УИД 61 RS 0051-01-2024-000166-60

Р Е Ш Е Н И Е

 

Именем Российской Федерации

16 мая 2024 г. с. Заветное

Ремонтненский районный суд Ростовской области в составе:

председательствующего судьи Шафоростова В.А., 

при секретаре: Зябриной М.Н.

с участием ФИО1, её представителя ФИО2, выступающего по доверенности, ФИО3, ФИО4

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-2392024 по исковому заявлению ФИО1 к ФИО3, ФИО4, ФИО5 о признании договоров аренды земельных участков недействительными, обязании освободить земельные участки,

У С Т А Н О В И Л:

ФИО1 в лице своего представителя ФИО2 обратилась в суд с исковыми требованиями к ФИО3, ФИО4, ФИО5 о признании договоров аренды земельных участков недействительными, обязании освободить земельные участки.

В обоснование исковых требований истец указала, что 04 декабря 2018 г. между арендодателем ФИО3 и арендатором ФИО1 были заключены договора аренды земельных участков сельскохозяйственного назначения с кадастровыми номерами: №, площадью 43,33 га (433300 кв.м), №, площадью 433333 кв.м, №, площадью 432630 кв. м, №, площадью 164996 кв.м, №, площадь 435004 кв.м, №, площадью 43,47 га (434700 кв.м).

ФИО1, являющаяся индивидуальным предпринимателем, приняла и пользовалась указанными выше земельными участками для производства сельскохозяйственной продукции. На основании указанных выше договоров аренды, заключенных 04.12.2018, истец ФИО1 является титульным владельцем земельных участков, с кадастровыми номерами: №, площадью 43,33 га (433300 кв.м), №, площадью 433333 кв.м, №, площадью 432630 кв. м, №, площадью 164996 кв.м, №, площадь 435004 кв.м, №, площадью 43,47 га (434700 кв.м).. Земельные участки, были переданы истцу по приёмо- передаточным актам.

Права аренды по данным договорам, зарегистрированы за ФИО1 регистрирующим органом в едином государственном реестре недвижимости 19.12.2018 и 20.12.2018, о чем имеются соответствующие отметки на договорах. Данные договоры никто не расторгал, ни по соглашению сторон, ни в судебном порядке, и они являются действующими.

ФИО1 добросовестно исполняла свои обязанности по договорам аренды и своевременно выплачивала Арендодателю арендную плату за использование земельных участков, в размере предусмотренном условиями договора. Никаких намерений на расторжение договоров аренды, либо на отказ от их пролонгирования, ФИО3 не высказывал и она, продолжая использовать эти земельные участки, произвела их вспашку, с намерением засеять яровыми культурами весной 2024 года.

19.12.2023 ФИО1 обнаружила в своем почтовом ящике конверт, в котором лежало уведомление, датированное 19.09.2023 и подписанное якобы ФИО3. Она связалась с ним по телефону, но он ответил, что договора аренды не хочет расторгать и никакого уведомления ей не направлял.

В начале февраля 2024 года ФИО1 стало известно, что ФИО4, действующий по доверенности от имени ФИО6, заключил со своей женой договоры аренды земельных участков сельскохозяйственного назначения с кадастровыми номерами: №, площадью 43,33 га (433300 кв.м), №, площадью 433333 кв.м, №, площадью 432630 кв. м, №, площадью 164996 кв.м, №, площадь 435004 кв.м, №, площадью 43,47 га (434700 кв.м). Права аренды на эти участки были зарегистрированы в ЕГРН 10.01.2024 и 11.01.2024.

В нарушение положений заключенных договоров, указанные выше земельные участки в настоящее время заняты ФИО5, не являющейся индивидуальным предпринимателем и не имеющей право на производство сельскохозяйственной продукции.

Истец считает, что нахождение земельных участков в аренде у гражданки ФИО5 является незаконным, так как титульным владельцем земельных участков является истец на основании договоров аренды, заключенных в 2018 году, которые на сегодняшний день являются действующими, а передача имущества в аренду в 2024 году ФИО5 недействительна, так как статья 606 и 209 ГК РФ не предусматривает для арендодателя возможности передачи имущества в аренду другому арендатору при наличии действующего договора аренды с другим арендатором.

Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области в ЕГРН незаконно были погашены записи о заключенных с ФИО3 договоров аренды на земельные участки, поскольку ФИО3 не подписывал письмо уведомление о расторжении договоров аренды земельных участков сельскохозяйственного назначения, с кадастровыми номерами: №, площадью 43,33 га (433300 кв.м), №, площадью 433333 кв.м, №, площадью 432630 кв. м, №, площадью 164996 кв.м, №, площадь 435004 кв.м, №, площадью 43,47 га (434700 кв.м) и не направлял его в адрес ФИО1.

В этой связи истец вынужден обратиться в суд с иском о признании сделок по передаче земельных участков в аренду ФИО5, восстановлении прав истца на данные участки и об освобождении земельных участков от незаконного владения ответчика ФИО5.

Считает, что незаконными действиями ответчиков нарушены права ФИО1 как арендатора земельных участков сельскохозяйственного назначения с кадастровыми номерами: №, площадью 43,33 га (433300 кв.м), №, площадью 433333 кв.м, №, площадью 432630 кв. м, №, площадью 164996 кв.м, №, площадь 435004 кв.м, №, площадью 43,47 га (434700 кв.м). 

Просит суд:

Признать недействительным договор аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения, с кадастровым номером, №, площадью 43,47 га (434700 кв.м) заключенный ДД.ММ.ГГГГ между ФИО3 и ФИО5. Признать недействительными записи в ЕГРН № от ДД.ММ.ГГГГ и № от ДД.ММ.ГГГГ о государственной регистрации договора аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером №, площадью 43,47 га (434700 кв.м). Восстановить запись в ЕГРН о государственной регистрации сделки, произведенную на основании договора аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером №, площадью 43,47 га (434700 кв.м) заключенного ДД.ММ.ГГГГ между ФИО3 и ФИО1.

Признать недействительным договор аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения, с кадастровым номером №, площадью 164996 кв.м, заключенный ДД.ММ.ГГГГ между ФИО3 и ФИО5. Признать недействительными записи в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество № от ДД.ММ.ГГГГ № от ДД.ММ.ГГГГ о государственной регистрации договора аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером №, площадью 164996 кв.м. Восстановить запись в ЕГРН о государственной регистрации сделки, произведенную на основании договора аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения, с кадастровым номером №, площадью 164996 кв.м, заключенного ДД.ММ.ГГГГ между ФИО3 и ФИО1

Признать недействительным договор аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения, с кадастровым номером №, площадью 432630 кв. м, заключенный ДД.ММ.ГГГГ между ФИО3 и ФИО5. Признать недействительными записи в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество № от ДД.ММ.ГГГГ и № от ДД.ММ.ГГГГ о государственной регистрации договора аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения, с кадастровым номером № площадью 432630 кв. м. Восстановить запись в ЕГРН государственную регистрацию сделки, произведенную на основании договора аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения, с кадастровым номером №, площадью 432630 кв. м, заключенного ДД.ММ.ГГГГ между ФИО3 и ФИО1.

Признать недействительным договор аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения, с кадастровым номером №, площадью 43,33 га (433300 кв.м), заключенный ДД.ММ.ГГГГ между ФИО3 и ФИО5. Признать недействительными записи в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество № от ДД.ММ.ГГГГ и № от ДД.ММ.ГГГГ о государственной регистрации договора аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером №, площадью 43,33 га (433300 кв.м). Восстановить запись в ЕГРН о государственной регистрации сделки, произведенную на основании договора аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером №, площадью 43,33 га (433300 кв.м), заключенного ДД.ММ.ГГГГ между ФИО3 и ФИО1.

Признать недействительным договор аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения, с кадастровым номером №, площадью 433333 кв.м, заключенный ДД.ММ.ГГГГ между ФИО3 и ФИО5. Признать недействительной запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество № от ДД.ММ.ГГГГ и № от ДД.ММ.ГГГГ о государственной регистрации договора аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения, с кадастровым номером №, площадью 433333 кв.м. Восстановить запись в ЕГРН о государственной регистрации сделки, произведенную на основании договора аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения, с кадастровым номером №, площадью 433333 кв.м, заключенного ДД.ММ.ГГГГ между ФИО3 и ФИО1.

Признать недействительным договор аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения, с кадастровым номером №, площадью 435004 кв.м, заключенный ДД.ММ.ГГГГ между ФИО3 и ФИО5. Признать недействительной запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество № от ДД.ММ.ГГГГ и № от ДД.ММ.ГГГГ о государственной регистрации договора М., ФИО3, не чинить препятствий ФИО1 в пользовании земельными участками сельскохозяйственного назначения, с кадастровыми номерами: №, площадью 43,33 га (433300 кв.м), №, площадью 433333 кв.м, №, площадью 432630 кв. м, №, площадью 164996 кв.м, №, площадь 435004 кв.м, №, площадью 43,47 га (434700 кв.м)., кадастровым номером №, площадью 43,47 га (434700 кв.м).

Надлежащим образом уведомленные о времени и месте судебного разбирательства представители Управления Росреестра по Ростовской области, ФИО5 не прибыли, причин неявки суду не сообщили.

Суд в соответствие с ч.3, ч.5 ст.167 ГПК РФ рассмотрел дело в отсутствие вышеуказанных лиц.

В судебном заседании ФИО1 и её представитель ФИО2 поддержали исковые требования по доводам, изложенными в иске. Пояснили суду, что в доверенности выданной 25.12.2023 нотариусом ФИО3 имеются исправления, которые с ним не согласовывались.

В судебном заседании ФИО3 согласился с заявленными исковыми требованиями, пояснил суду, что он является собственником спорных земельных участков, ранее у него были заключены договора аренды с ФИО1, однако его не устраивала арендная плата и он решил расторгнуть данные договора. В декабре 2023 он выдал нотариальную доверенность ФИО4, а также все документы относящиеся к спорным земельным участкам. При этом пояснил, что в доверенности выданной ему 25.12.2023 нотариусом имеются исправления, которые с ним не согласовывались. ФИО4 перезаключил договора аренды с ФИО5. Позже он узнал, что ФИО4 обманул его с условиями договоров и в марте 2024 года он отозвал свою доверенность. Подтвердил суду подлинность своей подписи в письме-уведомлении ФИО1 от 19.09.2023 о намерении расторгнуть с ней договора аренды, при этом кто и когда направил данное письмо-уведомление ФИО1 суду пояснить не смог. Каких-либо исковых требований о признании договоров аренды спорных земельных участков с ФИО5 в суд не заявлял.

В судебном заседании ФИО4 исковые требования не признал, пояснил суду, что он длительное время знает ФИО3, который неоднократно жаловался ему о невыгодных условиях договоров аренды принадлежащих ему земельных участков с ФИО1, он согласился после окончания срока аренды помочь ему в передаче земельных участков в аренду на более лучших условиях. В декабре 2023 года к нему вновь обратился ФИО3, пояснил, что аренда закончилась, передал все имеющиеся у него документы(до этого никаких документов он у него не брал) и 25.12.2023 - Т. выдал ему доверенность с полными правами по распоряжению спорными земельными участками(у нотариуса они были только один раз, дополнительно не обращались). Впоследствии по истечении нескольких месяцев, когда договора аренды были заключены, новые арендаторы приобрели технику и посевной материал, начали оформлять свою деятельность, по непонятным причинам ФИО3 решил возвратить все в первоначальное положение и отозвал в марте свою доверенность. В связи с обращением в суд ФИО1 с иском и возникшей неопределенностью с судьбой спорных земельных участков ФИО5 пришлось приостановить все работы связанные со спорными земельными участками, что повлекло несения нею незапланированных убытков.

Проверив и исследовав материалы дела в их совокупности, выслушав стороны, суд приходит к следующему:

Согласно статье 421 Гражданского кодекса Российской Федерации, граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

В силу пункта 1 статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации, договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами, действующим в момент его заключения (императивное регулирование гражданского оборота).

В соответствии со ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно п. 1 ст. 607 ГК РФ в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

В силу п. 1 ст. 610 названного Кодекса договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Пунктом 2 названной статьи ГК РФ установлено, что если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок.

В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

В соответствии с п. 2 ст. 621 ГК РФ в случае, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (ст. 610).

В силу п. 1 ст. 46 ЗК РФ аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

По правилам п. 1 ст. 407 ГК РФ обязательство прекращается полностью или частично по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

Согласно п. 3 ст. 425 ГК РФ законом или договором может быть предусмотрено, что окончание срока действия договора влечет прекращение обязательств сторон по договору. Договор, в котором отсутствует такое условие, признается действующим до определенного в нем момента окончания исполнения сторонами обязательства.

По смыслу приведенных норм, стороны договора аренды вправе определить в договоре правило, отличное от предусмотренного п. 2 ст. 621 ГК РФ, при котором истечение срока договора приводит к прекращению обязательства между арендодателем и арендатором.

Как установлено в судебном заседании и следует из материалов дела:

04 декабря 2018 года между арендодателем ФИО3 и арендатором ФИО1 были заключены договора аренды земельных участков сельскохозяйственного назначения с кадастровыми номерами: №, площадью 43,33 га (433300 кв.м), №, площадью 433333 кв.м, №, площадью 432630 кв. м, №, площадью 164996 кв.м, №, площадь 435004 кв.м, №, площадью 43,47 га (434700 кв.м).

Согласно условий договоров, они были заключены на 5 лет и вступили в силу с момента их регистрации в регистрирующих органах.

В Управлении Росреестра по Ростовской области данные договора были зарегистрированы 19 и 20 декабря 2018 года.

Согласно п.2 условий данных договоров было указано то, что по истечении срока действий договоров, они могут быть продлены по договоренности сторон. При этом стороны не позднее, чем за 2 месяца до истечения их срока действия должны уведомить друг друга в письменной форме о своих намерениях.

С данными условиями была согласны стороны(л.д.83-101)

19 сентября 2023 года за 3 месяца до истечения срока действия договоров аренды ФИО6 заказной почтовой корреспонденцией направил ФИО1 письмо- Уведомление о том, что намерен расторгнуть данные договора аренды по истечению их срока действия с 19.12.2023.(л.д.75,77,79,174)

Согласно почтового уведомления, отчёта об отслеживании отправления с почтовым индентификатором ФИО1 получила его письмо 29 сентября 2023 года, то есть за 2 месяца и 22 дня до истечения сроков действия договоров аренды, что соответствует п.2 договоров аренды. (л.д.78,173)

Суд не принимает доводы ФИО1 и её представителя о том, что данное уведомление нею было получено только 19.12.2023, так как представленные почтовые документы, которые никем не оспорены и не признаны недействительными опровергают данные доводы истца. Каких-либо доказательств обратного истцом суду не представлено.

Подлинность подписи в данном письме-уведомлении подтвердил в судебном заседании ФИО3 и сторонами в судебном заседании не оспаривались.

До настоящего времени ФИО1 не направляла ФИО6 каких - либо письменных предложений и намерений о продлении сроков действия данных договоров аренды, о чем подтвердил в судебном заседании ФИО3 и не оспаривалось истицей. 

Отсутствие соглашения сторон о продлении договоров аренды от 04.12.2018 на 20.12.2023 суд расценивает как отсутствие у сторон намерения продолжать договорные отношения по использованию земельных участков, следовательно, обязательства по аренде земельных участков с 20.12.2023 прекратились. По истечении срока действия данных договоров арены земельные участки в пользовании ФИО1 не находились.

Согласно п. 2 ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).

Доказательств пользования истцом имуществом после истечения срока договоров при отсутствии возражений со стороны арендодателя сторонами в суд не представлено.

25 декабря 2023 года ФИО6 выдал доверенность ФИО4 представлять его интересы при заключении договоров аренды на данные земельные участки, со всеми вытекающими правами в том, числе и по заключению договоров новых аренды.(л.д.80)

Ссылка истца о том, что в данной доверенности имеются исправления, следовательно она не может быть признана действительной, суд отклоняет, так как стороны не представили доказательств признания неправомерных действий нотариуса по выдаче данной доверенности, а также те обстоятельства, что ФИО3 выдал данную доверенность под принуждением.

Добровольность выдачи доверенности ФИО3 также подтверждается наличием у ФИО4 всех оригиналов документов, в том числе и договоров аренды земельных участков от 04.12.2024, относящихся к спорным земельным участкам, которые ему передал лично ФИО3

10 января 2024 года ФИО4 заключил договора аренды от имени ФИО3 с ФИО5, при этом общая арендная плата согласно рыночных цен превышает более чем в 15 раз арендную плату по предыдущим договорам аренды с ФИО1.

Данные договора аренды были зарегистрированы в органах юстиции с 17 января 2024 года.(л.д.102-163)

В соответствии с п. 1 ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора.

Как установлено в судебном заседании Арендатор письменно не уведомил арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды.

На основании вышеизложенного, суд считает исковые требования ФИО1 к ФИО3, ФИО4, ФИО5 о признании договоров аренды земельных участков недействительными, обязании освободить земельные участки – оставить без удовлетворения.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд, 

Р Е Ш И Л:

Исковые требования ФИО1 к ФИО3, ФИО4, ФИО5 о признании договоров аренды земельных участков недействительными, обязании освободить земельные участки – оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Ростовский областной суд через Ремонтненский районный суд Ростовской области в месячный срок со дня вынесения его в окончательной форме.

Судья: В.А. Шафоростов 

Мотивированное решение изготовлено 20.05.2024.