Дело № 2-2248/202549RS0001-01-2025-004125-73 

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

г. Магадан 

23 сентября 2025 г. 

Магаданской городской суд Магаданской области

в составе председательствующего судьи Нецветаевой И.В., 

при секретаре Садыковой А.Б.,

с участием представителя истца ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании в городе Магадане в помещении Магаданского городского суда Магаданской области гражданское дело по иску ФИО2 к ФИО3, ООО «Жилсервис-Север», ПАО «Магаданэнерго», ООО ПКО «Региональная служба взыскания», ФИО4, ФИО5, НАО «Первое клиентское бюро», ООО «Спектр» о зачёте обязательств по решению суда, снятии запретов на регистрационные действия, признании права на государственную регистрацию перехода права собственности в отношении недвижимого имущества по заявлению одной стороны, 

УСТАНОВИЛ:

ФИО2 обратилась в Магаданский городской суд с иском к ФИО6 снятии запретов на регистрационные действия в отношении недвижимого имущества и государственной регистрации перехода права собственности на долю в квартире.

В обоснование заявленных требований указала, что 19 октября 2022 г. между ней и ФИО3 был заключен предварительный договор купли-продажи 

<

данные изъяты> доли квартиры с кадастровым номером №, расположенной в 

<

адрес> В связи с неисполнением ответчиком условий договора, она обратилась в суд с иском о признании указанного договора основным договором купли-продажи. Апелляционным определением Магаданского областного суда от 22 апреля 2025 г. по делу 2-3523/2024 (33-239/2025) её исковые требования были удовлетворены.

После этого она через представителя обратилась в Управление Росреестра по Магаданской области и Чукотскому автономному округу с заявлением о регистрации перехода права собственности на долю квартиры, однако 19 мая 2025 г. ей было направлено уведомление о приостановлении государственной регистрации права, в связи с тем, что не представлено заявление ФИО3, а также по причине наличия установленных судебными приставами-исполнителями запретов на регистрационные действия в отношении объекта недвижимости.

Между тем, ответчик уклоняется от действий, направленных на государственную регистрацию заключенного договора купли-продажи недвижимости, по последнему известному месту жительства не появлялась более трёх лет, установить её фактическое местонахождение не представляется возможным. При этом в гражданском деле № 2-3523/2024, которое рассматривалось с сентября 2024 г. по апрель 2025 г., она участие также не принимала и возражений на иск не представила.

Бездействие ответчика по регистрации перехода права собственности на объект недвижимости свидетельствует о злоупотреблении ею правом и подтверждает наличие оснований для регистрации перехода права собственности без её участия.

Запреты на совершение регистрационных действий в отношении объекта недвижимости были наложены судебными приставами-исполнителями после заключения между ней и ответчиком договора купли-продажи доли квартиры, в связи с чем не могут являться законными.

Ссылаясь на приведённые обстоятельства, просила суд снять запреты на регистрационные действия, установленные на 

<

данные изъяты> долю квартиры 

<

адрес>, зарегистрированную на ФИО7, провести государственную регистрацию перехода права собственности на данный объект недвижимости от ФИО7 к ФИО2, указав, что решение суда является основание к проведению регистрационных действий в Управлении Росреестра по Магаданской области и Чукотскому автономному округу.

Определением судьи от 8 июля 2025 г. к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, на стороне, привлечены Управление Росреестра по Магаданской области и Чукотскому автономному округу, ГУФССП России по г. Москве, УФССП России по Магаданской области. 

Определением суда в протоколе судебного заседания от 8 августа 2025 г. к участию в деле в качестве соответчиков привлечены взыскатели по исполнительным производствам в отношении ФИО7 - ООО «Жилсервис-Север», ПАО «Магаданэнерго», ООО ПКО «Региональная служба взыскания», ФИО4, ФИО5, НАО «Первое клиентское бюро», ООО «Спектр»; в качестве третьих лиц привлечены судебный пристав-исполнитель МГОСП № 2 УФССП России по Магаданской области ФИО8, судебный пристав-исполнитель МГОСП № 1 УФССП России по Магаданской области ФИО9, судебные приставы-исполнители Перовского РОСП ГУФССП России по г. Москве ФИО10, ФИО11, ФИО12

Определением суда в протоколе судебного заседания от 3 сентября 2025 г. у истца принято уточнение и увеличение заявленных требований, в соответствии с которыми ФИО2 просила суд снять запреты на совершение регистрационных действий, установленные судебными приставами-исполнителями на № долю квартиры 

<

адрес>, зарегистрированную на ФИО7, произвести зачёт обязательств Кротовой О.А перед ФИО2 в размере 100 000 рублей, установленных вступившим в законную силу решением Магаданского городского суда от 30 июля 2025 г. по делу № 2-2252/2025, и признать за ней право на регистрацию перехода права собственности в отношении недвижимого имущества по заявлению одной стороны – покупателя.

В судебном заседании представитель истца ФИО1 заявленные требования поддержал по доводам, изложенным в иске, просил их удовлетворить.

Истец ФИО2, ответчик ФИО6, представители ответчиков ООО «Жилсервис-Север», ПАО «Магаданэнерго», ООО ПКО «Региональная служба взыскания», НАО «Первое клиентское бюро», ООО «Спектр», ответчики ФИО4, ФИО5, третьи лица судебные приставы-исполнители ФИО8, ФИО9, ФИО10, ФИО11, ФИО12, представители третьих лиц Управления Росреестра по Магаданской области и Чукотскому автономному округу, ГУФССП России по г. Москве, УФССП России по Магаданской области в судебном заседании участие не принимали, о дате и времени его проведения извещены надлежаще. В этой связи суд, руководствуясь частью 3 статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее – ГПК РФ), статьи 165.1 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), определил рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц. 

Заслушав объяснения представителя истца, исследовав письменные доказательства, представленные в материалы дела, и оценив их в совокупности, суд приходит к следующему.

Конституцией Российской Федерации гарантируются право каждого иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами, а также признание и защита собственности, её охрана законом (статья 35).

По смыслу статьи 35 (часть 2) Конституции Российской Федерации во взаимосвязи с ее статьями 8, 34, 45, 46 и 55 (часть 1), права владения, пользования и распоряжения имуществом обеспечиваются не только собственникам, но и иным участникам гражданского оборота. В тех случаях, когда имущественные права на спорную вещь, возникшие на предусмотренных законом основаниях, имеют другие, помимо собственника, лица - владельцы и пользователи вещи, этим лицам также должна быть гарантирована государственная защита их прав. К числу таких имущественных прав относятся и права добросовестных приобретателей (постановление Конституционного Суда РФ от 21 апреля 2003 г. № 6-П).

Пунктом 2 статьи 218 ГК РФ установлено, что право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В соответствии со статьями 454, 549, 550 ГК РФ, по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену). По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество. Договор продажи недвижимого имущества заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами.

Согласно статьям 554, 555, 556 ГК РФ, в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. Договор продажи недвижимости должен предусматривать цену. Передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. 

В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом (пункт 2 статьи 223 ГК РФ).

Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации (пункт 1 статьи 551 ГК РФ).

Государственной регистрации, в силу пункта 1 статьи 131 ГК РФ, подлежат право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение.

Как установлено судом и следует из материалов дела, ФИО2 с 5 декабря 2005 г. и ФИО7 с 10 июля 2012 г. являются долевыми собственниками квартиры 

<

адрес>, каждой их них принадлежит по 

<

данные изъяты> доле.

19 октября 2022 г. между ними был заключен предварительный договор купли-продажи 1/2 доли в праве собственности на указанную квартиру, по которому ФИО7 (продавец) обязалась заключить с ФИО2 (покупатель) основной договор купли-продажи в срок до 1 ноября 2022 г. 

В связи с уклонением ФИО7 от заключения с ФИО2 основного договора купли-продажи, последняя обратилась в суд с иском о признании предварительного договора основным.

Вступившим в законную силу апелляционным определением Магаданского областного суда от 22 апреля 2025 г. по делу 2-3523/2024 (33-239/2025) предварительный договор купли-продажи от 19 октября 2022 г., заключенный между ФИО7 и ФИО2, признан основным договором купли-продажи № доли квартиры 

<

адрес>

Из апелляционного определения следует, что стороны договорились о стоимости объекта недвижимости в сумме 412 000 рублей с зачётом суммы задатка в сумме 312 000 рублей, уплаченной покупателем 19 октября 2022 г.

24 ноября 2023 г. ФИО7 вступила в брак с ФИО13, после регистрации брака ей была присвоена фамилия ФИО14.

В судебном заседании из пояснений представителя истца установлено, что уплата ФИО6 остатка денежных средств, причитающихся ей по договору купли-продажи, в сумме 100 000 рублей не представляется возможным, в связи с отсутствием сведений о месте её нахождения. В этой связи, истцом заявлено о зачёте встречных обязательств, установленных вступившим в законную силу решением суда.

В соответствии со статьёй 410 ГК РФ, обязательство прекращается полностью или частично зачетом встречного однородного требования, срок которого наступил либо срок которого не указан или определен моментом востребования. В случаях, предусмотренных законом, допускается зачет встречного однородного требования, срок которого не наступил. Для зачета достаточно заявления одной стороны.

Из материалов дела следует, что вступившим в законную силу решением Магаданского городского суда от 30 июля 2025 г. по делу № 2-2252/2025, удовлетворен иск ФИО2 к ФИО3 о взыскании неосновательного обогащения, с последней в пользу ФИО2 взыскана сумма неосновательного обогащения в размере 670 418 рублей 11 копеек, расходы по уплате государственной пошлины в сумме 18 408 рублей 36 копеек, а всего в общей сумме 688 826 рублей 47 копеек.

Доказательств исполнения данного решения суда ответчиком ФИО6 в материалы дела не представлено.

В этой связи, принимая во внимание, что у ФИО6 перед ФИО2 имеется неисполненное денежное обязательство в общей сумме 688 826 рублей 47 копеек, суд полагает возможным произвести зачёт однородных обязательств сторон в сумме 100 000 рублей и принять последствия такого зачёта в виде прекращения обязательства ФИО2 перед ФИО6 по договору купли-продажи доли квартиры от 19 октября 2022 г., как исполненного в полном объёме.

6 мая 2025 г. ФИО2 обратилась в Управление Росреестра по Магаданской области и Чукотскому автономному округу с заявлением о регистрации перехода к ней права собственности на № долю квартиры 

<

адрес>, принадлежащей ФИО7

Уведомление от 19 мая 2025 г. ФИО2 сообщено о приостановлении государственной регистрации прав, в связи с отсутствием заявления второй стороны – продавца по договору купли-продажи ФИО7, а также ввиду наличия запретов на совершение регистрационных действий в отношении объекта недвижимости, установленных судебными приставами-исполнителями. 

Судом установлено, что в настоящее время на исполнении в Магаданском ГОСП № 1 находится 11 исполнительных производств в отношении ФИО7, взыскателями по которым являются ООО «Спектр», ООО «РСВ», ООО «Жилсервис Север», ПАО «Магаданэнерго», ФИО4; в Магаданском ГОСП № 1 имеется одно исполнительное производство, взыскателем по которому является ФИО5; в Перовском РОСП находится 4 исполнительных производства, взыскателем по которым является НАО «ПКБ». 

Выпиской из ЕГРН подтверждается, что в отношении доли квартиры, принадлежащей ФИО7, установлены запреты на совершение регистрационных действий постановлениями судебных приставов-исполнителей Магаданского городского отделения судебных приставов № 1 УФССП России по Магаданской области от 16 ноября 2023 г., 26 июня 2024 г., 6 марта, 6 июля 2025 г., а также постановлениями судебных приставов-исполнителей Перовского районного отделения судебных приставов ГУФССП России по г. от 1 декабря 2022 г. и 25 декабря 2024 г.

Между тем, материалами дела подтверждается, что 19 октября 2022 г., то есть до установления вышеуказанных запретов, ФИО7 была совершена сделка купли-продажи принадлежащего ей объекта недвижимости, при этом, в связи с её уклонением от заключения основного договора (что явилось основанием для признания предварительного договора основным), ФИО2 не имела возможности своевременно обратиться за регистрацией перехода права собственности. 

Согласно разъяснениям Пленума Верховного Суда РФ в пункте 96 постановления от 23 июня 2015 г. № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», в случае отчуждения арестованного имущества лицу, которое не знало и не должно было знать об аресте этого имущества (добросовестному приобретателю), возникает основание для освобождения имущества от ареста независимо от того, совершена такая сделка до или после вступления в силу решения суда, которым удовлетворены требования кредитора или иного управомоченного лица, обеспечиваемые арестом (пункт 2 статьи 174.1, пункт 5 статьи 334, абзац второй пункта 1 статьи 352 ГК РФ). 

Применяя указанные разъяснения по аналогии, суд приходит к выводу, что иск об освобождении имущества от запрета на совершение регистрационных действий может быть удовлетворен только в том случае, когда приобретатель имущества не знал и не должен был знать об установленных ограничениях.

Заключенный между ФИО2 и ФИО7 договор купли-продажи недвижимости в установленном порядке не оспаривался, недействительным или расторгнутым не признавался. Доказательств обратного в материалы дела не представлено.

Совокупность приведённых обстоятельств позволяет сделать вывод, что данный договор купли-продажи является действительным и достоверным, сторонами договора его условия исполнены, преимущественная сумма стоимости уплачена покупателем в дату заключения договора, когда в отношении объекта недвижимости не были установлены запреты на совершение регистрационных действий, следовательно, при заключении договора купли-продажи ФИО2 являлась добросовестным приобретателем. 

При таких обстоятельствах имеются основания для удовлетворения заявленного истцом требования о снятии запретов на совершение регистрационных действий, установленных в отношении 

<

данные изъяты> доли квартиры 

<

адрес>, зарегистрированной на имя ФИО7 

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним производится в соответствии с требованиями Федерального закона от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», а также в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.

Частью 6 статьи 1 Закона о государственной регистрации недвижимости предусмотрено, что право собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним подлежат государственной регистрации в соответствии со статьями 130, 131, 132, 133.1 и 164 ГК РФ.

Государственная регистрация имеет заявительный характер и в силу статьи 15 указанного Закона проводится на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченного им (ими) на то лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности, если иное не установлено федеральным законом.

Основаниями для государственной регистрации прав на недвижимое имущество, в соответствии со статьёй 14 Закона о государственной регистрации недвижимости, являются, в том числе договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения недвижимого имущества на момент совершения сделки, а также вступившие в законную силу судебные акты.

В соответствии со статьёй 551 ГК РФ, в случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.

Вместе с тем, права на недвижимое имущество, установленные решением суда, также подлежат государственной регистрации в порядке, установленном статьёй 29 Закона о государственной регистрации недвижимости. 

Таким образом, в случае уклонения одной стороны сделки от государственной регистрации перехода права собственности, на основании вступившего в законную силу решения суда такая регистрация может быть выполнена по заявлению одной стороны.

Факт уклонения продавца ФИО15 от государственной регистрации перехода права собственности на 

<

данные изъяты> долю квартиры суд считает установленным по следующим основаниям.

После совершения сделки об отчуждении недвижимости в надлежащей форме стороны связаны обязательствами не уклоняться от государственной регистрации. Поэтому вплоть до момента регистрации они обязаны сообщать друг другу о перемене своего адреса. Если же сторона по договору изменила свой адрес и не сообщила об этом контрагенту, в связи с чем, место ее пребывания стало неизвестным, такие действия надлежит квалифицировать как уклонение от государственной регистрации.

Из представленных суду адресных данных следует, что с 25 сентября 2018 г. по настоящее время ФИО6 зарегистрирована по месту жительства в квартире 

<

адрес>. По этому же адресу с 23 января 1998 г. по настоящее время зарегистрирована и проживает истец ФИО2 

Между тем, как следует из искового заявления, более трёх лет ответчик по месту регистрации не проживает, место её жительства не известно.

В ходе производства по данному делу установить местонахождение ФИО6 также не представилось возможным.

При этом после совершения с ФИО16 сделки никаких активных действий к её регистрации ответчик не предпринимала, каким-либо иным способом своего желания зарегистрировать сделку, а также переход права собственности к покупателю не проявляла, интереса к предъявленным к ней искам не имеет и к спорному недвижимому имуществу его также утратила.

Однако уклонение ответчика от государственной регистрации перехода права собственности, лишает ФИО2 возможности зарегистрировать своё право и распоряжаться приобретенной ею недвижимостью.

При таких обстоятельствах, поскольку в судебном заседании установлен факт заключения и исполнения договора купли-продажи 

<

данные изъяты> доли квартиры 

<

адрес>, суд полагает возможным, удовлетворив предъявленные истцом требования, признать право ФИО2 на государственную регистрацию перехода права собственности на указанный объект недвижимости по договору купли-продажи от 19 октября 2022 г. по заявлению одной стороны – покупателя.

В этой связи заявленные истцом требования подлежат удовлетворению в полном объёме. 

В соответствии с частью 1 статьи 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, состоящие, в соответствии со статьёй 88 ГПК РФ, из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела. 

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 19 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 21 января 2016 г. № 1 «О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела», не подлежат распределению между лицами, участвующими в деле, издержки, понесенные в связи с рассмотрением требований, удовлетворение которых не обусловлено установлением фактов нарушения или оспаривания прав истца ответчиком.

При обращении в суд ФИО2 уплачена государственная пошлина в сумме 6 000 рублей, что соответствует размеру государственной пошлины, установленному статьёй 333.19 НК РФ при заявленном объёме требований.

Поскольку исковые требования ФИО2 подлежат удовлетворению, с ФИО6 в её пользу подлежат взысканию расходы по уплате государственной пошлины за требования о государственной регистрации права собственности в сумме 3 000 рублей.

По требованию о снятии запретов на совершение регистрационных действий расходы по уплате государственной пошлины в сумме 3 000 рублей подлежат отнесению на истца, поскольку данное требование не обусловлено нарушением прав истца действиями ответчиков. 

На основании изложенного, руководствуясь статьями 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л:

исковые требования ФИО2 к ФИО3, ООО «Жилсервис-Север», ПАО «Магаданэнерго», ООО ПКО «Региональная служба взыскания», ФИО4, ФИО5, НАО «Первое клиентское бюро», ООО «Спектр» о зачёте обязательств по решению суда, снятии запретов на регистрационные действия, признании права на государственную регистрацию перехода права собственности в отношении недвижимого имущества по заявлению одной стороны – удовлетворить. 

Произвести зачёт обязательств ФИО3, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, уроженки 

<

адрес> (ИНН №), установленных решением Магаданского городского суда от 30 июля 2025 г. по гражданскому делу № 2-2252/2025 о взыскании с ФИО6 в пользу ФИО2 неосновательного обогащения в сумме 100 000 рублей, в счёт исполнения обязательств по договору купли-продажи от 19 октября 2022 г. в отношении 1/2 доли в праве собственности на квартиру 

<

адрес>, заключенному между ФИО7 и ФИО2.

Снять запреты на совершение регистрационных действий, установленные в отношении недвижимого имущества – 

<

данные изъяты> доли квартиры 

<

адрес> с кадастровым номером №, зарегистрированной на имя ФИО7.

Признать за ФИО2, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, уроженкой 

<

адрес> (ИНН №) право на государственную регистрацию перехода права собственности на 

<

данные изъяты> долю квартиры 

<

адрес> с кадастровым номером № по заявлению одной стороны – покупателя по договору купли-продажи квартиры, заключенному 19 октября 2022 г. между ФИО2 (покупателем) и ФИО3 (продавцом). 

Взыскать с ФИО6, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, уроженки 

<

адрес> ССР (ИНН №) в пользу ФИО2, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, уроженки 

<

адрес> (ИНН № расходы по уплате государственной пошлины в сумме 3 000 (три тысячи) рублей.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Магаданском областном суде через Магаданский городской суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Установить днём составления мотивированного решения суда – 7 октября 2025 г.

Судья 

И.В. Нецветаева