УИД 61OS0000-01-2021-000164-30

дело № 3а-195/2021

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

3 сентября 2021 г. г. Ростов-на-Дону

Ростовский областной суд в составе судьи Рудневой О.А.,

при секретаре Дроздовой Н.А.,

с участием представителя административного истца ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении Ростовского областного суда административное дело по административному иску ФИО2 об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной рыночной стоимости,

у с т а н о в и л :

ФИО2 обратился в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости принадлежащего ему земельного участка с кадастровым номером ... на основании установления рыночной стоимости. В обоснование заявленных требований указал, что кадастровая стоимость земельного участка превышает рыночную стоимость, что приводит к необоснованному увеличению налоговых платежей. ФИО2 просит суд установить кадастровую стоимость земельного участка равной рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2014 г. в сумме 2 039 859 рублей, указанной в отчете об оценке от 17 февраля 2021 г.

Административным истцом также подано ходатайство о восстановлении пропущенного 5-летнего срока на обращение в суд с заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка (том 1 л.д. 146).

К участию в деле в качестве административных ответчиков привлечены Правительство Ростовской области и ФГБУ «ФКП Росреестра», в качестве заинтересованных лиц - Администрация Морозовского городского поселения Ростовской области, ФИО3

В судебном заседании представитель административного истца ФИО1 поддержал требования своего доверителя.

Иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились.

Правительство Ростовской области, оспорившее на стадии подготовки дела к судебному разбирательству обоснованность представленного административным истцом отчета об оценке, после ознакомления с заключением судебной оценочной экспертизы в электронном виде представило заявление об отсутствии возражений относительно установления кадастровой стоимости земельного участка на основании выводов судебного эксперта.

От ФГБУ «ФКП Росреестра» в электронном виде поступил отзыв на административный иск, в котором изложено ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие представителей ФГБУ.

От других лиц, не явившихся в суд, отзывы, ходатайства не поступали.

Суд признал возможным рассмотрение дела в отсутствие неявившихся лиц, учитывая наличие доказательств, подтверждающих их надлежащее извещение о времени и месте рассмотрения дела, и отсутствие оснований для отложения судебного заседания, предусмотренных статьями 150, 152 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации. 

Исследовав и оценив представленные доказательства, суд приходит к следующим выводам.

Согласно пункту 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. 

В соответствии со статьей 389 Налогового кодекса Российской Федерации земельный участок, расположенный в пределах соответствующего муниципального образования, признается объектом налогообложения.

Налоговой базой для исчисления земельного налога является кадастровая стоимость земельного участка, которая определяется в соответствии с земельным законодательством Российской Федерации (статья 390 Налогового кодекса Российской Федерации).

Кадастровая стоимость может являться базой также для исчисления других налогов и иных обязательных платежей.

Действующие результаты определения кадастровой стоимости земельных участков населенных пунктов в границах муниципальных районов Ростовской области утверждены постановлением Правительства Ростовской области от 25 ноября 2014 г. № 777 по состоянию на 1 января 2014 г. 

В соответствии со статьей 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости. Для оспаривания физическими лицами результатов определения кадастровой стоимости в суде предварительное обращение в комиссию не является обязательным. Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости может являться установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена кадастровая стоимость.

В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной рыночной стоимости (пункт 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 1 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности.

В силу статьи 3 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» для целей данного федерального закона под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, перечисленные в этой статье.

Под кадастровой стоимостью понимается стоимость, установленная в результате проведения государственной кадастровой оценки или в результате рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости либо определенная в случаях, предусмотренных ст. 24.19 упомянутого Федерального закона.

Судом установлено, что ФИО2 является собственником земельного участка с кадастровым номером ... площадью 8 955 кв.м, категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – для АЗС, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: .... До 2 июня 2020 г. собственником земельного участка являлся ФИО3

Кадастровая стоимость земельного участка утверждена постановлением Правительства Ростовской области от 25 ноября 2014 г. № 777 по состоянию на 1 января 2014 года в сумме 7 679 897,55 рублей.

В обоснование заявленных требований административным истцом представлен в суд отчет об оценке от 17 февраля 2021 года № 14168/02-2021, выполненный оценщиком ООО «Гео-Дон» .... По расчетам оценщика на 1 января 2014 г. рыночная стоимость земельного участка составляла 2 039 859 рублей. 

В целях проверки сведений о рыночной стоимости объекта судом по ходатайству Правительства Ростовской области назначена судебная оценочная экспертиза.

Согласно заключению от 16 июля 2021 г. № 8СЭ/63-2021 судебной экспертизы, выполненной экспертом ООО «Бета консалтинг» ..., на 1 января 2014 г. рыночная стоимость земельного участка с учетом его индивидуальных особенностей составляла 6 011 000 рублей.

Проанализировав имеющиеся доказательства, суд считает возможным положить в основу своего решения выводы, содержащиеся в заключении судебной экспертизы. Эти выводы, по сравнению с выводами, изложенными в отчете об оценке, суд признает более убедительными и аргументированными.

Выполненный по заказу административного истца отчет об оценке от 17 февраля 2021 г. не отражает действительной стоимости земельного участка, выполнен с существенными нарушениями пунктов 10, 11, 22 федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости» (ФСО № 7). Анализ фактических данных о ценах предложений на рынке оценщиком в отчете должным образом не произведен. Изложенные в отчете сведения о продаже четырех земельных участков в различных городах области (том 1 л.д. 45) в данном случае не позволяют объективно определить диапазон цен на участки, сопоставимые с объектом оценки по основным ценообразующим признакам. Вопреки сведениям о назначении земельного участка, отраженным в регистрационных документах, и без учета фактического использования земельного участка - под размещение автозаправочной станции, оценщик отнес объект к индустриальному (производственному) сегменту, выбрав в качестве аналогов 3 земельных участка для размещения промышленных (производственных) объектов (том 1 л.д. 55-56), стоимость которых заведомо ниже стоимости участков под размещение коммерческой (торговой) недвижимости, при этом необоснованно отказался от применения поправочного коэффициента по виду разрешенного использования. 

Заключение судебной экспертизы от 16 июля 2021 г. соответствует требованиям, предъявляемым статьей 82 КАС РФ, составлено экспертом, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, соответствующего необходимым квалификационным требованиям. Оснований для признания заключения недопустимым доказательством (статьи 59, 61 КАС РФ), вопреки доводам административного истца, не имеется.

В соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки эксперт провел подробный и обстоятельный анализ рынка недвижимости в соответствующем сегменте, изложив в заключении полное описание проведенного исследования, выборку объектов сравнения, из числа которых отобрал в качестве объектов-аналогов 7 объектов, предназначенных под коммерческую застройку, характеристики которых максимально приближены к характеристикам оцениваемого земельного участка. 

Классификатор видов разрешенного использования земельных участков, на который ссылался в обоснование своих возражений представитель административного истца, оспаривавший выводы судебного эксперта, не опровергает правильность определения экспертом сегмента рынка.

Исходя из назначения оцениваемого земельного участка, эксперт обоснованно отнес его к сегменту офисно-торговой недвижимости. 

Вопреки мнению представителя административного истца, сам по себе факт нахождения земельного участка в соответствии с Правилами землепользования и застройки муниципального образования «Морозовское городское поселение» в территориальной зоне производственного и коммунально-складского назначения IV-V класса опасности (П-1) не подтверждает, что объекты-аналоги должны подбираться из числа участков производственного назначения и не означает, что оцениваемый участок не может относиться к сегменту офисно-торговой недвижимости. Градостроительный регламент названной территориальной зоны, действовавший на дату оценки – 1 января 2014 г. (статья 32 Правил землепользования и застройки, утвержденных решением Собрания депутатов Морозовского городского поселения от 21 декабря 2012 г. № 18), предусматривал размещение в ней, наряду с объектами производственного назначения, в числе основных и вспомогательных видов разрешенного использования объектов делового назначения, магазинов, предприятий общественного питания, автозаправочных станций, что подтверждается архивной редакцией Правил землепользования и застройки, находящейся в открытом доступе в Федеральной государственной информационной системе территориального планирования (fgistp.economy.gov.ru).

В связи с отсутствием достаточного объема рыночной информации о продаже сопоставимых земельных участков в г. Морозовске в период, предшествовавший дате оценки, эксперт правомерно исследовал рынок земли на территории, включающей в себя несколько других районов Ростовской области.

Судом отклоняется как не соответствующий действительности довод представителя административного истца о том, что 6 из 7 отобранных экспертом объектов-аналогов находятся вблизи федеральной трассы М-4 «Дон». Выход на трассу имеют лишь два использованных экспертом аналога, к стоимости которых экспертом по данному признаку применены понижающие корректировки. 

Дополнительные корректировки, размер которых определен по справочнику Лейфера, применены экспертом и в связи с разницей в местоположении объекта оценки и объектов-аналогов, в уровне экономической развитости соответствующих населенных пунктов (том 1 л.д. 228-229). 

Имеющиеся сведения проанализированы экспертом с учетом всех ценообразующих факторов с применением корректирующих коэффициентов по отличающимся параметрам. Необходимость применения и расчет каждой из корректировок или отказ от применения корректировок по отдельным признакам объяснены экспертом и сомнений у суда не вызывают. Использованная информация соответствует критериям достаточности и проверяемости. 

Эксперт ... допрошен в судебном заседании, дал мотивированные пояснения по каждому пункту возражений представителя административного истца.

С учетом изложенного суд признает экономически обоснованным размер рыночной стоимости земельного участка, определенный в заключении судебной экспертизы, и считает возможным установить кадастровую стоимость объекта равной этому размеру. 

Настоящее решение является основанием для внесения сведений об установленной судом кадастровой стоимости земельного участка в государственный реестр недвижимости.

Часть 3 статьи 245 КАС РФ предусматривает, что административное исковое заявление об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости может быть подано в суд не позднее пяти лет с даты внесения в государственный кадастр недвижимости оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости, если на момент обращения в суд в государственный кадастр недвижимости не внесены результаты определения кадастровой стоимости, полученные при проведении очередной государственной кадастровой оценки, либо сведения, связанные с изменением качественных или количественных характеристик объекта недвижимости, повлекшие изменение его кадастровой стоимости.

Согласно выписке из ЕГРН о кадастровой стоимости земельного участка, сведения об оспариваемой кадастровой стоимости внесены в кадастр 31 декабря 2014 г. ФИО2 обратился в суд с административным исковым заявлением 1 июня 2021 г., то есть с пропуском 5-летнего срока, предусмотренного приведенной выше нормой.

Пленум Верховного Суда Российской Федерации в пункте 8 постановления от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» разъяснил, что если по истечении установленного законом периода в государственный кадастр недвижимости не внесены очередные результаты определения кадастровой стоимости, срок для обращения в суд с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости может быть восстановлен.

Суд считает возможным удовлетворить ходатайство административного истца о восстановлении пропущенного срока, принимая во внимание, что редакция статьи 24.12 Федерального закона № 135-ФЗ, ранее устанавливавшей, что государственная кадастровая оценка проводится не реже чем один раз в пять лет, претерпела изменения; минимальная периодичность действия ранее установленной кадастровой стоимости актуальной редакцией нормы не предусматривается; в ЕГРН не внесены очередные результаты определения кадастровой стоимости; право собственности на объект перешло к ФИО2 в 2020 г. 

Распределяя судебные расходы, суд исходит из следующего.

Удовлетворение административного иска сводится к реализации в судебном порядке права административного истца на приведение кадастровой стоимости принадлежащего ему объекта в соответствие с рыночной стоимостью, определенной с учетом индивидуальных характеристик. Решение по делу не обусловлено совершением административными ответчиками незаконных и необоснованных действий при определении кадастровой стоимости методом массовой оценки и внесении её показателей в реестр недвижимости. Право административного истца на пересмотр кадастровой стоимости в связи с установлением рыночной стоимости объекта, равно как и рассчитанная судебным экспертом экономически обоснованная рыночная стоимость земельного участка, административными ответчиками не оспаривались. 

Разница между устанавливаемой судом рыночной стоимостью и оспариваемой кадастровой стоимостью земельного участка (21,7 %) в рассматриваемом случае сама по себе не дает достаточных оснований для суждения о явных методологических или иных ошибках при определении кадастровой стоимости. Допущенное при установлении кадастровой стоимости ее расхождение с рыночной стоимостью с точки зрения стандартов государственной кадастровой оценки укладывается в приемлемый диапазон отклонений, не имеет признаков существенности и не является свидетельством ошибки, которая приводила бы к нарушению конституционных прав административного истца и вынуждала бы его к обращению за судебной защитой.

При указанных обстоятельствах решение суда не может считаться вынесенным против административных ответчиков и судебные расходы, в соответствии с положениями статьи 111 КАС РФ, пункта 31 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28, с учетом правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации, изложенной в постановлении от 11 июля 2017 года № 20-П, в полном объеме должны быть возложены на административного истца; основания для возмещения понесенных им в связи с обращением в суд и рассмотрением настоящего дела судебных расходов, а также для возложения судебных расходов в какой-либо части на административных ответчиков, отсутствуют.

ООО «Бета консалтинг» представило в суд финансово-экономическое обоснование стоимости проведенной экспертизы в сумме 35 000 рублей. 

Размер оплаты, по мнению суда, определен экспертным учреждением обоснованно, с учетом степени сложности и объема проделанной работы, времени, объективно необходимого на проведение экспертного исследования и составление заключения. Названная сумма находится в пределах диапазона сложившихся цен на экспертные услуги подобного рода в регионе и подлежит взысканию с административного истца.

Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

р е ш и л :

Восстановить ФИО2 срок для обращения в суд с требованием об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером ... по состоянию на 1 января 2014 г.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером ... площадью 8 955 кв.м, категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – для АЗС, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: ..., равной рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2014 г. в размере 6 011 000 рублей.

Датой обращения с заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости считать 1 июня 2021 г.

Судебные расходы возложить на административного истца.

Взыскать с ФИО2 в пользу ООО «Бета консалтинг» оплату за проведенную судебную экспертизу в сумме 35 000 рублей.

На решение могут быть поданы апелляционные жалобы в Третий апелляционный суд общей юрисдикции через Ростовский областной суд в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья О.А.Руднева

Решение в окончательной форме принято 3 сентября 2021 г.

Судья О.А.Руднева