Судья Козинцева И.Е. Дело № 33-1309/2026

УИД 61RS0013-01-2025-002277-25

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

20 января 2026 года г. Ростов-на-Дону

Судебная коллегия по гражданским делам Ростовского областного суда в составе:

председательствующего Мосинцевой О.В.

судей Вялых О.Г., Владимирова Д.А.,

при секретаре Халиловой А.К.

с участием прокурора Ефремовой Т.Н.

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-859/2025 по иску МКУ «Управление капитального строительства и жилищно- коммунального хозяйства» муниципального образования город Гуково к ФИО1, ФИО2, ФИО3 об изъятии жилого помещения, взыскании выкупной цены, признании права муниципальной собственности по апелляционным жалобам ФИО1, ФИО2, ФИО3 на решение Гуковского городского суда Ростовской области от 02 октября 2025 года.

Заслушав доклад судьи Вялых О.Г., судебная коллегия

установила:

МКУ «Управление капитального строительства и жилищно- коммунального хозяйства» муниципального образования город Гуково (далее по тексту- МКУ «Управление КС и ЖКХ» МО «Город Гуково») обратилось в суд с настоящим иском к ФИО1, ФИО2, ФИО3, ссылаясь на то, что ответчики являются правообладателями квартиры НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН в многоквартирном жилом АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН на праве общей долевой собственности: ФИО1 – ? доля, ФИО4 - ? доля, ФИО2 – ? доля. В соответствии с распоряжением Администрации г. Гуково от 17.10.2017 № 333 АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН в АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН признан аварийным и подлежащим сносу. Данный дом подлежит расселению в рамках Областной программы, вследствие чего администрацией города Гуково принято постановление от 28.03.2024 № 351 об изъятии для муниципальных нужд земельного участка и жилых помещений, расположенных по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН. Истец 04.03.2025 в адрес ответчиков направлял письмо о необходимости предоставления документов в адрес МКУ «Управление КС и ЖКХ» МО «Город Гуково» для составления договора об изъятии жилого помещения, непригодного для проживания. Между тем, до настоящего времени ответчиками не предоставлены все необходимые документы для выплаты выкупной стоимости за жилое помещение. Ответчики фактически препятствуют исполнению мероприятий по реализации Областной адресной программы.

Согласно отчету об оценке рыночной стоимости недвижимого имущества от 19.11.2024 стоимость квартиры НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН многоквартирного жилого АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН в АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН составляет 1 740 900 руб. Данный многоквартирный дом согласно техническому заключению по результатам обследования несущих строительных конструкций от 10.01.2024, признан аварийным и грозящим обрушением. На основании изложенного истец, с учетом уточненных исковых требований в порядке ст. 39 ГПК РФ, просил суд изъять путем выкупа для муниципальных нужд в собственность муниципального образования «Город Гуково» принадлежащее на праве собственности ФИО1 ? доли жилого помещения (квартиры) общей площадью 42 кв.м, кадастровый НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, расположенного по адресу: кв.НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН многоквартирного жилого АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН по цене, равной 1 190 795 рублей; изъять для муниципальных нужд в собственность муниципального образования «АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН» принадлежащее на праве собственности ФИО5 ? доли жилого помещения (квартиры) общей площадью 42 кв.м, кадастровый НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, расположенного по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН многоквартирного жилого АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН по цене, равной 595 397,50 рублей; изъять для муниципальных нужд в собственность муниципального образования «Город Гуково» принадлежащее на праве собственности ФИО2 ? доли жилого помещения (квартиры) общей площадью 42 кв.м, кадастровый НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, расположенного по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН многоквартирного жилого АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН по цене, равной 595 397,50 рублей; прекратить право собственности ФИО1 в отношении ? доли спорного жилого помещения после перечисления возмещения за изымаемое жилое помещение в размере 1 190 795 рублей; прекратить право собственности ФИО5 в отношении ? доли спорного жилого помещения после перечисления возмещения за изымаемое жилое помещение в размере 595 397,50 рублей; прекратить право собственности ФИО2 в отношении ? доли спорного жилого помещения после перечисления возмещения за изымаемое жилое помещение в размере 595 397,50 рублей; признать право муниципальной собственности на спорное жилое помещение после перечисления возмещения за изымаемое жилое помещение в общем размере 2 381 590 рублей; обязать ФИО1, ФИО5, ФИО2 предоставить банковские реквизиты в МКУ «Управление КС и ЖКХ» МО «Город Гуково» для перечисления возмещения за изымаемое жилое помещение.

Решением Гуковского городского суда Ростовской области от 2 октября 2025 г. исковые требования удовлетворены в полном объеме.

Также судом солидарно с ФИО1, ФИО5, ФИО2 взыскана государственная пошлина в доход местного бюджета в размере 3 000 руб.; с МКУ «Управление КС и ЖКХ» МО «Город Гуково» в пользу АНО ОЭБ «Стандарт» взыскана оплата за проведение судебной экспертизы в размере 36 000 руб.

В апелляционных жалобах ФИО1, ФИО2, ФИО5 просят решение суда отменить, принять новое решение, которым обязать истца заключить соглашение с ответчиками о предоставлении взамен изымаемого другого жилого помещения с зачетом его стоимости при определении размера возмещения за изымаемое жилое помещение без учета убытков, в виде стоимости убытков, причиненных собственнику жилого помещения его изъятием, стоимости компенсации за непроизведенный капитальный ремонт дома.

Апеллянты выражают несогласие с выводом суда о том, что наличие обременения в отношении принадлежащего им помещения препятствует возможности заключения предварительного соглашения о предоставлении взамен изымаемого другого равнозначного жилого помещения, ссылаясь на постановление Пленума Верховного Суда РФ от 17.11.2015 № 50 и п. 4 ст. 80 Федерального закона от 02.10.2007 № 229-ФЗ «Об исполнительном производстве».

Также апеллянты обращают внимание на то, что не согласны с определенной истцом стоимостью за изымаемое жилое помещение, поскольку на дату принятия решения суда рыночная стоимость квадратного метра спорного помещения изменилась в сторону увеличения. Подвергают критике заключение судебной экспертизы № 1958/09/25 от 01.09.2025, поскольку экспертом допущены существенные нарушения методик расчетов, искажены величины износа, определение итоговой стоимостной величины произведено со значительной погрешностью, что нарушает права ответчиков на полноценное возмещение расходов по переселению, искажает величину выкупной стоимости. Для разрешения данных противоречий следовало применить расчеты нормативно утвержденных показателей либо провести повторную судебную экспертизу.

Апеллянты считают, что разрешение спора должно было осуществляться судом на основании норм Жилищного кодекса Российской Федерации, а также Земельного кодекса Российской Федерации в редакции, действующей на 02.05.2006, то есть на дату регистрации права общей долевой собственности на квартиру. С учетом изложенного утверждают, что суд неверно истолковал положения законодательства, в результате чего пришел к неправильным выводам.

Также апеллянты указывают, что в материалах дела имеются пояснения администрации г.Гуково на исковое заявление от 02.10.2025, однако данный документ не был приобщен к материалам дела в судебном заседании, копии данного документа ответчикам предоставлены не были. Кроме того, при принятии решения суд не исследовал все материалы дела, не дал надлежащую оценку всем представленным доказательствам.

В возражениях на апелляционные жалобы МКУ «Управление капитального строительства и жилищно-коммунального хозяйства» муниципального образования «город Гуково» просит решение суда оставить без изменения.

Судебная коллегия, изучив материалы дела, доводы апелляционных жалоб, заслушав ответчиков, заключение прокурора, который полагал, что решение суда подлежит отмене и в удовлетворении иска следует отказать, рассмотрев дело в отсутствие не явившихся лиц в порядке ст. 167 ГПК РФ, пришла к следующим выводам.

Согласно ч. 1 ст. 330 ГПК РФ основаниями для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке являются:

1) неправильное определение обстоятельств, имеющих значение для дела;

2) недоказанность установленных судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для дела;

3) несоответствие выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам дела;

4) нарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Согласно требованиям ст. 195 ГПК РФ решение суда должно быть законным и обоснованным.

Решение является законным в том случае, если оно принято при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению (п. 2 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 19.12.2003 «О судебном решении»).

Обоснованным решение следует признавать тогда, когда в нем отражены имеющие значение для данного дела факты, подтвержденные проверенными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости или общеизвестным обстоятельствам, а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов (п. 3 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 19.12.2003 «О судебном решении»).

Данным требованиям решение суда не соответствует.

Разрешая спор и удовлетворяя исковые требования, суд руководствовался положениями ст. ст.15, 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, ст. ст.56.3, 56.8 Земельного кодекса Российской Федерации, ст. 281 Гражданского кодекса Российской Федерации, ст. 2 Федерального закона от 21.07.2007 № 185-ФЗ «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства», п. 2, 7 Положения «О признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу и реконструкции», утв. постановлением Правительства РФ от 28.01.2006 № 47, п. 4.1.1 Областной адресной программы «Переселение граждан из многоквартирных домов, а также домов блокированной застройки, признанных аварийными после 1 января 2012 г., в 2017 - 2023 годах», утв. постановлением Правительства Ростовской области от 12 августа 2016 года, постановлением администрации г. Гуково от 31.12.2015 № 1803, распоряжением администрации города Гуково от 17.10.2017 № 333 и исходил из того, что ответчики отказались от заключения в установленном порядке соглашения об изъятии недвижимого имущества для муниципальных нужд. При этом суд отметил, что предоставление ответчикам другого жилого помещения взамен изымаемого невозможно, поскольку ответчики имеют долговые обязательства, в том числе, по оплате за коммунальные услуги в отношении принадлежащей им квартиры, а также учитывая, что на данную квартиру установлены обременения на совершение действий по регистрации.

Положив в основу решения заключение судебной экспертизы АНО ОЭБ «Стандарт», согласно которому сумма возмещения за изымаемое жилое помещение равна 2 381 590 руб., суд пришел к выводу о том, что выплата ответчикам выкупной суммы, определенной экспертом, не нарушает их прав и законных интересов. С учетом наличия оснований для изъятия у ответчиков спорного помещения с выплатой компенсации, суд пришел к выводу об удовлетворении исковых требований о прекращении за ними права собственности с признанием права муниципальной собственности на данную квартиру.

Поскольку судом установлено, что ответчики в добровольном порядке отказались от предоставления своих банковских реквизитов для перечисления возмещения за изымаемое жилое помещение, суд пришел к выводу об удовлетворении требований истца в данной части. Также судом в порядке ст. 98 ГПК РФ разрешен вопрос о распределении между сторонами судебных расходов.

Судебная коллегия не может согласиться с такими выводами суда первой инстанции исходя из следующего.

Из материалов дела следует, что ответчики являются собственниками жилого помещения - АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, расположенной по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, на праве общей долевой собственности, а именно: ФИО1 принадлежит ? доля, ФИО5 принадлежит ? доля, ФИО2 принадлежит ? доля.

В данном жилом помещении ответчики фактически не проживают, имеют постоянное место жительства в пгт. АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН.

Распоряжением администрации города Гуково от 17.10.2017 № 333 многоквартирный АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, распложенный по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, признан аварийным и подлежащим сносу, подлежит расселению в рамках Областной адресной программы «Переселение граждан из многоквартирных домов, признанных аварийными после 1 января 2017 года, до 01 января 2022 года», утвержденной постановлением Правительства Ростовской области от 30.10.2023 № 776.

Администрацией города Гуково принято постановление от 28.03.2024 № 351 об изъятии для муниципальных нужд земельного участка и жилых помещений, расположенных по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН в связи с признанием многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу.

В ходе рассмотрения дела в суде первой инстанции ответчики обратились к главе МО «Город Гуково» с заявлениями о предоставлении взамен изымаемого жилого помещения другого жилого помещения, ссылаясь на то, что они имеют право выбора способа обеспечения их жилым помещением взамен сносимого ветхого.

В ответах от 25.09.2025 № 53.22/1063, от 25.09.2025 № 53.22/1061, от 29.09.2025 № 53.22/1064 администрация г. Гуково указала на отсутствие у ответчиков возможности по изменению способа обеспечения их жилищных прав на переселение ввиду того, что по сведениям ЕГРН жилое помещение НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН по АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, обременено запретом на совершение регистрационных действий, а наличие судебного разбирательства делает невозможным заключение договора об изъятии на иных условиях, кроме определенных судом.

Согласно части 1 статьи 40 Конституции Российской Федерации каждый имеет право на жилище.

В соответствии с частью 1 статьи 1 Жилищного кодекса Российской Федерации жилищное законодательство основывается на необходимости обеспечения органами государственной власти и органами местного самоуправления условий для осуществления гражданами права на жилище, его безопасности, на неприкосновенности и недопустимости произвольного лишения жилища, на необходимости беспрепятственного осуществления вытекающих из отношений, регулируемых жилищным законодательством, прав.

В силу пунктов 1, 8 и 9 части 1 статьи 14 Жилищного кодекса Российской Федерации к компетенции органов местного самоуправления относится учет муниципального жилищного фонда, контроль за его сохранностью и соответствием жилых помещений санитарным и техническим требованиям, признание жилых помещений муниципального жилищного фонда непригодными для проживания.

Жилое помещение должно быть пригодно для постоянного проживания граждан, отвечать установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства (часть 2 статьи 15 Жилищного кодекса Российской Федерации).

Частью 4 статьи 15 Жилищного кодекса Российской Федерации определено, что жилое помещение может быть признано непригодным для проживания, многоквартирный дом может быть признан аварийным и подлежащим сносу или реконструкции по основаниям и в порядке, которые установлены Правительством Российской Федерации. В многоквартирном доме, признанном аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, все жилые помещения являются непригодными для проживания.

Порядок признания жилых помещений непригодными для проживания установлен Постановлением Правительства Российской Федерации от 28 января 2006 года № 47 «Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания, многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, садового дома жилым домом и жилого дома садовым домом» (далее - Положение).

В силу пункта 34 Положения основанием для признания многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является аварийное техническое состояние его несущих строительных конструкций (конструкции) или многоквартирного дома в целом, характеризующееся их разрушением либо повреждениями и деформациями, свидетельствующими об исчерпании несущей способности и опасности обрушения многоквартирного дома, и (или) кренами, которые могут вызвать потерю устойчивости многоквартирного дома.

В случае, если многоквартирный дом признан аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, жилые помещения, расположенные в таком многоквартирном доме, являются непригодными для проживания.

Федеральный закон от 21 июля 2007 года № 185-ФЗ «О фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства», принятый в целях создания безопасных и благоприятных условий проживания граждан, устанавливает правовые и организационные основы предоставления финансовой поддержки субъектам Российской Федерации и муниципальным образованиям, в том числе на переселение граждан из аварийного жилищного фонда, осуществляемого в соответствии с положениями жилищного законодательства.

Согласно пункту 2 части 2 статьи 16 Федерального закона от 21 июля 2007 года № 185-ФЗ «О фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства» в первоочередном порядке подлежат переселению граждане из многоквартирных домов при наличии угрозы их обрушения.

Жилищные права собственника жилого помещения в доме, признанном в установленном порядке аварийным и подлежащим сносу, обеспечиваются в порядке, предусмотренном статьей 32 Жилищного кодекса Российской Федерации.

Согласно части 10 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации признание в установленном Правительством Российской Федерации порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является основанием предъявления органом, принявшим решение о признании такого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, к собственникам помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок. В случае, если данные собственники в установленный срок не осуществили снос или реконструкцию указанного дома, земельный участок, на котором расположен указанный дом, подлежит изъятию для муниципальных нужд и соответственно подлежит изъятию каждое жилое помещение в указанном доме, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию, в порядке, предусмотренном частями 1 - 3, 5 - 9 настоящей статьи.

В силу части 6 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации возмещение за жилое помещение, сроки и другие условия изъятия определяются соглашением с собственником жилого помещения. Принудительное изъятие жилого помещения на основании решения суда возможно только при условии предварительного и равноценного возмещения.

Другое жилое помещение взамен изымаемого в таком случае может быть предоставлено собственнику только при наличии соответствующего соглашения, достигнутого с органом местного самоуправления, и только с зачетом его стоимости при определении размера возмещения за изымаемое жилое помещение (часть 8 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации).

Вместе с тем, если жилой дом, признанный аварийным и подлежащим сносу, включен в региональную адресную программу по переселению граждан из аварийного жилищного фонда, то собственник жилого помещения в таком доме в силу пункта 3 статьи 2, статьи 16 Федерального закона от 21 июля 2007 года № 185-ФЗ «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства» имеет право на предоставление другого жилого помещения в собственность либо его выкуп.

При этом собственник жилого помещения имеет право выбора любого из названных способов обеспечения его жилищных прав (раздел II Обзора судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 29 апреля 2014 года).

Из материалов дела следует, что ответчики возражают против способа обеспечения их жилищных прав путем выкупа принадлежащей им квартиры, выбрали способ такого возмещения путем предоставления другого жилого помещения в собственность, что следует из их обращений в администрацию г. Гуково с соответствующими заявлениями, а также из позиции ответчиков при рассмотрении настоящего спора.

При этом право выбора такого способа обеспечения жилищных прав прямо вытекает из вышеуказанных положений и разъяснений законодательства, в связи с чем основания для принудительного изъятия жилого помещения с выплатой его выкупной стоимости в судебном порядке отсутствуют.

Судебная коллегия отмечает, что выводы суда первой инстанции и позиция истца о том, что наличие обременений в виде запрета на совершение регистрационных действий в отношении изымаемого помещения препятствует предоставлению другого жилого помещения в собственность ответчиков, не соответствуют нормам материального права.

Из материалов дела следует, что, действительно, по сведениям ЕГРН в отношении АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН установлены ограничения прав и обременение объекта недвижимости на основании постановлений о запрете на совершение действий по регистрации в рамках исполнительных производств НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН-ИП, НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН-ИП, НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН-ИП, НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН-ИП, НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН-ИП, НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН-ИП, НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН.

Между тем, наложение в рамках исполнительных производств запрета на отчуждение принадлежащей ответчикам квартиры не является препятствием для предоставления им другого жилого помещения взамен изымаемого, не могут ограничивать их выбор в обеспечении способа обеспечения их жилищных прав, поскольку не предусмотрены нормами действующего законодательства.

При этом судебная коллегия отмечает, что вопросы снятия такого ареста могут быть разрешены в соглашении о предоставлении другого жилого помещения (например, ответчики до его подписания должны погасить имеющуюся задолженность, с согласия кредиторов может быть наложен запрет на регистрационные действия с долями ответчиков в новой квартире и т.п.). В любом случае, в случае выплаты собственникам спорной квартиры компенсации в собственность истца также перейдет обремененное жилое помещение, в связи с чем препятствия в реализации именно такого способа обеспечения жилищных прав ответчиков как предоставление им другого жилого помещения, отсутствуют.

Таким образом, судебная коллегия приходит к выводу о том, что оснований для удовлетворения исковых требований об изъятии путем выкупа для муниципальных нужд в собственность муниципального образования принадлежащих ответчикам долей в спорном жилом помещении не имеется.

В связи с изложенным также отсутствуют основания для удовлетворения производных от основного исковых требований о прекращении права собственности ответчиков на данное помещение, признании в отношении него права муниципальной собственности, обязании ответчиков предоставить реквизиты для перечисления денежных средств.

При этом судебная коллегия отмечает, что требования ответчиков об обязании истца заключить соглашение о предоставлении взамен изымаемого другого жилого помещения с зачетом его стоимости, заявленные в апелляционных жалобах, не подлежат рассмотрению по существу в рамках настоящего спора.

В силу положений части 4 статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации новые требования, которые не были предметом рассмотрения в суде первой инстанции, не принимаются и не рассматриваются судом апелляционной инстанции.

Из материалов дела следует, что ответчиками встречные исковые требования в суде первой инстанции не заявлены.

Таким образом, решение суда первой инстанции подлежит отмене с принятием нового решения об отказе в удовлетворении исковых требований в полном объеме.

Руководствуясь ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия

определила:

решение Гуковского городского суда Ростовской области от 02 октября 2025 года отменить.

Принять по делу новое решение, которым в удовлетворении исковых требований МКУ «Управление капитального строительства и жилищно- коммунального хозяйства» муниципального образования город Гуково к ФИО1, ФИО2, ФИО3 об изъятии жилого помещения, взыскании выкупной цены, признании права муниципальной собственности отказать.

Полный текст изготовлен 28 января 2026 года.

Председательствующий

Судьи