Дело № 3а-261-2017 

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

21 ноября 2017 года г. Пермь

Пермский краевой суд в составе:

председательствующего судьи Ефремовой О.Н.,

при секретаре Волосатовой А.О., 

рассмотрев в открытом судебном заседании в городе Перми административное дело по административному исковому заявлению Департамента земельных отношений администрации города Перми о признании незаконным решения Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости,

УСТАНОВИЛ:

Департамент земельных отношений администрации города Перми обратился в Пермский краевой суд с административным исковым заявлением, в котором просит признать незаконным решение Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости Управления Росреестра по Пермскому краю от 11.07.2017 № 593 об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером **, расположенного по адресу: ****, в размере рыночной, равной 84526 000 рублей по состоянию на 01.01.2013, а также исключить установленную данным решением кадастровую стоимость объекта недвижимости из сведений Единого государственного реестра недвижимости. В обоснование своих доводов указал, что отчет об оценке, на основании которого было принято оспариваемое решение Комиссии не соответствует по форме и содержанию Федеральному закону от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности» и федеральным стандартам оценки.

Административный истец направил в суд заявление о рассмотрении дела без участия своего представителя, административные исковые требования поддерживает.

Административные ответчики Управление Росреестра по Пермскому краю, Комиссия по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Пермскому краю с доводами административного истца не согласилась по основаниям, указанным в письменном отзыве, просили о рассмотрении дела без участия своего представителя.

Привлеченное к участию в деле в качестве заинтересованного лица МАОУ «Лицей № **» г. Перми с доводами административного истца не согласилось по основаниям, указанным в письменном отзыве, просило о рассмотрении дела без участия своего представителя.

Изучив письменные отзывы на административное исковое заявление, исследовав материалы настоящего дела, а также дело № ** (том 593), суд приходит к выводу о том, что заявленные требования не подлежат удовлетворению в силу следующего.

В соответствии со статьей 218 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее – КАС РФ) гражданин, организация, иные лица могут обратиться в суд с требованиями об оспаривании решений, действий (бездействия) органа государственной власти, органа местного самоуправления, иного органа, организации, наделенных отдельными государственными или иными публичными полномочиями (включая решения, действия (бездействие) квалификационной коллегии судей, экзаменационной комиссии), должностного лица, государственного или муниципального служащего (далее - орган, организация, лицо, наделенные государственными или иными публичными полномочиями), если полагают, что нарушены или оспорены их права, свободы и законные интересы, созданы препятствия к осуществлению их прав, свобод и реализации законных интересов или на них незаконно возложены какие-либо обязанности. Гражданин, организация, иные лица могут обратиться непосредственно в суд или оспорить решения, действия (бездействие) органа, организации, лица, наделенных государственными или иными публичными полномочиями, в вышестоящие в порядке подчиненности орган, организацию, у вышестоящего в порядке подчиненности лица либо использовать иные внесудебные процедуры урегулирования споров.

Положениями статьи 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Закон об оценочной деятельности) установлено, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в комиссии в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц.

В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость. Комиссия создается органом, осуществляющим функции по государственной кадастровой оценке, на территории соответствующего субъекта Российской Федерации.

Датой определения кадастровой стоимости объекта недвижимости является дата внесения сведений о нем в государственный кадастр недвижимости.

Исходя из положений статьи 24.18 указанного Федерального закона к заявлению о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости и установлении кадастровой стоимости в размере рыночной прилагаются выписка из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости; нотариально заверенная копия правоустанавливающего или правоудостоверяющего документа на объект недвижимости; отчет об оценке объекта оценки.

Из материалов дела усматривается, что МАОУ «Лицей № **» г. Перми на праве постоянного (бессрочного) пользования принадлежит земельный участок площадью 28446 кв.м с кадастровым номером ** по адресу: ****. 

Постановлением Правительства Пермского края от 21.11.2013 № 1610-п по состоянию на 01.01.2013 была определена кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером ** в размере 310885480 рублей 62 копейки.

Не согласившись с указанной оценкой, МАОУ «Лицей № **» г. Перми 16.06.2017 обратилось в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Пермскому краю (далее по тексту - Комиссия), созданной на основании приказа Росреестра от 21.11.2011 № П/455 и представило отчет об оценке рыночной стоимости № ** от 13.06.2017.

Решением Комиссии от 11.07.2017 № 593 кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером ** определена в размере рыночной стоимости, равной 84526 000 рублей, установленной в отчете об оценке рыночной стоимости № ** от 13.06.2017.

Отчет о рыночной оценке земельного участка № ** от 13.06.2017 был произведен по состоянию на 01.01.2013, что соответствует требованиям статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности.

На заседании Комиссии от 11.07.2017 в результате рассмотрения заявления установлено: отличие рыночной стоимости объекта недвижимости земельного участка от кадастровой стоимости составляет 73%. Оформление и содержание отчета об оценке соответствуют требованиям статьи 11 Закона об оценочной деятельности, требованиям к содержанию отчета об оценке, к описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки, установленным федеральными стандартами оценки. Комиссия решила: определить кадастровую стоимость объекта недвижимости в размере рыночной стоимости объекта недвижимости, установленной в отчете об оценке по состоянию 01.01.2013 в размере 84 526000 рублей.

Руководствуясь Приказом Минэкономразвития Российской Федерации от 04.05.2012 № 263, которым утвержден порядок создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, в том числе формы принимаемых документов, проверив порядок создания комиссии, порядок ее работы, суд первой инстанции приходит к выводу о правомерности принятого комиссией решения об определении рыночной стоимости земельного участка на основании предоставленного отчета (оспариваемое решение Комиссии принято уполномоченным органом, правомочным составом, единогласно, форма решения соответствует Приказу № 263, процедура принятия оспариваемого решения соблюдена). Изложенное не оспаривается административным истцом, что следует из доводов административного искового заявления.

Приведенные административным истцом доводы о несоответствии отчета об оценке № ** по определению рыночной стоимости спорного земельного участка положениям законодательства об оценочной деятельности, стандартам оценки, суд считает несостоятельными по следующим основаниям.

Как следует из представленного в деле № ** (том № 593) отчета об оценке оценщиком требования Закона об оценочной деятельности и положения стандартов оценки выполнены. 

Указание заявителя на то, что объект-аналог № 3 с кадастровым номером ** расположен в производственной зоне – ПК-3 «Зона производственно-коммунальных объектов III класса вредности», в котором не допускается размещать дошкольные и общеобразовательные учреждения, при этом в отчете не приведена информация о том, что отсутствуют основания для отказа в смене вида разрешенного использования и не проведена корректировка на «вид разрешенного использования», чем нарушены пункт 5 ФСО № 3 и пункт 22 «д» ФСО № 7, не свидетельствует о незаконности вынесенного Комиссией решения.

Как следует из Правил землепользования и застройки города Перми, утвержденных решением Пермской городской Думы от 26.06.2007 № 143, в зоне производственно-коммунальных объектов III класса вредности - ПК-3 предусмотрены такие условно разрешенные виды использования участка, как «учреждения высшего и послевузовского, среднего профессионального образования, связанные с деятельностью производственных и промышленных объектов». Кроме того, оценщик при отказе от введения корректировки на категорию – вид разрешенного использования обосновал отказ от корректировки, сославшись на то, что объект оценки и объекты аналоги предполагают коммерческую застройку (лист 18, 29, 43-44 отчета).

Судом не может быть принята во внимание ссылка истца на то, что в отношении объекта-аналога № 1 с кадастровым номером ** при расчете корректировки в нарушение пункта 22 «д» ФСО № 7 не учтена стоимость сооружений инженерной защиты, соответственно не скорректирована цена по различиям ценообразующего фактора «физические характеристики объекта», как основанная на ошибочном толковании стандарта оценки и не свидетельствует о недействительности представленного отчета. Как следует из отчета об оценке, физические характеристики (рельеф, площадь, конфигурация и др.) земельного участка с кадастровым номером ** как наиболее важный фактор стоимости участка оценщиком учтен в полной мере, то есть требования пункта 2 «д» ФСО № 7 выполнены. Сведений о том, что оцениваемый земельный участок и объект-аналог № 1 имеют различные физические характеристики, в материалы дела не представлено. В отношении наличия или отсутствия сооружений инженерной защиты, то все объекты рассматривались оценщиком как условно свободные, с возможностью подведения всех необходимых коммуникаций, в соответствии с требованиями пункта 20 ФСО № 7.

Копии материалов, на которых основан отчет об оценке, приведены оценщиком в основном тексте отчета, на что указывают таблицы на страницах 41-44 отчета, со ссылкой на источник аналитических материалов (Анализ рынка по сегментам недвижимости, представленный ООО «Аналитический центр «КД-консалтинг»). В пункте 11 ФСО № 3 не закреплено, в каком разделе отчета должны быть приложены использованные при составлении отчета материалы, информация которых не опубликована в общедоступном печатном издании. Напротив, в соответствии с требованиями пункта 8 «з» ФСО № 3 в отчете после описания объекта оценки должен содержаться раздел – «анализ рынка объекта оценки, ценообразующих факторов, а также внешних факторов, влияющих на его стоимость, что приведено оценщиком на страницах 16-24 отчета. В связи с чем, оснований утверждать о нарушении пунктов 5 и 11 ФСО № 3 суд не усматривает. 

Ссылка заявителя на нарушение пункта 5 ФСО № 3 ввиду применения формул не соответствующих фактически произведенным расчетам, является неубедительной, поскольку на странице 28 отчета приведена формула процентной поправки, к которым отнесены поправки на местоположение, время продажи. На странице 46 отчета в таблице № 29 приведены примененные корректировки, в том числе применена корректировка на местоположение в отношении объектов-аналогов № 1 и 4, расчет данной корректировки приведен на странице 45 отчета. 

В отчете об оценке выделено два сегмента рынка земельных участков: для строительства многоквартирных жилых домов, для объектов коммерческой недвижимости (страница 18 и таблица на старице 19 отчета).

В силу пункта 22 «б» ФСО № 7 в качестве объектов-аналогов оценщиком используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка.

Объекты-аналоги № 1 и 2 относятся к сегменту рынка земельных участков «Для строительства многоквартирных жилых домов», объект-аналог № 3 «производственная недвижимость», что не противоречит выделенным сегментам рынка.

Разрешенное использование оцениваемого земельного участка – под здание школы относится к земельным участкам под многоэтажную жилую застройку. С учетом того, что оценивается участок как условно свободный, при наличии в непосредственной близости многоквартирных жилых домов и объектов коммерческого назначения, то объект оценки, так же как и объекты-аналоги по ценообразующему фактору - разрешенное использование относится к сегменту рынка «под коммерческую застройку».

Вопреки доводам стороны административного истца, разрешенное использование оцениваемого земельного участка и объектов-аналогов в данном случае не было отнесено к ценообразующим факторам, требующим корректировки, поскольку цена предложений по объектам-аналогам соответствует среднерыночной стоимости по сегменту рынка земельных участков под коммерческое строительство. В данном случае различия в разрешенном использовании объекта оценки и объекта-аналога не оказало влияние на стоимость объекта оценки, поскольку в отчете об оценке выделено два сегмента рынка земельных участков: для строительства многоквартирных жилых домов, для объектов коммерческой недвижимости. 

При этом обоснованность применения в качестве объектов-аналогов земельных участков под коммерческое строительство аргументировано выводами, приведенными в главе отчета № 11 «Анализ рынка недвижимости» согласно которой, существенных различий в порядке ценообразования и средней цены предложений по земельным участкам под строительство жилых домов и под строительство коммерческих объектов, не выявлено.

Таким образом, оценивая доводы стороны истца на предмет корректности применения оценщиком сведений об объектах-аналогах и осуществленных им расчетов, суд установил отсутствие нарушений, влияющих на достоверность величины рыночной стоимости земельного участка, вследствие чего признает отчет об оценке допустимым доказательством.

В соответствии со статьей 14 Закона об оценочной деятельности оценщик имеет право самостоятельно применять методы проведения оценки объекта оценки в соответствии со стандартами оценки.

Для определения рыночной стоимости земельного участка оценщиком Ч. использован сравнительный подход, в рамках которого применен метод сравнения продаж. Приведены обоснованные выводы отказа от использования затратного и доходного подходов и иных методов в рамках сравнительного подхода.

В отчете указан поэтапно алгоритм действий оценщика при подборе объектов-аналогов, источник информации, указаны критерии отбора потенциальных аналогов, с учетом сегмента рынка к которому принадлежит оцениваемый объект. После проведения проверки по критериям отбора отобрано четыре объекта-аналога, сопоставимых по ценообразующим факторам с объектом оценки.

Отчет содержит подробное описание и разъяснение расчета стоимости земельного участка, с указанием применяемых методов, поправок и корректировок; по всем аналогам выполнена проверка вариации, все объекты-аналоги вошли в допустимый диапазон. При этом такое описание позволяет пользователю отчета об оценке понять логику процесса определения стоимости и соответствие выбранного оценщиком метода объекту оценки, определяемому виду стоимости и предполагаемому использованию результатов оценки. Отчет содержит ссылку на источники информации и копии материалов и распечаток, используемых в отчете, позволяющие делать выводы об источнике получения соответствующей информации и дате ее подготовки. 

Содержание отчета об оценке не вводит в заблуждение и не допускает неоднозначного толкования полученных результатов.

В связи с чем, указание административного истца на то, что оценщиком допущено нарушение пунктов 5 и 11 ФСО № 3, п. 22 «д» и «б» ФСО № 7, суд находит неубедительным.

Суд полагает, что отчет об определении рыночной стоимости объекта оценки содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости земельного участка, и соответствует требованиям Закона об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки, отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности, является надлежащим доказательством, подтверждающим рыночную стоимость земельного участка, определенную по состоянию на дату его кадастровой оценки.

В силу положений части 1 статьи 4 КАС РФ каждому заинтересованному лицу гарантируется право на обращение в суд за защитой нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов.

Таким образом, предъявление любого административного иска обусловлено мотивом восстановления нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов обратившегося в суд лица.

Оспариваемое решение комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости от 11.07.2017 № 593, будучи направленным на обеспечение исполнения МАОУ «Лицей № **» г. Перми, как правообладателем объекта недвижимости, обязанности платить законно установленные налоги и сборы, как того требует статья 57 Конституции Российской Федерации, не может рассматриваться и как нарушающее права, свободы и законные интересы главного администратора доходов бюджета города Перми (получателя бюджетных средств города Перми) – департамента земельных отношений.

Каких-либо фактов, которые не были проверены и не учтены комиссией при рассмотрении заявления МАОУ «Лицей № **» г. Перми о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости участка с кадастровым номером **, но имели бы правовое значение для принятия оспариваемого решения, влияли на его законность, либо опровергали выводы комиссии, административным истцом не приведено.

Таким образом, оспариваемое решение комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, созданной при Управлении Росреестра по Пермскому краю, от 11.07.2017 соответствует Закону об оценочной деятельности и иным нормативным правовым актам, принято комиссией в пределах своей компетенции, прав, свобод и законных интересов департамента земельных отношений не нарушает, в связи с чем у суда отсутствуют основания для удовлетворения иска.

Руководствуясь статьями 175 - 180, 227 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

в удовлетворении административного искового заявления Департамента земельных отношений администрации города Перми об оспаривании решения Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Пермскому краю от 11 июля 2017 года № 593 - отказать. 

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Пермский краевой суд в течение месяца со дня составления мотивированного решения – 21 ноября 2017 года.

Судья (подпись)