Дело № 2-2654/2024 17 октября 2024 года

УИД 78RS0014-01-2023-004645-74 г.Санкт-Петербург

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Пушкинский районный суд Санкт-Петербурга в составе:

председательствующего судьи Петровой Е.С.

при помощнике судьи Щевелёвой К.О.

рассмотрел в открытом судебном заседании дело по иску ФИО1 к ООО «Заневский» о признании акта передачи недвижимого имущества недействительным, взыскании денежных средств, признании права собственности, по встречному иску ООО «Заневский» к ФИО1 о взыскании пени за уклонение от приемки недвижимого имущества,

с участием представителя истца адвоката Кудашовой С.А. (по ордеру от 13.05.2024), представителя ответчика ФИО2 (по доверенности от 07.04.2023), представителя третьего лица ФИО3 (по доверенности от 19.09.2024),

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 11.05.2023 обратилась в Московский районный суд Санкт-Петербурга с иском к ООО «Заневский», уточнив исковые требования (л.д.162-165 том 1), просит признать акт передачи недвижимого имущества от 25.10.2023 по Договору купли-продажи будущей недвижимости №164-4 И от 02.12.2021 недействительным, взыскать с ООО «Заневский» неустойку за несвоевременное исполнение обязательств по договору купли-продажи будущей недвижимости №164-4 И от 02.12.2021 за период с 01.10.2022 по 14.08.2023 в размере 1 414 755 рублей 15 копеек, взыскать неустойку за несвоевременное исполнение обязательств по договору купли-продажи будущей недвижимости №164-4 И от 02.12.2021 с 15.08.2023 до даты фактического исполнения обязательств по передаче дома из расчета 4 462 рубля 95 копеек за каждый день, штраф за несоблюдение требований потребителя в досудебном порядке в размере 50 % от присужденной судом суммы, компенсацию морального вреда в размере 50 000 рублей. Также истец просит признать за ней право собственности на земельный участок, кадастровый № 0, расположенный по адресу ... жилой дом, кадастровый № 0, расположенный по адресу ...

14.08.2023 судом был принят встречный иск ООО «Заневский» к ФИО1, в котором просит взыскать с ФИО1 пени в соответствии с п. 4.4. договора купли-продажи будущей недвижимости №164-4 И от 02.12.2021 за уклонение покупателя от приемки недвижимого имущества за период с 01.10.2022 по 24.07.2023 в размере 26 616 546 рублей и за период с 25.07.2023 до дня исполнения ФИО1 обязательства по приемке недвижимого имущества по указанному договору в размере 89 618 рублей за каждый день просрочки.

20.02.2024 гражданское дело было передано в Пушкинский районный суд Санкт-Петербурга по подсудности.

В связи с исключением судьи Цветковой Е.С. из штата Пушкинского районного суда Санкт-Петербурга, гражданское дело 30.07.2024 было распределено судье Петровой Е.С.

Истец в судебное заседание не явилась, извещена о дне, месте и времени судебного разбирательства.

Представитель истца иск поддержала, во встречном иске просила отказать, пояснила суду, что право собственности на жилой дом и земельный участок зарегистрировано за истцом 09.10.2024, дополнительное соглашение № 1 к Договору купли-продажи №164-4 И от 02.12.2021 от 26.10.2023 было подписано истцом 02.10.2024, просила рассмотреть дело по заявленным исковым требованиям, на отложении дела не настаивала.

Представитель ответчика встречный иск поддержал, в первоначальном иске просил отказать.

Представитель третьего лица ООО «ПетербургГаз» иск оставил на усмотрение суда.

Выслушав участников процесса, исследовав письменные материалы дела, суд считает, что первоначальный и встречный иски подлежат частичному удовлетворению.

Судом установлено, что 02.12.2021 между ФИО4 (в настоящее время - Григорян) А.А. (Покупатель) и ООО «Заневский» (ответчик, Продавец) был заключен договор купли-продажи будущей недвижимости №164-4 И.

Согласно п. 1 Договора Стороны пришли к соглашению о заключении договора купли-продажи будущей недвижимости в отношении следующего недвижимого имущества (далее - «Недвижимое имущество»):

1.1 Земельный участок, кадастровый № 0, общей площадью 362 кв. м, расположенный по адресу: Санкт-Петербург, ..., участок 956 (Колпинский), категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешённого использования: для индивидуального жилищного строительства, далее - «Земельный участок». Границы земельного участка приведены в Приложении № 1 к Договору.

1.2 Индивидуальный жилой дом, назначение: жилое, 2-этажный, площадью 148,6 кв. м, размещенный на земельном участке, указанном в п.1.1 настоящего Договора, с инженерными сетями и коммуникациями (далее - «Жилой дом»). Площадь Жилого дома в Договоре указывается с учетом положений пунктов 2, 3, 8, 9 Требований к определению площади здания, сооружения и помещения, утвержденных приказом Минэкономразвития России от 1 марта 2016 г. № 90 и с приказом Росреестра от 23.10.2020 №П/0393. План этажей Жилого дома приведен в Приложении № 2 к Договору.

Согласно п. 1.4. Договора Продавец обязуется передать Недвижимое имущество Покупателю не позднее 30 сентября 2022 года, при условии выполнения Покупателем следующих условий: полной оплаты цены Недвижимого имущества и подписания дополнительного соглашения к Договору (п. 5.4 настоящего Договора).

Согласно п. 5.4 в целях осуществления государственной регистрации перехода права собственности на Недвижимое имущество к Покупателю Стороны обязуются в течение 10 (Десяти) рабочих дней со дня получения Покупателем уведомления, указанного в п. 2.1.1 настоящего Договора, заключить дополнительное соглашение к настоящему Договору в целях уточнения характеристик Недвижимого имущества, в том числе для включения в Договор сведений о Жилом доме, необходимых для государственной регистрации, а также в случаях, указанных в п.п. 2.1.4 и 5.3 настоящего Договора.

Согласно п. 3.1. Цена Недвижимого имущества составляет 17 923 600 рублей 00 копеек (НДС не облагается), в том числе: цена Земельного участка составляет 2 172 000 рублей 00 копеек (п.3.1.1.), цена Жилого дома составляет 15 751 600 рублей 00 копеек.

Согласно п. 3.3. Покупатель производит оплату стоимости Недвижимого имущества, указанной в п. 3.1 Договора, в следующем порядке: 5 377 000 рублей 00 копеек - в срок до 17.12.2021, 12 546 600 рублей 00 копеек - в срок до 29.07.2022. Истцом было оплачено: 06.12.2021 - 2 500 000 рублей, 16.12.2021 - 877 000 рублей, 27.07.2022 - 12 546 000 рублей.

Таким образом, Покупатель исполнила свои обязательства в полном объеме в установленный срок, что не оспаривается ответчиком.

Согласно пункту 15 приложения № 5 к Договору купли-продажи будущей недвижимости №164-4 И от 02.12.2021 в числе технических характеристик Жилого дома указано газоснабжение – разводка до котла (л.д.34 том 1). Отопление и горячее водоснабжение – газовый двухконтурный котел с подключением системы отопления, радиаторы отопления на 1 этаже

В силу положений статьи 556 Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

Согласно ст.556 Гражданского кодекса Российской Федерации 1. Передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче недвижимости на условиях, предусмотренных договором, считается отказом соответственно продавца от исполнения обязанности передать имущество, а покупателя - обязанности принять имущество.

2. Принятие покупателем недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости, в том числе в случае, когда такое несоответствие оговорено в документе о передаче недвижимости, не является основанием для освобождения продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора. 

07.09.2022 ООО «Заневский» направило ФИО4 почтой России вызов на осмотр Недвижимого имущества (земельного участка и жилого дома) для его приемки (л.д.70-72 том 1). На осмотр ФИО1 не явилась, Дополнительное соглашение к Договору не подписала, об изменении фамилии ответчику ООО «Заневский» не сообщила.

17.03.2023 ООО «Заневский» по почте направило истцу повторный вызов на приемку недвижимого имущества (л.д.73-75 том 1).

27.03.2023 после повторного вызова на осмотр представитель ФИО1 подписала Акт осмотра (л.д.76). От получения ключей, подписания Акта приемки и Дополнительного соглашения ФИО1 уклонилась.

Представителем ответчика в материалы дела представлена копия акта приема-передачи Недвижимого имущества от 30.03.2023 (л.д.28-29 том 2).

Из объяснений представителя истца следует, что акт не был подписан, поскольку пункт 4 акта содержит не соответствующее действительности указание об отсутствии у Покупателя претензий по срокам выполнения Продавцом обязательств по передаче Земельного участка и Жилого дома.

Согласно п. 2.1.3 Договора купли-продажи будущей недвижимости №164-4 И, передача Недвижимого имущества осуществляется Продавцом только при условии подписания Покупателем дополнительного соглашения к Договору, указанного в п. 5.4 Договора. Дополнительным соглашением жилой дом индивидуализируется (указывается кадастровый номер, адрес и точные характеристики), что позволяет осуществить государственную регистрацию прав на него в Росреестре.

Представитель третьего лица ООО «ПетербургГаз» в судебном заседании пояснил, что выполнение работ по технологическому присоединению сети газораспределения и пуск газа в вышеуказанный жилой дом были осуществлены 02.03.2023.

Таким образом, недвижимое имущество с указанными в договоре купли-продажи будущей недвижимости №164-4 И от 02.12.2021 характеристиками могло быть передано истцу не ранее 02.03.2023.

Согласно представленным в материалы дела письменным доказательствам, представитель истца отказался от подписания акта приема-передачи Недвижимого имущества от 30.03.2023. В указанную дату имущество соответствовало всем характеристикам, содержащимся в договоре купли-продажи будущей недвижимости №164-4 И от 02.12.2021, правовых оснований для уклонения от подписания указанного акта у истца не имелось, подписание истцом акта приема-передачи недвижимого имущества в указанной редакции не является основанием для освобождения продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора. 

Таким образом, период просрочки ООО «Заневский» по передаче недвижимого имущества по договору - с 01.10.2022 по 30.03.2023 (181 день).

В соответствии со ст. 4.7. договора купли-продажи будущей недвижимости №164-4 И в случае нарушения Продавцом срока передачи Покупателю Жилого дома, Покупатель имеет право взыскать с Продавца неустойку в размере 1/300 действующей ставки рефинансирования ЦБ РФ, от цены Жилого дома за каждый день просрочки.

Цена жилого дома составляет 15 751 600 рублей, ставка рефинансирования на 01.10.2022 составляла 7,5%. Размер неустойки составляет 15 751 600 * 0,075 * 1/300 * 181= 712 759 рублей 90 копеек.

Правовые основания для признания недействительным акта передачи недвижимого имущества от 25.10.2023 по Договору купли-продажи будущей недвижимости №164-4 И от 02.12.2021 у суда отсутствуют.

Суд считает возможным согласиться с доводами истца о возможности применения аналогии закона в части применения в правоотношениям сторон норм закона ФЗ от 30.12.2004 № 214-ФЗ (ред. от 04.08.2023) «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», поскольку фактически данным законом регулируются сходные отношения.

В силу п. 1 ст. 6 Гражданского кодекса РФ в случаях, когда предусмотренные пунктами 1 и 2 статьи 2 ГК РФ отношения прямо не урегулированы законодательством или соглашением сторон и отсутствует применимый к ним обычай, к таким отношениям, если это не противоречит их существу, применяется гражданское законодательство, регулирующее сходные отношения (аналогия закона).

Суд учитывает, что для составления одностороннего акта передачи объекта долевого строительства необходимо соблюдение ряда условий, предусмотренных пунктами 1 (застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям), 2, 6 статьи 7, пунктами 5, 6 статьи 8 Закона N 214-ФЗ, несоблюдение этих условий влечет недействительность одностороннего акта передачи объекта долевого строительства на основании части 1 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка). 

Как установлено судом и не оспаривается сторонами, качество спорного недвижимого имущества на 30.03.2023 соответствовало условиям договора, условие газоснабжения жилого дома было выполнено продавцом, в связи с чем на указанную дату ФИО1 была не вправе отказаться от подписания акта приема-передачи недвижимого имущества.

Согласно части 6 статьи 8 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», если иное не установлено договором, при уклонении участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства в предусмотренный частью 4 настоящей статьи срок или при отказе участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства (за исключением случая, указанного в части 5 настоящей статьи) застройщик по истечении двух месяцев со дня, предусмотренного договором для передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства, вправе составить односторонний акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства (за исключением случая досрочной передачи объекта долевого строительства, указанного в части 3 настоящей статьи). При этом риск случайной гибели объекта долевого строительства признается перешедшим к участнику долевого строительства со дня составления предусмотренных настоящей частью одностороннего акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства. Указанные меры могут применяться только в случае, если застройщик обладает сведениями о получении участником долевого строительства сообщения в соответствии с частью 4 настоящей статьи либо оператором почтовой связи заказное письмо возвращено с сообщением об отказе участника долевого строительства от его получения или в связи с отсутствием участника долевого строительства по указанному им почтовому адресу.

Таким образом, ООО «Заневский» было вправе составить односторонний акт передачи недвижимого имущества 31.05.2023.

Указанный акт был составлен ООО «Заневский» 25.10.2023, с указанной даты недвижимое имущество считается переданным ФИО1, пени в пользу ООО «Заневский» после передачи недвижимого имущества ФИО1 не могут быть взысканы.

Поскольку основания для составления одностороннего акта позднее 31.05.2023 отсутствовали, суд полагает, что с ФИО1 в пользу ООО «Заневский» подлежат взысканию пени за период с 31.03.2023 по 31.05.2023 в соответствии с п.4.4. договора купли-продажи будущей недвижимости №164-4 И., размер пени составляет 5 556 316 рублей (17 923 600 * 0,5% * 62 дня).

Представитель ответчика заявил о применении ст.333 ГК РФ к сумме неустойки, о взыскании которой заявила ФИО1 

Статьей 333 ГК РФ предусмотрено, что, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.

Как следует из правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации, изложенной в Определении от 21 декабря 2000 года № 263-О, предоставленная суду возможность снижать размер неустойки в случае ее чрезмерности по сравнению с последствиями нарушения обязательств является одним из правовых способов, предусмотренных в законе, которые направлены против злоупотребления правом свободного определения размера неустойки, то есть, по существу, - на реализацию требования ст. 17 (часть 3) Конституции Российской Федерации, согласно которой осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц. Именно поэтому в ч. 1 ст. 333 ГК РФ речь идет не о праве суда, а, по существу, о его обязанности установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного (а не возможного) размера ущерба, причиненного в результате конкретного правонарушения, что не может рассматриваться как нарушение ст. 35 Конституции Российской Федерации.

Суд полагает, что размер неустойки в пользу ФИО1 подлежит снижению в соответствии со ст.333 ГК РФ до 600 000 рублей, учитывая несоразмерность размера неустойки последствиям нарушения обязательства.

Размер пени, подлежащей взысканию в пользу ООО «Заневский» суд полагает возможным снизить до 200 000 рублей.

В удовлетворении искового требования ФИО1 о признании справа собственности на спорные объекты недвижимости суд отказывает, поскольку стороной истца не оспаривается регистрация указанного права 09.10.2024.

В соответствии со ст. 15 Закона РФ «О защите прав потребителей» моральный вред, причиненный потребителю вследствие нарушения изготовителем (исполнителем, продавцом) или организацией, выполняющей функции изготовителя (продавца) на основании договора с ним, прав потребителя подлежит компенсации причинителем вреда при наличии его вины. Размер компенсации морального вреда определяется судом и не зависит от размера возмещения имущественного вреда. Компенсация морального вреда осуществляется независимо от возмещения имущественного вреда и понесенных потребителем убытков.

Учитывая степень нравственных страданий истца, степень вины нарушителя, имущественное положение, длительность неисполнения ответчиком обязательства по договору, требования разумности и справедливости, суд считает, что требование истца о возмещении морального вреда подлежит удовлетворению в сумме 50 000 рублей.

В соответствии с п.6 ст.13 Закона РФ «О защите прав потребителей» при удовлетворении судом требований потребителя, установленных законом, суд взыскивает с изготовителя (исполнителя, продавца, уполномоченной организации или уполномоченного индивидуального предпринимателя, импортера) за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя штраф в размере пятьдесят процентов от суммы, присужденной судом в пользу потребителя. 

Указанный штраф взыскивается независимо от того, заявлено ли такое требование суду. Размер штрафа составляет 325 000 рублей ((600 000 + 50 000) : 2).

Применение ст.333 ГК РФ возможно при определении размера как неустойки, так и штрафа, предусмотренных Законом РФ «О защите прав потребителей».

По мнению суда, сумма штрафа соразмерна последствиям допущенных ответчиком нарушений и не подлежит снижению.

При вынесении решения суд производит зачет встречных однородных требований с взысканием с ООО «Заневский» в пользу ФИО1 775 000 рублей.

В соответствии со ст.ст.103 ГПК РФ с учетом размера удовлетворенных исковых требований, суд взыскивает с ответчика госпошлину в сумме 9 500 рублей (9 200 + 300) рублей в доход бюджета Санкт-Петербурга.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 удовлетворить частично.

Взыскать с ООО «Заневский» в пользу ФИО1 неустойку за период с 01.10.2022 по 30.03.2023 в размере 600 000 (Шестьсот тысяч) рублей, компенсацию морального вреда в сумме 50 000 (Пятьдесят тысяч) рублей, штраф в размере 325 000 (Триста двадцать пять) рублей, а всего 975 000 (Девятьсот семьдесят пять тысяч) рублей.

В удовлетворении исковых требований в остальной части отказать.

Встречный исковые требования удовлетворить частично.

Взыскать ФИО1 в пользу ООО «Заневский» пени в размере 200 000 (Двести тысяч) рублей.

В удовлетворении встречных исковых требований в остальной части отказать.

Произвести зачет указанных выше встречных однородных требований ФИО1 и ООО «Заневский», взыскав с ООО «Заневский» в пользу ФИО1 775 000 (Семьсот семьдесят пять тысяч) рублей.

Взыскать с ООО «Заневский» в доход бюджета Санкт-Петербурга госпошлину в сумме 9 500 (Девять тысяч пятьсот) рублей.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Санкт-Петербургский городской суд в течение одного месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме.

Судья:

Мотивированное решение составлено 18.10.2024.