РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

28 сентября 2017 года г. Тольятти

Ставропольский районный суд Самарской области в составе:

председательствующего судьи Смоляк Ю.В.

с участием: представителя истца по доверенности ФИО1

представителя ответчика по доверенности ФИО2

при секретаре Колодяжной П.С.

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-2123/2017 по исковому заявлению ФИО3 к ООО «Базис-С.А.» о признании права собственности на квартиру

УСТАНОВИЛ:

ФИО3 обратилась в Ставропольский районный суд Самарской области с исковым заявлением, согласно которому просит признать за ней право собственности на квартиру, расположенную по адресу: 

<

адрес> взыскать с ООО «Базис-С.А.» неустойку за нарушение обязательств по передаче необходимого комплекта для регистрации права собственности недвижимого имущества в собственность ФИО3 в размере 1176163,20 руб., взыскать с ответчика компенсацию морального вреда в размере 10000 руб., взыскать с ответчика денежную сумму в размере 300 руб. в счет компенсации расходов на оплату госпошлины, взыскать с ответчика стоимость затрат на услуги по оформлению нотариальной доверенности в размере 1200 руб. и стоимость оказания юридических услуг в размере 25000 руб.

Исковые требования мотивированы тем, что между истцом и ответчиком был заключен договор № от ДД.ММ.ГГГГ, в соответствии с которым стороны договорились о подготовке и заключении в последующем договора купли-продажи квартиры, расположенный по адресу: 

<

адрес> ДД.ММ.ГГГГ между сторонами был подписан акт приема-передачи квартиры. Истец со своей стороны выполнила в полном объеме обязательства по оплате приобретаемой квартиры. По условиям заключенного договора ответчик обязуется передать право собственность на квартиру путем заключения с истцом договора купли-продажи указанной квартиры и регистрации его в соответствующем регистрирующем органе. Истец неоднократно обращалась к ответчику с просьбой подготовить пакет документов, необходимый для осуществления государственной регистрации права собственности на квартиру. В ответ на поданные заявления ООО «Базис-С.А.» указывало, что для заключения договора купли-продажи квартиры необходимо, чтобы право собственности на квартиру было зарегистрировано за ответчиком. Однако на сегодняшний день право собственности на квартиру не зарегистрировано в установленном порядке. Ответчик со своей стороны на основании заключенного договора предлагает истцу для осуществления последующего договора купли-продажи заплатить за ООО «Базис-С.А.» государственную пошлину за регистрацию права собственности на квартиру в размере 22000 руб. В связи с указанными обстоятельствами истец вынуждена обратиться в суд за защитой своих прав.

В судебном заседании представитель истца ФИО1 исковые требования поддержала, просила их удовлетворить в полном объеме.

Представитель ответчика ФИО2, действующий на основании доверенности, исковые требования не признал. Представил возражения, в которых указал, что заключенный договор является, по сути, договором долевого участия в строительстве. Ответчик выполнял в полном объеме обязательство по передаче квартиры. Указывает на то, что истцом не выполнены обязательства по оплате расходов по оформлению полного пакета документов на квартиру, необходимого для регистрации права собственности. Также указывает на завышенность суммы расходов на юридические услуги, предъявленной ко взысканию и недоказанность факта причинения морального вреда. 

Проверив материалы дела, изучив доводы представителей сторон, суд считает заявленные исковые требования обоснованными и подлежащими удовлетворению частично по следующим основаниям.

Согласно ст.56 ГПК РФ каждая сторона обязана доказать те обстоятельства на которые ссылается как на основания своих требований и возражений.

В соответствии со ст. 67 ГПК РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы.

Судом установлено, чтоДД.ММ.ГГГГ между сторонами заключён №-рсогласно которому стороны договорились о подготовке и заключении в последующем договора купли-продажи квартиры расположенной по адресу

<

адрес>

В соответствии с п.2.1.1 договора ответчик обязался передать объект истцу в первом квартале 2014 года. Подтверждением передачи объекта является подписание акта приема передачи между Сторонами.

Согласно п.2.2.1 истец обязалась своевременно оплатить стоимость объекта условиям договора.

Истцом в полном объеме в соответствии с условиями договора выполнено обязательство по оплате стоимости квартиры, что подтверждается представленными квитанциями и не отрицается ответчиком.

Ответчик передал квартиру истцу по акту приема передач квартиры ДД.ММ.ГГГГ 

Квалифицируя представленный сторонами предварительный договор купли-продажи суд приходит к следующему.

Долевое участие в строительстве регулируется нормами Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ, а также законодательством о защите прав потребителей, которое применяется к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности (п. 9 ст. 4 Закона о долевом участии).

В соответствии с ч.1 ст.4 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

К предварительному договору применяются нормы Гражданского кодекса Российской Федерации и законодательства о защите прав потребителей - в отношениях с гражданином.

По предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Договор о долевом участи вправе заключать только застройщик - юридическое лицо независимо от его организационно-правовой формы, имеющее в собственности или на праве аренды, на праве субаренды либо в предусмотренных Федеральным законом от 24 июля 2008 года № 161-ФЗ «О содействии развитию жилищного строительства» случаях на праве безвозмездного срочного пользования земельный участок и осуществляющее строительство на нем.

Согласно части 2 статьи 1 Закона о долевом участии, привлечение денежных средств граждан, связанное с возникающим у граждан правом собственности на жилые помещения в многоквартирных домах, которые на момент привлечения таких денежных средств граждан не введены в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, допускается только:

1) на основании договора участия в долевом строительстве;

2) путем выпуска эмитентом, имеющим в собственности или на праве аренды, праве субаренды земельный участок и получившим в установленном порядке разрешение на строительство на этом земельном участке многоквартирного дома, облигаций особого вида - жилищных сертификатов, закрепляющих право их владельцев на получение от эмитента жилых помещений в соответствии с законодательством Российской Федерации о ценных бумагах;

3) жилищно-строительными и жилищными накопительными кооперативами в соответствии с федеральными законами, регулирующими деятельность таких кооперативов.

При этом по предварительному договору оплата не осуществляется, а может быть внесен лишь обеспечительный договорной платеж, поскольку основной целью подписания предварительного договора с обеспечением в размере 100 процентов от цены основного договора является получение продавцом денежных средств в размере полной стоимости недвижимости.

Кроме того, по предварительному договору не может быть внесен задаток, так как согласно пункту 1 статьи 380 ГК РФ задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения. Из содержания указанной нормы следует, что задатком может обеспечиваться исполнение сторонами денежного обязательства по заключенному между ними договору, должником по которому является или будет являться сторона, передавшая задаток. Предварительный договор не содержат какие-либо денежные обязательства сторон друг перед другом.

Представленный сторонами предварительный договор и соглашение о задатке свидетельствуют, что сторонами фактически заключен договор долевого участия в строительстве. Цель договора – осуществление застройщиком – юридическим лицом жилого дома на денежные средства истца – участника долевого строительства. На момент заключения договора спорный объект не существовал. Истец полностью оплатил строительство объекта недвижимости – жилого дома, а обязательство обеспечено задатком, который внесен истцом.

Согласно разъяснениям, приведенным в «Обзоре практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», утвержденном Президиумом Верховного Суда РФ 04.12.2013 г., при рассмотрении дел по спорам, возникающим из правоотношений, основанных на сделках, связанных с передачей гражданами денежных средств и (или) иного имущества в целях строительства многоквартирного дома (иного объекта недвижимости) и последующей передачей жилого помещения в таком многоквартирном доме (ином объекте недвижимости) в собственность, но совершенных в нарушение требований Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», независимо от наименования заключенного сторонами договора следует исходить из существа сделки и фактически сложившихся отношений сторон. В таких случаях, если судом установлено, что сторонами при совершении сделки, не отвечающей указанным требованиям, действительно имелся в виду договор участия в долевом строительстве, к сделке применяются положения Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», в том числе меры ответственности, им предусмотренные. К отношениям, вытекающим из таких договоров, заключенных гражданами - участниками долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной названным Федеральным законом.

Таким образом, суд считает установленным, что сторонами фактически был заключен и исполнялся договор долевого участия в строительстве жилого дома и спорные правоотношения подлежат урегулированию нормами Федерального закона от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», а также законодательством о защите прав потребителей.

В соответствии с п.1 ст.4 Федерального закона от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ, по договору участия в долевом строительстве (далее - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Согласно ст. 16 Закона РФ «О защите прав потребителей» условия договора, ущемляющие права потребителя по сравнению с правилами, установленными законами или иными правовыми актами Российской Федерации в области защиты прав потребителей, признаются недействительными; запрещается обусловливать приобретение одних товаров (работ, услуг) обязательным приобретением иных товаров (работ, услуг).

При таких обстоятельствах, условия договора, возлагающие на истца обязанность оплатить услуги по регистрации перехода права собственности ответчика на объект недвижимого имущества - квартиру обуславливают переход права собственности на квартиру приобретением дополнительной услуги по регистрации права собственности ответчика в регистрирующем органе, что не допустимо с позиции ст. 16 Закона РФ «О защите прав потребителей». 

Названные обстоятельства по своей правовой природе и объективному содержанию явно указывают на уклонение ответчика от совершения действий, призванных обеспечить регистрацию за истцом права собственности на объект недвижимости.

В соответствии с пунктом 2 статьи 307 Гражданского кодекса РФ обязательства возникают из договоров и других сделок, вследствие причинения вреда, вследствие неосновательного обогащения, а также из иных оснований, указанных в настоящемКодексе..

В силу ч.3 ст. 551 ГК РФ в случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации.

Согласно разъяснениям, данным в п. 58 -59 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» лицо, считающее себя собственником находящегося в его владении недвижимого имущества, право на которое зарегистрировано за иным субъектом, вправе обратиться в суд с иском о признании права собственности. Если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права.

В соответствии с пп.5 п.2 ст.14 ФЗ от 13.07.2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются, в том числе вступившие в законную силу судебные акты.

Учитывая изложенное, суд приходит к выводу, что требования истца являются обоснованными и подлежат защите путем признания права собственности на квартиру, расположенную по адресу: 

<

адрес>

При этом суд считает необоснованным и неподлежащим удовлетворению требование истца о взыскании с ответчика неустойки за нарушение обязательств по передаче необходимого комплекта для регистрации права собственности на квартиру, так как неустойка представляет собой штрафную санкцию за невыполнение обязательства, возложенного на лицо в силу закона или договора. 

Как указывалось судом выше, Федеральный закон от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ предусматривает, что застройщик по договору участия в долевом строительстве обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства. Указанные обязательства выполнены ответчиком, что не отрицается истцом. Обязательство по подготовке пакета документов для регистрации права собственности на объект недвижимого имущества в соответствии с действующим законодательством не является самостоятельным обязательством застройщика, а носит акцессорный (вспомогательный) характер по отношению к основными обязательствам по строительству и передаче объекта недвижимого имущества, которые выполнены ответчиком. Следовательно, в данном случае, не подлежит взысканию неустойка как штрафная санкция за не подготовку пакета документов для регистрации права собственности на объект недвижимого имущества.

Требование о взыскании компенсации морального вреда также не подлежит удовлетворению в связи с тем, что ответчиком выполнены обязательства по строительству и передаче объекта недвижимого имущества в соответствии положениями Федерального закона от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости». Истец владеет и пользуется объектом недвижимого имущества. Кроме того, в нарушение положений ст.56 ГПК РФ истец не доказала причинение ей каких-либо нравственных страданий отсутствием регистрации права собственности на квартиру.

В соответствии с п.1 ст.98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренныхчастью второй статьи 96настоящего Кодекса. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано. 

В связи с этим, суд считает обоснованными и подлежащими удовлетворению требования о взыскании с ответчика в пользу истца расходов на оплату государственной пошлины в размере 300 руб. и затрат на услуги нотариуса по оформлению доверенности в размере 1200 руб.

Согласно п.1 ст.100 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, по ее письменному ходатайству суд присуждает с другой стороны расходы на оплату услуг представителя вразумных пределах.

В соответствии с пунктами 11-13 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 1 от 21.01.2016 года, разрешая вопрос о размере сумм, взыскиваемых в возмещение судебных издержек, суд не вправе уменьшать его произвольно, если другая сторона не заявляет возражения и не представляет доказательства чрезмерности взыскиваемых с нее расходов (часть 3 статьи 111 АПК РФ, часть 4 статьи 1 ГПК РФ, часть 4 статьи 2 КАС РФ).

Вместе с тем в целях реализации задачи судопроизводства по справедливому публичному судебному разбирательству, обеспечения необходимого баланса процессуальных прав и обязанностей сторон (статьи 2, 35 ГПК РФ, статьи 3, 45 КАС РФ, статьи 2, 41 АПК РФ) суд вправе уменьшить размер судебных издержек, в том числе расходов на оплату услуг представителя, если заявленная к взысканию сумма издержек, исходя из имеющихся в деле доказательств, носит явно неразумный (чрезмерный) характер.

Расходы на оплату услуг представителя, понесенные лицом, в пользу которого принят судебный акт, взыскиваются судом с другого лица, участвующего в деле, в разумных пределах (часть 1 статьи 100 ГПК РФ, статья 112 КАС РФ, часть 2 статьи 110 АПК РФ).

Разумными следует считать такие расходы на оплату услуг представителя, которые при сравнимых обстоятельствах обычно взимаются за аналогичные услуги. При определении разумности могут учитываться объем заявленных требований, цена иска, сложность дела, объем оказанных представителем услуг, время, необходимое на подготовку им процессуальных документов, продолжительность рассмотрения дела и другие обстоятельства.

На основании вышеизложенного, учитывая, что исковые требования истца удовлетворены частично, принимая во внимание категорию дела, количество судебных заседаний, в которых принимал участие представитель истца, объем выполненной им работы, руководствуясь при этом принципами разумности и справедливости, суд считает необходимым взыскать с ответчика в пользу ФИО3 расходы на оплату услуг представителя в размере 10000 рублей

Руководствуясь ст.194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО3 – удовлетворить частично.

Признать за ФИО3 право собственности на квартиру, расположенную по адресу: 

<

адрес>

В остальной части исковых требований – отказать.

Взыскать с ООО «Базис-С.А,» в пользу ФИО3 в счет компенсации расходов на оплату государственной пошлины 300 рублей, расходы по оформлению нотариальной доверенности 1200 рублей, а также расходы на оплату услуг представителя в размере 10000 рублей, а всего 11500 (одиннадцать тысяч пятьсот) рублей.

Решение может быть обжаловано в Самарский областной суд в течение месяца со дня изготовления мотивированного решения суда через Ставропольский районный суд Самарской области. 

В окончательной форме решение изготовлено 02 октября 2017 года.

Судья