Дело № 3а-4/2018 

Решение

Именем Российской Федерации

26 февраля 2018 года

Мурманский областной суд в составе: 

председательствующего судьи Пырч Н.В.,

при секретаре Манаховой И.П., 

рассмотрев в открытом судебном заседании административное исковое заявление общества с ограниченной ответственностью «Норд-Бизнес-Сервис» к Правительству Мурманской области, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Мурманской области об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной рыночной 

УСТАНОВИЛ:

ООО «Норд-Бизнес-Сервис» обратилось с административным исковым заявлением к Правительству Мурманской области, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Мурманской области об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной рыночной. 

В обоснование требований административный истец указал, что является собственником земельного участка, общей площадью 1585 кв.м., с кадастровым номером 51:16:0040133:103, расположенного по адресу: ... 

По результатам государственной кадастровой оценки земельного участка его стоимость определена по состоянию на 01 января 2016 года в размере 7385545, 25 рублей. 

Между тем, рыночная стоимость этого земельного участка согласно отчету ООО «Р» № 229-1 от 28.09.2017г. составляет 1448000 рублей.

Поскольку кадастровая стоимость земельного участка влияет на размер налоговых платежей, увеличение кадастровой стоимости затрагивает права и законные интересы административного истца. 

Административный истец просит суд установить кадастровую стоимость земельного участка, общей площадью 1585 кв.м., с кадастровым номером 51:16:0040133:103, расположенного по адресу: ... в размере его рыночной стоимости 1448000 рублей.

В судебном заседании представитель административного истца не явился, о времени и месте слушания дела извещен надлежащим образом. Представил письменное заявление об уточнении исковых требований, согласно которому просит суд установить кадастровую стоимость земельного участка в размере равном его рыночной стоимости и в сумме, определенной заключением эксперта, 1161805 рублей. Просил дело рассмотреть в свое отсутствие.

Представитель административного ответчика Правительства Мурманской области в судебное заседание не явился, о дне слушания дела извещен надлежаще. В письменном отзыве указал, что не заявляет возражений относительно существа спора.

Представитель административного ответчика Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Мурманской области (далее- Управление Росреестра по Мурманской области) в судебное заседание не явился, о дне слушания дела извещен надлежаще. В письменном отзыве указал, что не заявляет возражений относительно существа спора.

Представитель заинтересованного лица ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала ФГБУ «ФКП Росреестра по Мурманской области» в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного заседания извещен надлежаще. В письменном отзыве оставил вопрос на усмотрение суда. 

Представитель заинтересованного лица администрации города Кировска в судебное заседание не явился, извещен о рассмотрении дела надлежащим образом, просил о рассмотрении дела в их отсутствие.

В соответствии с частью 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации неявка в судебное заседание лиц, участвующих в деле, надлежаще извещенных о времени и месте рассмотрения дела, не препятствует рассмотрению и разрешению административного дела, учитывая, что неявка вышеуказанных лиц не была признана обязательной. 

Исследовав материалы дела, оценив собранные по делу доказательства, суд полагает, что заявленные требования подлежат удовлетворению.

В соответствии с пунктом 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

В силу пункта 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу).

В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости (пункт 3 статьи 66 Земельного кодекса РФ).

Согласно положениям статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии.

В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

При этом статья 24.18 Закона об оценочной деятельности в качестве основания для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости предусматривает установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости.

В судебном заседании установлено, ООО «Норд-Бизнес-Сервис» является собственником земельного участка, общей площадью 1585 кв.м., с кадастровым номером 51:16:0040133:103, расположенного по адресу: ..., на земельном участке расположено здание *, на основании договора купли-продажи земельного участка от 11 января 2016 года № 209. Право собственности зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 11 февраля 2016 года. Об этом свидетельствует копия свидетельства о государственной регистрации права (л.д.26 т.1). 

По результатам государственной кадастровой оценки земельного участка его стоимость определена в размере 7385545, 25 рублей (л.д.27, 208 т.1)

Согласно кадастровой справке о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 25 октября 2017 года, кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 51:16:0040133:103 составляет 7385545, 25 рублей. При этом кадастровая стоимость земельного участка определена по состоянию на 01 января 2016 года. 

Данный земельный участок сформирован 05 марта 2012 года, категория земель: земли населенных пунктов, общей площадью 1585 кв.м., разрешенное использование: под объектами торговли, общественного питания и бытового обслуживания. ( л.д.210-216 т.1). 

Сведения о кадастровой стоимости земельного участка внесены в государственный кадастр недвижимости на основании постановления Правительства Мурманской области от 25 ноября 2016 года № 585-ПП «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Мурманской области». 

Из содержания постановления Правительства Мурманской области и приложений к нему видно, что кадастровая стоимость земельных участков, в том числе вышеуказанного земельного участка определена по состоянию на 01 января 2016 года и стоимость земельного участка с кадастровым номером 51:16:0040133:103 определена в вышеуказанном размере. 

Оценка стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Мурманской области осуществлялась в соответствии с главой III.1 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», на основании отчета об определении кадастровой стоимости земельных участков №01-КО-16, который прошел экспертную проверку на соответствие требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности.

Постановление Правительства Мурманской области от 25 ноября 2016 года № 585-ПП как нормативный правовой акт не оспаривается, равно как и порядок проведения государственной кадастровой оценки земель.

С целью пересмотра результатов кадастровой оценки указанного объекта недвижимости, определенной по состоянию на 01 января 2016 года, ООО «Норд- Бизнес-Сервис» 16 августа 2017 года обратилось в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Мурманской области с соответствующим заявлением. К заявлению представило отчет №229 от 12 июля 2017г., согласно которому рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 51:16:0040133:103 по состоянию на 01 января 2016 года составила 1303000 рублей.

Решением комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Мурманской области от 07 сентября 2017 года № 530 заявление ООО « Норд- Бизнес-Сервис» отклонено, поскольку представленный отчет №229 от 12.07.2017 не соответствовал требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности (том 1 л.д.31). 

Решение Комиссии от 07 сентября 2017 года административным истцом не оспаривалось. 

Разрешая заявленные требования, суд исходит из того, что применение кадастровой стоимости равной рыночной стоимости земельного участка, в том числе для целей налогообложения, имеет преимущественное значение, и это следует из содержания статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации.

В качестве доказательства, подтверждающего размер рыночной стоимости земельного участка, административным истцом представлен отчет №229-1 ООО «Р» от 28 сентября 2017 года, согласно которому рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 51:16:0040133:103 по состоянию на 01 января 2016 составила 1448000 рублей (том 1 л.д.32-196).

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 20 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статьи 1, 20 Закона об оценочной деятельности).

В пункте 19 названного постановления разъяснено, что по делам о пересмотре кадастровой стоимости лица, участвующие в деле, обязаны доказать обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений.

При этом в случае возникновения у суда сомнений в обоснованности доводов заявителя (административного истца) эти обстоятельства выносятся на обсуждение, даже если заинтересованное лицо (административный ответчик) на них не ссылалось (статья 56 ГПК РФ, статья 62 КАС РФ).

Проверяя представленный административным истцом отчет № 229-1 от 28.09.2017, у суда возникли сомнения относительно достоверности выводов, содержащихся в данном отчете.

Из содержания отчета № 229-1 от 28.09.2017 следует, что в качестве объекта - аналога № 1 оценщиком принят земельный участок с кадастровым номером 51:20:0001009:3885 с разрешенным видом использования «отдельно-стоящие предприятия розничной торговли и общественного питания площадью до 250 кв.м», расположенный в зоне «Ж-1» - «Зона застройки многоэтажными жилыми домами» .... В то время как объект оценки, земельный участок с кадастровым номером 51:16:0040133:103, имеет разрешенное использование: «здание магазина», застроен более 250 кв.м.

В объявлении о продаже объекта - аналога № 3 земельного участка с кадастровым номером 51:20:0002403:2220 содержится противоречивая информация. Указана дата публикации объявления 15 февраля 2015 года, в то же время имеются сведения об обновлении объявления 27 апреля 2016 года, то есть после даты проведения оценки земельного участка. 

В целях проверки выводов отчета № 229-1 от 28.09.2017, установления действительной рыночной стоимости земельного участка, суд назначил судебную экспертизу рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером 51:16:0040133:103. 

Согласно заключению эксперта ООО «МОК» от 20 января 2018 года рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 51:16:0040133:103 по состоянию на 01 января 2016 года составляет 1161805 рублей (том 2 л.д.95-179).

При этом данным заключением имеющиеся у суда сомнения устранены, поскольку эксперт также пришел к выводу о возможности принятия в качестве объекта – аналога земельного участка с кадастровым номером 51:20:0001009:3885 без применения корректировки на различный вид разрешенного использования объекта оценки и объекта аналога. Кроме того, к заключению эксперта приобщено объявление о продаже объекта-аналога № 2 земельного участка с кадастровым номером 51:20:0002403:2220 (в отчете № 229-1 от 28.09.2017 объект-аналог № 3), опубликованное 25.11.2015, то есть до даты оценки 01.01.2016. 

В силу статьи 62, части 8 статьи 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации заключение эксперта относится к числу доказательств по делу, которое подлежит оценке судом в соответствии со статьей 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации в совокупности с другими доказательствами по делу.

При определении конкретной величины рыночной стоимости земельного участка, суд считает возможным принять отчет ООО «Р» № 229-1 от 28 сентября.2017 года. 

Оформление и содержание указанного отчета соответствует требованиям статьи 11 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», требованиям к содержанию отчета об оценке, к описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки, установленным федеральными стандартами оценки.

Оценщиком проанализированы все необходимые факторы, оказывающие влияние на стоимость объекта оценки.

Содержание отчета свидетельствует о том, что оценка определялась индивидуально для конкретного объекта недвижимости, с учетом его специфических индивидуальных характеристик, следовательно, рыночная стоимость в данном случае является наиболее точной по сравнению с результатом массовой оценки.

Имеющиеся у суда сомнения относительно итогового суждения о величине рыночной стоимости земельного участка устранены.

Так, о неправомерном применении корректировки по элементу расположения относительно красной линии указывалось в решении Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Мурманской области от 07 сентября 2017 года № 530, которое оценщиком устранено в отчете № 229-1 от 28.09.2017, что привело к увеличению стоимости объекта оценки. 

В тоже время суд не находит достаточных оснований для установления рыночной стоимости земельного участка в размере, определенном по результатам судебной экспертизы. 

Так, из содержания заключения судебной эксперты следует, что эксперт не применил корректировку по общей площади объекта оценки по сравнению к объектам-аналогам, а также применил завышающую корректировку по элементу инженерных коммуникаций, что привело к снижению стоимости объекта оценки. 

При таком положении следует признать достоверной рыночную стоимость земельного участка с кадастровым номером 51:16:0040133:103, в размере, определенном в отчете ООО «Р» № 229-1 от 28.09.2017 по состоянию на 01 января 2016 года в сумме 1448000 рублей.

Учитывая, что налоговые обязательства истца, в частности по уплате земельного налога, прямо зависят от величины кадастровой стоимости земельного участка, обоснованное определение кадастровой стоимости, очевидно, затрагивает его права, следовательно, истец вправе требовать уточнения кадастровой стоимости принадлежащих объектов.

Согласно положениям абзаца 5 статьи 24.20 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» в случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке, установленном статьей 24.18 настоящего Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

Абзацем 4 пункта 25 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» разъяснено, что законом об оценочной деятельности для юридических лиц, органов государственной власти и органов местного самоуправления установлен обязательный досудебный порядок урегулирования спора, в связи с этим датой подачи заявления для указанных лиц является дата обращения в Комиссию.

Административный истец обратился в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Мурманской области с заявлением 16 августа 2017 года.

С учетом изложенного, суд удовлетворяет заявленное требование об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости. 

. 

Руководствуясь статьями 174, 175, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, Мурманский областной суд

решил:

Установить кадастровую стоимость земельного участка общей площадью 1585 кв.м., с кадастровым номером 51:16:0040133:103, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под объектами торговли, общественного питания и бытового обслуживания, расположенного по адресу: ..., на земельном участке расположено здание *-а по состоянию на 27 марта 2017 года в размере равной его рыночной стоимости 1448000 рублей. 

ООО «Норд- Бизнес-Сервис» обратилось в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Мурманской области 16 августа 2017 года.

Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Мурманского областного суда в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме. 

Председательствующий, судья Н.В.Пырч