Дело № 3а-26/2018

РЕШЕНИЕ

 

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

27 апреля 2018 года город Иваново

Ивановский областной суд в составе:

председательствующего судьи Запятовой Н.А. 

при секретаре Жаворонковой Е.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Федерального государственного бюджетного образовательного учреждения высшего образования «Ивановский государственный университет» (ФГБОУ «ИвГУ») к Правительству Ивановской области, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ивановской области об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости,

У С Т А Н О В И Л :

Федеральное государственное бюджетное образовательное учреждение высшего образования «Ивановский государственный университет» (далее – ФГБОУ ВО «Ивановский государственный университет») обратилось в суд с вышеуказанным административным иском, в котором с учетом уточнения административных исковых требований просит установить кадастровую стоимость объекта недвижимости – учебный корпус, назначение: нежилое, кадастровый №, общей площадью № кв.м., расположенного по адресу: Ивановская 

<

адрес> (далее – объект недвижимости), в размере 57076000 рублей по состоянию на 10 декабря 2011 года.

Административные исковые требования мотивированы следующим. ФГБОУ ВО «Ивановский государственный университет» владеет и пользуется на праве оперативного управления указанным объектом недвижимости, кадастровая стоимость которого установлена по состоянию на 10 декабря 2011 года в размере 74319 678 рублей 41 копейка. Размер кадастровой стоимости объекта недвижимости затрагивает права и обязанности административного истца, поскольку налог на имущество исчисляется исходя из его кадастровой стоимости, при этом установленная кадастровая стоимость объекта недвижимости значительно превышает его рыночную стоимость. 

Представитель административного истца по доверенности ФИО1 в судебном заседании поддержала уточненные административные исковые требования.

Представители административных ответчиков: Правительства Ивановской области и Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ивановской области (далее - Управление Росреестра по Ивановской области), представители заинтересованных лиц: Администрации г.Иваново, Федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии», Межрегионального территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом во Владимирской, Ивановской, Костромской и Ярославской областях, в суд не явились, административные ответчики и заинтересованные лица о времени и месте рассмотрения дела извещены своевременно и надлежащим образом, представили письменные отзывы на административное исковое заявление, указав о рассмотрении административного дела в отсутствие их представителей.

В письменных отзывах Правительства Ивановской области от 30 января 2018 года, Управления Росреестра по Ивановской области от 25 января 2018 года, Федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» от 29 января 2018 года, Межрегионального территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом во Владимирской, Ивановской, Костромской и Ярославской областях от 09 февраля 2018 года указано на отсутствие возражений по существу требований ФГБОУ ВО «Ивановский государственный университет» сводящихся к реализации в судебном порядке права административного истца на установление кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости.

При таких обстоятельствах в соответствии с требованиями статьи 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее - КАС РФ) суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие указанных лиц.

Выслушав представителя административного истца, исследовав имеющиеся в деле письменные доказательства и оценив их в совокупности, суд находит административное исковое заявление подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.

Из материалов дела следует и судом установлено, что объект недвижимости – учебный корпус, назначение: нежилое, кадастровый №, общей площадью № кв.м., расположенный по адресу: Ивановская 

<

адрес>, принадлежит на праве собственности Российской Федерации, закреплен на праве оперативного управления за административным истцом ФГБОУ ВО «Ивановский государственный университет», который владеет и пользуется объектом недвижимости, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 16 сентября 2010 года, кадастровым паспортом объекта недвижимости, составленном по состоянию на 27 ноября 2015 года. 

Кадастровая стоимость объекта недвижимости утверждена Постановлением Правительства Ивановской области от 25 сентября 2012 года № 362-П «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки объектов недвижимости (за исключением земельных участков) на территории Ивановской области» по состоянию на 10 декабря 2011 года и составляет 74319678 рублей 41 копейка, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 25 октября 2017 года.

Принимая во внимание, что административный истец является законным владельцем объекта недвижимости, в отношении которого установлена кадастровая стоимость, плательщиком налога на имущество организаций, соответственно, результаты определения кадастровой стоимости объекта недвижимости затрагивают права и обязанности административного истца.

Статьей 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Обоценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Федеральный закон № 135-ФЗ) предусмотрено, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости. Для оспаривания физическими лицами результатов определения кадастровой стоимости в суде предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

С учетом изложенного суд приходит к выводу, что административный истец вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости. 

В соответствии с частью 3 статьи 245 КАС РФ административное исковое заявление об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости может быть подано в суд не позднее пяти лет с даты внесения в государственный кадастр недвижимости оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости, если на момент обращения в суд в государственный кадастр недвижимости не внесены результаты определения кадастровой стоимости, полученные при проведении очередной государственной кадастровой оценки, либо сведения, связанные с изменением качественных или количественных характеристик объекта недвижимости, повлекшие изменение его кадастровой стоимости.

Как следует из содержания указанной выписки из Единого государственного реестра недвижимости от 25 октября 2017 года, оспариваемая кадастровая стоимость объекта недвижимости внесена в государственный кадастр недвижимости 10 октября 2012 года.

Таким образом, административным истцом, обратившимся в суд с настоящим административным исковым заявлением 27 декабря 2017 года, пропущен предусмотренный частью 3 статьи 245 КАС РФ срок на обращение в суд с данным административным иском.

Административным истцом заявлено ходатайство о восстановлении указанного срока.

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в п.8 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», срок для обращения в суд с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости может быть восстановлен.

Принимая во внимание, что оспариваемая кадастровая стоимость Объекта недвижимости является актуальной, что бесспорно установлено судом, учитывая незначительный период пропуска административным истцом срока на обращение в суд, суд считает, что ходатайство административного истца о восстановлении пропущенного срока подлежит удовлетворению и административному истцу следует восстановить срок для обращения в суд с настоящим административным исковым заявлением.

Как следует из материалов дела, административные ответчики и заинтересованные лица не оспаривают право административного истца на обращение в суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость (абзац 3 части 11 статьи 24.18 Федерального закона № 135-ФЗ).

Как следует из представленного административным истцом Отчета № об определении рыночной стоимости нежилого здания от ДД.ММ.ГГГГ, изготовленного оценщиком ФИО12 (далее - Отчет об оценке), рыночная стоимость объекта недвижимости, определенная по состоянию на 10 декабря 2011 года, составляет 52 780 000 рублей.

Определением Ивановского областного суда от 12 февраля 2018 года по делу назначена судебная оценочная экспертиза, проведение которой поручено эксперту ООО «РосБизнесОценка» ФИО2, по вопросам соответствия представленного административным истцом Отчета об оценке требованиям закона об оценочной деятельности и федеральных стандартом оценки и определения рыночной стоимости объекта недвижимости. 

В соответствии с заключением эксперта ООО «РосБизнесОценка» ФИО2 от ДД.ММ.ГГГГ № (далее - Экспертное заключение) указанный Отчет об оценке составлен с нарушениями, влияющими на величину рыночной стоимости Объекта недвижимости; рыночная стоимость Объекта недвижимости по состоянию на 10 декабря 2011 года составляет 57076 000 рублей.

Лицами, участвующими в деле Экспертное заключение не оспорено; административный истец согласен с размером рыночной стоимости объекта недвижимости, определенной судебным экспертом; после проведения по делу судебной экспертизы административный истец административные исковые требования уточнил и просит установить кадастровую стоимость объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, определенной Заключением эксперта.

Оценивая в соответствии с требованиями статьи 84 КАС РФ в совокупности с другими доказательствами по делу указанный Отчет об оценке, представленный административным истцом, суд считает, что он достоверно не подтверждает рыночную стоимость объекта недвижимости в связи с необоснованным неприменением оценщиком как сравнительного подхода, так и доходного подхода при определении рыночной стоимости объекта недвижимости, некорректным определением сегмента рынка, к которому относится объект недвижимости, отсутствием в Отчете об оценке анализа рынка сопоставимых объектов недвижимости и основных ценообразующих факторов, влияющих на величину рыночной стоимости объекта недвижимости, а также в связи с нарушением принципа проверяемости использованной оценщиком информации.

Вместе с тем экспертное заключение составлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования и предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, содержит подробное описание проведенного исследования и сделанные в результате его выводы.

Экспертное заключение составлено в соответствии с требованиями действующего законодательства, предъявляемыми к отчету об оценке объекта недвижимости; содержит достаточное количество проверяемой информации, существенной для определения рыночной стоимости объекта недвижимости; подробное описание объекта недвижимости, его количественных и качественных характеристик, вида использования, сведений об имущественных правах и об отсутствии ограничений (обременений) этих прав, информацию о текущем использовании и анализ наиболее эффективного использования объекта недвижимости, что соответствует требованиям п.8 ФСО № 3, раздела6 ФСО №7.

В Экспертном заключении эксперт при определении рыночной стоимости объекта недвижимости обосновал применение сравнительного подхода и использование в рамках данного подхода метода сравнения продаж, доходного подхода и использование в рамках данного подхода метода капитализации по расчетным моделям, а также затратного подхода к оценке, что полностью отвечает требованиям п.п. 11, 24 ФСО № 1, п.п. «и» п. 8 ФСО № 3, раздела 7 ФСО № 7.

В Экспертном заключении экспертом правильно определен сегмент рынка, к которому относится объект недвижимости; проанализирован рынок нежилых объектов из этого сегмента рынка и рынок аренды указанной недвижимости, а также основные факторы, влияющие на спрос, предложение и цены нежилых зданий и помещений, уровень цен на нежилые здания и помещения, в результате проведенного анализа рынка в отношении нежилых объектов экспертом выбраны объекты-аналоги (образцы для сравнения) из сегмента рынка, к которому относится оцениваемый объект недвижимости, при этом в Экспертном заключении указано подробное обоснование выбора объектов-аналогов, сопоставимых с объектом оценки, что соответствует положениям п. 10 ФСО № 1 и подпункта «б» пункта 22 ФСО № 7. 

В Экспертном заключении экспертом произведен сравнительный анализ объекта оценки и каждого объекта-аналога по всем элементам сравнения; применены необходимые корректировки, подробно изложено обоснование их применения; согласованы результаты корректировки значений единиц сравнения по объектам-аналогам, в зависимости от внесенных корректировок распределены веса по каждому аналогу, после чего произведен расчет величины рыночной стоимости объекта недвижимости в рамках сравнительного подхода к оценке по состоянию на 10 декабря 2011 года.

В рамках использования метода прямой капитализации оценщик определил ставку арендной платы на дату оценки, на ее основании оценил потенциальный валовый доход, определил величину операционных расходов и произвел расчет чистого операционного дохода, после чего рассчитал ставку капитализации и определил рыночную стоимость объекта путем деления чистого операционного дохода на ставку капитализации. Указанные действия оценщика находятся в соответствии с положениями подп. «в» п. 23 ФСО № 7.

При определении рыночной стоимости объекта недвижимости в рамках затратного подхода к оценке оценщик использовал метода расчета по справочнику Ко-Инвест «Общественные здания» 2009г.

После этого оценщиком произведено согласование результатов оценки объектов недвижимости, полученных с использованием различных методов и подходов к оценке. При определении окончательной рыночной стоимости объектов оценки оценщик использовал метод анализа иерархий, в соответствии с которым результату, полученном по каждому из примененных подходов, присваивается весовой коэффициент с учетом достоинства и недостатков этих подходов, что соответствует требованиям раздела VIII ФСО № 7. 

Суду не представлено каких-либо доказательств того, что рыночная стоимость объекта недвижимости, определенная Заключением эксперта, является недостоверной, а выводы эксперта в отношении рыночной стоимости объекта недвижимости не соответствуют требованиям действующего законодательства. 

У суда не имеется оснований не доверять Заключению эксперта.

С учетом изложенного, оценивая представленные по делу доказательства в их совокупности по правилам, установленным ст.84 КАС РФ, суд считает, что Экспертное заключение отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности, является надлежащим доказательством, подтверждающим рыночную стоимость объекта недвижимости по состоянию на дату его кадастровой оценки.

Как следует из материалов дела, право административного истца на установление кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости не оспаривается административными ответчиками и заинтересованными лицами не только по основаниям возникновения, но и по содержанию, в том числе по размеру рыночной стоимости объекта недвижимости.

Суд приходит к выводу, что исковые требования административного истца являются правомерными, в связи с чем подлежат удовлетворению с определением рыночной стоимости объекта недвижимости по состоянию на 10 декабря 2011 года в соответствии с заключением эксперта.

Датой подачи заявления об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере равном его рыночной стоимости следует считать дату обращения ФГОУ ВО «Ивановский государственный университет» с административным исковым заявлением в суд – 27 декабря 2017 года. 

В соответствии с частями 5, 6 статьи 24.20 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» сведения о кадастровой стоимости, установленной решением суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 01 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания. 

Сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в Единый государственный реестр недвижимости в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости». 

На основании вышеизложенного, руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л:

Восстановить Федеральному государственному бюджетному образовательному учреждению высшего образования «Ивановский государственный университет» срок на обращение в суд с указанным административным исковым заявлением.

Административное исковое заявление Федерального государственного бюджетного образовательного учреждения высшего образования «Ивановский государственный университет» об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости – учебный корпус, назначение: нежилое, кадастровый №, общей площадью № кв.м., расположенного по адресу: Ивановская 

<

адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 10 декабря 2011 года в размере 57076000 рублей (пятьдесят семь миллионов семьдесят шесть тысяч) рублей.

Датой подачи заявления Федерального государственного бюджетного образовательного учреждения высшего образования «Ивановский государственный университет» об установлении кадастровой стоимости указанного объекта недвижимости в размере равном его рыночной стоимости считать дату обращения с административным исковым заявлением в суд – 27 декабря 2017 года.

Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Ивановского областного суда в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Председательствующий: Запятова Н.А.