Дело № 2-114/20

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

10 января 2020 года г. Барнаул

Центральный районный суд г. Барнаула Алтайского края в составе:

председательствующего: Паниной Е.Ю.,

при секретаре: Битеновой Н.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску АО «Банк Акцепт» к ООО «Удача», ФИО1, ФИО2, ФИО3 о взыскании задолженности по кредитному договору, обращении взыскания на заложенное имущество,

УСТАНОВИЛ:

АО «Банк Акцепт» (далее также «Банк») обратилось в суд с иском к ответчикам. В обоснование требований указано, что ДД.ММ.ГГГГ между Банком и ООО «Удача» заключен кредитный договор №, по которому предоставлен кредит в размере 880 000 руб. для приобретения здания магазина и земельного участка по адресу: ..... В связи с неисполнением обязательств по договору образовалась задолженность по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ в размере 621 448,30 руб. Обязательства по договору обеспечены залогом указанного недвижимого имущества, а также поручительством ФИО1, ФИО2, ФИО3 Начальная продажная стоимость заложенных объектов недвижимости определена на основании отчета об оценке ООО «Финансовая экспертиза», согласно которому стоимость объектов составляет 650 000 руб. За оценку произведена оплата в размере 5 000 руб.

По таким основаниям заявлены требования о взыскании с ответчиков в солидарном порядке задолженности по кредитному договору в указанном выше размере, взыскании расходов по составлению отчета, обращении взыскания на здание магазина и земельный участок по адресу: ...., установлении начальной продажной стоимости в размере 80 % от рыночной стоимости, а именно в размере 520 000 руб.

В судебном заседании представитель истца ФИО4 исковые требования поддержал в полном объеме. При установлении начальной продажной стоимости просил установить ее в размере 80 % стоимости.

Представитель ответчика ООО «Удача» ФИО5 возражал против удовлетворения требований. Размер долга не оспаривал. 

Иные ответчики, третьи лица в судебное заседание не явились, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом. 

Суд полагает возможным рассмотреть дело при указанной явке. 

Выслушав явившихся участников, исследовав материалы дела, суд приходит к следующим выводам.

В соответствии со ст. 819 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) по кредитному договору банк или иная кредитная организация (кредитор) обязуются предоставить денежные средства (кредит) заемщику в размере и на условиях, предусмотренных договором, а заемщик обязуется возвратить полученную денежную сумму и уплатить проценты на нее. К отношениям по кредитному договору применяются правила, предусмотренные для договора займа.

В силу ч.1 ст. 810 ГК РФ заемщик обязан возвратить займодавцу сумму займа в срок и в порядке, которые предусмотрены договором займа.

В силу положений ч.1 ст.809 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором займа, займодавец имеет право на получение с заемщика процентов на сумму займа в размерах и в порядке, определенных договором.

В силу положений ст. 30 Федерального закона РФ от 02.12.1990 № 395-1 «О банках и банковской деятельности» отношения между кредитными организациями и их клиентами осуществляется на основе договоров, если иное не установлено федеральным законом. В соответствии с настоящим законом в договоре должны быть указаны процентные ставки по кредитам, стоимость банковских услуг и сроки их выполнения, имущественная ответственность сторон за нарушение договора, а также порядок расторжения договора и иные существенные условия договора. Клиенты вправе открывать необходимое им количество расчётных и иных счетов. 

Как следует из представленных документов, ДД.ММ.ГГГГ между ОАО «Акцепт» (кредитор) (в настоящее время АО «Банк Акцепт»), с одной стороны, и ООО «Удача» в лице директора ФИО8 (заемщик), с другой стороны, заключен кредитный договор №, по условиям которого Банком предоставляется заемщику кредит в размере 880 000 руб. сроком по ДД.ММ.ГГГГ включительно. Размер процентов за пользование предоставленным кредитом (процентная ставка) составляет 16% годовых (п.1.3 кредитного договора). 

Кредит, предоставляемый заемщику, имеет целевой характер и предназначен для приобретения здания магазина литер А общей площадью 51,8 кв.м. и земельного участка общей площадью 150 кв.м., расположенных в .... (п.1.4 кредитного договора).

Согласно п. 4.10 кредитного договора возврат кредита и уплата процентов за пользование кредитом производятся ежемесячно частями.

Размер ежемесячного платежа составляет 14 620 руб. (п. 4.10.4 кредитного договора).

Согласно дополнительному соглашению № от ДД.ММ.ГГГГ к кредитному договору срок кредитования установлен по ДД.ММ.ГГГГ включительно, размер ежемесячного аннуитетного платежа составляет 14 700 руб. 

Пунктов 2.1 кредитного договора надлежащее исполнение принятых заемщиком на себя обязательств обеспечивается: залогом имущества согласно договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ; поручительством ФИО1 согласно договору поручительства от ДД.ММ.ГГГГ №; поручительством ФИО2 согласно договору поручительства от ДД.ММ.ГГГГ №; поручительством ФИО3 согласно договору поручительства от ДД.ММ.ГГГГ №.

Согласно п. 2.3 договора заемщик обязан не позднее ДД.ММ.ГГГГ обеспечить возврат суммы кредита путем предоставления кредитору в залог следующего недвижимого имущества: земельного участка, земли поселений, общей площадью 150 кв.м. по адресу: ...., номер объекта №; зданием магазина литер А площадью 51,8 кв.м., по адресу: ...., залоговой стоимостью 

<

данные изъяты> руб.

Факт перечисления денежных средств ООО «Удача» в сумме 880 000 руб. подтверждается выписками по лицевому счету, ответчиками не оспаривается. 

В соответствии со ст. 309 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными, обычно предъявляемыми требованиями.

В силу ч.ч.1, 2 ст.310 ГК РФ, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами. Одностороннее изменение условий обязательства, связанного с осуществлением всеми его сторонами предпринимательской деятельности, или односторонний отказ от исполнения этого обязательства допускается в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

Из представленных истцом доказательств, расчета суммы задолженности следует, что обязательства по кредитному договору заемщиком надлежащим образом не исполняются, в связи с чем образовалась задолженность. Ответчики указанный факт не оспаривают. 

В соответствии с ч. 2 ст. 811 ГК РФ, если договором займа предусмотрено возвращение займа по частям (в рассрочку), то при нарушении заемщиком срока, установленного для возврата очередной части займа, займодавец вправе потребовать досрочного возврата всей оставшейся суммы займа вместе с процентами за пользование займом, причитающимися на момент его возврата.

Ненадлежащее исполнение обязательства по возврату кредита и уплате процентов является достаточным основанием для удовлетворения требования для досрочного взыскании суммы кредита с начисленными процентами. 

Согласно расчету истца, по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ размер задолженности по кредиту составляет 621 448,30 руб., в том числе: основной долг – 569 602,31 руб., проценты – 34 452 39 руб., неустойка по процентам – 17 393,60 руб. 

Судом проверен расчет задолженности по кредитному договору, представленный истцом, признан обоснованным, ответчиками расчет по каким-либо основаниям не оспорен. Согласно расчету он произведен исходя из согласованных сторонами ставок.

Таким образом, задолженность подлежит взысканию в заявленном размере.

В силу ч. 1 ст. 329 ГК РФ, исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием вещи должника, поручительством, независимой гарантией, задатком, обеспечительным платежом и другими способами, предусмотренными законом или договором.

В соответствии с ч.1 ст.323 ГК РФ при солидарной обязанности должников кредитор вправе требовать исполнения как от всех должников совместно, так и от любого из них в отдельности, притом как полностью, так и в части долга.

Согласно ч.1, 2 ст.361 ГК РФ по договору поручительства поручитель обязывается перед кредитором другого лица отвечать за исполнение последним его обязательства полностью или в части. Договор поручительства может быть заключен в обеспечение как денежных, так и неденежных обязательств, а также в обеспечение обязательства, которое возникнет в будущем. 

При неисполнении или ненадлежащем исполнении должником обеспеченного поручительством обязательства поручитель и должник отвечают перед кредитором солидарно, если законом или договором поручительства не предусмотрена субсидиарная ответственность поручителя. Поручитель отвечает перед кредитором в том же объеме, как и должник, включая уплату процентов, возмещение судебных издержек по взысканию долга и других убытков кредитора, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства должником, если иное не предусмотрено договором поручительства (ч.ч.1, 2 ст.363 ГК РФ). 

Согласно договорам поручительства от ДД.ММ.ГГГГ №, от ДД.ММ.ГГГГ №, от ДД.ММ.ГГГГ №, заключенным между Банком (кредитор) и ФИО1, ФИО2, ФИО3 (поручители), поручители обязуются перед кредитором отвечать за исполнение ООО «Удача» обязательств по кредитному договору №. 

В силу п.8 договоров поручительства, срок действия договора поручительства установлен до ДД.ММ.ГГГГ.

Таким образом, исковые требования, связанные с не исполнением кредитного договора, обоснованно предъявлены к ответчикам ФИО1, ФИО2, ФИО3 в пределах ответственности и срока действия договоров поручительства.

С учетом изложенного, задолженность по кредитному договору № от ДД.ММ.ГГГГ подлежит взысканию в пользу АО «Банк Акцепт» с ответчиков ООО «Удача», ФИО1, ФИО2, ФИО3 в заявленном размере в солидарном порядке. 

Как указано выше обязательства по кредитному договору также обеспечены залогом.

Судом установлено, что ООО «Удача» является собственником нежилого помещения площадью 51,8 кв.м. по адресу: ...., кадастровый №, земельного участка площадью 150 кв.м. по адресу: ...., кадастровый номер №. что подтверждается выпиской Единого государственного реестра недвижимости. 

В силу п. 2.1 кредитного договора надлежащее исполнение принятых заемщиком на себя обязательств обеспечивается: залогом имущества согласно договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, заключенному между ФИО9 (продавец) и ООО «Удача» (покупатель), предметом договора является недвижимое имущество: недвижимое имущество № земельный участок, земли поселений, общая площадь 150 кв.м., адрес: ....; недвижимое имущество №: здание магазина литер А общая площадь 51,8, кв.м. адрес: ..... Стоимость недвижимого имущества определена в размере 

<

данные изъяты> руб. 

В силу положений раздела 2 и 3 договора оплата имущества производится покупателем в размере 620 000 руб. за счет собственных средств, в размере 880 000 руб. за счет средств кредита, предоставляемого покупателю Банком по кредитному договору от ДД.ММ.ГГГГ №

Согласно ч. 1 ст. 334 ГК РФ в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества (предмета залога) преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит заложенное имущество (залогодателя).

Залог между залогодателем и залогодержателем возникает на основании договора. В случаях, установленных законом, залог возникает при наступлении указанных в законе обстоятельств (залог на основании закона) (ст. 334.1 ГК РФ).

В силу положений ст.ст. 64.1, 77 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», в связи с приобретением указанных объектов недвижимости с использованием кредитных средств, они находятся в залоге, залогодержателем по данному залогу является Банк, предоставивший кредит для приобретения объектов. 

В силу ст. 1 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» к залогу недвижимого имущества, возникающему в силу закона, соответственно применяются правила о залоге, возникающем в силу договора об ипотеке. 

Ипотека указанных объектов в силу закона зарегистрирована в ЕГРН.

Таким образом, объекты недвижимости – здание магазина и земельный участок, расположенные по адресу: ...., принадлежащие ООО «Удача», находятся в залоге у истца в целях обеспечения исполнения обязательств по кредитному договору от ДД.ММ.ГГГГ. 

В соответствии с положениями ч.ч.1, 2 ст. 348 ГК РФ взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства. Обращение взыскания на заложенное имущество не допускается, если допущенное должником нарушение обеспеченного залогом обязательства незначительно и размер требований залогодержателя вследствие этого явно несоразмерен стоимости заложенного имущества. Если не доказано иное, предполагается, что нарушение обеспеченного залогом обязательства незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества при условии, что одновременно соблюдены следующие условия: 1) сумма неисполненного обязательства составляет менее чем пять процентов от размера стоимости заложенного имущества; 2) период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, составляет менее чем три месяца.

Согласно с п. 1 ст. 50 Закона №102-ФЗ залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества названных в статьях 3 и 4 настоящего Федерального закона требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное.

Статья 54.1 Закона №102-ФЗ, предусматривающая основания для отказа в обращении взыскания на заложенное имущество, закрепляет презумпцию о крайней незначительности нарушения обеспеченного залогом недвижимости обязательства при двух одновременно существующих условиях: сумма неисполненного обязательства составляет менее пяти процентов от размера оценки предмета ипотеки по договору об ипотеке; период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, составляет менее трех месяцев.

Исходя из системного толкования положений ч. 1 ст. 348 и ст.ст. 329, 334 ГК РФ, ч. 1 ст.50 Закона №102-ФЗ требование залогодержателя об обращении взыскания на заложенное имущество является самостоятельным требованием, цель которого - получение залогодержателем в случае неисполнения должником своего обязательства удовлетворения из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами залогодержателя.

Верховный Суд Российской Федерации, реализуя конституционные полномочия по разъяснению вопросов судебной практики в целях обеспечения ее единства, в Обзоре судебной практики по гражданским делам, связанным с разрешением споров об исполнении кредитных обязательств, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации от 22 мая 2013 г., указал, что по смыслу действующих норм права, обращение взыскания на предмет залога возможно лишь при наличии оснований для ответственности должника по основному обязательству, в данном случае - по кредитному договору.

С учетом условий кредитного договора, суммы неисполненного обязательства, периода просрочки, неисполнение заемщиком условий кредитного договора является основанием для обращения взыскания на заложенное имущество. В связи с этим суд признает требования истца об обращении взыскания на заложенное имущество обоснованными и подлежащими удовлетворению.

В соответствии с ч.1 ст.349 ГК РФ обращение взыскания на заложенное имущество осуществляется по решению суда, если соглашением залогодателя и залогодержателя не предусмотрен внесудебный порядок обращения взыскания на заложенное имущество.

В соответствии с подп. 4 ч. 2 ст. 54 Закона №102-ФЗ, принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации. Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом. Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика. Особенности определения начальной продажной цены заложенного имущества устанавливаются пунктом 9 статьи 77.1 настоящего Федерального закона. 

Указанная норма права содержит императивные требования относительно действий суда при определении начальной продажной цены заложенного имущества на основании отчета оценщика. Суд должен установить ее в размере 80% от рыночной стоимости этого имущества.

Данное положение закона направлено с одной стороны, на предотвращение продажи заложенного имущество по заниженной цене, а с другой стороны, на уменьшение риска объявления торгов несостоявшимися по причинам, связанным с завышением начальной продажной цены заложенного имущества.

В соответствии с п. 1.1.2 договора купли-продажи стоимость предмета залога определена в сумме 1 500 000 руб. 

Стороной истца при обращении с иском представлен отчет о рыночной стоимости имущества ООО «Финансовая экспертиза», согласно которому общая стоимость имущества определена в размере 650 000 руб.

По ходатайству стороны ответчика в ходе судебного разбирательства была назначена судебная экспертиза для определения стоимости заложенного имущества.

Согласно заключению экспертов ООО «Центр независимых профессиональных экспертов и оценщиков «ЭксперТ» от ДД.ММ.ГГГГ рыночная стоимость здания магазина по адресу: ...., по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составляет 

<

данные изъяты> руб.; рыночная стоимость земельного участка по адресу: ...., по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составляет 

<

данные изъяты> руб.

Истцом после проведения судебной экспертизы представлены возражения относительно проведенной судебной экспертизы, в которых указано, что экспертом объекты-аналоги здания определены некорректно, расположены в других районах, с иными характеристиками (помещение вместо здания), что не соответствует требованиям федеральных стандартов оценки; при установлении стоимости здания экспертом использована необоснованная корректировка на торг в размере 13,1 %, в то время как в заключении приведены иные размеры корректировок: среднее значение 16,5 %, интервал от 15,8 % до 17,2 %; при установлении стоимости земельного участка экспертом взяты аналоги с иным видом разрешенного использовании, иной площадью. В связи с чем истец полагает, что указанная в экспертизе рыночная стоимость здания магазина и земельного участка и не отражает действительной рыночной стоимости оцениваемых объектов, не подлежит применению судом для установления начальной продажной стоимости данных объектов, так как при производстве экспертизы были нарушены принципы объективности, всесторонности и полноты исследований. 

В ходе рассмотрения дела допрошен эксперт для пояснений по возникшим у участников вопросам.

В судебном заседании эксперт ФИО10 пояснила, что аналоги выбирались приближенные к объекту исследования, то есть брались торгово-офисные здания, схожие по площади и по назначению, земельные участки в черте ..... Назначение здания определяли по результатам осмотра. Поскольку на дату проведения экспертизы в селе Лебяжье не было предложений земельных участков под торговые площади, за аналоги брались земельные участки ИЖС с корректировкой 49%. Также применена корректировка на площадь, поскольку соответствующие по площади объекты – аналоги не установлены. В заключении экспертизы на странице 22 ошибочно приведена таблица корректировок на торг для неактивного рынка. Экспертом представлена таблица указанных корректировок для активного рынка, согласно которой среднее значение корректировки 9,3, расширенный интервал от 5,5 % до 13,1 % (л.д. 215 т.2). Экспертом принято максимальное значение коэффициента корректировки. При проведении экспертизы максимальная корректировка в соответствии с таблицей для активного рынка с расширенным интервалом 13,1%. 

В заключении судебной экспертизы мотивирована возможность применения объектов-аналогов по месторасположению. Указано, что данная корректировка применяется в том случае, если местоположение сопоставимого объекта и оцениваемого существенно различаются. Существенными являются различия в виде удаленности от областного, районного центра, от центра населенного пункта, удобство подъезда, спрос на объекты недвижимости (табл. 3 стр. 18 заключения). Корректировка на местоположение относительно краевого центра не применена исходя из отнесения места расположения оцениваемого объекта и объектов-аналогов к населенным пунктам в ближайшей окрестности относительно краевого центра (стр. 21 заключения).

Суд с указанным выводом эксперта соглашается.

Оценивая собранные по делу доказательства в части определения рыночной цены, суд приходит к выводу о том, что рыночная цена подлежит определению на основании заключения проведенной по делу экспертизы, поскольку оно является объективным, полным и обоснованным, с учетом соответствующей предмету исследования квалификации эксперта, проведенного им всестороннего исследования. Эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения. Имеющиеся неточности в части примененной корректировки разъяснены экспертом при допросе в судебном заседании. Оснований сомневаться в выводах эксперта, данных о наличии какой – либо заинтересованного с его стороны у суда не имеется.

Стороной истца заключение путем заявления ходатайства о назначении повторной экспертизы не оспорено.

Начальная продажная цена объектов недвижимого при соблюдении вышеуказанного условия в п. 2 ст. 54 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» об определении ее в размере 80 % от рыночной стоимости, составит: стоимость здания магазина в размере 608 000 руб., земельного участка в размере 113 200 руб., всего общей начальной продажной стоимостью 721 200 руб. 

Способ реализации заложенного имущества подлежит определению путем продажи с публичных торгов.

С учетом изложенного, исковые требования подлежат частичному удовлетворению. 

В силу ст. 98 ГПК РФ с ответчиков ООО «Удача», ФИО1, ФИО2, ФИО3 солидарно в пользу истца подлежит взысканию государственная пошлина в сумме 9 414,48 руб., уплаченная истцом за предъявление требования о взыскании задолженности.

Поскольку ответчиком по спору об обращении взыскания на заложенное имущество является собственник такого имущества – ООО «Удача», с последнего в пользу истца взыскивается государственная пошлина в размере 6000 руб., уплаченная за исковые требования в данной части.

Расходы по оценке заложенного имущества в сумме 5 000 руб., понесенные истцом для подтверждения определения начальной продажной стоимости спорного имущества при обращении в суд, в отношении объектов, с даты возникновения залога которых прошло более 5 лет, являлись необходимыми. Указанные расходы подлежат взысканию с ООО «Удача» на основании положений ст.ст. 94, 98 ГПК РФ.

Руководствуясь ст.ст. 194 – 199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

исковые требования удовлетворить в части.

Взыскать в пользу АО «Банк Акцепт» в солидарном порядке с ООО «Удача», ФИО1, ФИО2, ФИО3 задолженность по кредитному договору от ДД.ММ.ГГГГ № в размере 621 448 рублей 30 копеек, в том числе основной долг в размере 569 602,31 руб., проценты в размере 34 452,39 руб., пени в размере 17 393,60 руб., а также взыскать расходы по уплате государственной пошлины в размере 9 414 рублей 48 копеек.

Обратить взыскание на заложенное имущество, расположенное по адресу: .... - здание магазина, общей площадью 51,8 кв.м., кадастровый номер № и земельный участок, общей площадью 150 кв.м., кадастровый номер: №, принадлежащее ООО «Удача», определив способ реализации в виде продажи с публичных торгов, установив начальную продажную стоимость здания магазина в размере 608 000 руб., земельного участка в размере 113 200 руб., всего общей начальной продажной стоимостью 721 200 рублей.

Взыскать в пользу АО «Банк Акцепт» с ООО «Удача» расходы по уплате государственной пошлины в размере 6 000 рублей, по оплате расходов за составление отчета об оценке в размере 5 000 рублей.

В остальной части в удовлетворении исковых требований отказать.

Решение может быть обжаловано в Алтайский краевой суд через Центральный районный суд г. Барнаула в течение 1 месяца после составления мотивированного решения.

Судья Панина Е.Ю.

<

данные изъяты>

<

данные изъяты>

<

данные изъяты>

<

данные изъяты>