№ 2- 8/19

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г.Лесозаводск 30 января 2019 г.

Лесозаводский районный суд Приморского края в составе

председательствующего судьи Галаюда С.С.,

при секретаре Архиповой И.В., 

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2 о взыскании денежных средств в связи с ненадлежащим исполнением договора купли-продажи, об обращении взыскания на объект залога, 

встречному исковому заявлению ФИО2 к ФИО1 о признании сделки договора купли - продажи квартиры от хх.хх.хххх, хх.хх.хххх недействительной, признании заключенным договора мены квартир, оплаты услуг оценщика, расходов по уплате государственной пошлины, 

УСТАНОВИЛ:

Истец (ФИО1) обратился в суд с иском к ФИО2 о взыскании денежных средств в связи с ненадлежащим исполнением договора купли-продажи, об обращении взыскания на объект залога. 

В обоснование заявленных требований указал, что между им (продавцом) и ФИО2 (покупателем), хх.хх.хххх был заключён договор купли-продажи квартиры по адресу: ххххххх. ФИО2 обязалась хх.хх.хххх в срок до хх.хх.хххх в счёт оплаты стоимости приобретаемой ею квартиры, внести на указанный в договоре счёт, принадлежащий Продавцу, в рассрочку, в течении пяти лет, стоимость приобретаемого имущества (квартиры) 190 000 рублей и, в случае просрочки платежа, неустойку в размере 1 % за каждый день, начиная с 27.07.2015г. Покупатель имела право произвести расчет досрочно.

хх.хх.хххх договор был зарегистрирован в Лесозаводском отделе Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю.

Стоимость квартиры определена в п.3 договору купли-продажи и равна 190 000 рублей. Каких - либо удержаний или выплат со стороны ответчика (покупателя) ФИО2 не производилось.

По условиям договора неустойка, подлежащая уплате, равна 1% от стоимости квартиры за каждый день просрочки, начиная с 27.07.2015г. (п. 3), т.е. по 1900 рублей в день, а за период с хх.хх.хххх по хх.хх.хххх, неустойка составляет: 365 дней х 3 года х 1 900 рублей = 2 080 500 рублей.

На основании ст.333 ГК РФ договорную неустойку за просрочку оплаты стоимости квартиры с суммы 2 080 500 рублей за период с хх.хх.хххх по хх.хх.хххх просит уменьшить до суммы 570 000 рублей.

Итого в срок до хх.хх.хххх, за период включительно с хх.хх.хххх по хх.хх.хххх сумма, которую необходимо уплатить ФИО2, равнялась

760 000 рублей (190 000 рублей + 570 000 рублей). 

После неоднократных устных и письменных переписок (последнее предупреждение было 21.07.2018г.) и предложений сделать дополнительное соглашение, платить всю причитающуюся сумму стоимости квартиры и неустойки ответчик категорически отказывается, ничем это не обосновывая.

Считает, что данная форма договора купли-продажи квартиры является смешанным договором, разрешённым законодательством РФ и надлежаще зарегистрированным, состоящим из: договором купли-продажи квартиры, акта приёма-передачи квартиры, ответственности за ненадлежащее исполнение в виде договорной неустойки и договора ипотеки в силу закона. 

Просит взыскать с ФИО2 в его пользу сумму денег в связи с ненадлежащим исполнением договора купли-продажи квартиры от хх.хх.хххх по адресу: ххххххх, в размере 760 000 рублей (стоимость квартиры 190 000 руб., неустойка 570 000 руб.) и государственную пошлину в 10 800 рублей, обратить взыскание на объект залога - квартиру. 

Истец (ФИО2) обратилась в суд со встречным иском к ФИО1 о признании сделки договора купли - продажи квартиры от хх.хх.хххх, хх.хх.хххх недействительной, признании заключенным договора мены квартир, оплаты услуг оценщика, расходов по уплате государственной пошлины.

В обоснование заявленных требований указала, что с 2008 г. она, воспитывая одна ребенка, стала нуждаться в деньгах, поскольку не хватало средств на проживание и содержание несовершеннолетней дочери, в результате накопилось большое количество банковских кредитов и она попала в тяжелую жизненную ситуацию. Поскольку иного выхода не видела, с 2008 г. стала пытаться продать принадлежащую ей квартиру по адресу ххххххх, 

ххххххх, с целью купить на вырученные деньги частный дом и остальными деньгами погасить задолженность по коммунальным платежам и кредитам. С этой целью обращалась к риелторам, но подходящего варианта не находилось, а долги становились все больше. Ей предложил свою помощь ФИО1, который предложил занять денежные средства у него и в качестве гарантии оформить принадлежащую ей квартиру на него до момента полной расплаты. Не видя другого выхода и полагаясь на его порядочность, она согласилась и в конце января 2010 г. он передал ей в качестве займа 330 000 рублей, самостоятельно оформил договор купли-продажи квартиры. Когда она при подписании договора спросила, почему указана сумма в договоре за квартиру 442 500 рублей, ФИО1 пояснил, что это сумма вместе с процентами за год. Данная сумма явно не соответствует рыночной стоимости квартиры в центре города в хорошем доме и заключена, таким образом, на явно невыгодных для неё условиях. Копию договора ответчик ей не отдал. Буквально через месяц стал требовать деньги в размере 16 500 рублей в месяц в качестве процентов. Платить такую сумму у неё не было никакой возможности, она не знала, что делать, а ответчик стал отключать в квартире свет, воду, а затем пояснил, что оставляет квартиру за собой навсегда, а ей в счет долга купит дешевое жилье. В результате в июле 2010 г. в Росреестре они подписали договор о приобретении в её собственность квартиры в 

ххххххх ххххххх ххххххх, куда она с дочерью переехала и проживает по настоящее время. Подписывая договор купли-продажи, экземпляр которого ФИО1 ей не дал, а забрал тут же себе, она не подозревала, что за данную квартиру будет выплачивать дополнительные деньги, поскольку фактически имело место сделка мены, в результате которой она передала в собственность ФИО1 принадлежащую ей квартиру по адресу: 

ххххххх обмен на квартиру по адресу: 

ххххххх, с доплатой в виде её долга. 

Воспользовавшись её доверчивостью и юридической безграмотностью, ФИО1 не только обманным путем отобрал принадлежащую ей квартиру, но пытается лишить жилья, обогатиться за её счет, определяя неустойку, в 3 раза превышающую стоимость квартиры.

Таким образом, обе сделки купли-продажи квартиры по адресу: 

ххххххх квартиры по адресу: ххххххх совершены под влиянием обмана.

Просит признать недействительным договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: ххххххх, заключенный ею и ФИО1 30.01. 2009 г., признать недействительным договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: ххххххх, 

ххххххх, заключенный между ею и ФИО1 

хх.хх.хххх, признать заключенным договор мены квартиры, расположенной по адресу: ххххххх, принадлежащей ФИО2 на квартиру, расположенную по адресу: ххххххх, 

ххххххх, принадлежащую ФИО1

В судебном заседании истец (ФИО1) уточнил исковые требования, просит взыскать с ФИО2 780 800 рублей (в том числе 190 000 рублей стоимость квартиры, 570 000 рублей неустойки, государственная пошлина 10 800 рублей), обратить взыскание на объект залога - квартиру, расположенною по адресу: ххххххх, определить цену для продажи с торгов в 80 % от оценки рыночной стоимости квартиры, то есть в 304 000 рублей. 

По встречному исковому заявлению истца ФИО2 просит применить срок исковой давности - срок исковой давности по общим основаниям составляет 3 года с момента, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушенном праве. Из встречного искового заявления следует, что истец по встречному иску (ФИО2), знала и подписывала договор купли - продажи квартиры по адресу: ххххххх, 30.01. 2009 г. Как она утверждает, между ФИО2 (продавец) и ФИО1 (покупатель) получила в полном объеме деньги за проданную квартиру, передала квартиру, а покупатель её принял. О предполагаемом нарушении её прав ей было известно уже почти 9 лет, это период с хх.хх.хххх ФИО2 знала и подписывала договор купли-продажи квартиры по ххххххх от 26.07.2010г. межу ФИО1 (продавец) и ФИО2 (покупатель). Деньги за квартиру не уплатила, квартиру приняла, а покупатель квартиры передал ей деньги и в се 8 лет просит с ним рассчитаться. О предполагаемом нарушении её прав ей было известно более 8 лет - с 26.07.2010г. по хх.хх.хххх Договора займа не было, ФИО2 давно пыталась продать свою квартиру, ФИО3 действовала от лица ФИО2 по доверенности, но он с доверенностями не связывается, всегда требует, чтобы только собственник подписывал лично договор.

ФИО2 давала доверенность на продажу квартиры в 2008 г., еще до того, как обратился в компанию за покупкой данной квартиры, это опровергнет утверждение ФИО2, что между ними был заключен договор мены. ФИО2 продавала данную квартиру с 2008 г., кроме того, договор мены заключается в письменной форме, сторона ответчика не предоставила такого документа. Согласно договора купли-продажи от хх.хх.хххх квартира по 

ххххххх п.10 написано, что договор подписан сторонами в трех экземплярах, первый находится у продавца, второй у покупателя, а третий в архиве Лесозаводского отдела Управления Федеральной службы ПК. ФИО2 запросила копию договора 03.08.2018г., а подлинник она получила в 2009 г. Просит применить срок исковой давности, отказать в удовлетворении встречного иска в полном объеме.

В судебном заседании истец (ФИО2) дополнила исковые требования, просит также взыскать с ответчика (ФИО1) стоимость оплаты услуг оценщика в сумме 14 000 рублей, расходов по уплате государственной пошлины в размере 860 рублей, настояла на удовлетворении своих исковых требований (встречного иска) по основаниям, указанным в исковом заявлении. В удовлетворении исковых требованиях ФИО1 просит отказать. Дополнила, что ФИО1 дал ей в долг 330 000 рублей для погашения кредита в банке. Она не понимала, что он составил за договор, только подписала все документы. Договор займа был замаскирован под договор купли-продажи, а через полтора года ФИО1 ей предлагал жилье в малосемейном здании и в других недорогих домах, затем купил квартиру на ххххххх.

Представитель ФИО2, адвокат Пивень Г.В., пояснила, что срок исковой давности составляет 1 год, но течение срока исковой давности начинается с того момента, когда гражданин узнал о признании сделки 

недействительной. Кроме того, суд вправе выбрать момент начала срока исковой давности о признании сделки недействительной исходя из фактических обстоятельств дела. Поскольку ФИО1 фактически воспользовался юридической безграмотностью ФИО2 и её сложной жизненной ситуацией, ввел её в заблуждение, вместо её квартиры по ххххххх предоставил ей жилье, которое в пять раз дешевле стоимости её квартиры, обманным путем заставил её подписать договор, который она не понимала, в результате она еще осталась должна ФИО1 сумму денег за данную квартиру. Полагает, что с учетом фактических обстоятельств дела, течение срока исковой давности начинается с того момента, как к ФИО2 предъявил иск ФИО1 ФИО2 была согласна переехать в квартиру менее комфортную, чем её квартира, она согласилась, но при этом считала, что это был договор мены. Она подразумевала, что ФИО1 взамен её квартиры предоставит ей другую квартиру. Он то предоставил, но оформил это договором купли-продажи. Квартира по 

ул.Калининская 30.01.2009г. была продана, а спустя полгода был заключен договор по другой квартире. ФИО2 за квартиру по ххххххх получила 330 000 рублей, на момент заключения договора купли-продажи была в стрессовом состоянии. Фактически передавая 330 000 рублей, одновременно были оговорены проценты, давая в долг ей эту сумму, ФИО1 сразу определил, сколько денег ФИО2 будет ему должна через полгода. Сумма была определена с учетом процентов за пользование деньгами. В договоре указано, что ФИО2 с дочерью должна сняться с учета в течение месяца, но по факту они остаются проживать в квартире, и никто их не выгонял. Речь идет о фактическом займе денежных средств между сторонами. Просит в удовлетворении иска ФИО1 отказать, поскольку сделки, которые были проведены под влиянием заблуждения, прикрывая основные сделки. ФИО1 не только обманным путем приобрел квартиру по ххххххх, но и в настоящее время пытается лишить ФИО2 единственного жилья по ххххххх. В основном иске неустойка превышает в 3 раза стоимость квартиры. В силу ст. 333 ГК РФ суд вправе уменьшит неустойку, сумма неустойки явно несоразмерна и превышает сумму договора в 3 раза. 

Просит удовлетворить встречные исковые требования, дать надлежащую оценку договору от хх.хх.хххх и от хх.хх.хххх Обращаю внимание суда на то, что фактически как условия договора, так и последующие действия истца свидетельствуют о том, что данными договорами фактически были прекращены другие сделки. Договором от хх.хх.хххх купли-продажи квартиры по адресу: ххххххх была прикрыта сделка займа и данный договор является практически распиской в силу договора. Пунктом 4 договора установлено, что на момент подписания договора в квартире зарегистрированы ФИО2 и её несовершеннолетняя дочь Валерия, которые обязуются сняться с регистрационного учета до хх.хх.хххх При этом истец при несоблюдении данных условий договора не предпринимает никаких попыток по выселению этих лиц из квартиры полтора года. Более того, ФИО2 продолжает до конца 2009г. продавать свою квартиру в надежде рассчитаться с ФИО1 Однако в силу того, что она не смогла этого сделать, он покупает ей квартиру по ххххххх через несколько дней, специально для ФИО2, что подтверждается договором от хх.хх.хххх В установочной части договора указано, что продавец (ФИО1) приобрел данную квартиру хх.хх.хххх Кроме того, в этом договоре именно купли-продажи квартиры по ххххххх, место жительства и регистрации ФИО2 указан адрес ххххххх. Предъявленные по встречному иску доказательства того, что именно несоразмерность стоимости квартиры по договору от 2009г. и является то, что был фактически осуществлен займ, который не смогла ФИО2 отдать. Свидетели подтвердили, что квартира фактически продавалась за 900 000 рублей. 

Просит суд дать надлежащую оценку представленным доказательствам, в удовлетворении иска ФИО1 отказать, иск ФИО2 о признании недействительным договора купли-продажи от хх.хх.хххх и от 

26.07.2010г. удовлетворить, взыскать с ФИО1 расходы по оплате услуг оценщика и сумму государственной пошлины.

Свидетель ФИО3 пояснила, что истца и ответчика знает, отношение нейтральное к каждому. Договор был на продажу квартиры по адресу: 

ххххххх. ФИО2 обратилась в агентство для продажи квартиры в 2008г., где она тогда работала. Квартира была однокомнатная, без ремонта, на 5 этаже, протекала крыша. Она лично осматривала квартиру, состояние ее было не идеальное. Цену с продавцом оговорили, она составила 450 000 – 500 000 рублей, на тот момент примерно такие цены и были на однокомнатные квартиры в городе. Начинали продавать за 500 000 рублей, предела не было в снижении цены. Её родственница на тот момент купила однокомнатную квартиру по ул.Пушкинская, д.46, 5 этаж, за 600 000 рублей, но в хорошем состоянии. Разница в цене на квартиры была в зависимости от этажа. Квартиры на 1 и 5 этаже по цене всегда ниже. ФИО2 давала ей доверенность на продажу своей квартиры, но она не смогла её продать, она сама продала квартиру в 2009 г. Не помнит, сказала ли ФИО2, за какую цену она продала квартиру, кому и условия сделки. Объявление о продаже квартиры ФИО2 были даны, цену за квартиру в объявлении не указывают.

ФИО2 никаких денег она не передавала, никаких займов с ней не осуществляла. ФИО1 знает по работе, он в агентстве выставлял квартиру на продажу. Изначально 500 000 рублей была установлена цена за квартиру. При заключении договора с ФИО2 никто никому ничего не оплачивал, аванс ФИО2 ей не выплачивала. Сейчас цена за аналогичную квартиру 850 000 рублей и выше, в зависимости от состояния квартиры. 

В 2009 – 2010 г. квартиры в районе ххххххх пользовались спросом, наверное, из-за работников железной дороги. 

Свидетель ФИО4 пояснила, что смотрела квартиру по адресу:

ххххххх, в декабре 2009 г., в связи с тем, что на тот момент искала себе квартиру для приобретения. В газете увидела объявление о продаже данной квартиры. Подробности объявления не помнит, квартира была на 5 этаже, нормальная, без особого ремонта, но чистая, крыша не протекала. На приобретение жилья было 700 000 рублей, ФИО2 за эту сумму отказалась продать квартиру, сказала, что этих денег мало, что может уступить за 900 000 рублей. Потом она ещё квартиры осматривала, но за 

700 000 рублей не нашла себе жилье, все квартиры стоили дороже. В 2010 г. в районе ххххххх купила себе квартиру трехкомнатную, без ремонта, 

по ххххххх 

Свидетель ФИО5 пояснила, что истца знает как ФИО1, ответчик ФИО2 её подруга. У ФИО2 были большие долги в банках по кредитам, в связи с этим задолженность перед друзьями и знакомыми. Она из-за долгов стала продавать свою квартиру по адресу:

ххххххх, номер квартиры не помнит, квартира однокомнатная, на 5 этаже. Ира хотела продать квартиру, чтобы рассчитаться с долгами, пыталась продать самостоятельно и через агентов. Долги росли, Ира очень переживала, и ей пришлось обратиться к ФИО1 ФИО1, это человек, который дает деньги в долг, а Ира после продажи квартиры могла бы ему отдать долг - у Ирины долг был более 300 000 рублей. Она взяла у ФИО1 в долг данную сумму, но её квартира не продавалась, да еще и росли проценты по долгу ФИО1. Потом Ира приобрела квартиру в районе ЛВС по ххххххх и счастлива жила в ней. У кого она купила квартиру, не знает. Ира купила квартиру за 190 000 рублей, но точно это не утверждает. Еще Ира сказала, что составила договор и у нее остается небольшая сумма, ей хватит на ремонт приобретенной квартиры. Якобы ФИО1 ей остался в деньгах немного должен, какую сумму, она не помнит. Что произошло с квартирой Ирины по ххххххх, не знает. Когда Ира приобрела новую квартиру, не помнит, продала ли она на тот момент свою квартиру по 

ххххххх, что через фирму Ира квартиру не продала. У Иры увеличивались долги, и квартира по ххххххх ушла ФИО1, за выросшие проценты займа. Ирине от квартиры остались деньги, в сумме 

200 000 рублей. Со слов ФИО2 знает, что она продала прежнюю квартиру ФИО1 за долги, и он остался ей должен 200 000 рублей. ФИО2 поняла, что должна за квартиру по ххххххх только осенью 2018 г. Позвонила расстроенная и сказала, что ФИО1 пришел к ней домой на ххххххх и сказал, что она должна ему деньги по договору купли – продажи. ФИО1 знал, где живет Ирина, он помогал ей приобрести данную квартиру. Он её не трогал много лет, Ирина с ребенком спокойно жила в квартире по ххххххх Помнит, что Ирина продавала свою квартиру по ххххххх за 900 000 рублей.

Суд, выслушав стороны, свидетелей Мокрицкую, ФИО4, ФИО5, изучив материалы дела, считает исковые требования ФИО1 подлежащими частичному удовлетворению, а исковые требования (встречный иск) ФИО2 не подлежащими удовлетворению, на основании следующего. 

На основании ст.ст.8 и 421 ГК РФ, гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, граждане … свободны в заключении договора.

Статьей 309 ГК РФ предусмотрено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В соответствии с п.1 ст.420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

Пунктом 1 ст. 421 ГК РФ предусмотрено, что граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Исходя из положений п.1 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен и расторгнут по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Согласно п.1 ст.454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену). 

Согласно п.1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130). 

Как следует из п.1 ст.555 ГК РФ договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.

При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о её продаже считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные п.3 

ст. 424 настоящего Кодекса, не применяются.

Согласно п.1 ст.488 ГК РФ в случае, когда договором купли-продажи предусмотрена оплата товара через определенное время после его передачи покупателю (продажа товара в кредит), покупатель должен произвести оплату в срок, предусмотренный договором, а если такой срок договором не предусмотрен, в срок, определенный в соответствии со ст.314 данного Кодекса.

В силу ч.1 ст.314 ГК РФ, если обязательство предусматривает или позволяет определить день его исполнения либо период, в течение которого оно должно быть исполнено (в том числе в случае, если этот период исчисляется с момента исполнения обязанностей другой стороной или наступления иных обстоятельств, предусмотренных законом или договором), обязательство подлежит исполнению в этот день или соответственно в любой момент в пределах такого периода.

Договором купли-продажи от хх.хх.хххх, заключенного между ФИО1 (продавец) и ФИО2 (покупатель) определено, что продавец продал, а покупатель приобрел в собственность однокомнатную квартиру, расположенную на первом этаже двухэтажного жилого дома, общей площадью 30,3 кв.м, жилой 15,7 кв.м по адресу: ххххххх.

Согласно п.3 указанного договора следует, что стороны оценивают отчуждаемое имущество в 190 000 рублей, которые покупатель обязуется уплатить продавцу, в рассрочку в течение 5 лет, т.е. до хх.хх.хххх 

В случае просрочки платежа по настоящему договору покупатель уплачивает продавцу неустойку в размере 1 % за каждый просроченный день просрочки, начиная с хх.хх.хххх 

Пунктом 9 предусмотрено, что договор вступает в силу после регистрации в Лесозаводском отделе Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю. Право пользования квартирой у покупателя наступает с момента подписания настоящего договора. Право собственности наступает с момента регистрации перехода права собственности. 

Пунктом 10 предусмотрено, что настоящий договор подписан сторонами в трех экземплярах, один из которых находится у продавца, второй - у покупателя, третий – в архиве Лесозаводского отдела Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии. 

Договор подписан сторонами, право собственности зарегистрировано в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю хх.хх.хххх № хх. 

Денежные средства на счет продавца (ФИО1) по договору купли-продажи от хх.хх.хххх по состоянию на июль 2018 г. не поступали, что подтверждается справкой о состоянии вклада (л.д.11). 

Таким образом, ответчиком (ФИО2) не исполнены обязательства по договору купли-продажи квартиры от хх.хх.хххх, расположенной по адресу: ххххххх. 

По состоянию на хх.хх.хххх размер задолженности ответчика по договору купли-продажи квартиры от хх.хх.хххх по расчетам истца составляет 760 000 рублей, в том числе: 190 000 рублей стоимость квартиры по договору купли-продажи, 570 000 рублей - неустойка (1% от стоимости квартиры) за период с хх.хх.хххх по хх.хх.хххх – 2 080 500 рублей, размер уменьшен истцом до 570 000 рублей (л.д.8). 

Суд не считает возможным согласиться с расчетами истца в части сумму неустойки, и в соответствии с требованиями ст.333 ГК РФ снижает, с учетом мнения стороны ответчика, размер неустойки, несоразмерной с заявленными требованиями, до суммы стоимости квартиры – 190 000 рублей.

При подаче иска истцом уплачена государственная пошлина в размере 10 800 рублей. Поскольку исковые требования истца будут удовлетворены частично, то с учетом ч.1 ст.98 ГПК РФ государственная пошлина подлежит к взысканию с ответчика в размере 7 000 рублей. 

В соответствии с п.1 ст.334 ГК РФ в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право, в случае неисполнения должником этого обязательства, получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодателя), за изъятиями, установленными законом. В случаях и в порядке, которые установлены законами, удовлетворение требования кредитора по обеспеченному залогом обязательству (залогодержателя) может осуществляться путем передачи предмета залога в собственность залогодержателя.

В силу п.3 указанной статьи, залог земельных участков, … квартир и другого недвижимого имущества (ипотека) регулируется законом об ипотеке. Общие правила о залоге, содержащиеся в настоящем Кодексе, применяются к ипотеке в случаях, когда настоящим Кодексом или законом об ипотеке не установлены иные правила.

Согласно п.1 ст.348 ГК РФ взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя (кредитора) может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства.

В судебном заседании установлено, что в качестве обеспечения исполнения обязательств по договору купли-продажи квартиры от хх.хх.хххх, по данному договору установлена ипотека в силу закона, по которому предметом залога является квартира, расположенная по адресу: ххххххх, запись в ЕГРП от хх.хх.хххх 

№ хх, данная квартира является единственным пригодным для постоянного проживания жильем ФИО2 и её дочери. 

В соответствии со ст.79 Федерального закона от 02.10.2007г. № 229-ФЗ «Об исполнительном производстве» взыскание не может быть обращено на принадлежащее должнику-гражданину на праве собственности имущество, перечень которого установлен Гражданским процессуальным кодексом РФ.

В силу ст.446 ГПК РФ взыскание по исполнительным документам не может быть обращено на следующее имущество, принадлежащее гражданину-должнику на праве собственности: жилое помещение (его части), если для гражданина-должника и членов его семьи, совместно проживающих в принадлежащем помещении, оно является единственным пригодным для постоянного проживания помещением, за исключением указанного в настоящем абзаце имущества, если оно является предметом ипотеки и на него в соответствии с законодательством об ипотеке может быть обращено взыскание.

При указанных обстоятельствах, поскольку спорная квартира является единственным жильем ФИО2 и её дочери, требования ФИО1 об обращении взыскания на заложенное имущество удовлетворению не подлежат.

Встречные исковые требования ФИО2 к ФИО1 о признании сделки договора купли - продажи квартиры от хх.хх.хххх, хх.хх.хххх недействительной, признании заключенным договора мены квартир, оплаты услуг оценщика, расходов по уплате государственной пошлины удовлетворению не подлежат на основании следующего. 

В соответствии со ст.166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

На основании ст.168 ГК РФ, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Согласно ст.169 ГК РФ, сделка, совершенная с целью, заведомо противной основам правопорядка или нравственности, ничтожна и влечет последствия, установленные ст.167 ГК РФ.

Мнимая сделка, то есть сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, ничтожна, притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях, ничтожна (ст.170 ГК РФ). 

В соответствии со ст.178 ГК РФ сделка, совершенная под влиянием заблуждения, может быть признана судом недействительной по иску стороны, действовавшей под влиянием заблуждения, если заблуждение было настолько существенным, что эта сторона, разумно и объективно оценивая ситуацию, не совершила бы сделку, если бы знала о действительном положении дел.

В силу п.1 ст.179 ГК РФ сделка, совершенная под влиянием обмана, насилия, угрозы, злонамеренного соглашения представителя одной стороны с другой стороной, а также сделка, которую лицо было вынуждено совершить вследствие стечения тяжелых обстоятельств на крайне невыгодных для себя условиях, чем другая сторона воспользовалась (кабальная сделка), может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего.

Исходя из смысла ст.179 ГК РФ, под обманом понимается намеренное введение в заблуждение участника сделки его контрагентом или иным лицом, непосредственно заинтересованным в данной сделке. Обман может касаться не только элементов самой сделки, но и затрагивать обстоятельства, находящиеся за ее пределами, в частности относиться к мотиву сделки.

Принцип состязательности, являясь одним из основных принципов гражданского судопроизводства, предполагает, в частности, что каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основание своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом. Именно это правило распределения бремени доказывания закреплено в ч.1 ст.56 ГПК РФ.

Таким образом, бремя доказывания юридически значимых фактов в обоснование доводов иска возложена законом на истца.

Договор купли - продажи квартиры от хх.хх.хххх подписан сторонами (ФИО2 и ФИО1), право собственности зарегистрировано в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю - хх.хх.хххх № хх.

Договор купли- продажи квартиры от хх.хх.хххх подписан сторонами (ФИО2 и ФИО1), право собственности зарегистрировано в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю - хх.хх.хххх № хх.

Поскольку ФИО2 и её представителем не доказано совершение спорной сделки под влиянием заблуждения и обмана, требования истца не нашли своего подтверждения в предоставленных ими доказательствах.

Согласно п.1 ст. 181 ГК РФ течение срока исковой давности по требованиям о применении последствий недействительности ничтожной сделки и о признании такой сделки недействительной начинается со дня, когда началось исполнение ничтожной сделки, а в случае предъявления иска лицом, не являющимся стороной сделки, со дня, когда это лицо узнало или должно было узнать о начале ее исполнения.

Течение срока давности по названным требованиям определяется не субъективным фактором (осведомленностью заинтересованного лица о нарушении его прав), а объективными обстоятельствами, характеризующими начало исполнения сделки. Такое правовое регулирование обусловлено характером соответствующих сделок как ничтожных, которые недействительны с момента совершения независимо от признания их таковыми судом (п.1 ст. 166 ГК РФ), а значит, не имеют юридической силы, не создают каких-либо прав и обязанностей как для сторон по сделке, так и для третьих лиц.

Согласно п.2 ст.199 ГК РФ исковая давность применяется только по заявлению стороны в споре, которая в силу положений ст.56 ГПК РФ несет бремя доказывания обстоятельств, свидетельствующих об истечении срока исковой давности.

Истечение срока исковой давности является самостоятельным основанием для отказа в иске (абз.2 п.2 ст.199 ГК РФ). 

Если будет установлено, что сторона по делу пропустила срок исковой давности, то при наличии заявления надлежащего лица об истечении срока исковой давности суд вправе отказать в удовлетворении требования только по этим мотивам, без исследования иных обстоятельств дела 

(п.15 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от хх.хх.хххх № хх «О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности»).

Таким образом, встречные исковые требования ФИО2 к ФИО1 удовлетворению не подлежат. 

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.12,194 -199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Исковые требования ФИО1 к ФИО2 о взыскании денежных средств в связи с ненадлежащим исполнением договора купли-продажи, об обращении взыскания на объект залога - удовлетворить частично. 

Взыскать с ФИО2 в пользу ФИО1 денежные средства в связи с ненадлежащим исполнением договора купли-продажи квартиры от 26.07.2010г. - 190 000 рублей (стоимость квартиры), 190 000 рублей (неустойка), 7 000 рублей (государственная пошлина), всего взыскать 387 000 рублей. 

В удовлетворении требований ФИО1 об обращении взыскания на объект залога - квартиру, расположенную по адресу: ххххххх - отказать. 

В удовлетворении встречных исковых требованиях ФИО2 к ФИО1 о признании сделки договора купли - продажи квартиры от хх.хх.хххх, хх.хх.хххх недействительной, признании заключенным договора мены квартир, оплаты услуг оценщика, расходов по уплате государственной пошлины - отказать. 

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Приморский краевой суд через Лесозаводский районный суд в течение 1 месяца со дня вынесения. 

Мотивированное решение изготовлено 04.02.2019 г.

Судья С.С.Галаюда