№2-1592/2020

91RS0022-01-2020-001961-54

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

17 сентября 2020 года 

Феодосийский городской суд Республики Крым в составе:

председательствующего судьи Даниловой О.А.,

при секретаре судебного заседания Форостян А.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2, ФИО3, ФИО3, об установлении факта заключения договора купли-продажи, признании права собственности на долю квартиры, третьи лица: ФИО4, ФИО3, ФИО5,

У С Т А Н О В И Л:

ФИО1 обратилась в суд с иском к ФИО2, ФИО3, ФИО3 об установлении факта заключения договора купли-продажи, признании права собственности на долю квартиры, третьи лица: ФИО4, ФИО3, ФИО5

В обоснование требований истец указала, что передала по расписке денежные средства в сумме 1 200 000 рублей ФИО3, ФИО3 в качестве задатка за квартиру №, расположенную по адресу: 

<

адрес>. Стороны договорились, что общая сумма договора будет составлять 2 200 000 рублей, срок заключения основного договора до 1 мая 2019 года, при этом, стороны договорились обо всех существенных условиях договора купли-продажи в рассрочку в соответствии с положениями статьи 489 Гражданского кодекса Российской Федерации.

После передачи задатка, ответчики ФИО3, ФИО3 передали ФИО1 ключи от квартиры, книжки для оплаты коммунальных услуг, а также получила устное разрешение на выполнение ремонта. Таким образом, спорная квартира фактически была передана истцу. 

Посредником между ФИО1 и продавцами, выступал ФИО4, который обеспечивал встречи с продавцами, в связи с чем, у ФИО1 не было прямого контакта с ними к дате заключения основного договора. Ответчики самостоятельно не связывались с истцом.

ФИО1 оборудовала квартиру новой мебелью, сантехникой, бытовой техникой, приборами учёта расхода электроэнергии на общую сумму 300 000 рублей для организации и проведения ремонта в квартире. 

К дате заключения основного договора купли-продажи истец не смогла встретиться с продавцами из-за отсутствия контактных данных. ФИО4 уклонялся от проведения встречи, объясняя это тем, что документы для совершения сделки ещё не готовы.

В мае 2019 года истцу стало известно о том, что 8 мая 2019 года между ФИО3, ФИО3 и ФИО2 заключён договор купли-продажи спорной квартиры, однако о намерении продавцов заключить с ФИО2 договор купли-продажи они истцу не сообщали. 

Из постановления об отказе в возбуждении уголовного дела от 3 февраля 2020 года установлено, что сумма по указанному договору купли-продажи составляет 2 200 000 рублей. При этом из пояснений ФИО3 следует, что от ФИО2 он получил 1 000 000 рублей. Из пояснений ФИО2 следует, что в сделку он вступил по просьбе ФИО4, занять ему денег для приобретения спорной квартиры, который объяснил это отсутствием у ФИО1 денежных средств для заключения основного договора купли-продажи. ФИО2 согласился на сделку только под условием, что право собственности на квартиру будет зарегистрировано на его имя. 

Таким образом, 17/25 доли квартиры 

<

адрес> были приобретены ФИО2 за счёт денежных средств в сумме 1 200 000 рублей, которые истец передала в качестве задатка продавцам и 300 000 рублей, вложенных в ремонт квартиры. При этом ФИО2 ключи от квартиры не получал, своего имущества в квартире не имеет, не вселялся, коммунальные услуги не оплачивает.

Просит суд установить факт заключения договора купли-продажи квартиры №, расположенной по адресу: 

<

адрес>, между ФИО1 и ФИО3, ФИО3, а также признать за ней право собственности на 17/25 доли указанной квартиры.

В судебном заседании истец ФИО1, представитель истца ФИО6, действующая на основании доверенности, доводы, изложенные в иске, поддержали, просили суд требования удовлетворить. Дополнительно пояснили, что действительно у истца не было денежных средств сумме 1 000 000 рублей, которые должны быть переданы продавцам до 1 мая 2019 года, между тем, с ответчиком была договорённость, что квартира приобретена истцом в рассрочку. Оставшаяся часть денежных средств в размере 1 000 000 рублей будет выплачена за счёт средств материнского капитала, истец производит косметический ремонт в квартире, пускает в нее туристов и от вырученной прибыли копит денежные средства в необходимом размере. ФИО2 не оспаривает тот факт, что приобрёл спорную квартиру за 1 000 000 рублей, вместо 2 200 000 рублей, как указано в договоре купли-продажи. Следовательно, истец имеет право на 17/25 доли квартиры.

В судебном заседании ФИО3 исковые требования не признал, указав, что 30 апреля 2018 года ему позвонил брат ФИО3 и сказал, что имеются покупатели на спорную квартиру. К нему пришли ФИО1 и ФИО4 Истец сказала, что ФИО4 ей как сын. Была составлена расписка о получении от ФИО1 задатка в сумме 1 200 000 рублей, а оставшуюся сумму 1 000 000 рублей ФИО1 обязалась передать в срок до 1 мая 2019 года. Какой-либо договор купли-продажи спорной квартиры до 1 мая 2019 года он и братья заключать не собирались, только после получения всей суммы стоимости квартиры в 2 200 000 рублей. О том, что в квартире производится какой-либо ремонт, не знали. Только в мае 2019 года к ним пришла ФИО1 с жалобами на ФИО4, в ходе беседы с которой узнали, что в их квартире производится ремонт. 

30 апреля 2018 года была составлена расписка о получении задатка, но не договор купли-продажи квартиры. После 1 мая 2019 года позвонил ФИО4 и сообщил, что готов предоставить денежные средства в сумме 1 000 000 рублей, принадлежащие ФИО2 и он готов приобрести спорную квартиру. 8 мая 2019 года с ФИО2 подписан договор купли-продажи спорной квартиры. Поскольку его брат ФИО3 тяжело болел и квартира находилась в долевой собственности, сделка нотариусом удостоверялась на дому. Действительно, в договоре купли-продажи от 8 мая 2019 года цена договора указана в сумме 2 200 000 рублей, однако от ФИО2 получены денежные средства в сумме 1 000 000 рублей. Также указывает, что поскольку расписка от 30 апреля 2018 года является договором задатка, то переданные истцом ФИО1 денежные средства в сумме 1 200 000 рублей возврату не подлежат.

В судебном заседании ответчик ФИО2 пояснил, что ФИО4 является его знакомым. В мае 2019 года ФИО4 обратился к нему с просьбой одолжить денежные средства, поскольку у ФИО1 необходимая сумма отсутствует. ФИО2 согласился дать в долг ФИО4 денежные средства в сумме 1 100 000 рублей, но в качестве уверенности, что денежные средства ему будут возвращены, указал на условие о регистрации права собственности спорной квартиры на его имя. Договор купли-продажи квартиры был заключён с Задорскими 8 мая 2019 года и удостоверен нотариусом, право собственности зарегистрировано. До настоящего времени сумма долга ему не возвращена.

Протокольным определением от 26 августа 2020 года в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований, привлечены ФИО4 и ФИО3

В судебном заседании третье лицо ФИО4 пояснил, что к ней обратилась ФИО1 с просьбой помочь приобрести квартиру. ФИО1 устроила квартира, принадлежащая Задорским. 30 апреля 2018 года был заключён договор задатка. Продавцы не возражали предоставить ФИО1 рассрочку платежа в сумме 1 000 000 рублей. Однако к 1 мая 2019 года у ФИО1 необходимой суммы не было в связи с чем, он обратился к ФИО2 с просьбой одолжить денежные средства. В качестве обеспечения обязательств, спорная квартира оформлена на имя ФИО2 

В судебное заседание третье лицо ФИО3 не явился, о дне слушания дела извещён надлежаще, причина неявки суду неизвестна.

Протокольным определением от 17 сентября 2020 года в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований, привлечена ФИО5

В судебном заседании третье лицо ФИО5 пояснила, что ФИО3 приходился ей супругом, умер 19 августа 2019 года. Поскольку супруг был болен, то договор купли-продажи от 8 мая 2019 года заключался дома в присутствии нотариуса и врача-психиатра.

Суд, выслушав пояснения сторон, свидетелей, изучив материалы архивных гражданских дел, отказной материал, изучив материалы дела, приходит к выводу об отказе в удовлетворении требований по следующим основаниям.

Пунктом 2 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

На основании пункта 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В силу пункта 1 статьи 454 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Из материалов дела установлено, что квартира 

<

адрес> принадлежала ФИО3 (1/4 доли), ФИО3 (1/4 доля) и ФИО3, (1/2 доля), что следует из договора купли-продажи от 8 мая 2019 года.

8 мая 2019 года между продавцами ФИО3,, ФИО3, ФИО3 и покупателем ФИО2 заключён договор купли-продажи квартиры 

<

адрес>, по условиям которого продавцы продали указанную квартиру ФИО2, стоимостью 2 200 000 рублей. Договор удостоверен нотариусом 8 мая 2019 года. 

По сведениям Государственного комитета по государственной регистрации и кадастру Республики Крым от 28 июля 2020 года собственником квартиры 

<

адрес> является ФИО2 Право собственности зарегистрировано 23 мая 2019 года (л.д.41-46).

На основании запроса суда нотариусом Феодосийского городского нотариального округа Республики Крым ФИО9 направлены документы по удостоверению договора купли-продажи от 8 мая 2019 года (л.д.97-137).

ФИО3 умер 19 августа 2019 года. По сведениям копии наследственного дела, наследником является ФИО5 (л.д.,52,138-173).

В обоснование требований истец ФИО1 указала, что фактически заключила договор купли-продажи спорной квартиры с Задорскими, что подтверждается распиской. Расписка от 30 апреля 2018 года является договором купли-продажи квартиры с рассрочкой (отсрочкой). Между тем право истца на получение квартиры в собственность нарушено.

По ходатайству представителя истца запрошен отказной материал, из которого следует, что 3 февраля 2020 года постановлением оперуполномоченного ОУР ОМВД России по г.Феодосии отказано в возбуждении уголовного дела в отношении ФИО4 по части 1 статьи 159 Уголовного кодекса Российской Федерации в связи с отсутствием состава преступления (л.д.17-18,76-93).

Из данного постановления, а также материала проверки следует, что ФИО1 обратилась с заявлением о привлечении к уголовной ответственности ФИО4 по факту вывоза из квартиры 

<

адрес> бытовой техники и мебели.

В рамках проведения проверки ФИО1 даны пояснения о том, что риэлтор ФИО4 помогал в продаже квартиры, расположенной по адресу: 

<

адрес> и поисках квартиры в целях приобретения. ФИО4 предложил истцу спорную квартиру, стоимостью 2 200 000 рублей, которая понравилась истцу, однако денежных средств не хватало. ФИО1 обратилась к ФИО4 с просьбой поговорить с собственником квартиры об отсрочке выплаты недостающей суммы до мая 2019 года, при этом передала владельцу квартиры под расписку денежные средства в сумме 1 200 000 рублей в качестве оплаты части её стоимости. Также указано, что ФИО4 предложил помощь в осуществлении ремонта спорной квартиры, в связи с чем, истцом переданы денежные средства в сумме 300 000 рублей. В мае 2019 года у истца не было денежных средств, чтобы окончательно произвести оплату за квартиру, в связи с чем, ФИО4 сообщил, что сможет дать недостающую часть денежных средств, на что ФИО1 согласилась. В конце июля 2019 года ФИО4 показал ФИО1 договор купли-продажи, в котором собственником указан ФИО2 Риэлтор пояснил, что взял у ФИО2 в долг денежные средства в сумме 1 000 000 рублей, и пока ФИО1 не отдаст указанную сумму, документы на квартиру будут находиться у ФИО4 Узнав о том, что спорная квартира оформлена на ФИО2, истец вывезла всё своё имущество из квартиры.

Из пояснений ФИО3 следует, что он и брат ФИО3 решили продать квартиру, расположенную по адресу: 

<

адрес>. Стоимость квартиры составляла 2 200 000 рублей. 30 апреля 2018 года нашёлся покупатель ФИО1 и ФИО4 В момент обсуждения сделки, ФИО1 сообщила, что у неё имеются в наличии только 1 200 000 рублей, при этом готова их отдать в качестве задатка с отсрочкой выплаты остальной суммы в размере 1 000 000 рублей до 1 мая 2019 года. На указанных условиях ФИО3 и его брат продали квартиру ФИО1, при этом составлена расписка в получении денежных средств в сумме 1 200 000 рублей, в которой указано, что в случае невыполнения условий договора ФИО1 по передаче денежных средств в сумме 1 000 000 рублей до 1 мая 2019 года, переданная сумма является задатком. Однако к 1 мая 2019 года ФИО1 остаток денежных средств не нашла. ФИО4 сообщил, что нашёл человека, который готов заплатить оставшуюся сумму при условии оформления спорной квартиры на его имя. Поскольку сроки договора с ФИО1 истекли, ФИО3 согласился на предложение ФИО4 Затем квартира была продана и ФИО4 передал денежные средства в сумме 1 000 000 рублей. После завершения сделки по продаже спорной квартиры, ФИО4 вернул ФИО3 расписку, которую взял у ФИО1

Из пояснений ФИО2 следует, что действительно в начале мая 2019 года к нему обратился ФИО4 с просьбой одолжить денежные средства в сумме 1 200 000 рублей, которые необходимы для погашения части стоимости квартиры, расположенной по адресу: 

<

адрес>. На что ФИО2 согласился под условием оформления указанной квартиры в его собственность в качестве обеспечения долговых обязательств. После чего ФИО2 передал денежные средства в сумме 1 000 000 рублей ФИО3 и был заключён договор купли-продажи квартиры. 

Действительно, в материалах дела №2-676/2020 по иску ФИО1 к ФИО3, ФИО4 о взыскании задатка, процентов за пользование чужими денежными средствами, компенсации морального вреда имеется копия расписки от 30 апреля 2018 года (оригинал в судебное заседание сторонами не предоставлен) из которой установлено следующее. Собственники квартиры 

<

адрес> ФИО3,, ФИО3 (по доверенности) получили от ФИО1 задаток в сумме 1 200 000 рублей за указанную квартиру. Согласованная цена квартиры составляет 2 200 000 рублей. Оставшуюся сумму в размере 1 000 000 рублей ФИО1 обязуется отдать владельцам квартиры не позднее 1 мая 2019 года. В случае невыполнения условий договора любой из сторон, вступает в силу положения о задатке. Ответственность за состояние и сохранность квартиры, оплата коммунальных услуг с 1 мая 2019 года возложена на ФИО1 (л.д.63-72).

Определением Феодосийского городского суда Республики Крым от 7 июля 2020 года производство по делу №2-676/2020 прекращено в связи с отказом от иска (л.д.72).

Между тем, суд не может согласиться с доводами истца и его представителя, поскольку согласно статье 550 Гражданского кодекса Российской Федерации договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путём составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).

Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечёт его недействительность.

В договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным (статья 554 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Данная расписка не содержит существенные условия договора купли-продажи объекта недвижимости.

Кроме того, согласно части 1 статьи 42 Федерального закона от 13 июля 2015 года №218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" сделки по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, в том числе при отчуждении всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке, подлежат нотариальному удостоверению.

Расписка от 30 апреля 2018 года составлена в простой письменной форме и поименована как расписка в получении суммы задатка за спорную квартиру. Стороны в судебном заседании подтвердили, что предварительный договор купли-продажи, основной договор купли-продажи не составлялся. 

Показания свидетелей ФИО7, ФИО8, ФИО10 какого-либо правового значения для разрешения заявленного предмета спора не имеют, поскольку положения статьи 162 Гражданского кодекса Российской Федерации устанавливают, что несоблюдение простой письменной формы сделки лишает стороны права в случае спора ссылаться в подтверждение сделки и ее условий на свидетельские показания, но не лишает их права приводить письменные и другие доказательства. В случаях, прямо указанных в законе или в соглашении сторон, несоблюдение простой письменной формы сделки влечет ее недействительность.

Представленное истцом сообщение органа опеки и попечительства администрации города Феодосии Республики Крым какого-либо отношения к предмету спора не относится (л.д.15).

Оценив содержание письменного доказательства - расписки, а также иные доказательства в их совокупности, суд приходит к выводу, что заключение сделки купли-продажи квартиры между сторонами не доказано. Напротив материалами дела и пояснениями сторон установлено, что между сторонами отсутствовали договорные отношения по купле-продаже квартиры.

Кроме того, следует учесть, что собственником спорной квартиры в целом является ответчик ФИО2, тогда как истцом заявлены требования о признании права собственности на долю в квартире без дополнительных требований в части оспаривания права собственности ФИО2 на заявленную долю.

Суд полагает, что истцом избран неверный способ защиты своего права, а расписка в получении ответчиками Задорскими денежных средств не является договором купли-продажи спорной квартиры. Договор купли-продажи в письменной форме заключен не был, существенные условия договора передачи спорной квартиры в надлежащей (письменной) форме сторонами не согласованы, денежные средства в полном объеме не переданы, в связи с чем, суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении требований.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 194-198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд, –

Р Е Ш И Л:

в удовлетворении исковых требований ФИО1 к ФИО2, ФИО3, ФИО3 об установлении факта заключения договора купли-продажи, признании права собственности на долю квартиры, третьи лица: ФИО4, ФИО3, ФИО5 – отказать. 

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Верховный Суд Республики Крым через Феодосийский городской суд Республики Крым в течение месяца со дня принятия судом решения в окончательной форме.

Мотивированное решение изготовлено 23 сентября 2020 года.

Председательствующий (подпись) О.А. Данилова

копия верна

судья

секретарь

решение не вступило в законную силу

судья

секретарь