Дело № 2-2716/2018

РЕШЕНИЕ

именем Российской Федерации

6 сентября 2018 года г. Саратов

Волжский районный суд г. Саратова 

в составе председательствующего судьи Агарковой С.Н.

при секретаре Рохман С.Р.

с участием представителя истца прокуратуры г. Саратова старшего помощника прокурора г. Саратова Горина И.А., действующего на основании доверенности, представителя ответчика администрации муниципального образования «Город Саратов» ФИО1, действующего на основании доверенности, представителя ответчика ФИО4 ФИО9- ФИО2, действующего на основании доверенности,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску прокурора г. Саратова, к администрации муниципального образования «Город Саратов», ФИО3 ФИО10, ФИО4 ФИО11, 3-и лица Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области, Комитет по градостроительству, архитектуре и капитальному строительству администрации муниципального образования «Город Саратов», Комитет по управлению имуществом 

<

адрес> о признании дополнительного соглашения к договору аренды недействительным,

установил:

прокурор г.Саратова обратился в суд с иском в интересах неопределенного круга лиц к администрации муниципального образования «Город Саратов», ФИО3 ФИО13, ФИО4 ФИО12, 3-и лица Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области, Комитет по градостроительству, архитектуре и капитальному строительству администрации муниципального образования «Город Саратов», Комитет по управлению имуществом г. Саратова о признании дополнительного соглашения к договору аренды недействительным, в обоснование которого указал, что прокуратурой г. Саратова проведена проверка соблюдения земельного и градостроительного законодательства при изменении вида разрешенного использования земельного участка. В ходе проверки установлено, что постановлением администрации муниципального образования «Город Саратов» от 28 ноября 2014 года № 3782 ФИО3 предоставлен земельный участок кадастровый № площадью 1000 кв.м., расположенный по адресу: 

<

адрес>, уч.60, с разрешенным видом использования для ведения садоводства в индивидуальном порядке. На основании указанного постановления с ФИО3 28 ноября 2014 года был заключен договор аренды земельного участка сроком на 49 лет с разрешенным использованием: для целей, не связанных со строительством,- ведение садоводства в индивидуальном порядке. 16 июля 2015 года между администрацией муниципального образования «Город Саратов» и ФИО3 было подписано соглашение об изменении вышеуказанного договора аренды земельного участка в части разрешенного использования земельного участка на жилые дома, не предназначенные для раздела на квартиры. Между тем, при предоставлении земельного участка для жилищного строительства необходимо руководствоваться специальной нормой, в соответствии с которой право на заключение договоров аренды земельных участков для жилищного строительства осуществляется на аукционах. В связи с чем, изменение целевого назначения спорного земельного участка в интересах ФИО3 может привести к нарушению требований закона в части порядка предоставления земель для жилищного строительства. В последующем права и обязанности по вышеуказанному договору аренды земельного участка переданы ФИО4 в соответствии с договором замены стороны в обязательстве от 18 мая 2017 года. Постановлением администрации муниципального образования «Город Саратов» от 12 декабря 2017 года № 3862 ФИО4 утверждена схема расположения земельных участков площадью 400 кв.м. и 600 кв.м. в результате раздела земельного участка с кадастровым номером иные данные. На основании вышеуказанного постановления заключены договоры аренды от 6 апреля 2018 года № А-18-230/ф-1 земельного участка с кадастровым номером иные данные площадью 600 кв.м. с разрешенным видом использования «для размещения индивидуального жилого дома (дом, пригодный для постоянного проживания, высотой не выше трех надземных этажей)», от 2 апреля 2018 года № А-18-223/ф-1 земельного участка с кадастровым номером иные данные площадью 400 кв.м. с разрешенным видом использования «для размещения индивидуального жилого дома (дом, пригодный для постоянного проживания, высотой не выше трех надземных этажей)». Просил признать недействительным дополнительное соглашение от 16 июля 2015 года к договору аренды от 28 ноября 2014 года № А-14-1045ф-1 недействительным; восстановить установленный договором аренды земельного участка от 28 ноября 2014 года № А-14-1045ф-1 разрешенный вид использования земельных участков с кадастровым номером иные данные площадью 1000 кв.м., расположенного по адресу: г. Саратов, пос. Зональный, участок 60 в Волжском районе г. Саратова «ведение садоводства в индивидуальном порядке»; с кадастровым номером иные данные площадью 600 кв.м., расположенного по адресу: г. Саратов, пос. Зональный, участок 60 в Волжском районе г. Саратова «ведение садоводства в индивидуальном порядке»; с кадастровым номером иные данные площадью 400 кв.м., расположенного по адресу: г. Саратов, пос. Зональный, в Волжском районе г. Саратова, «ведение садоводства в индивидуальном порядке».

Представитель истца в судебном заседании поддержал исковые требования, просил их удовлетворить, дав пояснения, аналогичные изложенным в иске.

Представитель ответчика администрации муниципального образования «Город Саратов» в судебном заседании возражал против удовлетворения требований, пояснив в судебном заседании, что спорный земельный участок расположен в соответствии с Правилами землепользования и застройки в территориальной зоне Ж-5, в градостроительном регламенте данной зоны разрешенный вид использования «жилые дома, не предназначенные для раздела на квартиры (дом, пригодный для постоянного проживания, высотой не выше трех надземных этажей)» поименован как основной вид разрешенного использования. Основные и вспомогательные виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства правообладателями земельных участков и объектов капитального строительства, за исключением органов государственной власти, органов местного самоуправления, государственных и муниципальных учреждений, государственных и муниципальных унитарных предприятий, выбираются самостоятельно без дополнительных разрешений и согласований. Просил в иске отказать.

Ответчики ФИО3, ФИО4 в судебное заседание не явились, просили дело рассмотреть в их отсутствие.

Представитель ответчика ФИО4 в судебном заседании возражал против удовлетворения требований, пояснив, что при заключении спорного соглашения имело место не первичное предоставление земельного участка под строительство, а изменение вида разрешенного использования земельного участка, ранее предоставленного в аренду. Признание оспариваемого соглашения ничтожным не приведет к восстановлению прав потенциальных покупателей, поскольку не будет предполагать обязательное проведение таких торгов, так как спорный земельный участок в настоящее время находится в аренде. Кроме того, спорный земельный участок расположен в соответствии с Правилами землепользования и застройки в территориальной зоне Ж-5, в градостроительном регламенте данной зоны разрешенный вид использования «жилые дома, не предназначенные для раздела на квартиры» поименован как основной вид разрешенного использования. Основные и вспомогательные виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства правообладателями земельных участков и объектов капитального строительства выбираются самостоятельно без дополнительных разрешений и согласований. Просила в иске отказать.

Представители 3-их лиц Комитета по управлению имуществом г. Саратова, Комитета по градостроительной политике, архитектуре и капитальному строительству администрации муниципального образования «Город Саратов», Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом, об отложении рассмотрения дела не ходатайствовали.

Суд определил рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Выслушав явившихся участников процесса, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

В судебном заседании установлено, что постановлением администрации муниципального образования «Город Саратов» от 28 ноября 2014 года № 3782 ФИО3 предоставлен земельный участок кадастровый № площадью 1000 кв.м., расположенный по адресу: 

<

адрес>, уч.60, с разрешенным видом использования для ведения садоводства в индивидуальном порядке (л.д.17). 

На основании указанного постановления с ФИО3 28 ноября 2014 года был заключен договор № А-14-1045Ф-1 аренды земельного участка сроком на 49 лет с разрешенным использованием: для целей, не связанных со строительством,- ведение садоводства в индивидуальном порядке (л.д.13-16). 

16 июля 2015 года между администрацией муниципального образования «Город Саратов» и ФИО3 было подписано соглашение об изменении вышеуказанного договора аренды земельного участка в части разрешенного использования земельного участка на жилые дома, не предназначенные для раздела на квартиры (дом, пригодный для постоянного проживания, высотой не выше трех надземных этажей») (л.д.19). 

Согласно материалам дела на основании договора замены стороны в обязательстве от мая 2017 года, заключенного между ФИО3 и ФИО4, права и обязанности по вышеуказанному договору аренды земельного участка переданы ФИО4 (л.д.19, оборот).

Постановлением администрации муниципального образования «Город Саратов» от 12 декабря 2017 года № 3862 на основании заявления ФИО4 ей утверждена схема расположения земельных участков площадью 400 кв.м. и 600 кв.м. в результате раздела земельного участка с кадастровым номером иные данные (л.д.21). 

На основании вышеуказанного постановления между администрацией муниципального образования «Город Саратов» и ФИО4 заключены договоры аренды от 6 апреля 2018 года № А-18-230/ф-1 земельного участка с кадастровым номером иные данные площадью 600 кв.м. с разрешенным видом использования «для размещения индивидуального жилого дома (дом, пригодный для постоянного проживания, высотой не выше трех надземных этажей)» (л.д.26-29), от 2 апреля 2018 года № А-18-223/ф-1 земельного участка с кадастровым номером иные данные площадью 400 кв.м. с разрешенным видом использования «для размещения индивидуального жилого дома (дом, пригодный для постоянного проживания, высотой не выше трех надземных этажей)» (л.д.22-25).

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости ФИО4 является арендатором вышеуказанных земельных участков (л.д.31-38).

Согласно п.1 ст.166 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее по тексту ГК РФ) сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

В соответствии с п.2 ст.168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Как разъяснил Пленум Верховного Суда Российской Федерации в п.75 Постановления от 23.06.2015 №25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», применительно к ст.166 и 168 ГК РФ под публичными интересами, в частности, следует понимать интересы неопределенного круга лиц, обеспечение безопасности жизни и здоровья граждан, а также обороны и безопасности государства, охраны окружающей природной среды. Сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной как посягающая на публичные интересы, например, сделки о залоге или уступке требований, неразрывно связанных с личностью кредитора (п.1 ст.336, ст.383 ГК РФ), сделки о страховании противоправных интересов (ст.928 ГК РФ). Само по себе несоответствие сделки законодательству или нарушение ею прав публично-правового образования не свидетельствует о том, что имеет место нарушение публичных интересов.

В соответствии с п.8 п.1 ст.1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее -ЗК РФ) одним из принципов, на которых основываются данный кодекс и изданные в соответствии с ним иные акты земельного законодательства, является принцип, согласно которому правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к определенной категории и виду разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий и требованиями законодательства.

Статьей 7 ЗК РФ произведено подразделение земель на категории и определено, что эти земли используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов.

Статьей 85 ЗК РФ установлено, что порядок использования земель населенных пунктов определяется в соответствии с зонированием их территорий. Правилами землепользования и застройки устанавливается градостроительный регламент для каждой территориальной зоны индивидуально, с учетом особенностей ее расположения и развития, а также возможности территориального сочетания различных видов использования земельных участков. Градостроительный регламент территориальной зоны определяет основу правового режима земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе застройки и последующей эксплуатации зданий, строений, сооружений. Градостроительные регламенты обязательны для исполнения всеми собственниками земельных участков, землепользователями, землевладельцами и арендаторами земельных участков независимо от форм собственности и иных прав на земельные участки. Земельные участки могут использовать в соответствии с любым предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны видом разрешенного использования.

Применительно к каждой территориальной зоне устанавливаются виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства, которые подразделяются на основные, условно разрешенные и вспомогательные виды разрешенного использования (п.1, 2 ст.37 ГрК РФ).

Согласно ст.7 ЗК РФ возможность самостоятельного выбора разрешенного использования земельных участков поставлена законодателем в зависимость от видов использования, предусмотренных зонированием территорий. Данное положение конкретизировано в п.4 ст.37 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее- ГрК РФ), которой предусмотрено, что без дополнительных разрешений и согласования правообладателями выбираются основные и вспомогательные виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства.

В соответствии с п.3 ст.37 ГрК РФ изменение одного вида разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства на другой вид такого использования осуществляется в соответствии с градостроительным регламентом при условии соблюдения требований технических регламентов.

В силу ст.30 ГК РФ виды разрешенного использования земельных участков устанавливаются в градостроительных регламентах, которые вместе с положениями об изменении таких видов являются составной частью Правил землепользования и застройки территорий.

Из положений ст.30, 36 ГрК РФ, ст.7, 85 ЗК РФ, ст.22 Федерального закона от 24.07.2007 №221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» следует, что кадастровый учет изменения вида разрешенного использования земельного участка осуществляется в соответствии с градостроительным регламентом, а изменение вида разрешенного использования земельных участков, виды разрешенного использования которых градостроительному регламенту не соответствуют, может осуществляться путем приведения их в соответствие с видами разрешенного использования, установленными градостроительным регламентом.

В соответствии с п.3 ст.35 ГрК РФ и п.5 ст.85 ЗК РФ земельные участки в составе жилых зон предназначены для застройки жилыми зданиями, а также объектами культурно-бытового назначения, здравоохранения, дошкольного, начального общего и среднего (полного) общего образования, стоянками автомобильного транспорта, гаражами, объектами, связанными с проживанием граждан и не оказывающими негативного воздействия на окружающую среду.

Исходя из п.1 ст.41 ЗК РФ арендаторы земельных участков вправе осуществлять права собственников земельных участков, установленные ст.40 ЗК РФ, в том числе возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов; осуществлять другие права на использование земельного участка, предусмотренные законодательством.

Вместе с тем, нормами ЗК РФ предусмотрен особый порядок предоставления земельных участков под строительство объектов жилого назначения.

Процедура предоставления земельного участка для жилищного строительства из земель находящихся в государственной или муниципальной собственности, на момент заключения договора аренды №А-14-1045Ф-1 от 28 ноября 2014 года регламентировался ст.30.1 ЗК РФ, согласно которой земельный участок под указанные цели может быть предоставлена только посредством проведения аукциона.

Аналогичные требования содержатся и в новой редакции ЗК РФ (ст.39.3, 39.6, 39.10, 39.11, 39.18).

Невозможность произвольного изменения землепользователем вида разрешенного использования земельного участка, в том числе, в рамках предусмотренных градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны, в случаях, когда такое изменение не соответствует установленным законом правилам оборота земель, следует из ст.37 ГрК РФ, ст.7, 85, 42, 39.6 ЗК РФ.

Из норм ст.40, 41 ЗК РФ следует, что если земельный участок закреплен за лицом, то возможность его застройки определяется в зависимости от целевого назначения и разрешенного использования участка. Первоначально разрешенное использование участка определяется в процессе градостроительного зонирования или в процессе предварительного согласования места размещения объекта. Если же правообладатель земельного участка по тем или иным причинам желает застроить его иным образом, то для этого подлежит изменению его целевое назначение и разрешенное использование с получением на это необходимых согласований и с соблюдением процедуры, установленной законом.

Согласно материалам дела спорный земельный участок был предоставлен ФИО3 для целей, не связанных со строительством, – ведение садоводства в индивидуальном порядке, что следует из постановления администрации муниципального образования «Город Саратов» от 28 ноября 2014 №3782 и указано в п.1.1 договора аренды земельного участка №А-14-1045Ф-1 от 28 ноября 2014 года. При этом, согласно заявлению о предоставлении земельного участка для целей, не связанных со строительством, ФИО3 просила предоставить ей земельный участок в аренду в соответствии со ст. 34 ЗК РФ, то есть для целей, не связанных со строительством, что следует из вышеуказанного постановления.

В силу ст. 34 ЗК РФ, действовавшей до 1 марта 2015 года, граждане, заинтересованные в предоставлении или передаче земельных участков в собственность или в аренду из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для целей, не связанных со строительством, подают в письменной или электронной форме с использованием информационно-телекоммуникационных сетей общего пользования, в том числе сети «Интернет», включая единый портал государственных и муниципальных услуг, заявления в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные статьей 29 настоящего Кодекса. Соответствующее заявление может быть подано через многофункциональный центр.

В указанном в пункте 2 настоящей статьи заявлении должны быть определены цель использования земельного участка, его предполагаемые размеры и местоположение, испрашиваемое право на землю.

Орган местного самоуправления на основании указанного в пункте 2 настоящей статьи заявления либо обращения исполнительного органа государственной власти, предусмотренного статьей 29 настоящего Кодекса, с учетом зонирования территорий в месячный срок со дня поступления указанных заявления или обращения утверждает и выдает заявителю схему расположения земельного участка на кадастровом плане или кадастровой карте соответствующей территории. Заявитель обеспечивает за свой счет выполнение в отношении земельного участка кадастровых работ и обращается с заявлением об осуществлении государственного кадастрового учета этого земельного участка в порядке, установленном Федеральным законом «О государственном кадастре недвижимости2.

Исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные статьей 29 настоящего Кодекса, в двухнедельный срок со дня представления кадастрового паспорта испрашиваемого земельного участка принимает решение о предоставлении этого земельного участка в собственность за плату или бесплатно либо о передаче в аренду земельного участка заявителю, указанному в пункте 4 настоящей статьи, и направляет ему копию такого решения с приложением кадастрового паспорта этого земельного участка. Копия решения о предоставлении земельного участка в собственность за плату или бесплатно с приложением кадастрового паспорта этого земельного участка может быть выдана (направлена) через многофункциональный центр.

Договор купли-продажи или аренды земельного участка заключается в недельный срок со дня принятия указанного в пункте 5 настоящей статьи решения.

Согласно ст. 30 ЗК РФ, действовавшей до 1 марта 2015 года, предоставление земельных участков для строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется с проведением работ по их формированию:

1) без предварительного согласования мест размещения объектов;

2) с предварительным согласованием мест размещения объектов.

Органы местного самоуправления вправе устанавливать перечень случаев, когда предоставление находящихся в муниципальной собственности земельных участков, а также земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена и которыми в соответствии с земельным законодательством они имеют право распоряжаться, осуществляется исключительно на торгах.

Предоставление земельного участка для строительства без предварительного согласования места размещения объекта осуществляется в следующем порядке:

1) проведение работ по формированию земельного участка:

выполнение в отношении земельного участка в соответствии с требованиями, установленными Федеральным законом от 24 июля 2007 года N 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» (далее - Федеральный закон «О государственном кадастре недвижимости»), работ, в результате которых обеспечивается подготовка документов, содержащих необходимые для осуществления государственного кадастрового учета сведения о таком земельном участке (далее - кадастровые работы), осуществление государственного кадастрового учета такого земельного участка;

определение разрешенного использования земельного участка;

определение технических условий подключения (технологического присоединения) объектов к сетям инженерно-технического обеспечения и платы за подключение (технологическое присоединение) объектов к сетям инженерно-технического обеспечения (далее - плата за подключение (технологическое присоединение));

принятие решения о проведении торгов (конкурсов, аукционов) или предоставлении земельных участков без проведения торгов (конкурсов, аукционов);

публикация сообщения о проведении торгов (конкурсов, аукционов) или приеме заявлений о предоставлении земельных участков без проведения торгов (конкурсов, аукционов);

3) проведение торгов (конкурсов, аукционов) по продаже земельного участка или продаже права на заключение договора аренды земельного участка или предоставление земельного участка в аренду без проведения торгов (конкурсов, аукционов) на основании заявления гражданина или юридического лица, заинтересованных в предоставлении земельного участка. Передача земельных участков в аренду без проведения торгов (конкурсов, аукционов) допускается при условии предварительной и заблаговременной публикации сообщения о наличии предлагаемых для такой передачи земельных участков в случае, если имеется только одна заявка;

4) подписание протокола о результатах торгов (конкурсов, аукционов) или подписание договора аренды земельного участка в результате предоставления земельного участка без проведения торгов (конкурсов, аукционов).

Предоставление земельного участка для строительства с предварительным согласованием места размещения объекта осуществляется в следующем порядке:

1) выбор земельного участка и принятие в порядке, установленном статьей 31 настоящего Кодекса, решения о предварительном согласовании места размещения объекта;

2) выполнение в отношении земельного участка кадастровых работ, осуществление его государственного кадастрового учета;

4) принятие решения о предоставлении земельного участка для строительства в соответствии с правилами, установленными статьей 32 настоящего Кодекса.

Решение исполнительного органа государственной власти или органа местного самоуправления, предусмотренных статьей 29 настоящего Кодекса, о предоставлении земельного участка для строительства или протокол о результатах торгов (конкурсов, аукционов) является основанием, в том числе, для заключения договора аренды земельного участка и государственной регистрации данного договора при передаче земельного участка в аренду.

В соответствии со ст. 31 ЗК РФ, действовавшей в момент заключения договора аренды земельного участка с ФИО3, орган местного самоуправления по заявлению гражданина или юридического лица либо по обращению предусмотренного статьей 29 настоящего Кодекса исполнительного органа государственной власти обеспечивает выбор земельного участка на основе документов государственного кадастра недвижимости с учетом экологических, градостроительных и иных условий использования соответствующей территории и недр в ее границах посредством определения вариантов размещения объекта и проведения процедур согласования в случаях, предусмотренных федеральными законами, с соответствующими государственными органами, органами местного самоуправления, муниципальными организациями.

Необходимая информация о разрешенном использовании земельных участков и об обеспечении этих земельных участков объектами инженерной, транспортной и социальной инфраструктур, технические условия подключения (технологического присоединения) объектов к сетям инженерно-технического обеспечения предоставляются бесплатно соответствующими государственными органами, органами местного самоуправления, муниципальными организациями в двухнедельный срок со дня получения запроса от органа местного самоуправления.

Исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные статьей 29 настоящего Кодекса, принимает решение о предварительном согласовании места размещения объекта, утверждающее акт о выборе земельного участка в соответствии с одним из вариантов выбора земельного участка, или об отказе в размещении объекта.

Решение о предварительном согласовании места размещения объекта является основанием последующего принятия решения о предоставлении земельного участка для строительства и действует в течение трех лет.

В силу ст. 30.1 ЗК РФ земельные участки для жилищного строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются в собственность или в аренду, а в случаях, установленных подпунктами 5 и 5.1 пункта 1 статьи 24, - в безвозмездное срочное пользование без предварительного согласования места размещения объекта.

Продажа земельных участков для жилищного строительства или продажа права на заключение договоров аренды земельных участков для жилищного строительства осуществляется на аукционах, за исключением случаев, установленных подпунктами 5 и 5.1 пункта 1 статьи 24, пунктом 2.1 статьи 30 и пунктом 27 статьи 38.1 настоящего Кодекса.

Предоставление земельного участка в аренду для индивидуального жилищного строительства может осуществляться на основании заявления гражданина, заинтересованного в предоставлении земельного участка.

В двухнедельный срок со дня получения заявления гражданина о предоставлении в аренду земельного участка исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные статьей 29 настоящего Кодекса, может принять решение о проведении аукциона по продаже земельного участка или права на заключение договора аренды такого земельного участка либо опубликовать сообщение о приеме заявлений о предоставлении в аренду такого земельного участка с указанием местоположения земельного участка, его площади, разрешенного использования в периодическом печатном издании, определяемом соответственно уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти, высшим исполнительным органом государственной власти субъекта Российской Федерации, главой муниципального образования, а также разместить сообщение о приеме указанных заявлений на официальном сайте соответственно уполномоченного Правительством Российской Федерации федерального органа исполнительной власти, субъекта Российской Федерации, муниципального образования (при наличии официального сайта муниципального образования) в сети «Интернет».

В случае, если по истечении месяца со дня опубликования сообщения о приеме заявлений о предоставлении в аренду земельного участка заявления не поступили, исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные статьей 29 настоящего Кодекса, принимает решение о предоставлении такого земельного участка для жилищного строительства в аренду гражданину, указанному в абзаце первом настоящего пункта. Договор аренды земельного участка подлежит заключению с указанными гражданином в двухнедельный срок после государственного кадастрового учета такого земельного участка.

Таким образом, в силу ст. 30.1 ЗК РФ продажа земельных участков для жилищного строительства или продажа права на заключение договоров аренды земельных участков для жилищного строительства осуществляется на аукционах, за исключением случаев, указанных в законе, а именно:

земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, исполнительными органами государственной власти или органами местного самоуправления, предусмотренными статьей 29 настоящего Кодекса, лицам, с которыми в соответствии с законодательством Российской Федерации о контрактной системе в сфере закупок товаров, работ, услуг для обеспечения государственных и муниципальных нужд заключен государственный или муниципальный контракт на строительство объекта недвижимости, осуществляемое полностью за счет средств федерального бюджета, средств бюджета субъекта Российской Федерации или средств местного бюджета, на срок строительства объекта недвижимости (пп.5 п.1 ст. 24 ЗК РФ);

земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, исполнительными органами государственной власти или органами местного самоуправления, предусмотренными статьей 29 настоящего Кодекса, жилищно-строительным кооперативам в случаях, предусмотренных федеральным законом (пп. 5.1 п.1 ст. 24 ЗК РФ)

земельный участок, находящийся в муниципальной собственности, или земельный участок, государственная собственность на который не разграничена и который не предоставлен в пользование и (или) во владение гражданам или юридическим лицам, предоставляется для строительства в границах застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, без проведения торгов лицу, с которым в установленном законодательством Российской Федерации о градостроительной деятельности порядке заключен договор о развитии застроенной территории. Указанный земельный участок по выбору лица, с которым заключен договор о развитии застроенной территории, предоставляется бесплатно в собственность или в аренду. Размер арендной платы за указанный земельный участок определяется в размере земельного налога, установленного законодательством Российской Федерации за соответствующий земельный участок (п.2.1 ст. 30 ЗК РФ);

в случае, если аукцион признан не состоявшимся по причине, указанной в подпункте 1 пункта 26 настоящей статьи, единственный участник аукциона не позднее чем через двадцать дней после дня проведения аукциона вправе заключить договор купли-продажи или договор аренды выставленного на аукцион земельного участка, а орган государственной власти или орган местного самоуправления, по решению которых проводился аукцион, обязан заключить договор с единственным участником аукциона по начальной цене аукциона (п.27 ст.38.1 ЗК РФ).

С 1 марта 2015 года вступили в силу изменения в Земельный кодекс Российской Федерации.

Таким образом, на момент заключения соглашения от 16 июля 2015 года между администрацией муниципального образования «Город Саратов» и ФИО3, которым измене вид разрешенного использования земельного участка, действовал Земельный кодекс Российской Федерации с изменениями, вступившими после 1 марта 205 года. 

По общему правилу, закрепленному в статье 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, вступившей в действие с 1 марта 2015 года, договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 этой статьи.

Подпунктом 15 пункта 2 названной статьи предусмотрено, что договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка гражданам для индивидуального жилищного строительства в соответствии со статьей 39.18 Земельного кодекса Российской Федерации.

Статья 39.18 ЗК РФ регулирует особенности предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, гражданам для индивидуального жилищного строительства, ведения личного подсобного хозяйства в границах населенного пункта, садоводства, дачного хозяйства, гражданам и крестьянским (фермерским) хозяйствам для осуществления крестьянским (фермерским) хозяйством его деятельности.

Указанная норма предусматривает, что в случае поступления заявления гражданина о предоставлении земельного участка для индивидуального жилищного строительства, уполномоченный орган в срок, не превышающий тридцати дней с даты поступления заявления, совершает одно из следующих действий: обеспечивает опубликование извещения о предоставлении земельного участка для указанных целей (далее - извещение) в порядке, установленном для официального опубликования (обнародования) муниципальных правовых актов уставом поселения, городского округа, по месту нахождения земельного участка и размещает извещение на официальном сайте, а также на официальном сайте уполномоченного органа в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет»; принимает решение об отказе в предварительном согласовании предоставления земельного участка или об отказе в предоставлении земельного участка в соответствии с пунктом 8 статьи 39.15 или статьей 39.16 (подпункты 1 и 2 пункта 1).

Пункт 2 статьи 39.18 Кодекса устанавливает требования к извещению.

Граждане, крестьянские (фермерские) хозяйства, которые заинтересованы в приобретении прав на испрашиваемый земельный участок, могут подавать заявления о намерении участвовать в аукционе (пункт 4).

Если по истечении тридцати дней со дня опубликования извещения заявления иных граждан, крестьянских (фермерских) хозяйств о намерении участвовать в аукционе не поступили, уполномоченный орган осуществляет подготовку проекта договора купли-продажи или проекта договора аренды земельного участка в трех экземплярах, их подписание и направление заявителю при условии, что не требуется образование или уточнение границ испрашиваемого земельного участка (подпункт 1 пункта 5).

В случае поступления в течение тридцати дней со дня опубликования извещения заявлений иных граждан, крестьянских (фермерских) хозяйств о намерении участвовать в аукционе уполномоченный орган в недельный срок со дня поступления этих заявлений принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка без проведения аукциона лицу, обратившемуся с заявлением о предоставлении земельного участка, и о проведении аукциона по продаже земельного участка или аукциона на право заключения договора аренды земельного участка для целей, указанных в заявлении о предоставлении земельного участка (подпункт 1 пункта 7).

Анализ приведенных законоположений позволяет сделать вывод о том, что земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, может быть предоставлен для индивидуального жилищного строительства без проведения аукциона лицу, обратившемуся в уполномоченный орган с соответствующим заявлением, при условии, что это лицо является единственным претендентом на испрашиваемый земельный участок. Наличие иных граждан, заинтересованных в приобретении прав на указанный объект недвижимости и подавших заявление о намерении участвовать в аукционе, является основанием для проведения такого аукциона, в том числе на право заключения договора аренды земельного участка.

Таким образом, законом установлена и также была предусмотрена ранее действующим законодательством процедура предоставления земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, гражданам для индивидуального жилищного строительства и иных целей, указанных в статье 39.18 Земельного кодекса Российской Федерации. Эта процедура направлена на соблюдение баланса прав и законных интересов собственника земельного участка и граждан, заинтересованных в приобретении соответствующих прав на земельный участок.

В связи с чем, ФИО3, приняв на себя права и обязанности арендатора при заключении вышеуказанного договора аренды, как арендатор выразил свое согласие на использование земельного участка в соответствии с указанным в нем видом разрешенного использования- ведение садоводства в индивидуальном порядке, что соответствует законодательству, тем самым реализовав свое право, предусмотренного п.3 ст.85 ЗК РФ.

Между тем, при предоставлении земельного участка для жилищного строительства необходимо руководствоваться специальной нормой, установленной ст.30.1 ЗК РФ (до 01.03.2015), ст.39.3, 39.6, 39.10, 39.11, 39.18 (после 01.03.2015).

Таким образом, изменение разрешенного использования -для целей, не связанных со строительством, ведение садоводства в индивидуальном порядке- на разрешенный вид использования- жилые дома, не предназначенные для раздела на квартиры-, в том числе путем внесения изменений в договор не по установленной процедуре, недопустимо в силу действовавших как на момент первоначального предоставления земельного участка, так и на момент заключения соглашения, норм ЗК РФ. Изменение целевого назначения спорного земельного участка в интересах ответчиков может привести к нарушению требований закона в части порядка предоставления земель для жилищного строительства.

Согласно п.1 ст.615 ГК РФ арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

Произвольное, не основанное на нормах действующего законодательства и противоречащее условиям договора, изменение вида разрешенного использования земельного участка не допускается.

Довод представителей ответчиков и 3-их лиц о том, что основные и вспомогательные виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства правообладателями выбираются самостоятельно без дополнительных разрешений и соглашений, в связи с чем, соглашение об изменении вида разрешенного использования подписано в соответствии с требованиями законодательства, суд считает необоснованным.

Так, согласно п.4 ст. 37 ГрК РФ основные и вспомогательные виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства правообладателями земельных участков и объектов капитального строительства, за исключением органов государственной власти, органов местного самоуправления, государственных и муниципальных учреждений, государственных и муниципальных унитарных предприятий, выбираются самостоятельно без дополнительных разрешений и согласования.

Согласно ответу, полученному на запрос суда из комитета по градостроительной политике, архитектуре и капитальному строительству администрации муниципального образования «Город Саратов», земельный участок с кадастровым номером N иные данные площадью 1000 кв.м., а также земельные участки с кадастровым номером иные данные площадью 600 кв.м. (в измененных границах) и с кадастровым номером иные данные площадью 400 кв.м., образованные путем раздела земельного участка площадью 1000 кв.м., расположены в территориальной зоне Ж-5 - зона дачных и садоводческих участков. Вид разрешенного использования «размещение индивидуального жилого дома (дом, пригодный для постоянного проживания, высотой не выше трех надземных этажей)» является для данной зоны основным.

Вместе с тем, правовой целью заключения ответчиками оспариваемого прокурором соглашения было предоставление ФИО3 земельного участка на принципиально иных условиях, а именно для строительства индивидуального жилого дома, в обход процедур, предусмотренных действующим законодательством. Тогда как ФИО3 самостоятельно при получении спорного земельного участка на правах аренды выбрала вид использования земельного участка- для целей, не связанных со строительством- ведение садоводства в индивидуальном порядке. Земельный участок, находящийся в аренде у ФИО3, не мог быть предметом аукциона в соответствии со ст. 39.11 ЗК РФ. Однако, несоблюдение изначально при предоставлении ФИО3 спорного земельного участка процедуры предоставления участка повлекло нарушение принципа публичности и прав неопределенного круга лиц, которые были лишены возможности узнать о предоставлении земельного участка для строительства индивидуального жилого дома и подать заявление о намерении участвовать в аукционе.

Изменение вида разрешенного использования указанного земельного участка и последующее заключение дополнительного соглашения, предусматривающих размещение на участке жилого дома, по существу направлено на обход процедур торгов, предусмотренных действующим земельным законодательством, в том числе, процедуры торгов для ранее сформированных и поставленных на кадастровый учет земельных участков, что является нарушением требований ЗК РФ в части предоставления земель для жилищного строительства.

Учитывая, что соглашение от 16 июля 2015 года к договору аренды от 28 ноября 2014 года № А-14-1045ф-1 не соответствует требованиям действующего земельного законодательства, суд приходит к выводу о признании данной сделки недействительной в силу ее ничтожности.

Руководствуясь ст. 194-199 ГПК РФ, суд

решил:

Признать дополнительное соглашение от 16 июля 2015 года к договору аренды от 28 ноября 2014 года № А-14-1045ф-1 недействительным.

Восстановить установленный договором аренды земельного участка от 28 ноября 2014 года № А-14-1045ф-1 разрешенный вид использования земельных участков с кадастровым номером иные данные площадью 1000 кв.м., расположенного по адресу: г. Саратов, пос. Зональный, участок 60 в Волжском районе г. Саратова «ведение садоводства в индивидуальном порядке»; с кадастровым номером иные данные площадью 600 кв.м., расположенного по адресу: г. Саратов, пос. Зональный, участок 60 в Волжском районе г. Саратова «ведение садоводства в индивидуальном порядке»; с кадастровым номером иные данные площадью 400 кв.м., расположенного по адресу: г. Саратов, пос. Зональный, в Волжском районе г. Саратова, «ведение садоводства в индивидуальном порядке».

Решение может быть обжаловано в Саратовский областной суд в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Волжский районный суд г. Саратова.

Судья Агаркова С.Н.