Дело № 2 – 203/2019 

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

15 февраля 2019 года г. Гурьевск

Гурьевский районный суд Калининградской области в составе председательствующего судьи Куниной А.Ю., при секретаре Сафоновой С.В., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску прокурора Гурьевского района Калининградской области, обратившегося в защиту интересов ФИО1 в лице законного представителя ФИО2, по иску Министерства регионального контроля (надзора) Калининградской области в защиту интересов участников долевого строительства к ООО «Строительная компания «Объединенные Системы», ФИО3, Управлению Росреестра по Калининградской области об оспаривании раздела земельного участка и формирования земельных участков, сделок с земельными участками, о применении последствий недействительности сделок, восстановлении сведений о земельном участке,

У С Т А Н О В И Л:

Прокурор Гурьевского района Калининградской области обратился в суд с указанным выше иском в защиту интересов одного из участков долевого строительства многоквартирных жилых домов в 

<

адрес >, застройщиком которых является ООО «Строительная компания «Объединенные Системы», которым просил признать недействительным: раздел земельного участка с кадастровым номером №, формирование земельных участков с кадастровыми номерами № договор купли-продажи земельных участков с кадастровыми номерами 39№ заключенный ДД.ММ.ГГ между ООО «Строительная компания «Объединенные Системы» и ФИО3; применить последствия недействительности указанной выше сделки, возвратив земельные участки с кадастровыми номерами № в собственность ООО «Строительная компания «Объединенные Системы»; восстановив в ЕГРН сведения об исходном земельном участке с кадастровым номером №

С аналогичным иском в защиту интересов остальных участников долевого строительства в суд также обратилось Министерство регионального контроля (надзора) Калининградской области.

Указанные выше гражданские дела определением суда от 16 января 2019 года объединены в одно производство.

Заявленные требования исков мотивированы нарушением прав участников долевого строительства многоквартирных жилых домов, застройщиком которых является ООО «Строительная компания «Объединенные Системы», при проведении кадастровых работ и совершении сделок в отношении предмета залога – земельного участка с кадастровым номером № В обоснование требований указано, что в 2015 году администрацией Гурьевского городского округа ООО «Строительная компания «Объединенные Системы» было выдано разрешение на строительство на указанном выше земельном участке четырёх многоквартирных жилых домов, сроком до 30 декабря 2018 года, между застройщиком и гражданами были заключены договора долевого участия, зарегистрированные в ЕГРН в установленном порядке, в отношении земельного участка в ЕГРН внесена запись – ипотека в силу закона. В ходе проведенной прокуратурой проверки на предмет соблюдения застройщиком требований федерального законодательства, было установлено, что Управлением Росреестра по Калининградской области, органами государственного кадастрового учета по решению единственного учредителя ФИО4 в отсутствие согласия всех участников долевого строительства, были проведены регистрационные действия по разделу земельного участка № на три участка с кадастровыми номерами № прекращению прав застройщика на исходный участок, и отчуждению двух участков в пользу ответчика ФИО3 по договору купли – продажи. При разделе исходного участка и постановки на кадастровый учет трех образованных земельных участков, сведения о залоге (ипотека в силу закона) были внесены только в отношении участка с кадастровым номером № Указанные выше действия по разделу участка, совершенные в отношении участка сделки нарушают права участников долевого строительства на надлежащее обеспечение исполнения застройщиком принятых на себя обязательств по возведению многоквартирного жилого дома и передаче объекта по договорам участия в долевом строительстве. Ссылаясь на положения гражданского законодательства, положения федерального законодательства об участии в долевом строительстве, прокурор Гурьевского района и Министерство регионального контроля (надзора) Калининградской области просили суд удовлетворить заявленные требования и восстановить в полном объеме сведения об исходном земельном участке, указывая, что данные обращения в суд направлены на восстановление прав участников долевого строительства.

В судебном заседании помощник прокурора Гурьевского района Калининградской области Иванова С.В., представитель Министерства регионального контроля (надзора) Калининградской области ФИО5, настаивали на удовлетворении заявленных исков по доводам и основаниям, изложенным в них.

Участники долевого строительства ФИО6, ФИО7, ФИО8, представитель истца ФИО9 - ФИО10, представитель истцов ФИО11, ФИО12, ФИО13, ФИО14 - ФИО15, в судебном заседании заявленные требования поддержали, просили удовлетворить. Дополнительно пояснили, что решение о разделе земельного участка №, находящегося в залоге у участников долевого строительства, с ними не согласовывалось, о произведенном разделе и образовании спорных земельных участков им стало известно после получения соответствующих сведений из ЕГРН.

Представитель ответчика и третьего лица Управления Росреестра по Калининградской области ФИО16, действующий на основании доверенности, в судебном заседании не возражал относительно удовлетворения заявленных истцами требований. Пояснил, что с целью восстановления обременений Управление обращалось с самостоятельным иском в Ленинградский районный суд г. Калининграда об исправлении технической ошибки в сведениях ЕГРН, который не был принят к производству суда. 

Иные участники судебного процесса в судебное заседание не явились, о дате и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом, причины неявки не известны, ходатайств об отложении дела слушанием не поступало. 

Выслушав пояснения участников процесса, изучив материалы гражданского дела, обозрев материалы гражданского дела № 2-950/2018, суд приходит к следующему.

Из материалов дела следует, что ООО «Строительная компания «Объединенные Системы» является застройщиком жилого комплекса, состоящего из пятиэтажных домов на 295 квартир, расположенного на земельном участке с кадастровым номером № по адресу: 

<

адрес > На строительство указанного выше многоквартирного жилого дома застройщику было выдано разрешение № от 30 декабря 2015 года.

Строительство указанных многоквартирных жилых домов предполагалось застройщиком с привлечением денежных средств граждан, с которыми были заключены соответствующие договоры долевого участия, зарегистрированные в ЕГРН в установленном законом порядке. В отношении земельного участка с кадастровым номером № в пользу всех участников долевого строительства зарегистрировано обременение – ипотека в силу закона. 

ДД.ММ.ГГ администрацией Гурьевского городского округа было принято решение об отзыве ранее выданного разрешения на строительство, о чем издано соответствующее постановление за №. Решением Арбитражного суда Калининградской области от 21 марта 2018 года деятельность ООО «Строительная компания «Объединенные Системы», связанная с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства жилых домов на указанном выше земельном участке, приостановлена на срок 6 месяцев с даты вступления решения суда в законную силу.

Также из материалов дела следует, что 22 декабря 2017 года единственным учредителем ООО «Строительная компания «Объединенные Системы» ФИО4, было принято решение о разделе земельного участка с кадастровым номером № на три самостоятельных земельных участка площадью 

<

данные изъяты> кв.м., 

<

данные изъяты> кв.м., 

<

данные изъяты> кв.м. В результате раздела были сформированы и поставлены на кадастровый учет участок №, №. Постановка на кадастровый учет образованных участков, регистрация права собственности Общества на данные участки произведены регистрирующими органами 26 марта 2018 года. В связи с образованием указанных выше земельных участков, исходный участок с кадастровым номером № был снят с кадастрового учета, соответствующее решение принято органами кадастрового учета 27 марта 2018 года. Согласно сведениям Росреестра в отношении земельного участка № в пользу участников долевого строительства указанного выше жилого комплекса по договорам участия в долевом строительстве, было зарегистрировано соответствующее обременение.

Также из материалов дела следует, что земельный участок с кадастровым номером № обременен объектом незавершенного строительства с кадастровым номером № степенью готовности 11 процентов. В отношении остальных земельных участков № Обществом принято решение об отчуждении данного имущества в пользу гражданина ФИО3 20 февраля 2018 года между Обществом и ФИО3 заключен соответствующий договор купли – продажи. Право собственности ФИО3 на земельные участки зарегистрировано в ЕГРН 28 марта 2018 года.

Изложенные выше обстоятельства были установлены судом при рассмотрении гражданского дела № 2-950/2018 по иску одного из участников долевого строительства и единственного учредителя Общества ФИО4 к ООО «Строительная компания «Объединенные Системы» об обращении взыскания на земельный участок с кадастровым номером № и расположенный на нем объект незавершенного строительства с кадастровым номером №

Обращаясь в суд с настоящим иском, и настаивая на заявленных требованиях, истцы указывают на нарушения требований действующего законодательства при разделе исходного участка № и образовании из него участков № и как следствие, указывают на недействительность договора купли-продажи земельных участков 39№, отчужденных в пользу ФИО3 Полагают, что при разделе исходного земельного участка участники долевого строительства не отказывались от права залога на земельный участок, вновь образованные земельные участки обременены в силу закона в пользу указанных лиц как участников долевого строительства.

Исследовав доводы сторон, суд приходит к следующему.

Частью 9 ст. 13 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее, Закон об участии в долевом строительстве) установлено, что к отношениям, вытекающим из залога, возникающего на основании настоящего Федерального закона, применяются положения Гражданского кодекса Российской Федерации и Федерального закона от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» с учетом особенностей, установленных настоящим Федеральным законом.

В соответствии с п. 1 ст. 334 Гражданского кодекса РФ (далее, ГК РФ) в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества (предмета залога) преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит заложенное имущество (залогодателя). Залог между залогодателем и залогодержателем возникает на основании договора. В случаях, установленных законом, залог возникает при наступлении указанных в законе обстоятельств (залог на основании закона) (статья 334.1 ГК РФ).

Согласно ч. 1 ст. 13 Закона об участии в долевом строительстве в обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) по договору с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в составе которых будут находиться объекты долевого строительства, земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды, право субаренды на указанный земельный участок и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости. Залогом должно обеспечиваться исполнение обязательств застройщика по всем договорам, заключенным для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Как указано Президиумом Верховного Суда РФ в «Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3 (2018)» (утв. 14.11.2018), из системного толкования ст. 13 Закона об участии в долевом строительстве и общей его направленности на предоставление дополнительных гарантий участникам строительства следует, что с момента регистрации договора долевого участия в строительстве считается зафиксированным в Едином государственном реестре недвижимости притязание участника строительства на залоговое обременение в отношении будущей недвижимости (незавершенного строительством объекта), имеющее значение, в том числе для разрешения возможных споров о старшинстве залогов при отчуждении застройщиком незавершенного строительством многоквартирного дома третьему лицу, которое, приобретая недостроенный дом, не может не знать о наличии неисполненных договоров долевого участия в строительстве. Полноценное же залоговое право появляется у участника строительства в момент регистрации права собственности на объект недвижимости (дом), не завершенный строительством, за застройщиком или третьим лицом. Изложенное согласуется с общими положениями законодательства о залоге недвижимости: ипотека возникает в отношении заложенного недвижимого имущества, указанного в п. 1 ст. 130 ГК РФ, права на которое зарегистрированы в установленном порядке (п. 2 ст. 1, п. 1 ст. 5 Федерального закона от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)"). В настоящее время этот подход, вытекающий из толкования ранее действовавшего законодательства, нашел прямое законодательное закрепление в п. 2 ст. 8.1, п. 2 ст. 336 и п. 2 ст. 341 ГК РФ.

При государственной регистрации договора участия в долевом строительстве в содержащий записи о сделках подраздел III раздела Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП), открытого на земельный участок, на котором возводится объект недвижимого имущества в порядке долевого строительства, также вносится запись о возникающем на основании федерального закона залоге земельного участка или залоге права аренды, права субаренды с указанием в ЕГРП распространения права залога на создаваемый объект недвижимого имущества.

В соответствии с п. 2 статьи 20 Федерального закона от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее - Закон об ипотеке) ипотека в силу закона подлежит государственной регистрации. Государственная регистрация ипотеки в силу закона осуществляется на основании заявления залогодержателя или залогодателя либо нотариуса, удостоверившего договор, влекущий за собой возникновение ипотеки в силу закона, без уплаты государственной пошлины.

Залог права собственности возникает в силу положений Закона об участии в долевом строительстве, и он направлен на надлежащее исполнение застройщиком в период строительства принятых на себя обязательств по возведению многоквартирного жилого дома и передаче объектов лицам, заключившим с ним договоры, а также по исполнению предусмотренных этим Законом обязанностей, направленных на оплату денежных средств в случае нарушения сроков строительства, при нарушении условий о качестве, при расторжении договора. 

Судом установлено и следует из материалов дела, что в период с 2016-2018 г.г. между ООО «СК «Объединенные системы» (застройщиком) и гражданами были заключены договора участия в долевом строительстве многоквартирных жилых домов, по условиям которых участники долевого строительства обязались уплатить обусловленную договорами цену за жилые помещения, а застройщик обязался обеспечить строительство дома, его введение в эксплуатацию, передачу участникам долевого строительства квартир в установленные договорами сроки – до 31 декабря 2018 года. Из содержания данных договоров следует, что в обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) по договорам участия в долевом строительстве с момента государственной регистрации договоров у участников долевого строительства (залогодержателей) считается находящимся в залоге земельный участок с кадастровым номером №, принадлежащий застройщику на праве собственности и предоставленный для строительства многоквартирного дома, в состав которого входит объект долевого строительства. 

В феврале 2018 года в отношении указанного выше земельного участка были проведены кадастровые работы по его разделу и образованию трех участков: №. Постановка на кадастровый учет образованных участков была произведена на основании заявления единственного учредителя ООО «СК «Объединенные системы» ФИО4 и представленной справки, составленной от имени генерального директора ООО «СК «Объединенные системы» ФИО17

Из выписок ЕГРН об основных характеристиках объекта недвижимости в отношении земельных участков, образованных в результате раздела участка № следует, что участки с кадастровыми номерами № обременений не имеют, ограничения в виде ипотеки в силу закона зарегистрированы только в отношении земельного участка № в пользу участников долевого строительства, в границах которого расположен объект незавершенного строительства – многоквартирный жилой дом, степенью готовности 11%, также обремененный ипотекой в силу закона сроком с 20 апреля 2018 года по 31 декабря 2018 года.

В отношении земельных участков с кадастровыми номерами №, площадью 

<

данные изъяты> кв.м, №, площадью 

<

данные изъяты> кв.м, распложенные по адресу: 

<

адрес >, 

<

адрес > с видом разрешенного использования – для среднеэтажной жилой застройки, относящиеся к категории «земли населенных пунктов» было зарегистрировано право собственности ответчика ФИО3 на основании заключенного между ним и ООО «СК «Объединенные системы» договора купли – продажи.

Согласно п. 6 статьи 11.8 Земельного кодекса РФ, не указанные в пунктах 2, 4 и 5 настоящей статьи обременения (ограничения) прав, за исключением обременений (ограничений) прав, возникших на основании договоров, сохраняются в отношении образуемых земельных участков, измененных земельных участков в прежних границах. 

В силу разъяснений, изложенных в п. 10 Постановления Пленума ВАС РФ от 17 февраля 2011 года № 10 «О некоторых вопросах применения законодательства о залоге», ипотека как обременение сохраняется в отношении каждого из земельных участков, образованных при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, если иное не предусмотрено залогодателем и залогодержателем. При этом внесение в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП) записи об ипотеке каждого из земельных участков, образованных при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, осуществляется регистратором без представления отдельного заявления и уплаты государственной пошлины. 

На основании изложенных выше норм права вопрос о разделе земельного участка № и последующее образование из него спорных участков подлежал обязательному согласованию с каждым из участников долевого строительства.

Материалы кадастровых и регистрационных дел не содержат информации об уведомлении в установленном законом порядке всех участников долевого строительства и получении согласия на раздел исходного земельного участка. Документов, свидетельствующих об изменении предмета залога (его уменьшение путем раздела исходного земельного участка с кадастровым номером № отчуждение участков), в том числе путем заключения дополнительных соглашений с участниками долевого строительства, суду также представлено не было.

С учетом установленных по делу обстоятельств, суд приходит к выводу о наличии существенных нарушений закона и о несоблюдении требований гражданского и земельного законодательства при разделе земельного участка №, формировании и постановке на кадастровый учет участков № а также при совершении сделки по отчуждению в пользу ФИО3 участков с кадастровыми номерами №

Признание формирования земельных участков незаконным, влечет за собой ничтожность всех сделок в отношении таких земельных участков, а также проведение любых кадастровых работ и регистрационных действий в отношении этих участков.

В силу п. 4 ч. 2 статьи 60 Земельного кодекса РФ действия, нарушающие права на землю граждан и юридических лиц или создающие угрозу их нарушения, могут быть пресечены путем восстановления положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения.

По смыслу ст. ст. 11, 12 ГК РФ и статьи 3 ГПК Российской Федерации предъявление иска должно иметь своей целью восстановление нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов обратившегося в суд лица посредством использования предусмотренных действующим законодательством способов их защиты.

Принимая во внимание установленные по делу обстоятельства у суда имеются достаточные основания для удовлетворения исковых требований прокурора Гурьевского района и Министерства регионального контроля (надзора) Калининградской области, обратившихся в защиту интересов участников долевого строительства многоквартирных жилых домов, застройщиком которых является ООО «СК «Объединенные системы», поскольку заявленные требования направлены на восстановление ранее существующего положения указанных выше граждан. 

Руководствуясь ст. 194-199 ГПК РФ, суд 

Р Е Ш И Л :

Исковые требования прокурора Гурьевского района Калининградской области, обратившегося в защиту интересов ФИО1 в лице законного представителя ФИО2, исковые требования Министерства регионального контроля (надзора) Калининградской области, обратившегося в интересах участников долевого строительства – удовлетворить в полном объеме.

Признать недействительным раздел земельного участка с кадастровым номером № расположенного по адресу: 

<

адрес > 

Признать недействительным формирование земельных участков с кадастровыми номерами № расположенных по адресу: 

<

адрес >

Признать недействительным договор купли-продажи земельных участков с кадастровыми номерами №, заключенный ДД.ММ.ГГ между ООО «Строительная компания «Объединенные системы» и ФИО3. 

Решение суда является основанием: для исключения из ЕГРН сведений о земельных участках с кадастровыми номерами №; для внесения в Единый государственный реестр недвижимости записи о прекращения права собственности ФИО3 на земельные участки с кадастровыми номерами № для восстановления сведений об исходном земельном участке с кадастровым номером № и зарегистрированных ограничениях в пользу участников долевого строительства, существовавших на момент раздела указанного земельного участка.

Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Калининградского областного суда через Гурьевский районный суд Калининградской области в течение одного месяца со дня его изготовления в окончательной мотивированной форме.

Мотивированное решение изготовлено 20 февраля 2019 года.

Судья А.Ю. Кунина