Дело №2-444/20 

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

18 мая 2020 года 

Сормовский районный суд г.Нижнего Новгорода в составе: председательствующего судьи Вернер Л.В., 

с участием истца ФИО1 и его представителя ФИО2, представителя ответчика ФИО3 – ФИО4,

при секретаре Беляровой О.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО3, ФИО5, ФИО6, Управлению Росреестра по Нижегородской области о признании права собственности на недвижимое имущество, оспаривании договора купли-продажи и записи в ЕГРН, возложении обязанности произвести государственную регистрацию перехода права собственности,

установил:

ФИО1 обратился в суд с иском к ФИО7 и ФИО3 о признании права собственности на земельный участок с кадастровым номером № и садовый дом, расположенные по адресу: 

<

адрес> (именуемые далее «спорное имущество») в силу приобретательной давности, признании недействительными договора купли-продажи указанного недвижимого имущества от 2012 года и записи в Едином государственном реестре недвижимого имущества от 11.05.2012 г. о правах ФИО3, возложении на Управление Росреестра по Нижегородской области обязанности произвести государственную регистрацию перехода права собственности на его (истца) имя, ссылаясь на то, что по нотариально удостоверенному договору купли-продажи от 24.10.2000 г., заключенному с ФИО7, им (истцом) было приобретено в собственность спорное имущество. Он (истец) свои обязательства по договору исполнил, ФИО7 передал ему спорное имущество, и с этого времени он (истец) владеет данным имуществом открыто, добросовестно и непрерывно. От государственной регистрации перехода права собственности на спорное имущество ФИО7 уклонился. В дальнейшем ему (истцу) стало известно о наличии в ЕГРН записи от 11.05.2012 г. о правах ФИО3 на спорное имущество, который до настоящего времени никаких требований ему не заявил. Поскольку фактически имеет место двойная продажа спорного имущества, и ФИО7 не вправе был продавать спорное имущество в 2012 году ФИО3, заключенный с последним договор купли-продажи спорного имущества является недействительным. С момента передачи ему (истцу) спорного имущества в 2000 году требований о возврате этого имущества не поступало, он обрабатывал земельный участок, производил посадки, нес расходы на содержание спорного имущества, установил забор по периметру участка, покрыл крышу садового дома рубероидом.

Определением Сормовского районного суда г.Нижнего Новгорода от 19.02.2020 г. производство по делу в части требований, предъявленных к ФИО7, было прекращено.

Судом к участию в деле в качестве соответчиков были привлечены ФИО5, ФИО6 и Управление Росреестра по Нижегородской области.

Рассмотрение дела было назначено на 13.05.2020 г., в указанный день в судебном заседании был объявлен перерыв до 18.05.2020 г.

При рассмотрении дела истец и его представитель ФИО2 поддержали исковые требования.

Представитель ответчика ФИО3 – ФИО4 с иском не согласился, сославшись на то, что истец не является добросовестным владельцем спорного имущества, ФИО3 является добросовестным приобретателем и после приобретения спорного имущества нес бремя уплаты налогов за него.

Дело рассматривается без участия ответчиков, извещенных о времени и месте рассмотрения дела.

Ранее, в судебном заседании 16.03.2020 г., ответчик ФИО5 с иском не согласился, пояснил суду, что ему было 14 лет на момент совершения в 2000 году его отцом ФИО7 сделки по продаже спорного имущества. Данная сделка не была завершена в связи с неполной оплатой истцом стоимости спорного имущества, его отец ФИО7 вернул полученную часть денег, и регистрация сделки не состоялась.

Выслушав объяснения истца и представителей сторон, показания свидетеля, изучив материалы дела, суд приходит к выводу о наличии оснований для частичного удовлетворения заявленного иска исходя из следующего.

Предметом спора являются земельный участок общей площадью 499 кв.м с кадастровым номером № по адресу: 

<

адрес> и расположенный на указанном земельном участке садовый дом (спорное имущество).

По договору купли-продажи от 24.10.2000 г. ФИО7 продал спорное имущество ФИО1 за 22 000 рублей, договор удостоверен нотариусом города Нижнего Новгорода ФИО8 24.10.2000 г. и зарегистрирован в реестре за №№ (л.д.18).

В день заключения договора ФИО7 было получено от ФИО1 в качестве оплаты по договору 1 000 долларов США (л.д.20), что по действовавшему на указанный день курсу ЦБ РФ было эквивалентно 27 930 рублей (27,93 х 1 000). Таким образом, вопреки объяснению ответчика ФИО5 обязанность по оплате стоимости спорного имущества ФИО1 была исполнена в полном объеме.

В тот же день, 24.10.2000 г., по акту приема-передачи спорное имущество было передано ФИО7 ФИО1 (л.д.19).

Переход права собственности на спорное имущество от ФИО7 к ФИО1 в установленном порядке зарегистрирован не был. В качестве причины отсутствия государственной регистрации ФИО1 назвал уклонение ФИО7 от регистрации и последующую утрату им (ФИО1) документов по приобретению спорного имущества.

02.04.2012 г. ФИО7 заключил договор купли-продажи с ФИО3, по которому передал спорное имущество в собственность последнему за 100 000 рублей (л.д.29).

Право собственности ФИО3 на спорное имущество зарегистрировано в установленном порядке 11.05.2012 г. (л.д.10-11).

04.10.2013 г. ФИО7 умер, его наследство приняла супруга ФИО6, сын ФИО5 подал нотариусу заявление об отказе от наследства в пользу ФИО6 (л.д.50).

В соответствии со статьей 550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434). 

Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации (пункт 1 ст.551 ГК РФ).

Пунктом 2 ст.8 ГК РФ (действовавшим на моменты заключения ФИО7 договоров с ФИО1, ФИО3) было предусмотрено, что права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом.

В настоящее время аналогичные положения закреплены в пункте 2 ст.8.1. ГК РФ.

Пункт 2 ст.223 ГК РФ также устанавливает, что в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

Как разъяснено в пункте 60 Постановления Пленума Верховного Суда РФ, Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29.04.2010 г. N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между этим покупателем и продавцом.

После передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании статьи 305 ГК РФ. В то же время покупатель не вправе распоряжаться полученным им во владение имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом.

Исходя из приведенных норм и разъяснений ФИО1 с момента передачи ему ФИО7 спорного имущества стал его законным владельцем, при этом собственником этого имущества остался ФИО7

Как следует из объяснения ФИО1, с момента принятия им 24.10.2000 г. спорного имущества от ФИО7 и до настоящего времени он владеет и пользуется указанным имуществом, в том числе обрабатывает земельный участок, ежегодно производит посадки на нем, им произведен частичный ремонт садового дома, по периметру участка установлен забор. Также в 2000 году он вступил в члены СНТ «Урожай», на территории которого располагается спорное имущество, и стал уплачивать членские и иные взносы на нужды товарищества.

Объяснение ФИО1 подтверждено справками председателя СНТ «Урожай», документами об уплате членских и иных взносов (л.д.15, 101-115) и показаниями председателя СНТ «Урожай» ФИО9, допрошенной в качестве свидетеля, оснований не доверять которым у суда нет.

Как пояснил суду ФИО1, уплату земельного налога за спорный земельный участок он не производил, поскольку в налоговом органе ему было разъяснено, что до регистрации его (ФИО1) права собственности уплата им налога невозможна. 

По информации налогового органа уплата земельного налога за спорный земельный участок в период с 2000 по 2008 гг. не производилась, 27.05.2009 г. ФИО7 были внесены платежи по налогу за предшествующие периоды, и затем им вносились последующие платежи; за 2012-2018 гг. уплата земельного налога произведена ФИО3 (л.д.83, 93).

Доказательств, опровергающих приведенные истцом обстоятельства добросовестного, открытого и непрерывного владения им спорным имуществом как своим собственным в течение более пятнадцати лет, противной стороной не представлено. 

В том числе не представлено доказательств того, что после 24.10.2000 г. ФИО7 либо ФИО3 заявляли о своих притязаниях на спорное имущество, пытались вступить во владение им. 

Как следует из объяснения ФИО1 и не опровергнуто ответчиками, после приобретения спорного имущества ФИО3 во владение им не вступил, об истребовании спорного имущества из владения ФИО1 не заявил.

При таких обстоятельствах возобновление ФИО7 в 2009 году уплаты земельного налога, уплата земельного налога ФИО3 не опровергают факт добросовестного, открытого и непрерывного владения ФИО1 спорным имуществом.

В соответствии с абзацем первым статьи 236 ГК РФ гражданин может отказаться от права собственности на принадлежащее ему имущество, объявив об этом либо совершив другие действия, определенно свидетельствующие о его устранении от владения, пользования и распоряжения имуществом без намерения сохранить какие-либо права на это имущество.

Пунктом 1 ст.234 ГК РФ установлено, что лицо - гражданин или юридическое лицо, - не являющееся собственником имущества, но добросовестно, открыто и непрерывно владеющее как своим собственным недвижимым имуществом в течение пятнадцати лет либо иным имуществом в течение пяти лет, приобретает право собственности на это имущество (приобретательная давность).

Из содержания указанных норм следует, что действующее законодательство, предусматривая основания прекращения права собственности конкретного собственника на то или иное имущество путем совершения им определенных действий, допускает возможность приобретения права собственности на это же имущество иным лицом в силу приобретательной давности.

При этом к действиям, свидетельствующим об отказе собственника от права собственности, может быть отнесено, в том числе необеспечение надлежащего содержания имущества.

Как разъяснено в пункте 15 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 г. "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", давностное владение является добросовестным, если лицо, получая владение, не знало и не должно было знать об отсутствии основания возникновения у него права собственности; давностное владение признается открытым, если лицо не скрывает факта нахождения имущества в его владении. Принятие обычных мер по обеспечению сохранности имущества не свидетельствует о сокрытии этого имущества; давностное владение признается непрерывным, если оно не прекращалось в течение всего срока приобретательной давности …; владение имуществом как своим собственным означает владение не по договору. По этой причине статья 234 ГК РФ не подлежит применению в случаях, когда владение имуществом осуществляется на основании договорных обязательств (аренды, хранения, безвозмездного пользования и т.п.).

Как разъяснено в пункте 16 данного Постановления Пленума, право собственности в силу приобретательной давности может быть приобретено на имущество, принадлежащее на праве собственности другому лицу, а также на бесхозяйное имущество.

Из приведенных норм и разъяснений следует, что наличие титульного собственника само по себе не исключает возможность приобретения права собственности другим лицом в силу приобретательной давности.

При этом не является давностным владение, которое осуществляется по договору с собственником или иным управомоченным на то лицом, не предполагающее переход титула собственника. В этом случае владение вещью осуществляется не как своей собственной, не вместо собственника, а наряду с собственником, не отказавшимся от своего права на вещь и не утратившим к ней интереса, передавшим ее непосредственно или опосредованно во владение, как правило - временное, данному лицу. Примерный перечень таких договоров изложен в приведенном пункте 15 постановления N 10/22 - аренда, хранение, безвозмездное пользование и т.п. Между тем наличие соглашений с титульным собственником, направленных на переход права собственности, не препятствует началу течения срока приобретательной давности.

По смыслу положений статьи 234 Гражданского кодекса РФ право собственности в силу приобретательной давности может быть приобретено и в том случае, если владение началось по соглашению с собственником или иным лицом о передаче права собственности на данное имущество, однако по каким-либо причинам такая сделка в надлежащей форме и установленном законом порядке не была заключена и переход права собственности не состоялся (лицо, намеренное передать вещь, не имеет соответствующих полномочий, не соблюдена форма сделки, не соблюдены требования о регистрации сделки или перехода права собственности и т.п.).

Отсутствие надлежащего оформления сделки и прав на имущество применительно к положениям статьи 234 Гражданского кодекса РФ само по себе не означает недобросовестности давностного владельца. Напротив, данной нормой предусмотрена возможность легализации прав на имущество и возвращение его в гражданский оборот в тех случаях, когда переход права собственности от собственника, который фактически отказался от вещи или утратил к ней интерес, по каким-либо причинам не состоялся, но при условии длительного, открытого, непрерывного и добросовестного владения.

Наличие возможности предъявить иные требования, в частности о понуждении к заключению сделки, о признании сделки действительной, о регистрации сделки или права собственности, о признании права собственности на основании сделки и т.п., само по себе не исключает возможности приобрести право собственности в силу приобретательной давности при наличии соответствующих условий.

Данная правовая позиция отражена в определении Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 17.09.2019 г. N 78-КГ19-29.

Таким образом, ФИО1, не являясь собственником спорного имущества, добросовестно, открыто и непрерывно владеет указанным имуществом более 15 лет.

Добросовестность владения ФИО1 подтверждена тем, что за период владения им спорным имуществом никакое иное лицо не предъявляло своих прав на него и не проявляло к нему интереса.

Факт открытого владения подтвержден тем, что ФИО1 не скрывал факта владения и пользования спорным имуществом, оплачивал связанные с пользованием данным имуществом членские и иные обязательные платежи (за электроэнергию, водоснабжение и пр.).

При изложенных обстоятельствах суд приходит к выводу, что ФИО1 приобрел право собственности на спорное имущество в силу приобретательной давности, в связи с чем требование последнего о признании права собственности на данное имущество подлежит удовлетворению.

В то же время оснований для удовлетворения требований о признании недействительными заключенного ФИО3 договора купли-продажи спорного имущества и записи в Едином государственном реестре недвижимого имущества от 11.05.2012 г. о правах ФИО3, возложении на Управление Росреестра по Нижегородской области обязанности произвести государственную регистрацию перехода права собственности на имя истца не имеется.

Основания недействительности сделок установлены Гражданским кодексом РФ.

Статьей 168 ГК РФ (в редакции, действовавшей на момент заключения оспариваемой сделки) было предусмотрено, что сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

В обоснование указанных требований сторона истца ссылалась на факт двойной продажи ФИО7 спорного имущества, отсутствие у последнего полномочий на отчуждение данного имущества ФИО3 (л.д.3).

Между тем исходя из приведенных ранее положений Гражданского кодекса РФ и разъяснений, изложенных в пункте 60 Постановления Пленума Верховного Суда РФ, Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29.04.2010 г. N 10/22, на момент заключения договора купли-продажи с ФИО3 ФИО7 являлся титульным собственником спорного имущества и, соответственно, был наделен правом распоряжаться им.

Как разъяснено в абзаце 7 пункта 61 указанного Постановления Пленума, если продавец заключил несколько договоров купли-продажи в отношении одного и того же недвижимого имущества и произведена государственная регистрация перехода права собственности за одним из покупателей, другой покупатель вправе требовать от продавца возмещения убытков, вызванных неисполнением договора купли-продажи.

Доказательств того, что ФИО3 является недобросовестным приобретателем спорного имущества, вследствие чего к заключенному им договору данные разъяснения неприменимы, истцом суду не представлено.

Таким образом, в удовлетворении требования о признании недействительным договора купли-продажи от 02.04.2012 г. между ФИО7 и ФИО3 и производного требования о признании недействительной записи в ЕГРН от 11.05.2012 г. о правах ФИО3 суд отказывает.

В соответствии с частью 1 статьи 3 ГПК РФ судебной защите подлежат лишь нарушенные или оспариваемые права и законные интересы граждан.

ФИО1 не представлено суду доказательств наличия по рассматриваемому спору нарушения Управлением Росреестра по Нижегородской области либо угрозы нарушения своих прав и свобод или законных интересов, в связи с чем заявленное к данному ответчику требование удовлетворено быть не может.

Руководствуясь ст.ст.194-198 ГПК РФ, суд 

решил:

Исковые требования ФИО1 удовлетворить частично. 

Признать за ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ рождения, уроженцем 

<

адрес>, зарегистрированным по месту жительства по адресу: 

<

адрес>, право собственности на земельный участок общей площадью 499 кв.м с кадастровым номером № по адресу: 

<

адрес> и расположенный на указанном земельном участке садовый дом.

В удовлетворении иска в остальной части отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Нижегородский областной суд через Сормовский районный суд г.Нижнего Новгорода в течение месяца после его вынесения в окончательной форме.

Судья Вернер Л.В.