2-2059/18

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

24 мая 2018 года

Октябрьский районный суд г. Ростова-на-Дону в составе: 

председательствующего судьи Никишовой А.Н.,

при секретаре Каюшниковой О.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к АО «Домостроитель» об устранении недостатков по договору долевого участия в строительстве, 

УСТАНОВИЛ:

Истец ФИО1 обратился в Октябрьский районный суд г. Ростова-на-Дону с настоящими исковыми требованиями, ссылаясь на то, что 11 сентября 2016 года между АО «Домостроитель» и ФИО1 был заключен договор участия в долевом строительстве многоквартирного дома №, в соответствии с которым Застройщик обязался организовать и осуществить строительство многоквартирного жилого дома по адресу: 

<

...> в районе военного городка № Ростовской-на-Дону КЭЧ района.

В соответствии с п. 4.2 договора долевого участия, ответчик обязан не позднее 31 декабря 2017 года передать истцу объект долевого строительства, расположенный по адресу 

<

...> (нежилое помещение строительный 

<

...>, цокольный этаж, подъезд 2, общая проектная площадь 37,63 кв.м., нежилое помещение строительный 

<

...> цокольный этаж, подъезд 2, общая проектная площадь - 22,6 кв.м.). 

Со своей стороны, истец полностью исполнил свои обязательства по договору, оплатив стоимость по договору долевого участия в размере 1 806 900 рублей в день заключения договора.

28.12.2017 истцом было получено сообщение о завершении строительства многоквартирного дома и о готовности объекта долевого строительства к передаче от 30.11.2017г. с предложением принять объект долевого строительства.

Вместе с тем, при осмотре передаваемого объекта долевого строительства, в одном из помещений истцом был обнаружен закрепленный на одной из стен электрощит, размещение которого в передаваемом помещении не было предусмотрено условиями заключенного с истцом договора долевого участия в строительстве №н27/18д/16 от 09.2016г. 

По имеющейся у истца информации, указанный электрощит содержит оборудование и коммуникации, обслуживающие более одной квартиры (помещения) многоквартирного жилого дома, таким образом является общим имуществом собственников помещений многоквартирного жилого дома (п. 1 ст.290 ГК РФип.1ст.36 ЖК РФ).

Данное обстоятельство делает невозможным принятие истцом указанного жилого помещения в состоянии, не соответствующем условиям договора, и нарушает права истца, предусмотренные договором и законом о долевом участии, а именно:

- указанный щит занимает часть стены и пространства помещения, которые истец рассчитывал использовать в иных целях, что ограничивает его право пользования принадлежащим имуществом;

- в процессе использования помещения истец будет вынужден по первому требованию предоставлять доступ к указанному электрощиту лицам, уполномоченным и ответственным за содержание и эксплуатацию общего имущества, что будет создавать дополнительные неудобства;

- находящийся в указанном помещении объект общего имущества собственников помещений многоквартирного жилого дома в известной степени снижает рыночную стоимость этого помещения, тем самым нанесет истцу существенный имущественный вред (убыток) в случае принятия решения о продаже помещения.

10.01.2018 года истцом в адрес ответчика была направлена претензия, в котором истец сообщал застройщику: об отказе принимать объект долевого строительства в указанном состоянии и, как следствие, подписывать передаточный акт до устранения ответчиком описанного выше недостатка; по просьбе составить акт несоответствия объекта долевого строительства договору и закону о долевом участии в порядке, предусмотренном п.5 ст.8 Закона о долевом участии; о безвозмездном устранении указанного недостатка объекта долевого строительства в течение 10 календарных дней.

19.01.2018г. указанная претензия была получена ответчиком, что подтверждается приложенным отчетом об отслеживании отправления с почтовым идентификатором 34400017689514.

Вместе с тем, до настоящего времени ответа на указанную претензию в адрес истца не поступало, указанный недостаток объекта долевого строительства не устранен, что явилось причиной для обращения в суд с настоящим иском

На основании вышеизложенного, истец просит обязать АО «Домостроитель», устранить недостатки по договору долевого участия в строительстве №н27/18д/16 от 11.09.2016г., а именно осуществить демонтаж закрепленного на одной из стен электрощита.

Впоследствии истец уточнил свои исковые требования в порядке ст. 39 ГПК РФ, согласно которым просил обязать АО «Домостроитель» за счет собственных средств в согласованный с ФИО1 срок произвести демонтаж и вынести приемо-контрольный охранно-пожарный прибор из нежилого помещения цокольного этажа строительный № (номер по технической документации 22), расположенного в многоэтажном жилом доме Литер «18» со встроенными офисными помещениями по адресу: 

<

...>, принадлежащего ФИО1 на основании договора участия в долевом строительстве № № от 11.09.2016.

Представитель истца, действующий на основании доверенности ФИО2 в судебное заседание явился, исковые требования в уточненной редакции поддержал, просил исковые требования с учетом уточнений удовлетворить.

Представитель ответчика АО «Домостроитель», действующий на основании доверенности в судебное заседание явился, исковые требования не признал, просил в удовлетворении иска отказать.

Выслушав представителя истца, представителя ответчика, исследовав и оценив представленные доказательства, суд приходит к следующему.

В соответствии со ст. 309 Гражданского Кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В силу ст. 310 Гражданского Кодекса Российской Федерации односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

Как установлено судом и подтверждается материалами дела, ... г. между истцом ФИО1 (участник долевого строительства) и АО «Домостроитель» (застройщик) заключен договор № № участия в долевом строительстве, в соответствии с положениями которого застройщик обязался своими силами и с привлечением третьих лиц построить многоквартирный жилой дом литер «18» со встроенными офисными помещениями в жилом районе «Суворовский» на участке 120 

<

...> 

<

...>» по строительному адресу: 

<

...> в районе военного городка № Ростовской-на-Дону КЭЧ района и после получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию передать объект долевого строительства участнику долевого строительства, а участник долевого строительства обязуется уплатить в предусмотренный настоящим договором срок обусловленную цену за счет собственных средств и принять в собственность в установленном порядке объект долевого строительства, при наличии Разрешения на ввод дома в эксплуатацию.

В соответствии с п. 4.2 договора долевого участия, ответчик обязан не позднее 31 декабря 2017 года передать истцу объект долевого строительства, расположенный по адресу 

<

...> (нежилое помещение строительный №, цокольный этаж, подъезд 2, общая проектная площадь 37,63 кв.м., нежилое помещение строительный №, цокольный этаж, подъезд 2, общая проектная площадь - 22,6 кв.м.). 

Передача объекта застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляется по передаточному акту, подписываемому сторонами. Застройщик не менее чем за14 рабочих дней до наступления срока начала передачи и принятия обязан по почте заказным письмом с уведомлением направить (либо вручить его лично под расписку) участнику долевого строительства сообщение о завершении строительства объекта и готовности объекта к передаче. (п.4.5 договора)

Пунктом 4.6 договора предусмотрена обязанность участника, получившего извещение застройщика о готовности объекта долевого строительства к передаче, приступить к его принятию в течение 10 рабочих дней с момента получения извещения.

Обязательство по оплате стоимости нежилого помещения в размере 1806 900 рублей истцом выполнено, что не оспаривалось ответчиком в судебном заседании.

28.12.2017 истцом было получено сообщение о завершении строительства многоквартирного дома и о готовности объекта долевого строительства к передаче от 30.11.2017г. с предложением принять объект долевого строительства.

Вместе с тем, при осмотре передаваемого объекта долевого строительства, в одном из помещений истцом был обнаружен закрепленный на одной из стен приемо-контрольный охранно-пожарный прибор (электрощит), размещение которого в передаваемом помещении не было предусмотрено условиями заключенного с истцом договора долевого участия в строительстве №н27/18д/16 от 11.09.2016г. 

Судом установлено, что установленный щит в нежилом помещении, принадлежащим истцу является приемо-контрольным охранно-пожарным прибором. Его размещение в помещении выполнено застройщиком в соответствии с требованиями проектной документации А150902-18-ОС «Пожарно-охранная сигнализация». Назначение оборудование - прием-передача сигнала оповещения о пожаре.

Как указывает истец и не оспаривалось ответчиком, указанный приемо-контрольный охранно-пожарный прибор (электрощит) содержит оборудование и коммуникации, обслуживающие более одной квартиры (помещения) многоквартирного жилого дома, в связи с чем, является общим имуществом собственников помещений многоквартирного жилого дома (п. 1 ст.290 ГК РФ и п.1ст.36 ЖК РФ). 

Данное обстоятельство делает невозможным принятие истцом указанного нежилого помещения в состоянии, не соответствующем условиям договора, и нарушает права истца, предусмотренные договором и законом о долевом участии, а именно: указанный прибор занимает часть стены и пространства помещения, которые истец рассчитывал использовать в иных целях, что ограничивает его право пользования принадлежащим имуществом; в процессе использования помещения истец будет вынужден по первому требованию предоставлять доступ к указанному электрощиту лицам, уполномоченным и ответственным за содержание и эксплуатацию общего имущества, что будет создавать дополнительные неудобства; находящийся в указанном помещении объект общего имущества собственников помещений многоквартирного жилого дома в известной степени снижает рыночную стоимость этого помещения, тем самым нанесет истцу существенный имущественный вред (убыток) в случае принятия решения о продаже помещения.

10.01.2018 года истцом в адрес АО «Домостроитель» ответчика была направлена претензия, в котором истец сообщал застройщику об отказе принимать объект долевого строительства в указанном состоянии и подписывать передаточный акт до устранения ответчиком недостатка; составить акт несоответствия объекта долевого строительства договору и закону о долевом участии в порядке, предусмотренном п.5 ст.8 Закона о долевом участии о безвозмездном устранении указанного недостатка объекта долевого строительства в течение 10 календарных дней, которая была получена ответчиком 19.01.2018 года.

В соответствии с ч. 1 ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", по договору участия в долевом строительстве (далее - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Согласно ч. 1 ст. 6 указанного Закона застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования, за исключением случая, установленного частью 3 настоящей статьи.

Частью 1 ст. 12 Федерального закона от 30.12.2004 г. N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» установлено, что обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

В силу ст. 7, 8 вышеуказанного Закона, застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика:

1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;

2) соразмерного уменьшения цены договора;

3) возмещения своих расходов на устранение недостатков.

В случае существенного нарушения требований к качеству объекта долевого строительства или неустранения выявленных недостатков в установленный участником долевого строительства разумный срок участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора и потребовать от застройщика возврата денежных средств и уплаты процентов в соответствии с частью 2 статьи 9 настоящего Федерального закона.

Гарантийный срок для объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта долевого строительства, устанавливается договором и не может составлять менее чем пять лет. Указанный гарантийный срок исчисляется со дня передачи объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта долевого строительства, участнику долевого строительства, если иное не предусмотрено договором.

Участник долевого строительства вправе предъявить застройщику требования в связи с ненадлежащим качеством объекта долевого строительства при условии, если такое качество выявлено в течение гарантийного срока.

Застройщик не несет ответственности за недостатки (дефекты) объекта долевого строительства, обнаруженные в пределах гарантийного срока, если докажет, что они произошли вследствие нормального износа такого объекта долевого строительства или его частей, нарушения требований технических регламентов, градостроительных регламентов, а также иных обязательных требований к процессу его эксплуатации либо вследствие ненадлежащего его ремонта, проведенного самим участником долевого строительства или привлеченными им третьими лицами.

В соответствии со ст. 557 ГК РФ в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 ГК РФ, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

Согласно ст. 475 ГК РФ если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца соразмерного уменьшения покупной цены; безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок; возмещение своих расходов на устранение недостатков товара.

С учетом сдачи объекта долевого строительства и передачи объекта истцу, суд приходит к выводу, что указанные истцом и подтвержденные в ходе рассмотрения дела недостатки проявились в период гарантийного срока. Кроме того, материалами дела подтверждается факт обращения истца к застройщику об устранении нарушений в добровольном порядке, которые оставлены без внимания.

Доводы стороны ответчика о том, что сам прибор не является средством пожаротушения или иным оборудованием, к которому должен быть обеспечен постоянный доступ суд признает несостоятельными, поскольку данные обстоятельства не свидетельствуют о передаче объекта истцу надлежащего качества, в рамках рассмотрения дела судом установлено наличие недостатков, проявившихся в период гарантийного срока и препятствующих нормальной эксплуатации данного объекта по его назначению.

Дав правильную и обоснованную оценку представленным доказательствам в их совокупности, с учетом требований ст. ст. 56, 67 ГПК РФ, суд приходит к выводу о наличии недостатков передаваемого истцу объекту долевого строительства, которые не отвечают требованиям качества и исключают возможность использования помещения по прямому назначению, в связи с чем, требование истца о безвозмездном устранении таких недостатков являются обоснованными и подлежащими удовлетворению.

Руководствуясь ст. 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 к АО «Домостроитель» об устранении недостатков по договору долевого участия в строительстве – удовлетворить. 

Обязать АО «Домостроитель» за счет собственных средств в согласованный с ФИО1 срок произвести демонтаж и вынести приемо-контрольный охранно-пожарный прибор из нежилого помещения цокольного этажа строительный № (номер по технической документации 22), расположенного в многоэтажном жилом доме Литер «18» со встроенными офисными помещениями по адресу: 

<

...>, принадлежащего ФИО1 на основании договора участия в долевом строительстве № от 11.09.2016 г.

Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Ростовского областного суда через Октябрьский районный суд в течение одного месяца со дня изготовления решения суда в окончательной форме.

Решение в окончательной форме изготовлено 29 мая 2018 года.

Судья: