Дело № 3а-3/18

ХАБАРОВСКИЙ КРАЕВОЙ СУД

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

г. Хабаровск 16 января 2018 года

Хабаровский краевой суд в составе председательствующего судьи Мороз И.Г., при секретаре Диановой О.С., с участием представителя административных истцов ФИО1, ФИО2, заинтересованного лица ООО «Универсам» ФИО3, представителя административного ответчика Правительства Хабаровского края ФИО4, рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ФИО1, ФИО2 к Управлению Росреестра по Хабаровскому краю, Правительству Хабаровского края об установлении кадастровой стоимости земельного участка, кадастровой стоимости здания магазина равными их рыночной стоимости, 

УСТАНОВИЛ:

ФИО1, ФИО2 обратились в Хабаровский краевой суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером №, площадью 11 615 кв.м, расположенного по адресу: 

<

адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 12 февраля 2016 года в размере 19 740 000 руб.;

об установлении кадастровой стоимости здания магазина с пристройкой с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 23 июля 2014 года в размере 203 000 000 руб.

В обоснование заявленных требований указали, что они и ООО «Универсам» являются общими долевыми собственниками указанных земельного участка и здания магазина с пристройкой. Кадастровая стоимость земельного участка определена в размере 48 112 930,65 руб., кадастровая стоимость здания магазина с пристройкой определена в размере 258 301 623 руб. В соответствии со статьей 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость. Отчетами об оценке, выполненным ООО «Ленинградская экспертная служба «ЛЕНЭКС», рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 12 февраля 2016 года определена в размере 19 740 000 руб.; рыночная стоимость магазина с пристройкой по состоянию на 23 июля 2014 года определена в размере 203 000 000 руб.

В соответствии с положениями статьи 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее – КАС РФ) дело рассмотрено в отсутствие административных истцов ФИО1, ФИО2, представителя административного ответчика Управления Росреестра по Хабаровскому краю, представителя заинтересованного лица администрации города Хабаровска, представителя заинтересованного лица ООО «Универсам», которые в судебное заседание не явились, о рассмотрении дела уведомлены надлежащим образом. 

В судебном заседании представитель административных истцов ФИО3 заявленные требования поддержала по основаниям, изложенным в административном исковом заявлении. Дополнительно пояснила, что при оценке земельного участка характеристики аналогов получены из источников информации, выкопировки и скриншоты которых приложены к Отчету. Оценщиком произведены необходимые корректировки, в том числе, на местоположение и на разрешенное использование. Отказ от корректировки на дату оценки оценщиком обоснован отсутствием изменений в ценах на рынке земельных участков в течении полугода, доказательства обратного в судебное заседание не представлены. На момент оценки у объекта оценки обременения отсутствовали. 

Представитель Правительства Хабаровского края ФИО4 заявленные требования не признал. Пояснил, что кадастровые справки от 16.02.2016г. о кадастровой стоимости объектов оценки на дату оценки не являлись актуальными. В нарушение пункта 1 ФСО № 3 в приложении к Отчету об определении рыночной стоимости земельного участка отсутствует соглашение о перераспределении земель от 17.10.2017г. № 147. Договор о проведении оценки заключен 29.09.2017г., т.е. до заключения указанного соглашения. В Отчете по земельному участку отсутствует документально обоснованная информация о соответствии действительности приведенных характеристик объектов аналогов, выбранных оценщиком при сравнительном подходе. Из Отчета неясно, как для объектов-аналогов определен вид разрешенного использования при отсутствии сведений об их точном месторасположении и о кадастровых номерах. В кадастровом паспорте спорного земельного участка содержатся сведения о его обременении по состоянию на 15.02.2016г., при этом при отсутствии сведений об обременении аналогов, корректировка по данному фактору не проводилась. Не обоснованно не выполнена корректировка на дату оценки.

Из письменного отзыва Управления Росреестра по Хабаровскому краю следует, что Управление правовую оценку требований административных истцов оставляет на усмотрение суда, поскольку самостоятельной заинтересованности по данному вопросу не имеет. 

Заслушав участников процесса, исследовав материалы дела, суд приходит к следующим выводам.

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости от 14.11.2017г. земельный участок с кадастровым номером №, площадью 11 615 кв.м., расположенный по адресу: 

<

адрес>, разрешенное использование – под здание магазина с пристройкой, поставлен на кадастровый учет 12.02.2016г. Правообладателями земельного участка являются ФИО5, ФИО1, ООО «Универсам». Ограничения и обременения на указанный земельный участок не зарегистрированы.

Кадастровая стоимость земельного участка, внесенная в государственный кадастр недвижимости 15.02.2016г., составляет 48 112 930,65 руб., определена по состоянию на 12.02.2016г. на основании постановления Правительства Хабаровского края от 02.07.2014г. № 205-пр «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов на территории Хабаровского края».

Согласно свидетельству о государственной регистрации права от 06 августа 2014г. ФИО5, ФИО1, ООО «Универсам» являются общими долевыми собственниками здания магазина с пристройкой с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

адрес>. 

Кадастровая стоимость здания магазина с пристройкой, внесенная в государственный реестр недвижимости 23.07.2014г., составляет 258 301 623,51 руб., определена по состоянию на 23.07.2014г. на основании Постановления Правительства Хабаровского края № 467 от 26.12.2012г. «Об утверждении Результатов определения кадастровой стоимости объектов капитального строительства (зданий, сооружений, помещений и объектов незавершенного строительства), расположенных на территории Хабаровского края, по состоянию на 29 июня 2012 г.».

Статьей 24.12 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Закон об оценочной деятельности) предусмотрено, что одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую утверждена его кадастровая стоимость.

В силу положений статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии (абзац 2).

Согласно статье 391 Налогового кодекса РФ налоговая база определяется в отношении каждого земельного участка как его кадастровая стоимость по состоянию на 1 января года, являющегося налоговым периодом.

Согласно части 1 статьи 402 Налогового кодекса РФ налоговая база в отношении объектов налогообложения определяется исходя из их кадастровой стоимости, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи. 

Статьей 1 Закона Хабаровского края от 30.09.2015г. № 116 «О единой дате начала применения на территории Хабаровского края порядка определения налоговой базы по налогу на имущество физических лиц, исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения» установлено, что налоговая база по налогу на имущество физических лиц, исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения, применяется на территории Хабаровского края с 01.01.2017г.

ФИО1 и ФИО2, являясь собственниками земельного участка и здания магазина с пристройкой, налоговой базой в отношении которых при исчислении налога на имущество является кадастровая стоимость, имеют право на пересмотр кадастровой стоимости. 

В суд в качестве доказательства, подтверждающего рыночную стоимость земельного участка, административными истцами представлен Отчет об оценке от 30.10.2017г. № 1051/2-ОН/ФЛ/2017, составленный оценщиком ООО «Ленинградская Экспертная Служба «ЛЕНЭКС» ФИО6, согласно которому рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 12.02.2016г. определена в размере 19 740 000 руб.

Доводы Правительства Хабаровского края о невозможности оценки спорного земельного участка до регистрации Соглашения № 147 от 17.10.2017г. о перераспределении земель, и (или) земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и земельных участков, находящихся в частной собственности (далее – Соглашение), суд считает необоснованными.

Из материалов дела следует, что с 2009 года административные истцы являются собственниками земельного участка с кадастровым номером 27:23:0051001:83 площадью 6 652 кв.м, путем объединения которого с двумя другими земельными участками и образован спорный земельный участок, поставленный на кадастровый учет 12.02.2016г. 

Т.е. предметом оценки являлся сформированный на дату оценки земельный участок, часть которого на дату оценки принадлежала административным истцам. При указанных обстоятельствах отсутствовали основания для отказа в проведении оценки. 

В качестве доказательства, подтверждающего рыночную стоимость здания магазина с пристройкой представлен Отчет об оценке от 30.10.2017г. № 1051/1-ОН/ФЛ/2017, составленный оценщиком ООО «Ленинградская Экспертная Служба «ЛЕНЭКС» ФИО6, согласно которому рыночная стоимость здания магазина с пристройкой по состоянию на 23.07.2014г. определена в размере 203 000 000 руб. 

В соответствии с требованиями Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)», утвержденного Приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20 мая 2015 г. № 299, отчет об оценке представляет собой документ, содержащий сведения доказательственного значения, составленный в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе настоящим Федеральным стандартом оценки, нормативными правовыми актами уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, а также стандартами и правилами оценочной деятельности, установленными саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой является оценщик, подготовивший отчет (пункт 3 ФСО №3). Отчет об оценке выполняется в соответствии с заданием на оценку и содержит обоснованное профессиональное суждение оценщика относительно стоимости объекта оценки, сформулированное на основе собранной информации и проведенных расчетов, с учетом допущений (пункт 4 ФСО №3).

При составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов: в отчете должна быть изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки; информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена; содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов (пункт 5 ФСО № 3).

Из указанных отчетов следует, что оценка проводилась на дату определения кадастровой стоимости, что соответствует положениям статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности.

Для определения рыночной стоимости земельного участка оценщиком использован сравнительный подход, в рамках которого применен метод сравнения продаж. Приведены обоснованные выводы отказа от использования затратного и доходного подходов, и иных методов в рамках сравнительного подхода.

Оценщик провел анализ продажи и предложений к продаже земельных участков, соответствующих определенным критериям выбора.

В качестве источника информации использованы сайты www.farpost.ru, Администрации города Хабаровска (раздел продажа и аренда муниципального имущества), портал услуг Росресстра «Мониторинг рынка недвижимости».

За период с августа 2015 г. по февраль 2016 г. отобрано 9 объектов-аналогов.

Определены следующие элементы сравнения: передаваемые имущественные права; условия финансирования; условия продажи; условия рынка; местоположение; площадь, вид и разрешенное использование земельного участка; наличие/отсутствие коммуникаций.

Применены корректировки: на местоположение; на разрешенное использование (для объектов-аналогов №№ 2,3,5,8 с разрешенным использованием под размещение промышленных и складских объектов); на площадь. Расчет и описание корректировок представлены в Отчете. 

Отказ от применения корректировок по остальным элементам сравнения обоснован.

Рыночная стоимость объекта оценки определена в размере 19 740 282 руб. 

Доводы Правительства Хабаровского края о нарушении оценщиком требований законодательства об оценочной деятельности при оценке земельного участка опровергается положениями Отчета. 

Оценщик имеет право самостоятельно применять методы проведения оценки объекта оценки в соответствии со стандартами оценки (статья 14 Закона об оценочной деятельности).

В соответствии с подпунктом «и» пункта 8 ФСО № 3 в отчете должно быть описано обоснование выбора используемых подходов к оценке и методов в рамках каждого из применяемых подходов, приведена последовательность определения стоимости объекта оценки, а также приведены соответствующие расчеты. 

При выборе подхода для определения рыночной стоимости объекта оценки, оценщиком дано обоснование применяемого им метода и подхода, обоснованы отказы от других подходов и методов, приведена последовательность определения стоимости объекта оценки, а также приведены соответствующие расчеты. 

В соответствии с пунктом 14 ФСО № 1 объектом-аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

В соответствии с подпунктом «б» пункта 22 ФСО № 7 в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы по ценообразующим факторам. 

Из Отчета следует, что выявленные оценщиком аналоги относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. По имеющимся различиям оценщиком применены корректировки.

Учитывая, что оценщиком использована информация о предложениях к сделкам в период с 28.08.2015г. по 04.01.2016г., т.е. менее, чем за полгода до даты оценки, отказ от корректировки на дату оценки, с учетом анализа рынка, обоснован. 

Доказательства наличия на дату оценки у объекта оценки обременений отсутствуют. 

Объекты-аналоги идентифицированы оценщиком с учетом информации, указанной в объявлениях, карт градостроительного, оценочного зонирования.

Для определения рыночной стоимости здания магазина с пристройкой оценщиком использован затратный подход, в рамках которого применен метод аналогов на основе укрупненных сметных нормативов. 

В качестве аналогов использованы типовые объекты из Сборника КО-ИНВЕСТ «Общественные здания» 2011. 

Объект-аналог подбирался по конструктивным решениям аналогичным объекту оценки с корректировкой справочных показателей, учитывающих неполное соответствие оцениваемого объекта объекту-аналогу.

Оценщиком обоснованы и внесены корректировки на различие в объемно-параметрических характеристиках объекта оценки и объектов-аналогов. 

Применена корректировка на разницу в строительном объеме; на региональное различие в уровне цен и на изменение цен после издания Справочника; на регионально-климатическую поправку. 

Произведен расчет прибыли предпринимателя, определен совокупной износ. 

Стоимость воспроизводства объекта оценки определена как величина затрат на строительство объекта оценки минус совокупный износ. 

Рыночная стоимость объекта оценки определена с НДС в размере 203 162 624 руб.

Отчеты подготовлены лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследований, и содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости оцениваемых объектов. Оценщиком проанализированы необходимые факторы, оказывающие влияние на стоимость объекта оценки. Содержащиеся в отчетах сведения дают надлежащее представление о местоположении объектов аналогов и иных их характеристиках, учтенных оценщиком при расчете итоговой величины рыночной стоимости спорных объектов недвижимости. В отчетах присутствуют ссылки на источники используемой информации, позволяющие делать выводы об авторстве соответствующей информации и дате ее подготовки, приложены копии материалов и распечаток. 

Обстоятельства, на которые ссылается Правительство Хабаровского края без установления данных о том, что в действительности рыночная стоимость объектов недвижимости не соответствует размеру, определенному оценщиком, не являются основанием для отказа в удовлетворении заявленных требований. 

В соответствии со статьей 14 КАС РФ административное судопроизводство осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон.

Исходя из положений части 5 статьи 247 КАС РФ обязанность по доказыванию несоответствия заявленной административными истцами рыночной стоимости объектов недвижимости лежит на административных ответчиках.

Доказательств, которые опровергали бы представленную административными истцами рыночную стоимость земельного участка и здания магазина с пристройкой, свидетельствовали бы о его рыночной стоимости в ином размере, административными ответчиками, заинтересованным лицом, вопреки положениям части 1 статьи 62, части 5 статьи 247 КАС РФ, не представлено.

Ходатайства о назначении судебной экспертизы по определению рыночной стоимости земельного участка, объекта капитального строительства заявлены не были.

В силу статьи 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Каких-либо доказательств недостоверности отчетов об определении рыночной стоимости объектов оценки в материалы дела не представлено, нарушений при составлении отчетов, которые могут существенно повлиять на размер рыночной стоимости объектов оценки, в судебном заседании не установлено, в связи с чем, суд полагает, что рыночная стоимость объектов оценки определена в соответствии с требованиями Закона об оценочной деятельности.

На основании изложенного заявленные административными истцами требования подлежат удовлетворению.

Согласно статье 24.20 Закона об оценочной деятельности в случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке, установленном статьей 24.18 настоящего Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

Поскольку с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости в суд административные истцы обратились 20.11.2017г., в государственный кадастр недвижимости сведения об оспариваемой кадастровой стоимости земельного участка внесены 15 февраля 2016г., об оспариваемой кадастровой стоимости здания магазина с пристройкой - 23 июля 2014 года, установленная судом кадастровая стоимость действует с 01 января 2017 года и до даты внесения в государственный кадастр недвижимости сведений о кадастровой стоимости, установленной в результате проведения очередной государственной кадастровой оценки. 

Руководствуясь ст. ст. 175-180 КАС РФ суд, 

РЕШИЛ:

Административный иск ФИО1, ФИО2 удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, площадью 11 615 кв.м, расположенного по адресу: 

<

адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 12 февраля 2016 года в размере 19 740 000 руб. на период с 01 января 2017 года и до даты внесения в государственный кадастр недвижимости сведений о кадастровой стоимости, установленной в результате проведения очередной государственной кадастровой оценки. 

Установить кадастровую стоимость здания магазина с пристройкой с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 23 июля 2014 года в размере 203 000 000 руб. на период с 01 января 2017 года и до даты внесения в государственный кадастр недвижимости сведений о кадастровой стоимости, установленной в результате проведения очередной государственной кадастровой оценки. 

Дата обращения с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости – 20 ноября 2017 года. 

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в административную коллегию Хабаровского краевого суда в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Решение в окончательной форме принято 19 января 2018 года 

Судья Хабаровского краевого суда И.Г. Мороз