расторжении договора купли-продажи недвижимого имущества.

В связи с отсутствием добровольного расторжения договора, ФИО1 обратился в суд.

Суд, разрешая заявленные исковые требования ФИО1, не находит оснований для их удовлетворения, ввиду следующего.

В силу положений 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

К существенным условиями договора купли-продажи недвижимости относятся условия о предмете и его цене и при отсутствии этих данных в договоре, условия считаются не согласованными сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

В соответствии со статьи 550 Гражданского кодекса Российской Федерации договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (п. 2 ст. 434). Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

В силу части 1 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев не вытекает иное.

Частью 1 статьи 164 Гражданского кодекса Российской Федерации в редакции, действующей на момент заключения договора купли-продажи, предусматривалось, что сделки с землей и другим недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации в случаях и в порядке, предусмотренных статьей 131 настоящего Кодекса и законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Суд, оценивая представленный договор купли-продажи, находит, что намерения сторон в договоре выражены достаточно ясно, содержание договора позволяло истцу оценить природу и последствия сделки, доказательств о том, что волеизъявление не соответствовало намерениям, изложенным в тексте договора, не представлено, сделка совершена и исполнена, переход права собственности на ответчика произведен в установленном порядке, о факте передачи покупателем денежных средств продавцу до подписания договора прямо следует из содержания пункта 4 договора, где отражено, что стоимость недвижимости в размере 20 000 000 рублей покупатель продавцу оплатил в полном объеме.

Представленное в материалы дела обязательство не может быть принято во внимание суда, поскольку его форма не соответствует договору купли-продажи, в частности в нем содержится подпись только ФИО2, подписи ФИО1 в нем не имеется, что не согласуется с вышеприведенными положениями закона.

При таких обстоятельствах, суду также представляется заслуживающей внимание ссылка представителя ответчика (по первоначальному иску), что в силу действующих на момент заключения правовых норм сделки с недвижимым имуществом подлежали государственной регистрации.

Какого либо, письменного соглашения о рассрочке отраженного в договоре платежа в материалы дела не представлено.

В соответствии с положениями части 1 статьи 200 Гражданского кодекса Российской Федерации если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.

Часть 2 названной статьи определяет, что по обязательствам с определенным сроком исполнения течение срока исковой давности начинается по окончании срока исполнения.

По обязательствам, срок исполнения которых не определен или определен моментом востребования, срок исковой давности начинает течь со дня предъявления кредитором требования об исполнении обязательства, а если должнику предоставляется срок для исполнения такого требования, исчисление срока исковой давности начинается по окончании срока, предоставляемого для исполнения такого требования. При этом срок исковой давности во всяком случае не может превышать десять лет со дня возникновения обязательства.

ФИО2, возражая против удовлетворения требований ФИО4, также ссылается на то, что им пропущен срок исковой давности для обращения в суд.

Суд, находит, указанный довод обоснованным в силу следующего.

Как указано выше, договор купли-продажи заключен между сторонами 11 июля 2012 года, данное обстоятельство сторонами не оспаривалось.

Исходя из установленных по делу обстоятельств, можно сделать вывод о том, что ФИО1 на момент заключения договора, было известно о нарушении его права, вместе с тем обращение в суд за судебной защитой нарушенных прав имело место 10 августа 2023 года, то есть спустя 11 лет 1 месяц.

Исходя из положений статьи 200 Гражданского кодекса Российской Федерации в соответствии с которыми срок исковой давности во всяком случае не может превышать десять лет, даже в случае принятия судом во внимание представленного обязательства, на которое ссылается истец ФИО1, суд находит, что за защитой своих прав он обратился за пределами, установленного срока.

Также суд считает необходимым отметить, что применение к данной ситуации трехлетнего срока для обращения в суд, с момента окончания срока, установленного обязательством, является ошибочным.

ФИО2 в обоснование позиции также указывала, что ею обязательство не подписывалось, данный документ ей не знаком, вместе с тем, подпись, проставленную на обязательстве не отрицала, пояснили суду, что в распоряжении ФИО1 имелись пустые листы с её подписью, на один из которых в последующем был напечатан текст оспариваемого обязательства посредством использования печатной машинки.

С целью подтверждения названной позиции ФИО2 по её ходатайству была проведена судебная техническая экспертиза, представленного обязательства, с постановкой перед экспертом следующих вопросов:

«Соответствует ли время исполнения графической машинописной части на документе «Обязательство» от 12 июля 2012 г. фактической дате исполнения? Если не соответствует, то какова давность исполнения графической машинописной части? 

Соответствует ли время исполнения от имени ФИО2 расшифровки подписи и подписи на документе «Обязательство» от 12 июля 2012 г. фактической дате исполнения? Если не соответствует, то какова давность исполнения рукописного текста, расшифровки и подписи? 

В какой последовательности были выполнены графическая машинописная часть в документе «Обязательство» от 12 июля 2012 г. и подпись с расшифровкой подписи, выполненные от имени ФИО2?

Имеет ли документ «Обязательство» от 12 июля 2012 г. признаки термического, химического, механического, волнового или иного воздействия с целью искусственного старения?»

В соответствии выводами эксперта Общества с ограниченной ответственностью «Центр независимой профессиональной экспертизы», изложенными в заключении № 24-94-М-2-1496/2024-ТЭД от 30 июля 2024 года:

« - время нанесения рукописного текста и подписи от имени ФИО2 на обязательстве ФИО2 от 12 июля 2012 года, вероятно, не соответствует указанной в документе дате;

- осмотром, наблюдением картины видимой люминесценции, исследованием красящих компонентов, в предоставленном документе признаки нарушения условия документного хранения (т.н. признаки «искусственного старения») не установлены.

Дать ответы на остальные поставленные вопросы не представилось возможным».

По результатам ознакомления с представленным заключением представителем ФИО2 было заявлено ходатайство о назначении по делу дополнительной судебной экспертизы.

Также стороной было заявлено ходатайство о назначении по делу лингвистической экспертизы с постановкой перед экспертом следующего вопроса:

- означает ли выражение «Обязуюсь в течение десяти лет по первому требованию моего отца ФИО1 расторгнуть договор купли-продажи жилого дома с земельным участком от 11.07.2012 добровольно, в связи с невозможностью исполнить условия договора с моей стороны и передать дом с земельным участком моему отцу ФИО1», что у обязавшегося лица имеется срок до десяти лет с момента предъявления первого требований для исполнения обязательств?».

Согласно части 1 статьи 87 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации в случаях недостаточной ясности или неполноты заключения эксперта суд может назначить дополнительную экспертизу, поручив ее проведение тому же или другому эксперту.

В соответствии с частью 1 статьи 79 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации при возникновении в процессе рассмотрения дела вопросов, требующих специальных знаний в различных областях науки, техники, искусства, ремесла, суд назначает экспертизу. Проведение экспертизы может быть поручено судебно-экспертному учреждению, конкретному эксперту или нескольким экспертам.

Частью 2 статьи 187 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации установлено, что заключение эксперта исследуется в судебном заседании, оценивается судом наряду с другими доказательствами и не имеет для суда заранее установленной силы. Несогласие суда с заключением эксперта должно быть мотивировано в решении суда по делу либо в определении суда о назначении дополнительной или повторной экспертизы, проводимой в случаях и в порядке, которые предусмотрены статьей 87 настоящего Кодекса.

Судом было отказано в удовлетворении ходатайства о назначении дополнительной экспертизы по делу, в связи с отсутствием оснований для её проведения, поскольку в силу установленных по делу обстоятельств, ответы эксперта на поставленные вопросы, не имеют правого значения.

Судом также было отказано в назначении по делу лингвистической экспертизы, поскольку толкование содержания обязательства, в данном случае является правовым вопросом.

Также в период рассмотрения дела по ходатайству ФИО1 были допрошены свидетели.

Свидетель ФИО8 пояснил суду, что являлся председателем ТСЖ, непосредственно занимался согласованием перераспределения участков, а также указал, что все вопросы относительно данного согласования разрешались ФИО1, им вносились платежи, оформлялись документы, кроме того им оплачивались коммунальные платежи.

Также ФИО8 указал, что ему известно о совершенной сделке по продаже купли-продажи недвижимости, и он советовал ФИО1 составить письменное обязательство с ФИО2 с целью гарантии оплаты по договору.

Свидетель ФИО9 пояснил суду, что он проводил сантехнические работы в жилом доме, и ему было известно о том, что между сторонами заключен договор купли-продажи. В 2012 году он в разговоре с ФИО2 задал ей вопрос относительного того, как она будет оплачивать денежные средства, на который ею был дан ответ, что времени предоставлено достаточно, и она оплатит стоимость приобретенного имущества.

Также в судебном заседании была допрошена ФИО10, которая является соседкой истца. Согласно её показаниям ФИО2 проживала со своей семьей в доме № 4, в спорном доме никогда не проживала. 

Суд, находит, что в данном случае показания свидетелей не могут являться достоверным доказательством, подтверждающим неисполнение ФИО2 обязанности передачи денежных средств по договору купли-продажи, в связи с чем, указанные показания свидетелей не принимаются во внимание суда.

ФИО1 в подтверждение своей позиции также ссылался на то, что он осуществлял коммунальные и иные платежи, связанные со спорным имуществом.

Суд находит, что указанные обстоятельства также не свидетельствуют о наличии оснований для расторжения договора купли-продажи.

Факт несения ФИО1 бремени содержания имущества, не может являться достаточным доказательством позиции истца и опровергать право собственности ответчика ФИО2 на недвижимое имущество, которое было зарегистрировано в установленном порядке и не может порождать в данном случае наступления негативных последствий в виде прекращения её права собственности.

При таких обстоятельствах, суд, принимая во внимание также тот факт, что ФИО2 длительный период времени (с 2012 года) является собственником спорного имущества, до обращения в суд ФИО1 требований о расторжении договора, возврате недвижимого имущества не предъявлял, обращение с письменным требованием (05 августа 2023 года) имело место за 5 дней до обращения в суд, приходит к выводу о необоснованности заявленных требований.

В силу части 2 статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

В соответствии со статьей 304 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

ФИО2, обращаясь со встречным исковым заявлением, ссылается на то, что ФИО1 занял для проживания жилой дом, не имея на то правовых оснований и вопреки воли собственника.

Из материалов дела следует, что ФИО1 зарегистрирован по адресу

<

адрес>.

То обстоятельство, что в настоящее время ФИО1 проживает в спорном жилом доме, сторонами не оспаривался.

Суд, разрешая требования истца ФИО2, учитывая, что требования первоначального искового заявления удовлетворению не подлежит, находит их подлежащими удовлетворению.

Вместе с тем, принимая во внимание установленные по делу обстоятельства, суд в данном случае полагает возможным указать в резолютивной части решения на возложение на ФИО1 обязанности устранить препятствия в пользовании и покинуть жилой дом, поскольку полагает, что данный способ будет являться достаточным для восстановления нарушенного права.

На основании изложенного, руководствуясь статьями. 194-198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л :

В удовлетворении исковых требований ФИО1 – отказать.

Исковые требования ФИО2 – удовлетворить.

Обязать ФИО1 устранить препятствия в пользовании ФИО2 жилым домом, расположенным по адресу: 

<

адрес>.

Обязать ФИО1 покинуть жилой дом, расположенный по адресу: 

<

адрес> вывезти личные вещи

Решение может быть обжаловано в Санкт-Петербургский городской суд в течение месяца со дня составления мотивированного решения суда в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Выборгский районный суд Санкт-Петербурга.

Судья подпись Т.А. Новикова

Мотивированное решение суда изготовлено 10 апреля 2025 года