Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

3 мая 2024 года г.Пенза

Первомайский районный суд г. Пензы в составе:

председательствующего судьи Колмыковой М.В.,

при секретаре Вертаевой А.П.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в здании суда в г.Пензе гражданское дело № 2-816/2024 по иску А.С.В. к А.О.В. о расторжении договора купли-продажи квартиры и взыскании неосновательного обогащения,

у с т а н о в и л:

А.С.В. обратился в суд с иском к А.О.В., указав в его обоснование, что 25 декабря 2020 года между истцом А.С.В. и А.О.В. был заключен договор купли-продажи недвижимого имущества 1/2 доли квартиры, общей площадью 111,7 кв.м., расположенной по адресу: .... Стоимость отчуждаемого имущества составляет 3000000 рублей. Квартира передана по акту приема-передачи А.О.В., переход к ней права собственности на данный объект недвижимости зарегистрирован в ЕГРН, однако А.О.В. до настоящего момента свои обязательства по оплате имущества в полном объеме не исполнила. 20 декабря 2023 года и 17 января 2024 года в адрес ответчика были направлены претензии о погашении задолженности по договору купли-продажи недвижимого имущества от 25 декабря 2020 года в связи с неисполнением ответчиком обязательства по оплате приобретенной 1/2 доли в праве собственности на квартиру. Указанные претензии оставлены ответчиком без удовлетворения. В результате длительного неисполнения А.О.В. обязательств по оплате приобретенного у истца имущества, он в значительной степени лишился того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора, поскольку рыночная стоимость имущества за период с даты заключения договора, до настоящего момента кратно увеличилась. Истцом и ответчиком при заключении договора купли-продажи недвижимого имущества от 25 декабря 2020 года согласованы все существенные условия договора, в том числе цена отчуждаемого имущества в размере 3000000 рублей (пункт 5 договора купли-продажи). Таким образом, из заключенного сторонами договора у ответчика возникла обязанность уплатить истцу за 1/2 доли в праве собственности на квартиру 3000000 рублей. Ответчик задолженность по договору в указанной сумме не оплатил. При таких обстоятельствах, по смыслу приведенных норм права, недоплата покупателем своей цены по договору с очевидностью лишает продавца того, на что он вправе был рассчитывать при заключении договора купли-продажи квартиры. В случае существенного нарушения покупателем условий договора купли-продажи, которым является неоплата покупателем приобретенного имущества, этот договор может быть расторгнут по требованию продавца с возвратом ему переданного покупателю имущества. Первоначально истец А.С.В. просил суд расторгнуть договор купли-продажи имущества от 25 декабря 2020 года; прекратить право собственности на 1/2 долю в праве собственности на квартиру, общей площадью 111,7 кв.м., с кадастровым номером ..., состоящей из четырех комнат, этаж 7, расположенную по адресу: ..., за А.О.В.; признать право собственности на 1/2 доли в праве собственности на квартиру, общей площадью 111,7 кв.м., с кадастровым номером ..., состоящей из четырех комнат, этаж 7, расположенной по адресу: ..., за А.С.В., взыскать с А.О.В. расходы по уплате государственной пошлине в сумме 300 рублей.

В ходе судебного разбирательства истец неоднократно исковые требования уточнял, окончательно просил суд: расторгнуть договор купли-продажи недвижимого имущества от 25 декабря 2020 года; взыскать с А.О.В. в свою пользу действительную стоимость имущества 1/2 доли в праве собственности на квартиру, общей площадью 111,7 кв.м., с кадастровым номером ..., состоящей из четырех комнат, этаж 7, расположенной по адресу: ..., в размере 3000000 рублей, расходы по уплате государственной пошлине в сумме 300 рублей. Уточненные исковые требования приняты к производству суда протокольным определением суда.

Истец А.С.В., извещенный о дне и времени судебного разбирательства надлежащим образом и своевременно, в судебное заседание не явился, причины неявки суду не сообщил.

Представитель истца К.Д.В., действующий на основании доверенности от 15 декабря 2023 года (л.д. 30), в судебном заседании исковые требования с учетом уточнения предмета иска поддержал, просил иск удовлетворить. Пояснил, что на момент заключения договора купли-продажи недвижимого имущества А.О.В. не имела в наличии денежных средств в сумме 3000000 рублей. В апреле 2020 года А.О.В. писала заявление в банк о предоставлении «кредитных каникул».

Ответчик А.О.В. и ее представитель адвокат Б.Ю.А., действующая на основании ордера № 001102 от 20 марта 2024 года (л.д. 29), извещенные надлежащим образом и своевременно, в судебное заседание не явились, причины неявки суду не сообщили. Направили в адрес суда письменный отзыв, в котором указали, что договор купли-продажи от 25 февраля 2020 года исполнен сторонами в полном объеме, имущество передано от продавца к покупателю в обмен на денежные средства согласно условиям договора, что подтверждается пунктами 5,5.1, 6 договора купли-продажи. На основании ст. 408 ГК РФ надлежащее исполнение прекращает обязательство, поскольку обязательства по договору купли-продажи сторонами исполнены в полном объеме, правовых оснований для расторжения договора купли-продажи и возврата сторон сделки в первоначальное положение, а также взыскания стоимости 1/2 доли в размере 3000000 рублей, не имеется. Ссылалась на злоупотребление правом со стороны истца на судебную защиту, поскольку заявлены два взаимоисключающих требования. Ссылалась на пропуск истцом срока исковой давности.

Третье лицо Управление Росреестра по Пензенской области в судебное заседание своего представителя не направило, о дате и времени судебного заседания извещено надлежащим образом. Представитель третьего лица Г.Т.Ю., действующая на основании доверенности № 61 от 15 ноября 2023 года (л.д. 49), направила в адрес суда письменный отзыв (л.д. 48), в котором просила рассмотреть дело в отсутствие представителя.

Третье лицо А.Е.С., привлеченная к участию в деле в качестве третьего лица протокольным определением от 8 апреля 2024 года, в судебное заседание не явилась, причины неявки суду не сообщила.

Заслушав лиц, участвующих в деле, изучив материалы дела, суд приходит к следующему.

В судебном заседании установлено, что 2 июня 2020 года А.С.В. и А.О.В. расторгли брак, что подтверждается свидетельством о расторжении брака (л.д. 79).

25 декабря 2020 года между А.С.В. и А.О.В. был заключен договор купли продажи, согласно которому продавец продал, а покупатель купил в собственность следующее недвижимое имущество: 1/2 доли квартиры с кадастровым номером ..., состоящую из четырех комнат, общей площадью 111,7 кв.м., расположенную по адресу: ..., на условиях, предусмотренных настоящим договором. (л.д. 12-13)

Пунктом 5 договора предусмотрено, что покупатель приобретает у продавца указанную долю в квартире в собственность за 3000000 рублей.

Из пункта 5.1 договора следует, что оплата покупателем стоимости квартиры произведена полностью до подписания настоящего договора.

Данный договор купли-продажи зарегистрирован в Управлении Росреестра по Пензенской области 12 января 2021 года. (л.д. 14)

В настоящее время собственником квартиры является А.Е.С., что подтверждается договором дарения квартиры от 21 декабря 2023 года (л.д. 39), выпиской из Управления Росреестра по Пензенской области от 25 декабря 2023 года (л.д. 41-44).

Обращаясь с настоящим иском, истец А.С.В. ссылается на неисполнение ответчиком обязательств по оплате предмета договора – 1/2 доли в праве собственности на квартиру по адресу: ...

Материалами дела установлено, что А.С.В. в адрес ответчика направлялась претензия, содержащая требование о расторжении договора купли-продажи квартиры (л.д. 22-23), что подтверждается квитанцией о ее отправке (л.д.24).

В соответствии со ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Согласно ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В соответствии со ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. В силу пункта 1 части 2 указанной статьи по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Согласно п. 2 ст. 452 ГК РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Согласно п. 1 ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Согласно п. 5 ст. 454 ГК РФ к отдельным видам договора купли-продажи (розничная купля-продажа, поставка товаров, поставка товаров для государственных нужд, контрактация, энергоснабжение, продажа недвижимости, продажа предприятия) положения, предусмотренные настоящим параграфом, применяются, если иное не предусмотрено правилами настоящего Кодекса об этих видах договоров.

Согласно п. 1 ст. 485 ГК РФ покупатель обязан оплатить товар по цене, предусмотренной договором купли-продажи.

В соответствии со ст. 488 ГК РФ в случае, когда договором купли-продажи предусмотрена оплата товара через определенное время после его передачи покупателю (продажа товара в кредит), покупатель должен произвести оплату в срок, предусмотренный договором, а если такой срок договором не предусмотрен, в срок, определенный в соответствии со статьей 314 настоящего Кодекса

Согласно п. 1 ст. 555 ГК РФ договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным.

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в пункте 65 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 г. N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным статьей 450 ГК РФ.

В силу пункта 4 статьи 453 ГК РФ стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон. Вместе с тем согласно статье 1103 ГК РФ положения о неосновательном обогащении подлежат применению к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством. Поэтому в случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании статей 1102, 1104 ГК РФ.

Судебный акт о возврате недвижимого имущества продавцу является основанием для государственной регистрации прекращения права собственности покупателя и государственной регистрации права собственности на этот объект недвижимости продавца.

В соответствии с ч. 1 ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

В соответствии с пунктом 1 статьи 408 ГК РФ надлежащее исполнение прекращает обязательство.

По смыслу положений абзаца второго пункта 2 статьи 408 ГК РФ законом установлена презумпция того, что нахождение долгового документа у должника удостоверяет, пока не доказано иное, прекращение обязательств.

Данная презумпция прекращения обязательства может быть опровергнута. При этом бремя доказывания того, что обязательство не исполнено и, соответственно, не прекратилось, возлагается на кредитора (пункт 24 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 33, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 14 от 04.12.2000 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров, связанных с обращением векселей", определения Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации от 11.11.2014 N 5-КГ14-99, от 17.11.2015 N 5-КГ5-135, от 22.05.2018 N 58-КГ18-11).

Как усматривается из содержания пункта 5.1 договора купли-продажи, сторонами констатировано, что оплата покупателем стоимости квартиры произведена полностью до подписания настоящего договора, что согласуется с положениями пункта 1 статьи 486 ГК РФ.

Таким образом, условие договора об оплате покупателем цены 1/2 доли в праве собственности на квартиру в размере 3 000 000 руб. имеет силу расписки, не требующей какого-либо дополнительного подтверждения иным документом.

Принимая во внимание изложенное, суд полагает установленным, что по договору купли-продажи 1/2 доли в праве собственности на квартиру от 25 декабря 2020 года ответчиком оплачено истцу 3 000 000 руб.

Учитывая изложенное, а равно то, что истцом не подтверждено то правовое основание для расторжения договора, которое заявлено в иске, доводы истца о существенности нарушения договора со стороны покупателя А.О.В., являются неверными.

Обращение А.О.В. 10 апреля 2020 года в банк с заявлением о предоставлении кредитных каникул безусловным основанием для удовлетворения настоящего иска не является.

Следовательно, исковые требования удовлетворению не подлежат.

Кроме того, разрешая спор в пределах окончательно сформулированных исковых требований, суд считает необходимым отметить, что в соответствии с разъяснениями, данными в п. 65 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", истцу принадлежит право выбора защиты нарушенного права путем предъявления иска о взыскании денежных средств, не полученных по договору купли-продажи недвижимого имущества, либо путем предъявления требований о расторжении договора купли-продажи недвижимого имущества с последующим прекращением права собственности покупателя и государственной регистрации права собственности продавца на объект недвижимости.

Однако истцом был избран неверный способ восстановления нарушенного права, поскольку заявлены одновременно взаимоисключающие требования: о взыскании с ответчика денежных средств в счет оплаты по договору купли-продажи недвижимого имущества, и о расторжении договора купли-продажи квартиры, направленных по сути на возвращение в собственность истца спорного объекта недвижимости.

Более того, ответчик ссылается на пропуск истцом срока исковой давности по заявленным требованиям.

Разрешая данное заявление, суд исходит из следующего.

В силу положений ст. 200 ГК РФ, если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.

По обязательствам с определенным сроком исполнения течение срока исковой давности начинается по окончании срока исполнения.(пункт 2)

Анализируя изложенное, суд считает возможным согласиться с доводом ответчика о пропуске истцом срока исковой давности для предъявления требований о расторжении договора купли-продажи доли в праве собственности на квартиру от 25 декабря 2020 года и о взыскании денежных средств в размере 3000000 рублей, поскольку о нарушении своего права истцу стало известно не позднее 25 декабря 2020 года, то есть с даты, когда ответчиком должна была быть произведена оплата за объект недвижимости, являющийся предметом договора купли-продажи, однако с настоящим иском в суд истец обратился лишь в феврале 2024 года (л.д. 25), то есть с нарушением установленного законом трехлетнего срока исковой давности, который истек 25 декабря 2023 года.

Поскольку истцом А.С.В. пропущен срок исковой давности, то на основании абз. 2 п. 2 ст. 199 ГК РФ в удовлетворении иска следует отказать.

Ответчик ссылалась также на злоупотребление правом со стороны истца на судебную защиту.

Однако доказательств злоупотребления правом по смыслу ст. 10 Гражданского кодекса Российской Федерации в материалы дела не представлено. Следовательно, такой довод подлежит отклонению.

Поскольку истцом при увеличении исковых требований не была уплачена государственная пошлина, исходя из цены иска 3000000 руб., постольку, исходя из положений подп. 1 п. 1 ст. 333.19 НК РФ, государственная пошлина в сумме 23200 руб. подлежит взысканию с истца в соответствующий бюджет.

Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

р е ш и л:

в удовлетворении иска А.С.В. к А.О.В. о расторжении договора купли-продажи квартиры и взыскании неосновательного обогащения - отказать.

Взыскать с А.С.В. (... года рождения, место рождения ..., место регистрации: ...) в местный бюджет государственную пошлину в сумме 23200 (двадцать три тысячи двести) рублей.

Решение может быть обжаловано в Пензенский областной суд через Первомайский районный суд г.Пензы в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Мотивированное решение составлено 13 мая 2024 года.

Судья: ...

...

...