Дело № 2-21/2021

Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ 

16 марта 2021 года г. Элиста

Элистинский городской суд Республики Калмыкия в составе:

председательствующего судьи Савельевой Е.В.,

при секретаре судебного заседания Козловой С.С.,

с участием представителя истца ФИО5, ответчика ФИО6, представителей ответчика ФИО7, ФИО8,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Министерства по земельным и имущественным отношениям Республики Калмыкия к ФИО6 об изъятии объекта незавершенного строительства, встречному исковому заявлению ФИО6 к Министерству по земельным и имущественным отношениям Республики Калмыкия о признании права собственности на жилой дом,

у с т а н о в и л:

Министерство по земельным и имущественным отношениям Республики Калмыкия (далее – Министерство) обратилось в суд с указанным иском, мотивируя тем, что на основании распоряжения Министерства по земельным и имущественным отношениям Республики Калмыкия от 08.09.2016г. № 2017-р между министерством и ФИО6 был заключен договор аренды земельного участка от 08.09.2016г. № 603/2016-д/а, государственная собственность на который не разграничена, расположенного на территории г. Элисты Республики Калмыкия, с кадастровым номером 

<

данные изъяты>, площадью 450 кв.м., расположенного по адресу: 

<

данные изъяты>, предназначенный для индивидуального жилищного строительства. Договор заключен с 8 сентября 2016 года по 07 сентября 2019 года на основании заявления ФИО6 от 16.06.2016г. о перезаключении договора аренды земельного участка, находящегося на территории города Элисты Республики Калмыкия. На земельном участке с кадастровым номером 

<

данные изъяты>, расположенном по адресу: 

<

данные изъяты>, зарегистрирован объект незавершенного строительства степенью готовности 6%, с кадастровым номером 

<

данные изъяты>. Ответчик не представил в адрес министерства по истечении трехлетнего срока действия договора аренды земельного участка документы, подтверждающие факт завершения строительства по договору от 08.09.2016 года № 603/2016-д/а, который истек 07.09.2019 года. Право на однократное заключение (продление) договора аренды без торгов для завершения строительства ФИО6 было реализовано, строительство объекта недвижимости не закончено, а срок договора аренды земельного участка № 603/2016-д/а от 08.09.2016г. истек. 

Просят изъять у ФИО6 объект незавершенного строительства с кадастровым номером 

<

данные изъяты>, площадью 244,3 кв.м. степенью готовности объекта - 6%, расположенный по адресу: 

<

данные изъяты>, путем продажи с публичных торгов в порядке, установленном постановлением Правительства Российской Федерации от 03.12.2014 № 1299 "О утверждении Правил проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства".

9 февраля 2021 года в суд поступило встречное исковое заявление ФИО6 к Министерству по земельным и имущественным отношениям Республики Калмыкия о признании права собственности на жилой дом, в котором истец просит признать за ним право собственности на жилой дом общей площадью 86,2 кв.м., расположенный на земельном участке с кадастровым номером 

<

данные изъяты>, по адресу: 

<

данные изъяты>, отказать в удовлетворении иска Министерства по земельным и имущественным отношениям Республики Калмыкия в полном объеме, ссылаясь на следующие обстоятельства.14 апреля 2014 года между Администрацией г. Элисты и ФИО6 был заключен договор аренды земельного участка с кадастровым номером 

<

данные изъяты>, площадью 450 кв.м., расположенного по адресу: 

<

данные изъяты>, предназначенный для индивидуального жилищного строительства. 30 июля 2014 года им было получено разрешение на строительство одноэтажного жилого дома с мансардой, срок действия разрешения до 1 августа 2024 года. Градостроительный план земельного участка утвержден постановлением Администрации г. Элисты 26 июня 2014 года. В течение срока аренды на земельном участке возведен одноэтажный жилой дом общей площадью 86,2 кв.м., жилой площадью 57,6 кв.м. Указанный жилой дом ФИО6 возвел в том числе с использованием (частично) средств материнского капитала и обязался оформить право собственности на всех членов семьи. 8 июня 2016 г. между ФИО6 и Министерством по земельным и имущественным отношениям Республики Калмыкия заключен договор аренды земельного участка № 603/2016-д/а для завершения строительства индивидуального жилого дома сроком до 7 сентября 2019 года. 11 декабря 2020 года ФИО6 обратился в Администрацию г. Элисты с уведомлением об окончании строительства индивидуального жилищного строительства. Администрацией г. Элисты ему направлено уведомление о несоответствии построенных или реконструированных объектов №103 от 14.01.2021 г. в связи с истечением срока аренды земельного участка. При таких основаниях он лишен возможности ввести дом в эксплуатацию в установленном законом порядке и оформить право собственности на завершенный строительством объект.

В судебном заседании представитель истца ФИО5 заявленные требования поддержал, приведя доводы, изложенные в иске, встречное исковое заявление просил рассмотреть на усмотрение суда.

Ответчик (истец по встречному иску) ФИО6, представители ответчика ФИО7, ФИО8 исковые требования не признали, поддержала встречное исковое заявление, настаивала на удовлетворении.

Представители третьих лиц Отдела по опеке и попечительству Управления образования Администрации г. Элисты, ГУ-УПФР в г. Элисте, Управления Росреестра по Республике Калмыкия, Администрации г. Элисты в судебное заседание не явились.

Третьи лица Рева Г.В., Рева С.Ю., ФИО9 в судебное заседание не явились, представили заявления о рассмотрении дела в их отсутствие, возражают в удовлетворении иска министерства, поддерживают встречное исковое заявление, просят удовлетворить.

Выслушав доводы сторон, исследовав материалы дела, допросив свидетелей, суд приходит к следующему выводу.

Согласно ст. 606 Гражданского кодекса РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Договор аренды заключается на срок, определенный договором. Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок (пункты 1 и 2 ст. 610 Гражданского кодекса РФ).

При этом п. 2 ст. 621 Гражданского кодекса РФ закреплено, что если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (ст. 610).

Применительно к земельным участкам, находящимся в государственной или муниципальной собственности п. 3 ст. 39.6 Земельного кодекса РФ установлено, что договор аренды такого земельного участка заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

Договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в частности в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 настоящей статьи (подп. 10 п. 2 указанной статьи).

В соответствии с п. 5 ст. 39.6 Земельного кодекса РФ предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта:

1) собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности;

2) собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

Согласно п. 21 ст. 3 Федерального закона РФ от 25 октября 2001 года № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 1 марта 2015 года или такой земельный участок предоставлен до 1 марта 2015 года в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 – 39.17 Земельного кодекса РФ. Положения настоящего пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с настоящим пунктом.

В соответствии с п. 1 ст. 239.1 Гражданского кодекса РФ если иное не предусмотрено законом, в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного по результатам аукциона, объекты незавершенного строительства, расположенные на таком земельном участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов.

Правила настоящей статьи применяются также в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, который заключен без проведения торгов в целях завершения строительства объекта незавершенного строительства, при условии, что строительство этого объекта не было завершено (пункт 6 указанной статьи).

С 1 января 2016 года на основании Закона РК от 20 ноября 2015 года № 147-М-З «О перераспределении полномочий по управлению и распоряжению земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена на территории города Элиста Республики Калмыкия» полномочия по управлению и распоряжению земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена на территории г. Элисты РК, переданы в Министерство по земельным и имущественным отношениям РК.

Как следует из материалов дела и установлено судом, на основании распоряжения Министерства от 08 сентября 2016 года № 2017-р однократно для завершения строительства объекта незавершенного строительства между Министерством и ФИО6 был заключен договор аренды земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, расположенного на территории г. Элисты Республики Калмыкия № 603/2016-д/а. Предмет договора: земельный участок из земель населенных пунктов, государственная собственность на который не разграничена, расположенный на территории г. Элисты, с кадастровым номером 

<

данные изъяты>, площадью 450 кв.м., по адресу: 

<

данные изъяты>, предназначенный для индивидуального жилищного строительства. Срок аренды земельного участка с 08 сентября 2016 г. по 07 сентября 2019 г. Указанный земельный участок был передан ФИО6 по акту приема-передачи 08.09.2016г.

Согласно заключению эксперта № 30 от 23 сентября 2020 года, составленному ИП ФИО1, рыночная стоимость недвижимого имущества – жилого дома, назначение: жилое, общей площадью 86,2 кв.м., без учета стоимости земельного участка, по адресу: 

<

данные изъяты>, составляет 2 106 000 руб.

Данное экспертное заключение отвечает требованиям ч. 2 ст. 86 ГПК РФ, является ясным, полным, объективным, определенным, не имеющим существенных противоречий, содержит подробное описание проведенного исследования и сделанных в его результате выводов, выполнено по результатам непосредственного осмотра объекта незавершенного строительства дипломированным специалистом (экспертом), прошедшим профессиональную подготовку для проведения подобного рода исследования, который является членом Союза финансово-экономических судебных экспертов, включен в реестр членов общероссийская общественная организация «Российское общество оценщиков» от 25 мая 2017 года за № 004691.

Из приложенных ко встречному исковому заявлению документов следует, что дом используется ответчиком по своему целевому назначению как жилое помещение. ФИО6 заключены договоры энергоснабжения и водоснабжения и водоотведения с ресурсоснабжающими организациями в 2014 году. АО «Газпромгазораспределение Элиста» утверждены технические условия на подключение (технологическое присоединение) объектов капитального строительства к сетям газораспределения №6546 от 07.10.2019 г. на объект капитального строительства: жилой дом, по адресу: 

<

данные изъяты>. Ответчик оплачивает коммунальные услуги.

Указанные обстоятельства также подтверждаются техническим заключением С-103/11/2020 от 26.11.2020 г., выполненным судебным экспертом ООО «Экспертный Центр» ФИО1, согласно которому, степень готовности объекта расположенного по адресу: 

<

данные изъяты>, - законченный строительством объект; техническим паспортом на жилой дом - объект индивидуального жилищного строительства, выполненным МУП «Архитектурно-планировочное бюро г. Элисты» по состоянию на 14 сентября 2020 года.

Оценив представленные в материалы дела доказательства, в том числе результаты судебной экспертизы, установив, что на земельном участке, являвшемся предметом аренды, расположен объект недвижимости – жилой дом степенью готовности 100%, объект эксплуатируется, суд приходит к выводу об отсутствии оснований для изъятия данного объекта на основании статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии с требованиями ч. 1 ст. 218 Гражданского кодекса РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

В силу ст. 219 Гражданского кодекса ГК РФ право собственности на здания, сооружения и вновь созданное недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

Согласно ст. 8 Гражданского кодекса Гражданского кодекса РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, в том числе из судебных решений, установивших гражданские права и обязанности. Право собственности граждан при наличии достаточных оснований может быть установлено судебным актом.

Строительство любого объекта недвижимости непосредственно связано с земельным участком, на котором оно ведется. Право собственника земельного участка возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам вытекает из конституционных правомочий собственника по владению, пользованию и распоряжению своим имуществом и специально оговорено в законе (ч. 2 ст. 35 Конституции РФ, ст. 263 ГК РФ). Другие владельцы земельного участка обладают правом осуществлять его застройку на условиях и в пределах, установленных законом или договором с собственником.

Строительство считается оконченным, и вновь созданное недвижимое имущество признается объектом права собственности с момента государственной регистрации (ст. 219 ГК РФ).

Постановлением Администрации г. Элисты №3758 от 23 сентября 2013 г. ФИО6 предоставлен в аренду земельный участок площадью 450 кв.м., расположенный по адресному ориентиру: 

<

данные изъяты>, предназначенный для индивидуального жилищного строительства, сроком до 1 сентября 2014 года. На ФИО6 возложена обязанность обеспечить выполнение кадастровых работ в отношении земельного участка.

10 февраля 2014 года кадастровым инженером ФИО2 составлен межевой план земельного участка.

Первоначально между Администрацией г. Элисты и ФИО6 14 апреля 2014 года был заключен договор аренды №380/2014 спорного земельного участка с кадастровым номером 

<

данные изъяты>, предназначенногор под индивидуальное жилищное строительство.

26 июня 2014 года Администрацией г. Элисты утвержден градостроительный план спорного земельного участка № RU 08301000-01/14-289.

30 июля 2014 года Администрацией г. Элисты ФИО6 выдано разрешение на строительство №RU 08301000-489 на спорном земельном участке одноэтажного жилого дома с мансардой общей площадью 162,35 кв.м., жилой площадью 103,56 кв.м. Срок действия разрешения до 1 августа 2024 года.

Для завершения строительства жилого дома 08 сентября 2016 года между Министерством и ФИО6 заключен договор аренды земельного участка №603/2016-д/а. 7 сентября 2019 года срок договора аренды земельного участка истек. 

2 августа 2019 года ФИО6 обратился в Министерство с заявлением о перезаключении договора аренды для завершения строительства жилого дома.

31 июля 2019 года министерство направило ответчику письменное уведомление об отказе от дальнейшего исполнения обязательств по договору аренды земельного участка и требованием возвратить земельный участок по акту приема-передачи, в течение 3 месяцев со дня истечения срока аренды, но не позднее 7 декабря 2019 года. Дано разъяснение, что в случае наличия документов на объект капительного строительства, расположенного на вышеуказанном земельном участке, он имеет право на перезаключение договора аренды в соответствии с пп. 9, пп. 10, п. 5 ст. 39.6, пп. 3 п. 8 ст. 39.8 Земельного кодекса РФ.

МУП «Архитектурно-планировочное бюро г. Элисты» изготовлен технический паспорт жилого дома по адресу: 

<

данные изъяты>, по состоянию на 14 сентября 2020 года, согласно которому общая площадь жилого дома составляет 86,2 кв.м., жилая площадь – 57,6 кв.м., год постройки – 2020, назначение – жилое, общая площадь жилого дома, определенная в соответствии с приказом МЭР РФ №90, п. 3, 8, 9 от 01.03.2016г. – 92,16 кв.м.

Уведомлением о несоответствии построенных или реконструированных объектов индивидуального жилищного строительства или садового дома требованиям законодательства о градостроительной деятельности № 10/3 от 14 января 2021 года ФИО6 в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию в виду истечения срока договора аренды земельного участка.

Вместе с тем, судом установлено, что жилой дом, является завершенным строительством объектом недвижимости.

Разрешение на строительство ФИО6 получено 30 июля 2014 года, то есть в период действия договора аренды земельного участка.

При этом из материалов дела следует, что Министерство не обращалось в суд в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора с соответствующим требованием об изъятии объекта незавершенного строительства, построенного ФИО6, путем продажи с публичных торгов. Исковое заявление было подано в суд лишь 3 июля 2020 года, то есть по истечении более чем 9 месяцев.

Разрешение, выданное ФИО6 на ранее начатое строительство жилого дома, действует до 1 августа 2024 года, законность его выдачи ответчиком не оспаривается.

Согласно ст. 51 Градостроительного кодекса РФ строительство, реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт, если при его проведении затрагиваются конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности таких объектов, осуществляются на основании разрешения на строительство. 

В силу п. 3 ст. 222 ГК РФ право собственности на самовольную постройку может быть признано, если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта, постройка соответствует параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилами землепользования и застройки или обязательными требованиями к параметрам постройки, содержащимися в иных документах, если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан. 

Из экспертного заключения № С-103/11/2020, выполненного ООО «Экспертный Центр», эксперт ФИО10, следует, что объект капитального строительства (жилой дом) по адресу: РК, 

<

...>, является завершенным строительством объектом, допускающем возможность его самостоятельного использования по назначению, на котором выполнены в соответствии с требованиями проектной, нормативно-технической документации и приняты несущие, ограждающие конструкции и инженерные системы, обеспечивающие в совокупности прочность и устойчивость здания (сооружения), защиту от атмосферных воздействий, температурный режим, безопасность пользователей, населения и окружающей среды; соответствует действующим строительным нормам и правилам, экологических, санитарно-эпидемиологических, противопожарных и других норм, действующих на территории РФ, и не нарушает права и законные интересы других лиц, в том числе соседей, не создает угрозу жизни и здоровью граждан и обеспечивает безопасность для людей при эксплуатации объекта. Полностью пригоден для постоянного проживания в нём людей без ограничений.

Допрошенные в качестве свидетелей ФИО3, ФИО4 показали, что являются соседями ФИО6 Дом он начал строить в 2014 году. С 2019 года его семья постоянно проживают в доме.

У суда нет оснований подвергать сомнению показания данных свидетелей, поскольку они не имеют заинтересованности в результате рассмотрения дела, их показания не противоречат иным доказательствам по делу.

Кроме того, из ответа ГУ Управление пенсионного фонда Российской Федерации в г. Элисте Республике Калмыкия следует, что супругой ФИО6 - Рева Г.В. было подано заявление о распоряжении средствами (частью средств) материнского (семейного) капитала 28.11.2016 г., по данному заявлению вынесено положительное решение от 15.12.2014г., средства МСК в сумме 216513 руб. перечислены на её счет, открытый в отделении №5221 Сбербанк России г. Ростов-на-Дону, на оплату строительства объекта индивидуального жилищного строительства по адресу: 

<

данные изъяты>. Нотариальным обязательством 

<

данные изъяты> от 4 октября 2016 г. ФИО6 обязался жилой дом, построенный с использованием средств (части средств) материнского (семейного) капитала без привлечения строительной организации, оформить в общую долевую собственность лица, получившего сертификат, его супруга, детей с определением размера долей по соглашению в течение 6 месяцев после получения кадастрового паспорта объекта индивидуального жилищного строительства.

Третьи лица Рева Г.В., Рева С.Ю., ФИО9 направили в суд заявления об удовлетворении встречного искового заявления ФИО6

Таким образом, в данном случае земельный участок предназначался для индивидуального жилищного строительства, ФИО6 возведен именно индивидуальный жилой дом на основании разрешения на строительство, доказательства нарушения обязательных строительных норм и правил, нарушения прав третьих лиц либо наличия опасности для жизни и здоровья граждан отсутствуют.

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу об удовлетворении встречных исковых требований и признании за ФИО6 права собственности на спорный объект.

На основании вышеизложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

р е ш и л:

в удовлетворении исковых требований Министерства по земельным и имущественным отношениям Республики Калмыкия Калмыкия к ФИО6 об изъятии объекта незавершенного строительства - отказать.

Встречное исковое заявление ФИО6 к Министерству по земельным и имущественным отношениям Республики Калмыкия о признании права собственности на жилой дом - удовлетворить.

Признать за ФИО6 право собственности на жилой дом, общей площадью 86,2 кв.м., расположенный на земельном участке с кадастровым номером 

<

данные изъяты>, по адресу: 

<

данные изъяты>.

Решение может быть обжаловано сторонами в апелляционном порядке в Верховный Суд Республики Калмыкия в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме через Элистинский городской суд Республики Калмыкия.

Председательствующий: Е.В. Савельева