Гражданское дело № 2-6493/2025 

УИД 78RS0002-01-2025-000366-96

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

16 октября 2025 года Санкт-Петербург 

Выборгский районный суд Санкт-Петербурга в составе:

председательствующего судьи Новиковой Т.А.,

при секретаре Саар Т.О.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к Обществу с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «КВС-Выборгский» о взыскании стоимости устранения недостатков, неустойки, компенсации морального вреда, штрафа,

выслушав пояснения представителя ответчика ФИО2, суд

установил:

ФИО1 обратилась в Выборгский районный суд Санкт-Петербурга с исковым заявлением Обществу с ограниченной ответственностью «СЗ «КВС-Выборгский» в котором, с учетом уточнений, просит суд взыскать с ответчика в пользу истца:

- расходы на устранение строительных недостатков в размере 174 794,22 руб.;

- компенсацию морального вреда в размере 30 000,00 руб.;

- неустойку за нарушение сроков удовлетворения требований потребителя за период с 26.11.2024 по 31.12.2024 в размере 8 809,63 руб.;

- штраф в размере 5% от суммы, присужденной судом в пользу потребителя, за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований.

В обоснование требований истец указал, что является собственником квартиры по адресу: 

<

адрес>, приобретенной по договору участия в долевом строительстве (с учетом соглашения о замене стороны от 05.04.2021). В период гарантийного срока истцом были выявлены строительные недостатки. Согласно заключению судебной экспертизы, стоимость их устранения составляет 702 064,97 руб.

Представитель ответчика ФИО2, действующий на основании доверенности, представил отзыв на иск, поддержал изложенные в нем доводы, просил предоставить отсрочку исполнения решения суда.

Истец, а также привлеченные к участию в деле третьи лица ООО «Тоун СПб», ООО «ПАНОРАМА» извещены о дате судебного заседания надлежащими образом, в суд не явились.

Суд, определив в соответствии со статьей 167 Гражданского процессуального кодекса РФ, рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц, выслушав объяснения представителя ответчика, исследовав материалы дела, изучив представленные доказательства, оценив относимость, допустимость и достоверность каждого из представленных доказательств в отдельности, а также их взаимную связь и достаточность в совокупности, приходит к следующему.

Согласно статье 307 Гражданского кодекса РФ в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как-то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности. 

В соответствии со статьями 309, 310 Гражданского кодекса РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом. 

Согласно части 1 статьи 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 года №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

В соответствии с частью 1 статьи 7 Федерального закона от 30 декабря 2004 года №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика: безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; соразмерного уменьшения цены договора; возмещения своих расходов на устранение недостатков (пункт 2 части 2 статьи 7 Федерального закона от 30 декабря 2004 года №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»).

В соответствии с частью 5 статьи 7 Федерального закона от 30 декабря 2004 года №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» гарантийный срок для объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта долевого строительства, устанавливается договором и не может составлять менее чем пять лет. Указанный гарантийный срок исчисляется со дня передачи объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта долевого строительства, участнику долевого строительства, если иное не предусмотрено договором.

Согласно части 6 статьи 7 Федерального закона от 30 декабря 2004 года №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» участник долевого строительства вправе предъявить иск в суд или предъявить застройщику в письменной форме требования в связи с ненадлежащим качеством объекта долевого строительства с указанием выявленных дефектов (недостатков) при условии, что такие недостатки выявлены в течение гарантийного срока.

Застройщик не несет ответственности за недостатки (дефекты) объекта долевого строительства, обнаруженные в течение гарантийного срока, если докажет, что они произошли вследствие нормального износа такого объекта долевого строительства или входящих в его состав элементов отделки, систем инженерно-технического обеспечения, конструктивных элементов, изделий, нарушения требований технических регламентов, градостроительных регламентов, иных обязательных требований к процессу эксплуатации объекта долевого строительства или входящих в его состав элементов отделки, систем инженерно-технического обеспечения, конструктивных элементов, изделий либо вследствие ненадлежащего их ремонта, проведенного самим участником долевого строительства или привлеченными им третьими лицами, а также если недостатки (дефекты) объекта долевого строительства возникли вследствие нарушения предусмотренных предоставленной участнику долевого строительства инструкцией по эксплуатации объекта долевого строительства правил и условий эффективного и безопасного использования объекта долевого строительства, входящих в его состав элементов отделки, систем инженерно-технического обеспечения, конструктивных элементов, изделий.

В соответствии с частью 1, части 5 статьи 8 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Участник долевого строительства до подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства вправе потребовать от застройщика составления акта, в котором указывается несоответствие объекта долевого строительства требованиям, указанным в части 1 статьи 7 настоящего Федерального закона, и отказаться от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства до исполнения застройщиком обязанностей, предусмотренных частью 2 статьи 7 настоящего Федерального закона.

В соответствии со статьей 10 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по договору сторона, не исполнившая своих обязательств или ненадлежаще исполнившая свои обязательства, обязана уплатить другой стороне предусмотренные настоящим Федеральным законом и указанным договором неустойки (штрафы, пени) и возместить в полном объеме причиненные убытки сверх неустойки. При этом настоящим Федеральным законом устанавливается исчерпывающий перечень применяемых к застройщику мер гражданско-правовой ответственности (в том числе неустоек (штрафов, пеней), процентов), связанных с заключением, исполнением, изменением и (или) прекращением договора. Со стороны договора, не исполнившей своих обязательств по договору или ненадлежаще исполнившей свои обязательства по договору, не могут быть взысканы неустойки (штрафы, пени), проценты, не предусмотренные настоящим Федеральным законом и договором.

Также, в силу прямого указания закона, согласно части 4 статьи 10, введенной Федеральным законом от 26 декабря 2024 года № 482-ФЗ - при удовлетворении судом требований участника долевого строительства в связи с нарушением застройщиком требований к результату производства отделочных работ, работ по установке оконных и дверных блоков, сантехнического оборудования и входящих в состав такого объекта долевого строительства элементов отделки, изделий и оборудования соответственно, в том числе при удовлетворении требований о соразмерном уменьшении цены договора, возмещении расходов участника долевого строительства на устранение недостатков, об уплате неустойки (штрафов, пеней), процентов и о возмещении убытков, общая сумма, подлежащая взысканию с застройщика, не может превышать три процента от цены договора, если уплата денежных средств в большем размере не предусмотрена договором. Положения настоящей части не применяются при определении размера неустоек (пеней), предусмотренных частями 2 и 2.1 статьи 6 настоящего Федерального закона, а также не распространяются на денежные средства, уплаченные участником долевого строительства в счет цены договора и подлежащие возврату в случае расторжения договора по основаниям, предусмотренным настоящим Федеральным законом.

Судом установлено и из материалов дела следует, что 13 сентября 2018 года между ООО «КВС-Выборгский» и ООО «Управляющая компания ДОХОДЪ» «Д.У.» ЗПИФ комбинированным «ДОХОДЪ-Инвестиционное развитие» заключен договор участия в долевом строительстве № 0243/Континенты/159 в соответствии с условиями которого участник долевого строительства покупает и принимает в собственность 

<

адрес>, расположенную на 13 этаже в доме по адресу: Санкт-Петербург, внутригородское муниципальное образование города федерального значения 

<

адрес>, общей площадью 70,4 кв.м.

В дальнейшем между вышеназванными сторонами и ФИО1 было заключено соглашение о замене стороны по договору участия в долевом строительстве от 05 апреля 2021 года.

Объект долевого строительства передан истцу по акту приема-передачи 06.10.2021. В период гарантийного срока истцом были выявлены недостатки строительных работ.

Определением суда от 31 марта 2025 года по делу была назначена судебная строительно-техническая экспертиза, проведение которой было поручено экспертам Общества с ограниченной ответственностью «КОМПЕТЕНТ». Согласно заключению экспертов, в переданной истцу квартире имеются строительные недостатки, стоимость их устранения составляет 702 064,97 руб.

У суда нет оснований не доверять заключению судебной экспертизы, поскольку оно выполнено квалифицированными специалистами, предупрежденными об уголовной ответственности.

В ходе рассмотрения дела истец уточнил исковые требования и просил взыскать с ответчика 174 794 рубля 22 копейки, что соответствует размеру 3% от цены договора, указанной в договоре (5 826 474 руб. * 3% = 174 794,22 руб.).

Разрешая требования истца о взыскании стоимости устранения недостатков, суд руководствуется следующим.

В соответствии со ст. 7 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве...» застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект, качество которого соответствует условиям договора, проектной документации, а также иным обязательным требованиям. При обнаружении недостатков участник долевого строительства имеет право потребовать от застройщика возмещения своих расходов на их устранение.

Федеральным законом от 26.12.2024 № 482-ФЗ, вступившим в силу, статья 10 Закона № 214-ФЗ дополнена частью 4, согласно которой общая сумма, подлежащая взысканию с застройщика в связи с недостатками отделочных работ, работ по установке оконных и дверных блоков и т.п., не может превышать три процента от цены договора.

Пунктом 5 ст. 6 Закона № 482-ФЗ предусмотрено, что данные положения применяются к правоотношениям, возникшим из договоров, заключенных до дня вступления в силу настоящего закона, в части прав и обязанностей, которые возникнут после 1 января 2025 года. Право истца на получение денежных средств в счет возмещения расходов на устранение недостатков и корреспондирующая ему обязанность ответчика по их выплате считаются возникшими на основании решения суда, которое выносится 16.10.2025, то есть после 01.01.2025. Следовательно, указанное ограничение подлежит применению.

Принимая во внимание, что истец самостоятельно снизил размер требований до 174 794,22 руб., что не превышает установленный законом лимит, суд находит данное требование законным и обоснованным. С ответчика в пользу истца подлежат взысканию расходы на устранение строительных недостатков в размере 174 794,22 руб. Требования истца в части, превышающей указанную сумму, не могут быть удовлетворены в силу прямого указания закона, а также в связи с уточнением истцом исковых требований до указанного размера.

Разрешая требования о взыскании неустойки, суд приходит к выводу об отказе в их удовлетворении по следующим основаниям.

В силу ч. 8 ст. 7 Закона № 214-ФЗ, в случае нарушения застройщиком срока устранения недостатков, участник долевого строительства вправе требовать уплаты неустойки. Однако, учитывая, что судом применяется ч. 4 ст. 10 Закона № 214-ФЗ, устанавливающая совокупный предельный размер ответственности застройщика по данной категории споров, и этот лимит (136 403,88 руб.) исчерпан взысканием основной суммы расходов на устранение недостатков, оснований для дополнительного взыскания неустойки в рамках данного дела не имеется. Кроме того, сама неустойка является производным требованием от основного, и при применении ограничения в 3%, она не может быть взыскана сверх указанной суммы.

Истцом также заявлено требование о взыскании компенсации морального вреда.

Согласно ст. 15 Закона «О защите прав потребителей» и ч. 2 ст. 10 Закона № 214-ФЗ моральный вред, причиненный вследствие нарушения прав потребителя, подлежит компенсации причинителем вреда при наличии его вины.

Факт нарушения прав истца как потребителя (передача объекта ненадлежащего качества) судом установлен, поэтому требование о компенсации морального вреда является правомерным. Однако заявленный размер в 30 000 руб. суд полагает завышенным. При определении размера компенсации, учитывая принципы разумности и справедливости, характер и степень нравственных страданий истца, фактические обстоятельства дела, суд считает возможным взыскать с ответчика в пользу истца компенсацию морального вреда в размере 5 000 руб.

Разрешая требование о взыскании штрафа, предусмотренного п. 6 ст. 13 Закона «О защите прав потребителей» и ч. 3 ст. 10 Закона № 214-ФЗ, суд учитывает, что штраф взыскивается за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя. Сумма штрафа составляет 50% от суммы, присужденной судом в пользу потребителя (в части требований, охватываемых Законом о защите прав потребителей: расходы на устранение недостатков + моральный вред). Однако, учитывая, что общий размер взыскания по имущественному требованию (расходы на устранение недостатков) уже ограничен 3% от цены договора, взыскание штрафа, исчисляемого от этой суммы, фактически приведет к превышению установленного законом совокупного лимита ответственности застройщика по данному конкретному нарушению, что противоречит смыслу ч. 4 ст. 10 Закона № 214-ФЗ.

В связи с изложенным, а также принимая во внимание ходатайство ответчика о применении ст. 333 ГК РФ, суд считает возможным не взыскивать штраф, поскольку его начисление в данном случае не будет соответствовать принципу соразмерности и приведет к необоснованному обогащению истца сверх установленного законом лимита. Кроме того, истец снизил требования до размера 3% уже после получения результатов экспертизы и ознакомления с позицией ответчика о применении нового закона.

Рассматривая ходатайство ответчика о предоставлении отсрочки исполнения решения суда до 31.12.2025 на основании Постановления Правительства РФ от 18.03.2024 № 326, суд находит его подлежащим удовлетворению. Указанным постановлением установлены особенности применения неустойки, штрафа и иных финансовых санкций, а также предоставлена отсрочка исполнения судебных актов о взыскании денежных средств по требованиям, возникшим в связи с нарушением застройщика. Поскольку требование истца связано с качеством объекта долевого строительства, суд предоставляет ответчику отсрочку исполнения решения суда в части взыскания денежных средств на срок до 31 декабря 2025 года включительно.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194–199 ГПК РФ, суд

решил:

исковые требования ФИО1 удовлетворить частично.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «КВС-Выборгский» (ИНН 

<

***>) в пользу ФИО1 (паспорт №) расходы на устранение строительных недостатков в размере 174 794 (Сто семьдесят четыре тысячи семьсот девяносто четыре) рубля 22 копейки, компенсацию морального вреда в размере 5 000 (пять тысяч) рублей 00 копеек.

В удовлетворении остальной части исковых требований в части взыскания неустойки, штрафа, а также компенсации морального вреда в большем размере отказать.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «КВС-Выборгский» в доход местного бюджета государственную пошлину в размере 9 244 (девять тысяч двести сорок четыре рубля).

Предоставить Обществу с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «КВС-Выборгский» отсрочку исполнения решения суда в части взыскания денежных средств до 31 декабря 2025 года включительно.

Решение может быть обжаловано в Санкт-Петербургский городской суд путем подачи апелляционной жалобы через Выборгский районный суд г. Санкт-Петербурга в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья подпись Новикова Т.А.

Решение суда изготовлено в окончательной форме 12 января 2026 года