Судья Когай К.Е. Дело № 33-4124/2025

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 24 декабря 2025 года

Судебная коллегия по гражданским делам Томского областного суда в составе

председательствующего Черных О.Г.,

судей Нечепуренко Д.В., Титова Т.Н.

при секретаре Миретиной М.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в г.Томске гражданское дело №2-1734/2025 (УИД 70RS0004-01-2025-001256-42) по исковому заявлению ФИО1 к муниципальному образованию «Город Томск» в лице администрации Города Томска о возложении обязанности изъять для муниципальных нужд жилое помещение путем выкупа с прекращением права собственности, установлении подлежащей взысканию выкупной цены

по апелляционной жалобе муниципального образования «Город Томск» в лице администрации Города Томска на решение Советского районного суда г. Томска от 19.09.2025,

заслушав доклад судьи Нечепуренко Д.В., заключение прокурора Вылегжаниной Ю.А., считавшей апелляционную жалобу не подлежащей удовлетворению,

установила:

ФИО1 обратился в суд с иском, в котором, с учетом уточнения исковых требований, просил обязать муниципальное образование «Город Томск» в лице администрации Города Томска, изъять у него для муниципальных нужд жилое помещение - квартиру, расположенную по адресу: /__/, путем выкупа за счет средств казны муниципального образования «Город Томск» с прекращением права собственности истца на указанное жилое помещение, установив размер выкупной цены в сумме 4 628 459 руб., а также взыскать расходы по оплате государственной пошлины в размере 3000 руб.

В обоснование иска указал, что ему на праве собственности принадлежит жилое помещение, расположенное по адресу: /__/. Заключением межведомственной комиссии №2009 от 19.07.2017, постановлением администрации г. Томска от 18.08.2017 №731 многоквартирный дом №/__/ по /__/ в /__/ признан аварийным и подлежащим сносу. 30.11.2017 собственнику квартиры от администрации было направлено требование о необходимости в течение 6 месяцев со дня его получения произвести снос многоквартирного жилого дома, при этом от сноса собственники жилого дома отказались. Из письма департамента жилищной политики от 19.11.2024 №1965-ж следует, что решение об изъятии для муниципальных нужд земельного участка и многоквартирного дома не принималось. С целью установления действительной рыночной стоимости жилого помещения истец обратился в ООО «Лаборатория финансовых исследований», согласно отчету которого выкупная стоимость жилого помещения по адресу: /__/ с кадастровым номером: /__/ общей площадью /__/ кв.м. составляет 4 635 998 руб., в том числе стоимость недвижимого имущества - 1 710 000 руб., компенсация за непроизведенный капитальный ремонт - 2 352 926 руб., стоимость доли земельного участка - 496 974 руб., убытки, связанные с изъятием квартиры - 76 098 руб.

В судебном заседании представитель истца ФИО2 исковые требования поддержала по основаниям, изложенным в исковом заявлении.

Дело рассмотрено в отсутствие неявившихся истца ФИО1, представителя ответчика муниципального образования «Город Томск» в лице администрации Города Томска.

Обжалуемым решением исковые требования ФИО1 удовлетворены.

На муниципальное образование «Город Томск» в лице администрации Города Томска возложена обязанность изъять у ФИО1 для муниципальных нужд жилое помещение – квартиру № /__/ по адресу: /__/ путем выкупа, с прекращением права собственности ФИО1 на указанное жилое помещение, установив размер выкупной цены в сумме 4 628 459 руб.

С муниципального образования «Город Томск» в лице администрации Города Томска в пользу ФИО1 взысканы расходы по оплате государственной пошлины в размере 3 000 руб.

В апелляционной жалобе ответчик МО «Город Томск» в лице администрации Города Томска просит решение отменить, принять новое решение без включения в выкупную стоимость жилого помещения компенсации за непроизведенный капитальный ремонт.

В обоснование жалобы указывает, что согласно части 7 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, убытки при изъятии жилого помещения включают только рыночную стоимость объекта и фактические затраты, связанные с изъятием. Компенсация за непроизведенный капитальный ремонт не является убытком, так как обязанность по ремонту после приватизации перешла к собственникам.

В возражениях на апелляционную жалобу прокурор Кокорчук Д.А. просит решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Руководствуясь статьями 327 и 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия сочла возможным рассмотреть апелляционную жалобу в отсутствие неявившихся лиц.

Изучив материалы дела, проверив законность и обоснованность решения суда по правилам абзаца первого части 1 статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, обсудив доводы апелляционной жалобы и возражений, судебная коллегия пришла к следующему.

В соответствии со статьей 40 Конституции Российской Федерации каждый имеет право на жилище. Никто не может быть произвольно лишен жилища. Органы государственной власти и органы местного самоуправления поощряют жилищное строительство, создают условия для осуществления права на жилище. Малоимущим, иным указанным в законе гражданам, нуждающимся в жилище, оно предоставляется бесплатно или за доступную плату из государственных, муниципальных и других жилищных фондов в соответствии с установленными законом нормами.

В силу части 4 статьи 15 Жилищного кодекса Российской Федерации жилое помещение может быть признано непригодным для проживания, многоквартирный дом может быть признан аварийным и подлежащим сносу или реконструкции по основаниям и в порядке которые установлены Правительством Российской Федерации. В многоквартирном доме, признанном аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, все жилые помещения являются непригодными для проживания.

Жилищные права собственника жилого помещения в доме, признанном в установленном порядке аварийным и подлежащим сносу, обеспечиваются в порядке, предусмотренном статьей 32 Жилищного кодекса Российской Федерации.

Частью 10 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что признание в установленном Правительством Российской Федерации порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является основанием предъявления органом, принявшим решение о признании такого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, к собственникам помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок. В случае, если данные собственники в установленный срок не осуществили снос или реконструкцию указанного дома, земельный участок, на котором расположен указанный дом, подлежит изъятию для муниципальных нужд и соответственно подлежит изъятию каждое жилое помещение в указанном доме, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию, в порядке, предусмотренном частями 1 - 3, 5 - 9 настоящей статьи.

Исходя пункта 22 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 02.07.2009 № 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации», судам следует учитывать, что в силу части 10 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации признание в установленном порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является, по общему правилу, основанием для направления органом, принявшим такое решение к собственникам жилых помещений в указанном доме требования о сносе или реконструкции в разумный срок за счет их собственных средств. В том случае, если собственники жилых помещений в предоставленный им срок не осуществили снос или реконструкцию многоквартирного дома, органом местного самоуправления принимается решение об изъятии земельного участка, на котором расположен указанный аварийным дом, для муниципальных нужд (они заключаются в том, чтобы на территории муниципального образования не было жилого дома, не позволяющего обеспечить безопасность жизни и здоровья граждан) и, соответственно, об изъятии жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию.

Судом установлено, что ФИО1 является собственником жилого помещения – квартиры № /__/ с кадастровым номером /__/, расположенной по адресу: /__/.

Земельный участок по адресу: /__/ сформирован, поставлен на кадастровый учет.

Заключением межведомственной комиссии № 2009 от 19.07.2017, постановлением администрации Города Томска от 18.08.2017 № 731 «О реализации решений межведомственной комиссии для оценки жилых помещений муниципального жилищного фонда» многоквартирный дом № /__/ по /__/ в /__/ признан аварийным и подлежащим сносу (п. 3), на администрацию Октябрьского района Города Томска возложена обязанность в срок не позднее 31.12.2020 совместно с комитетом жилищной политики администрации Города Томска принять меры к отселению физических лиц, проживающих на условиях социального найма в жилых помещениях, расположенных в многоквартирных домах, указанных в пункте 1 постановления; в установленном порядке и сроки реализовать в отношении данного многоквартирного дома комплекс мероприятий, установленных Регламентом подготовки решения об изъятии для муниципальных нужд земельного участка и жилых помещений в многоквартирном доме, признанном аварийным и подлежащим сносу (реконструкции), утвержденным распоряжением администрации г. Томска от 14.12.2009 № р1525.

30.11.2017 в адрес истца ФИО1 направлялось требование № 1244, в котором ему было предложено в течение 6 месяцев со дня его получения совместно с другими собственниками произвести снос многоквартирного жилого дома по адресу: /__/, в котором расположена принадлежащая истцу квартира № /__/.

Постановлением администрации г. Томска № 89 от 10.03.2025 внесены изменения в постановление администрации г. Томска от 18.08.2017 № 731 - многоквартирный дом № /__/ по /__/ в /__/ признан аварийным и подлежащим реконструкции.

В ходе судебного разбирательства стороны подтвердили, что проект соглашения об изъятии недвижимости для муниципальных нужд истцам не направлялся, соглашение о стоимости изымаемого жилого помещения не достигнуто.

В связи с тем, что сторонами не достигнуто соглашение о размере выкупной стоимости изымаемого жилого помещения, истцом представлен отчет об оценке от 02.12.2024, выполненный ООО «Лаборатория финансовых исследований». Согласно данному отчету рыночная стоимость изымаемого у истца жилого помещения – квартиры № /__/ по /__/ в /__/ составляет 4 635 998 руб.

Для определения объективной рыночной стоимости изымаемого имущества и по ходатайству истца определением Советского районного суда г. Томска от 14.05.2025 назначена судебная экспертиза, производство которой поручено АНО «Томский центр экспертиз».

Согласно заключению комиссии экспертов АНО «Томский центр экспертиз» № 7157-6315/25 от 29.08.2025 рыночная стоимость квартиры № /__/ по адресу: /__/ (за исключением стоимости доли в праве на общее имущества, земельный участок) составляет 688 000 руб., стоимость доли в праве собственности на земельный участок, расположенный под земельным участком по адресу: /__/ - 750 000 руб., размер убытков, связанных с изъятием - 229 120 руб., размер компенсации за непроизведенный капитальный ремонт дома - 2 961 339 руб. Итого, общая сумма за изымаемое жилое помещение составляет 4 628 459 руб.

Удовлетворяя заявленные требования, суд принял во внимание, что соглашение с администрацией Города Томска о предоставлении иного жилого помещения истцом не заключалось, вопрос о выкупной стоимости и других условиях выкупа между сторонами не согласован, и пришел к выводу о том, что реализация и защита жилищных прав истца, связанных с признанием его жилого дома аварийным и подлежащим реконструкции, возможны посредством принудительного изъятия жилого помещения на основании решения суда с условием предварительного и равноценного возмещения.

Определяя размер выкупной цены изымаемого жилого помещения, суд исходил из данных, содержащихся в отчете об оценке № 7157-6315/25 от 29.08.2025, подготовленном АНО «Томский центр экспертиз», признав его отвечающим принципам относимости, допустимости, достоверности и достаточности.

Указанные выводы судебная коллегия признает верными.

Как следует из апелляционной жалобы, в части выводов о наличии оснований для принудительного изъятия жилого помещения с условием предварительного и равноценного возмещения, решение суда не обжалуется, в этой связи судебная коллегия проверяет в апелляционном порядке судебный акт только в обжалуемой части.

Не соглашаясь с решением суда, представитель ответчика в апелляционной жалобе указывает на то, что в выкупную стоимость жилого помещения, подлежащего изъятию для муниципальных нужд, не подлежит включению компенсация за непроизведенный капитальный ремонт.

Судебная коллегия находит указанный довод несостоятельным, основанным на неверном толковании норм материального права.

В соответствии частью 7 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации при определении размера возмещения за жилое помещение в него включаются рыночная стоимость жилого помещения, рыночная стоимость общего имущества в многоквартирном доме, в том числе рыночная стоимость земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, с учетом его доли в праве общей собственности на такое имущество, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае, если указанным в части 6 настоящей статьи соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.

Согласно правовой позиции Верховного Суда Российской Федерации, изложенной в разделе 2 Обзора судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 29 апреля 2014 г., выкупная цена изымаемого жилого помещения определяется по правилам, установленным частью 7 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, и включает в себя рыночную стоимость жилого помещения, убытки, причиненные собственнику его изъятием, в том числе упущенную выгоду, а также сумму компенсации за непроизведенный капитальный ремонт, расходы на переезд, оплату услуг агентства недвижимости по подбору жилого помещения, оформление договора купли-продажи иного жилого помещения. При возникновении спора о размере выкупной цены рыночная стоимость жилого помещения должна быть установлена по правилам, предусмотренным Федеральным законом от 29 июня 1998 г. №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Федеральным законом от 27.12.2019 № 473-ФЗ «О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации и Федеральный закон «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства» в части переселения граждан из аварийного жилищного фонда статья 32 Жилищного кодекса Российской Федерации дополнена частью 8.2, согласно которой граждане, которые приобрели право собственности на жилое помещение в многоквартирном доме после признания его в установленном порядке аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, за исключением граждан, право собственности у которых в отношении таких жилых помещений возникло в порядке наследования, имеют право на выплату возмещения за изымаемое жилое помещение, рассчитанного в порядке, установленном частью 7 названной статьи, размер которого не может превышать стоимость приобретения ими такого жилого помещения, при этом положения частей 8 и 8.1 данной статьи в отношении таких граждан не применяются.

Из дела видно, что право собственности ФИО1 на изымаемое жилое помещение зарегистрировано 18.01.2006 на основании договора передачи № 29117 от 01.12.2005.

Согласно экспертному заключению АНО «Томский центр экспертиз» по состоянию на дату оценки 29.08.2025 физический износ дома составляет 77% (том 1 л.д. 176).

Согласно ответу И.о. заместителя Мэра Города Томска по строительству и жилищной политике Т. от 25.03.2025 № 1972 в 2014 году за счет бюджета МО «Город Томск» проводились аварийно-восстановительные работы путем капитального ремонта жилого дома на общую сумму 645 526,24 руб.

Как верно указал суд первой инстанции, доказательств проведения капитального ремонта до 2014 года ответчиком не представлено, жилой дом признан аварийным в 2017 году, несмотря на проведенные в 2014 году работы, отсутствие капитального ремонта до 2014 года и за период эксплуатации жилого дома привело к разрушению его конструкций и элементов, что в итоге и привело к признанию дома аварийным и подлежащим реконструкции. При этом аварийное состояние многоквартирного жилого дома не может не затрагивать состояние находящихся в нем жилых помещений, что в свою очередь сказывается на их рыночной стоимости. Своевременное проведение капитального ремонта многоквартирного дома могло бы исключить необходимость его сноса, предотвратить снижение уровня его надежности, что дает собственникам право на получение дополнительной компенсации.

Таким образом, при определении выкупной цены жилого помещения – квартиры № /__/ по адресу: /__/, необходимо учитывать сумму компенсации за непроизведенный капитальный ремонт.

Нарушений норм материального и процессуального права, которые привели бы к неправильному разрешению спора, а также предусмотренных частью 4 статьи 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, являющихся основанием для безусловной отмены решения, не установлено.

При таких обстоятельствах решение суда является законным и обоснованным, оснований для его отмены по доводам апелляционной жалобы не имеется.

Руководствуясь ст. 328, ст. 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

решение Советского районного суда г. Томска от 19.09.2025 оставить без изменения, апелляционную жалобу муниципального образования «Город Томск» в лице администрации Города Томска – без удовлетворения.

Кассационная жалоба может быть подана в Восьмой кассационный суд общей юрисдикции через суд первой инстанции в срок, не превышающий трех месяцев со дня изготовления мотивированного апелляционного определения.

Председательствующий

Судьи

Мотивированный текст апелляционного определения изготовлен 19.01.2026.