Дело № 2-159/2021 53RS0022-01-2018-005505-40 

Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

05 июля 2021 года Великий Новгород

Новгородский районный суд Новгородской области в составе:

председательствующего судьи Щеглова И.В.,

при секретаре Ивановой С.В.,

с участием представителя истца ФИО1 – ФИО2,

представителя ответчика/истца ФИО3 - ФИО4,

представителя ответчиков ФИО5 и ТСЖ "Тринити" ФИО6,

представителя третьего лица ФИО7 – ФИО8,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1, к ООО «СК «Возрождение-5» и ФИО3 о признании нежилых помещений техническими, признании общей долевой собственности на помещения, признании права индивидуальной собственности отсутствующим и иску ФИО3 к ФИО5 и ТСЖ "Тринити" об устранении препятствий в пользовании имуществом,

у с т а н о в и л:

ООО «Тепло-Сервис» обратилось в суд с иском к ФИО5 и ООО «УЖЭК «ДомМастер», в котором просило обязать ответчиков устранить препятствия истцу, как собственнику, в пользовании нежилыми помещениями площадью 127,5 кв.м. и площадью 115,1 кв.м., расположенными по адресу: 

<

адрес>

Впоследствии судом произведена процессуальная замена стороны истца на нового собственника спорных нежилых помещений – ФИО3 и замена ответчика ООО «УЖЭК «ДомМастер» на ТСЖ "Тринити". ООО «Тепло-Сервис» привлечено к участию в деле в качестве третьего лица. 

ФИО5 обратилась в суд с иском, с учетом последующего уточнения ответчиков и исковых требований, к ООО «СК «Возрождение-5» и ФИО3 о признании нежилых помещений техническими, признании общей долевой собственности на помещения за собственниками многоквартирного дома, признании права индивидуальной собственности отсутствующим.

Впоследствии судом произведена процессуальная замена стороны истца на ФИО1, являющуюся в настоящее время собственником квартиры, ранее принадлежавшей ФИО5

Иски объединены в одно производство для совместного рассмотрения.

К участию в деле в качестве третьего лица привлечен ФИО7, являвшийся собственником спорных нежилых помещений перед ФИО3

Истец ФИО1, ответчик ФИО5, ответчик/истец ФИО3, третье лицо ФИО7, представитель третьего лица Управления Росреестра по НО в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом.

Представители ответчика ООО «СК «Возрождение-5», третьего лица ООО «Тепло-Сервис» в судебное заседание также не явились, извещены по имеющимся в материалах дела адресам.

Остальные собственники помещений в доме 124 Б по ул. Б. С-Петербургская в В.Новгороде о дате и времени судебного заседания извещены посредством размещения соответствующего объявления на сайте Новгородского районного суда.

На основании ст. 167 ГПК РФ, дело рассмотрено в отсутствие неявившихся лиц.

Представитель истца ФИО1 в судебном заседании исковые требования поддержала в полном объеме по основаниям, изложенным в иске ФИО5 и дополнениях к нему.

Представитель ответчиков ФИО5 и ТСЖ "Тринити" в судебном заседании исковые требования ФИО1 полагала обоснованными и подлежащими удовлетворению, иск ФИО3 не признала по основаниям, изложенным в письменных возражениях.

Представитель ответчика/истца ФИО3 иск ФИО1 не признала по основаниям, изложенным в письменных возражениях. Требования ФИО3 поддержала в полном объеме по основаниям, изложенным в исковом заявлении и дополнениях к нему.

Представитель третьего лица ФИО7 полагала исковые требования ФИО1 не обоснованными, а иск ФИО3 подлежащим удовлетворению по основаниям, изложенным в письменных объяснениях.

Заслушав участников процесса, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

ФИО1 является собственником квартиры 

<

адрес>. Ранее квартира на праве собственности принадлежала ФИО5

Управление домом осуществляет ТСЖ "Тринити".

В вышеуказанном доме расположены нежилые помещения: площадью 127,5 кв.м. с кадастровым номером № и площадью 115,1 кв.м. с кадастровым номером №.

Изначально право собственности на данные помещения было зарегистрировано за застройщиком ООО «СК «Возрождение-5», которое продало их ООО «Тепло-Сервис» (договоры купли-продажи от 01.10.2014), затем право собственности перешло к ФИО7 (договоры купли-продажи от 01.10.2019). В настоящее время собственником нежилых помещений является ФИО3 (договоры купли-продажи от 05.10.2020).

В обоснование заявленных требований ФИО1 указывает на то, что в принадлежащих ФИО3 нежилых помещениях расположены общедомовые инженерные коммуникации, предназначенные для обслуживания нужд владельцев помещений в доме и входящие в состав общего имущества, в связи с чем, спорные нежилые помещения не могут находиться в единоличной собственности.

В силу ст. 289 ГК РФ собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома (ст. 290).

В соответствии с п. 1 ст. 290 ГК РФ собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.

Согласно п. 1 ч. 1 ст. 36 ЖК РФ, собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно помещения, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы).

Аналогичные правила отнесения помещений к общему имуществу указаны и в п. 2 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 13 августа 2006 года № 491.

Соответственно, если внутри помещений, не являющихся частями квартир, расположено оборудование, предназначенное для обслуживания нужд владельцев помещений, то и сами эти помещения, также предназначены для обслуживания нескольких или всех помещений в этом доме и не имеющие самостоятельного назначения, относятся к общему имуществу собственников.

Граждане, приобретая право собственности на квартиры в многоквартирном доме, в силу закона становятся и собственниками общего имущества этого дома в долях, пропорциональных общей площади принадлежащих им на праве собственности жилых помещений, в связи с чем, правовая природа общего имущества собственников помещений многоквартирного жилого дома характеризуется тем, что данное имущество не имеет самостоятельной потребительской ценности, не является самостоятельным объектом гражданского оборота и предназначено в первую очередь для обеспечения возможности пользования жилыми помещениями (часть 4 статьи 37 ЖК РФ, часть 2 статьи 290 ГК РФ).

Отнесение помещений к общему имуществу многоквартирного дома или признание их самостоятельными объектами недвижимости обусловлено их предназначением. Разрешение вопроса о том, относится ли конкретное помещение к общему имуществу многоквартирного дома, зависит не только от технических характеристик объекта и наличия в нем инженерных коммуникаций, но и от определения назначения данного помещения - возможности использования его в самостоятельных целях или только по вспомогательному назначению.

Как следует из выводов проведенной по делу судебной экспертизы, составить однозначный вывод о функциональном назначении нежилых помещений с кадастровыми номерами № и № согласно проектной документации не представляется возможным, т.к. имеются различные данные по указанным объектам, однако исследуемые помещения цокольного этажа не были спроектированы или сформированы впоследствии в качестве обособленных, поэтому самостоятельного назначения не имеют. В спорных нежилых помещениях, использующихся в качестве технических помещений для обеспечения потребностей собственников, расположены элементы инженерных сетей жилого дома, имеющие неразрывную связь со зданием и предназначенные для обслуживания указанных нежилых помещений, а также для обслуживания иных помещений в многоквартирном доме. Отдельные инженерные сети для нужд спорных нежилых помещений в ходе исследования не установлены. Необходимость постоянного и круглосуточного доступа для эксплуатации, обслуживания и ремонта находящихся в спорных нежилых помещениях инженерных коммуникаций и оборудования не требуется при условии отсутствия аварийных ситуаций либо экстренных обращений. В то же время доступ в технические помещения с элементами инженерных систем жилого дома необходим для осуществления нормальных условий эксплуатации зданий.

Выводы экспертного заключения эксперт ФИО9 подтвердила и будучи допрошенная в судебном заседании по поставленным стороной ФИО3 вопросам.

Суд принимает заключение судебной экспертизы в качестве надлежащего и допустимого доказательства, так как экспертиза проведена с соблюдением процессуальных норм, с разъяснением эксперту положений ст. 85 ГПК РФ, а также предупреждением об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по ст. 307 УК РФ, эксперт обладает необходимыми познаниями и квалификацией в области строительства и не является заинтересованным в исходе дела лицом. В экспертном заключении указаны нормативное, методическое и другое обеспечение, использованное при проведении исследования, сведения и документы, представленные специалисту и использованные им, в ходе исследования проведен непосредственный осмотр спорных нежилых помещений.

Также в материалы дела представлен акт осмотра помещений цокольного этажа дома 

<

адрес> (том 1 л.д. 90-96), согласно которому, помещения с кадастровыми номерами № и № содержат инженерное оборудование: стояки, розливы и магистральный трубопровод центрального отопления, стояки и розливы холодного и горячего водоснабжения, стояки и лежак канализации, магистральные трубы вентиляции, стояк внутреннего противопожарного водопровода с пожарным краном. При этом, как следует из акта, ни одно из помещений цокольного этажа не является изолированным от инженерных систем и узлов управления ими. Большая часть помещений цокольного этажа (на которые разделены спорные нежилые помещения) являются проходными. По некоторым помещениям имеется расхождение между техническим планом этажа и фактическим состоянием, а именно установлены двери, отмеченные на плане открытыми проемами.

Суд принимает акт осмотра как допустимое доказательство по делу, поскольку помимо ФИО5 и представителя ООО «УЖЭК «Доммастер» он составлен и подписан лицами, материально не заинтересованными в исходе дела, а именно директором ООО «ПСК «Теплосистемы», ведущим инженером ПАО «Акрон», главным государственным инспектором отдела промышленной безопасности по НО Северо-Западного управления Ростехнадзора, инженером ПАО «ФСК ЕЭС».

Учитывая вышеизложенные нормы закона и установленные по делу обстоятельства, суд приходит к выводу, что нежилые помещения с кадастровым номером № и с кадастровым номером №, расположенные в доме № 

<

адрес>, в силу своего функционального назначения предназначены для технического обслуживания жилого дома, следовательно, относятся к общему имуществу дома.

Доводы представителей ФИО3 и ФИО7 о том, что общедомовые инженерные коммуникации, необходимые для обслуживания дома, занимают лишь незначительную часть площади принадлежащих ФИО3 помещений и расположены не во всех помещениях, на которые разделены спорные нежилые помещения, судом отклоняются, поскольку самостоятельными объектами недвижимости являются именно нежилые помещения с кадастровым номером № и с кадастровым номером №. Данные помещения поставлены на кадастровый учет как единые объекты без разделения на иные помещения, входящие в их состав, и сам факт наличия в них инженерных коммуникаций, обслуживающих нужды владельцев других помещений, что обуславливает вспомогательное назначение спорных нежилых помещений, позволяет сделать вывод о том, что они в целом относятся к общему имуществу в многоквартирном доме.

Вопрос о нормах проектирования, строительных нормах и правилах, которые подлежали применению при разработке проектной документации и строительстве спорных нежилых помещений в рассматриваемом случае не имеет существенного правового отношения для настоящего дела, поскольку помещения уже построены и введены в эксплуатацию, в связи с чем, следует исходить из их функционального назначения на момент фактической постройки. 

Как следует из разъяснений, содержащихся в абзаце 2 пункте 9 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания", если общим имуществом владеют собственники помещений в здании (например, владение общими лестницами, коридорами, холлами, доступ к использованию которых имеют собственники помещений в здании), однако право индивидуальной собственности на общее имущество зарегистрировано в реестре за одним лицом, собственники помещений в данном здании вправе требовать признания за собой права общей долевой собственности на общее имущество. Суд рассматривает это требование как аналогичное требованию собственника об устранении всяких нарушений его права, не соединенных с лишением владения (статья 304 ГК РФ).

Согласно разъяснениям, содержащимся в п. 52 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 10/22 от 29 апреля 2010 г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее - Постановление N 10/22), в случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.

Следовательно, иск о признании права собственности отсутствующим может быть предъявлен владеющим собственником к лицу, не владеющему спорным имуществом, но право которого на это же имущество незаконно зарегистрировано.

Таким образом, поскольку ФИО1 является собственником квартиры в доме 

<

адрес> и, соответственно, на праве общей долевой собственности владеет общим имуществом в указанном доме, она вправе требовать признания отсутствующим зарегистрированного права собственности ФИО3 на нежилые помещения с кадастровыми номерами № и №, которые, как установлено судом при рассмотрении настоящего дела, относятся к общему имуществу многоквартирного дома.

То обстоятельство, что право собственности на спорные нежилые помещения изначально было зарегистрировано за ООО «СК «Возрождение-5» и в последующем они были реализованы по гражданско-правовым сделкам – договорам купли-продажи, не означает, что право собственности жильцов на общее имущество в многоквартирном жилом доме, возникшее в силу закона, прекратилось, так как при рассмотрении настоящего дела судом установлено, что данные помещения в силу своего функционального назначения предназначены для технического обслуживания жилого дома, следовательно, вне зависимости от регистрации права в ЕГРН за конкретным лицом, являются общей долевой собственностью собственников многоквартирного дома, самостоятельной регистрации права на которую не предусмотрено. Соответственно, спорные нежилые помещения не могли являться и самостоятельными объектами гражданского оборота, т.е. не могли быть проданы ООО «Тепло-Сервис», а впоследствии ФИО7 и ФИО3

Срок исковой давности по требованиям ФИО1 не пропущен, поскольку согласно п. 7 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29 сентября 2015 г. N 43 "О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности" исковая давность не распространяется на требования, прямо предусмотренные ГК РФ. К их числу относятся, в том числе, требования собственника или иного владельца об устранении всяких нарушений его права, если эти нарушения не были соединены с лишением владения, в том числе требования о признании права (обременения) отсутствующим.

Соответственно, исковая давность на требование о признании права общедолевой собственности на спорные помещения МКД, если такие помещения находятся в фактическом владении собственников помещений в МКД, не распространяется.

Учитывая изложенное, иск ФИО1 подлежит удовлетворению, а в иске ФИО3 следует отказать.

При этом суд отмечает, что по требованию о признании нежилых помещений техническими отдельного разрешения в резолютивной части иска не требуется, поскольку установление данного обстоятельства является лишь правовым основанием для решения вопроса о возможности признания права общей долевой собственности на общее имущество дома.

Расходы по оплате госпошлины в сумме 600 руб., с учетом положений ст. 44, ч. 1 ст. 98 ГПК РФ, следует взыскать в равнодолевом порядке с ООО «СК «Возрождение-5» и ФИО3 в пользу лица, понесшего данные расходы, а именно первоначального истца ФИО5

Также с ООО «СК «Возрождение-5» и ФИО3 следует взыскать в пользу ООО «Центр независимой профессиональной экспертизы «Петроэксперт» расходы, связанные с участием эксперта в судебном заседании, в сумме 2 000 руб.

Настоящее решение суда является основанием для внесения соответствующих изменений в регистрационные записи ЕГРН о праве собственности на спорные нежилые помещения.

Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

р е ш и л :

Иск ФИО1, – удовлетворить. 

Признать отсутствующим право собственности ФИО3 на нежилые помещения площадью 127,5 кв.м. с кадастровым номером № и площадью 115,1 кв.м. с кадастровым номером №, расположенные в многоквартирном жилом доме 

<

адрес>.

Признать право общей долевой собственности на указанные нежилые помещения за собственниками помещений многоквартирного дома 

<

адрес>.

Иск ФИО3 – оставить без удовлетворения

Взыскать с ООО «СК «Возрождение-5» и ФИО3 в пользу ФИО5 расходы по оплате госпошлины в сумме 600 руб. – по 300 руб. с каждого.

Взыскать с ООО «СК «Возрождение-5» и ФИО3 в пользу ООО «Центр независимой профессиональной экспертизы «Петроэксперт» расходы, связанные с участием эксперта в судебном заседании, в сумме 2 000 руб. – по 1 000 руб. с каждого.

Решение является основанием для исключения из ЕГРН записи о регистрации права собственности ФИО3 на нежилые помещения площадью 127,5 кв.м. с кадастровым номером № и площадью 115,1 кв.м. с кадастровым номером №, расположенные в многоквартирном жилом доме 

<

адрес> и регистрации права общей долевой собственности на указанные нежилые помещения за собственниками помещений многоквартирного дома 

<

адрес>

Решение может быть обжаловано в Новгородский областной суд через Новгородский районный суд в течение одного месяца со дня составления мотивированного решения – 07.07.2021.

Председательствующий И.В. Щеглов

Мотивированное решение составлено 07.07.2021.