Дело № 2-1950/2024

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

город Тверь 4 декабря 2024 года

Московский районный суд г. Твери в составе:

председательствующего судьи Рапицкой Н.Б.,

при секретаре Кузьминой Д.Д., 

с участием представителей истца ФИО1, ФИО2, ответчика ФИО3, представителя ответчика ФИО3– ФИО4, 

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-1950/2024 по исковому заявлению ФИО5 к ФИО3, ФИО6 о признании сделки недействительной, применении последствий недействительности сделки, 

установил:

ФИО5 обратилась в суд с исковым заявлением к ФИО3, ФИО6 о признании недействительным договора купли-продажи квартиры, расположенной по адресу 

<

адрес>, кадастровый номер № от 29 мая 2023 года между ФИО6 и ФИО5 в лице ФИО3, применении последствий недействительности сделки в виде восстановления (признания) права собственности ФИО5 на квартиру.

В обоснование требований указала, что 01 ноября 2016 года ФИО5 приобрела двухэтажную квартиру 

<

адрес> с целью дальнейшего раздела данной квартиры на две отдельные квартиры и продажи одной из них. С июня 2018 года ФИО5 переехала на постоянное место жительства в Калининградскую область и заниматься самостоятельно вопросами раздела, продажи и иными вопросами указанной квартиры не имела возможности. 

В связи с указанными обстоятельствами 01 июня 2020 года ФИО5 выдала доверенность на имя ФИО3, которой уполномочила последнего быть ее представителем по всем вопросам, связанным со снятием обременений с указанной объекта недвижимости, разделом на две отдельные квартиры с присвоением адресов и кадастровых номеров, с правом продажи квартиры, получения денежных средств. 

Осенью 2022 года был произведен раздел указанного выше объекта на две отельные квартиры с номерами № и №. С согласия ФИО5 квартира № была продана. 

Поскольку продавать вторую квартиру с номером № не планировала, она обратилась в Управление Росреестра по Тверской области с заявлением об установлении ограничений на объект недвижимости, а именно о запрете регистрационных действий без ее личного участия. 

Отзыв доверенности, выданной ФИО3 Кубрак на тот момент не осуществила по причине того, что ФИО3 от ее имени и в ее интересах занимался вопросами взаимоотношений с рядом организаций и учреждений, в том числе жилищными и коммунальными службами. 

В июне 2023 года стало известно, что Управлением Росреестра по Тверской области осуществлена регистрация перехода права собственности на квартиру №. 

Решением Центрального районного суда г.Твери от 23 ноября 2023 года действия Управления Росреестра по Тверской области по внесению записи о государственной регистрации перехода права собственности на жилое помещение признаны незаконными. 

Запись о переходе права собственности внесена была на основании договора купли-продажи от 29 мая 2023 года.

ФИО3 свои действия по продаже жилого помещения с истцом не согласовывал, после заключения договора денежные средства истцу не передавал. 

ФИО5 обратилась в полицию с заявлением о возбуждении уголовного дела по факту мошенничества. В ходе проверки ФИО3 пояснил, что жилое помещение передал им в счет задолженности перед ФИО6

Указанные обстоятельства свидетельствуют о притворности договора купли-продажи, фактически имело место предоставление ФИО3 отступного в счет погашения долга перед ФИО6 Полномочий на отчуждение жилого помещения в счет долговых обязательств у ФИО3 не имелось. 

Полагает, что в соответствии со ст. 168, 170, ст. 10 ГК РФ данная сделка является недействительной. 

В судебное заседание истец ФИО5 не явилась, о времени и месте рассмотрения дела извещена, представила письменные пояснения по существу спора. Из пояснений следует, что 01.06.2023. была совершена незаконна государственная регистрация перехода права на принадлежащую мне на праве собственности квартиру кадастровый номер №, расположенную по адресу: 

<

адрес>. 01 ноября 2016 года я за 4100000 руб. приобрела двухуровневую квартиру номер 

<

адрес> (кадастровый номер №), при этом мною был получен в Росссельхозбанке ипотечный кредит в размере 3 240 000 руб.

Приобрести данную квартиру в кредит мне посоветовал приятель по имени А.. Мы с ним познакомились в 2016 году в клубе, часто там встречались, общались, в связи с чем, у нас возникли приятельские отношения. В разговоре поделилась с А., что рассматриваю варианты приобретения жилья в ипотеку. А. посоветовал купить вышеуказанную квартиру у его знакомой. Ответила, что данная квартира для меня большая и дорогая. Но А. объяснил, что это очень выгодный вариант: впоследствии квартиру нужно разделить на две отдельные квартиры и одну из них продать, а вырученными от продажи денежными средствами погасить кредит. Ответила, что боюсь, что это сложно, все оформлять не смогу, сумма кредита большая, это пугает. Он сказал, что поможет, что у него есть знакомые специалисты. А также он сказал, что хочет помочь своей знакомой, которой нужно поскорее продать квартиру, поэтому цена невысокая. Посмотрела квартиру, она была совсем без отделки. Дом был еще на стадии строительства. Входная группа имелась и на нижнем, и на верхнем этажах. В прихожей имелось отверстие размером примерно 1,0м X 3,0м (в оценочных документах это было отражено), соединяющее два этажа квартиры, где предполагалась лестница. А. пояснил, что ремонтных работ по разделу квартиры на две самостоятельные немного, так как входные группы есть, окна есть, вода и канализация есть, нужно только заделать отверстие.

В итоге согласилась на этот вариант. Мы оформили договор купли-продажи, кредитный договор. Для получения кредита также была заказана и оплачена независимая оценка объекта. Потом оформлялись договоры страхования имущества.

Сразу после приобретения квартиры решила, что для себя оставлю квартиру на нижнем этаже (меньшую по площади), и занялась ремонтом верхней квартиры, нанимала работников, которые заделали отверстие между квартирами, выполнили отделочные работы. Лично приобретала материалы, затем мебель. Примерно в конце декабря 2016 года ремонт был закончен.

А. порекомендовал специалиста - юриста по имени А., который будет помогать, заниматься всеми вопросами, связанными с оформлением раздела квартиры, а потом продажей одной из квартир. Потом стало известно, что это мужчину зовут ФИО3, контактный номер №. Во всех вопросах он помогал, в том числе вносил в банк мои денежные средства на погашение кредита. Доверенность на его имя была оформлена не сразу. Изначально ФИО7 оказывал помощь без доверенности; где необходимо было присутствие истца, ездили вместе. Потом решила переехать на постоянное место жительства к будущему мужу в г.Калининград, и тогда оформили нотариальную доверенность на ФИО3 При оформлении доверенности у нотариуса присутствовали ФИО5 и ФИО3. В данной доверенности мне посоветовали прописать максимальный объем полномочий ФИО7, так как я, находясь в другом городе, не имела возможности заниматься квартирой. В данной доверенности мною было указано, что доверяю продавать любые принадлежащие мне квартиры, расположенные в доме 

<

адрес>. Указанное полномочие было сформулировано в такой редакции по той причине, что на момент выдачи доверенности официальный раздел двухэтажной квартиры выполнен не был, отдельные квартиры как самостоятельные объекты зарегистрированы не были, не имелось присвоенных им кадастровых номеров и адресов. Поэтому указа точный объект, который ФИО3 уполномочен был продать, на тот момент было невозможно. Кроме того, у меня на тот момент не имелось окончательно решения, какую именно квартиру из двух буду продавать. Планировала оставить для себя однокомнатную квартиру на 11-м этаже, но стопроцентной уверенности в этом не было. Но ФИО3 было четко озвучено, что одну из вновь зарегистрированных квартир продаю, чтобы погасить кредит, а вторую оставляю себе как изначально и планировала (приобрести для себя однокомнатную квартиру).

Впоследствии узнала, что осуществить официальный раздел квартиры на два отдельных объекта невозможно до тех пор, пока не погашен ипотечный кредит. То есть нужно было выполнить досрочное погашение ипотеки. У истца таких денег не было. Знакомый А. сказал, что поможет в этом вопросе, внесет в банк необходимую сумму, поэтому написала в банк заявление на досрочное погашение. Но потом выяснилось, что платеж банк он не внес. Образовалась задолженность. В связи с этим банк обратился в суд.

В этих разбирательствах помогал ФИО3 По совету ФИО3 в 2021 году написала в банк новое заявление о досрочном погашении кредита. Банк удовлетворил данное мое заявление, установил сумму, подлежащую уплате, и срок. Знакомый А. сказал, что нашел возможность помочь мне погасить кредит.

Осенью 2022 года кредит был погашен. Потом в октябре 2022 года ФИО8 был оформлен официальный раздел квартиры с кадастровым номером 69:40:0200106:17 на две отдельные квартиры с кадастровыми номерами № № и присвоением им номеров № и №.

После этого с согласия ФИО5 двухкомнатная квартира с кадастровым номере № ФИО3 была продана по имеющейся у меня информации: цену 4 500 000 руб. Эти денежные средства ФИО3 истцу не передавал.

Согласно договоренностей ФИО3 должен был этими деньгам погасить кредит и компенсировать свои расходы. Никаких претензий, в том числе денежного характера, со стороны ФИО3 и моего знакомого по имени А. мне не поступало. О том, что у меня перед кем-либо остались долги, связанные приобретением и разделом квартиры, мне никто не заявлял.

О том, что для досрочного погашения ипотечного кредита ФИО3 оформлен договор займа с неким Гальбертом, мне известно не было. Об этом узнала в ходе судебных разбирательств. Полномочиями заключать от моего имени договоры займа ФИО3 не наделяла. С ФИО6 не знакома. О том, что мою квартиру ФИО3 переоформил на ФИО6, мне стало известно от ФИО3 ходе переписки после незаконной регистрации права собственности на мою квартиру.

Насколько я помню, в декабре 2022 году случайно увидела объявление на «ЦИАН» о продаже моей однокомнатной квартиры с кадастровым номером 69:40:0200106:2484. Сразу написала и А., и ФИО3 об этом и спросила, кто продает квартиру. А. ответил, что он ничего об этом не знает, пообещал все выяснит ФИО3 также пояснил, что он ничего об этом не знает, он не продает, что продать; квартиру невозможно, так как там не закончен ремонт газового оборудования, сообщила, что в объявлении имеются фотографии интерьера квартиры, что кто-был в квартире и сделал фотоснимки. Внятных объяснений не получила, обратилась в АН «ЦИАН» и написала жалобу. Но объявление не закрыли.

После этого забеспокоилась и в январе 2023 года обратилась в Росреестр Тверской области с заявлением о невозможности государственной регистрации перехода; прекращения, ограничения права на принадлежащую мне квартиру с кадастров; номером №, расположенную по адресу: 

<

адрес>, без личного участия, как собственника. Данное заявление было принято, зарегистрировано. 17.01.2023 в ЕГРН в разделе «Сведения о правах объекта с кадастровым номером № была внесена официальная запись; невозможности государственной регистрации перехода, прекращения, ограничения прав и обременения объекта недвижимости без личного участия собственника. Истец была уверена, что произвести регистрацию перехода права собственности теперь никто, в том числе ФИО3, не сможет. С этим вопросом я дополнительно обращалась консультацией на горячую линию Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии, где меня заверили, что при наличии такого моего заявлен осуществить какие-либо сделки с моим имуществом никто не сможет. Данное заявление я не отзывала.

В ходе телефонного разговора сообщила ФИО3, что опасается мошенников и подала в Россреестр заявление о запрете сделок с моей квартирой без моего личного участия. При этом он заверил, что все нормально, что в квартиру никто посторонний не мог зайти, что он там проводит газ.

Отзывать доверенность, выданную на имя ФИО3, не стала причине того, что последний постоянно сообщал, что после раздела двухэтажной квартиры еще осталось много каких-то нерешенных вопросов с коммунальными службами, газовыми службами, другими организациями, и он этим занимается, понимала, что, находясь в другом городе, решить эти вопросы не могу, поэтому необходим представитель. Поэтому оставила доверенность, выданную на имя ФИО3 действующей, но ограничила полномочия последнего в части сделок по продаже квартиры с кадастровым номером № посредством подачи в Росреестр Тверской области указанного выше заявления. О том, что сотрудниками Росреестра Тверской области могут быть совершены незаконные действия по регистрации перехода права на объект недвижимости с кадастровым номером №, даже могла предположить. Тем более, на горячей линии Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии официально заверили, что при подаче указанного заявления никаких сделок с недвижимостью без личного участия совершено и зарегистрировано быть не может.

01 июня 2023 года обнаружила в личном кабинете Госуслуг отсутствие в списке недвижимости объекта с кадастровым номером №. Я сразу ста звонить на горячую линию в Федеральную службу государственной регистрации, кадастра и картографии, где снова заверили, что никаких сделок нет и быть не может, так как имеется мое заявление о запрете сделок без личного участия, пояснили, что сайт Росреестра работает с перебоями, что это просто техническая ошибка. Однако, на следующий день сведения не изменились. Поэтому стала звонить, писать ФИО3, чтобы выяснить, что происходит. Однако ФИО3 не отвечал. Только 5 июня 2023 года написал, что он по указанию А. переоформил мою квартиру на некого ФИО6 После этого обратилась с заявлением в полицию, прокуратуру, в Росреестр.

После регистрации брака в июне 2020 года, было принято решение заключить брачный договор, в котором установили раздельный режим собственности на все недвижимое имущество. Впоследствии копию свидетельства о заключении брака и копию брачного договора передала ФИО3, так как ФИО3 должен был продать одну из квартир.

Представители истца ФИО1 и ФИО2 в судебном заседании поддержали требования по основаниям, изложенным в исковом заявлении. Пояснили, что данная сделка является недействительной в силу ст. 168, 170 ГК РФ. Она была совершена в отсутствие полномочий, совершена со злоупотреблением правом. Поскольку эта сделка являлась фактически отступным, в данном случае, при удовлетворении судом требований о признании сделки недействительной в качестве последствий необходимо восстановить право собственности истца на квартиру, поскольку денежные средства не передавались, что прямо следует из пояснений ФИО3 Даная квартира приобретена в ипотеку АО «Россельхозбанк», первоначальный взнос внесен в размере 600000-800000 рублей. Указали, что данный договор купли-продажи является притворной сделкой, фактически это отступное по договору займа между ответчиками. Полномочий на заключение отступного от имени ФИО5 у ФИО9 отсутствовало.

Ответчик ФИО3 в судебном заседании возражал против удовлетворения требований. По существу требований пояснил, что с 19 июля 2018 года по 08 августа 2022 года работал начальником юридического отдела ООО «Мегастрой». Существовала практика, когда квартиры оформлялись на знакомых людей с привлечением ипотечных средств, квартиры достраивались средствами организации за заемщиков оплачивались проценты и сумма основного долга. Погашение долга по ипотечному договору осуществлял ФИО3, с 2016 года до 2020 года ФИО10 и директор ООО «Мегастрой» ФИО11. 02 июля 2020 года ФИО11 была передана доверенность от имени ФИО5 с обширными полномочиями, а также передано свидетельство о браке и брачный договор. На основании доверенности директором ФИО11 было дано поручение снять запрет в ЕГРН, а ФИО5 обязалась погасить кредит до конца июля. Когда в начале августа стало ясно, что кредит погашен не был, принято решение погашать кредитные обязательства за счет организации. ФИО5 платежи по кредитному договору не производились. Квартиру № подавал по просьбе ООО «Мегасрой», деньги от продажи квартиры были переданы по расписке директору ФИО11

Также пояснил, что часть изложенных истцом фактов не соответствует действительности. 1 ноября 2016 года на ФИО14 (Кубрак ) А.Ю. была оформлена двухуровневая квартира 

<

адрес> (кадастровый номере №). Цена в договоре указана в размере 4100000 рублей. Как верно указывает в своем объяснении истец, частичная оплата была произведена за счет ипотечного кредита АО «Россельхозбанк» в размере 3240000 рублей. Однако истец умалчивает, что оставшаяся сумма в размере 860000 рублей продавцу ФИО13 не передавалась, что подтверждается заявлением ФИО13 от 20.02.2024 года. В части оформления договоров страхования имущества пояснил, что ответчиком лично оформлялся договор комбинированного ипотечного страхование от 23 декабря 2020 года, что подтверждается подписью ФИО3 в договоре и квитанцией об оплате от 24.12.2024 года. Информация о найме рабочих для ремонта квартиры и сроке окончания ремонта - в конце декабря 2016 года недостоверна. Оформление проекта на реконструкцию квартиры началось только в 2017 году на основании договор с ООО «Проект» от 10.08.2017 года. Приказ Администрации Московского района г.Твери № 134 о разрешении работ по перепланировке поучен 15 августа 2017 года. Технические условия на технологическое присоединение к электрическим сетями получены ФИО11 от ООО Управляющая компания «Солнечный» 01 сентября 2017 года. 

Ответчиком ранее был предоставлен договор, заключённый ФИО11, с ООО «Стройсервис» № 3 15 сентября 2018 года с окончанием работ в 2019 году. Акт об утверждении работ утвержден приказом администрации Московского района г.Твери 29 августа 2019 года № 204 на основании произведенной проверке 15 июля 2019 года. 

В части оказания юридической помощи ФИО5 пояснил, что представлять интересы ФИО5 Доверил директор ООО «Мегастрой» ФИО11, по нотариально оформленной доверенности. Одновремено с доверенностью были переданы все оригиналы документов по данной квартире, включая оригиналы договора купли-продажи от 1 ноября 2016 года и кредитный договора, который по настоящее время находится у ответчика ФИО3. При этом ФИО5 лично не видел, денежные средства от нее не получал. Погашение процентов по кредиту, государственные пошлины по регистрации права собственности на вновь образованные объекты недвижимости, а также затраты на коммунальные услуги и установку нового электрического счетчика и газового оборудования производил за счет собственных средств. 

Информацией об оказании какой-то помощи истцу до оформления на имя ФИО3 доверенности, ФИО5 вводит суд в заблуждение. Причины данных действий ответчику не понятны. Указал, что с ФИО5 не общался, у нотариуса для оформления доверенности не присутствовал, копию свидетельства заключении брака и копию брачного договора получил от ФИО11, а не от истца. Переговоры с ФИО5 осуществлял со своего телефона, что подтверждается перепиской по мессенжеру представленной в суд истцом. В связи с реализацией полномочий по доверенности, выданной ФИО5 и прекратившей свое действие 2 июля 2024 года в адрес ФИО5 было направлено уведомление о проведении взаиморасчетов и передачи денежных средств от 16 июня 2023 года по адресу регистрации ФИО5: 

<

адрес>. Письмо не получено адресатом и возвращено отправителю. Данная информация была доверена также до истцу путем телефонного разговора. Повторное письмо было направлено ФИО5 но также не было вручено ей. Об ограничениях полномочий по доверенности, выданной истцом на имя ФИО3 по продаже квартиры с кадастровым номером 69:40: 0200106:2484 ничего не известно, изменения в текст доверенности не вносились. Также пояснил, что не имеет регистрации на Циане или Авито, объявления о продаже не давал. Относительно личности знакомого ФИО5 по имени А. отказался называть его фамилию и иные данные, переписка, представленная в суд истцом не отражает полноту смысла, поскольку перед каждым диалогом имел место телефонный звонок. 

Представитель ответчика ФИО4 пояснил, что в 2016 году договор о покупке квартиры в 2016 году, ей был оформлен кредит. В 2017 году выдана доверенность ФИО11 на полное распоряжение этой квартирой, все действия по этой квартире совершало доверенное лицо. Также указал, что данную сделку как отступное оценивать нельзя, так как полномочий у ФИО3 на ее совершение не было, равно как и у ФИО5 не было обязательств перед Гальбертом. А значит сделка не может быть признана притворной. Из самого содержания сделки следует, что это договор купли-продажи и оснований трактовать ее иначе нет. Будучи представителем истца счел необходимым не принимать от покупателя деньги после сделки объясняется тем, что он ранее эти средства получал и использовал в пользу своего доверителя, исполняя данными средствами обязательства по заочному решению суда. Сама доверительница не интересовалась ни квартирами, ин своими обязательствами. Само по себе запрет на совершение регистрационных действий в Росреестре не несет последствия недействительности сделки. 

Ответчик ФИО6 в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен. 

Третьи лица ФИО11, представитель Управления Росреестра, представитель АО «Россельхозбанк» в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены. 

Судом определено о рассмотрении дела в отсутствии не явившихся лиц. 

Выслушав мнение лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему выводу. 

В силу пункта 1 статьи 10 ГК РФ не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

В силу п. 1 ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

В соответствии с положениями статьи 168 ГК РФ за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 названной статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 1). Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 2).

Согласно пункту 2 статьи 170 ГК РФ притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях, с иным субъектным составом, ничтожна. В связи с притворностью недействительной может быть признана лишь та сделка, которая направлена на достижение других правовых последствий и прикрывает иную волю всех участников сделки. Намерения одного участника совершить притворную сделку для применения указанной нормы недостаточно.

К сделке, которую стороны действительно имели в виду (прикрываемая сделка), с учетом ее существа и содержания применяются относящиеся к ней правила (пункт 2 статьи 170 ГК РФ).

Признание договора притворной сделкой не влечет таких последствий, как реституция, поскольку законом в отношении притворных сделок предусмотрены иные последствия - применение к сделке, которую стороны действительно имели в виду (прикрываемой сделке), относящихся к ней правил с учетом существа и содержания такой прикрываемой сделки.

В пунктах 87 и 88 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 года N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" сказано, что в связи с притворностью недействительной может быть признана лишь та сделка, которая направлена на достижение других правовых последствий и прикрывает иную волю всех участников сделки. При этом для прикрытия сделки может быть совершена не только одна, но и несколько сделок.

Положения гражданского законодательства о недействительности притворных сделок могут применяться как в связи с притворностью условий сделки (цепочки из нескольких сделок), так и в связи с притворностью субъектного состава участников. В последнем случае правовые последствия, предусмотренные пунктом 2 статьи 170 ГК РФ, наступают для подлинных участников сделки исходя из действительно сложившихся между ними отношений.

Исходя из смысла пункта 2 статьи 170 ГК РФ, к заключению притворной сделки стороны прибегают для того, чтобы получить правовой эффект, который достигали бы прикрытой сделкой, если бы ее можно было совершить открыто или с целью, скрывающей запрещенную конструкцию договора (сделки с противоправными целями, то есть для того, чтобы обойти установленные законом запреты и ограничения, ущемить права и охраняемые законом интересы других лиц, получить необоснованные преимущества и т.п.).

При этом намерения одного участника на совершение притворной сделки недостаточно, стороны должны преследовать общую цель и достичь соглашения по всем существенным условиям той сделки, которую прикрывает юридически оформленная сделка.

Таким образом, по данному делу юридически значимым обстоятельством являлось выяснение судом вопроса о том, была ли воля всех участников сделок направлена на достижение одних правовых последствий.

Судом установлено, что 1 ноября 2016 года Кубрак (до брака ФИО14) А.Ю. приобрела в собственность квартиру, общей площадью 103,8 кв. метров, распложенную по адресу: Российская Федерация, 

<

адрес>, кадастровый номер № (т.1 л.д. 148-150).

Согласно п. 2.2. Квартира продана по цене 4100000 рублей. Оплата производится в следующем порядке: 860000 рублей наличными денежными средствами за счет собственных средств; 3240000 рублей за счет кредитных средств, предоставленных покупателю (ФИО5) по кредитному договору № от 1 ноября 2016 года, заключенного в городе Твери меду ФИО5 и АО «Россельхозбанк» сроком на 240 месяцев (т.1 л.д.129-144).

Согласно приказу главы администрации Московского района г.Твери № 134 от 15 августа 2017 года разрешено произвести перепланировку квартиры 

<

адрес>, принадлежащей на праве собственности ФИО12, выраженную в разделении одной квартиры, расположенной в дух уровнях на две отдельные квартиры: двухкомнатную квартиру на 10 этаже и однокомнатную квартиру на 11 этаже.

Приказом Главы администрации Московского района г.Твери № 204 от 29 августа 2019 года утвержден акт приемки выполненных работ по перепланировке квартиры 

<

адрес>, принадлежащем на праве собственности ФИО12, выраженную в разделении одной квартиры, расположенной в двух уровнях, на две отельные квартиры: двухкомнатную квартиру на 10 этаже и однокомнатную квартиру на 11 этаже. 

Вновь образованным квартирам присвоены кадастровые номера:

- однокомнатно квартире № № - №;

- двухкомнатной квартире № № - №.

24 октября 2022 года между ФИО5 в лице своего представителя ФИО3, и ФИО15 заключен договор купли продажи квартиры, расположенной по адресу 

<

адрес>. Цена договора составила 4500000 рублей.

Денежные средства, полученные ФИО3 от имени ФИО5 по указанному договору переданы по расписке от 24 октября 2022 года ФИО11 в размере 4500000 рублей, из которых 480000 рублей в счет погашения расходов по договору на создание проекта по реконструкции квартиры от 10 августа 2017 года, 4020000 рублей в счет погашения расходов по договору на выполнение работ по переустройству/перепланировке и ремонтно-отделочных работ объекта недвижимого имущества от 15 сентября 2018 года.

Несение указанных расходов подтверждается квитанцией ООО «Проект» от 21 июля 2020 года на сумму 480000 рублей по договору от 10 августа 2017 года, квитанциями ООО «Стройсервис № 3» от 20 сентября 2018 года на сумму 2000000 рублей, от 14 января 2019 гоад на сумму 700000 рублей, от 15 апреля 2019 года на сумму 700000 рублей, от 28 мая 2019 года на сумму 751250 рублей по договору от 15 сентября 2018 года (т.2 л.д. 27-29). 

Согласно расписке от 30 декабря 2022 года ФИО3, действующий от имени ФИО5 передал ФИО11 денежные средства в размере 131250 рублей в счет погашения расходов по договору на выполнение работ по переустройству /перепланировке и ремонтно-отделочных работ объекта недвижимого имущества от 15 сентября 2018 года.

Также в материалы дела представлен договор на создание проекта по реконструкции квартиры от 10 августа 2017 года, заключенного между ФИО11, действующим от имени ФИО12 по доверенности от 7 августа 2017 года (доверенность в деле) и ООО «Проект», предметом которого является обязательства по разработке проектной документации по Реконструкции помещений и инженерных сетей 

<

адрес> Стоимость договора составила 480000 рублей.

Согласно акту сдачи-приемки работ от 21 июля 2020 года ФИО3, действующий на основании доверенности от ФИО5 принял проект по реконструкции помещений и инженерных сетей квартиры 

<

адрес>. Работы выполнены на сумму 480000 рублей. 

15 сентября 2018 года между ФИО11., действующим от имени ФИО12 и ООО «Стройсервис № 3» заключен договор на выполнение работ по переустройству/перепланировке и ремонтно-отделочных работ объекта недвижимого имущества. Стоимость работ составляет 4151250 рублей. 

Согласно акту сдачи-приемки работ от 15 июля 2019 года подрядчиком выполнены работы по договору ремонтно-строительные работы по переустройству и перепланировке жилого помещения, распложенного по адресу: 

<

адрес> этаж 10-11 на два отдельных жилых помещения (квартиры), а также ремонтно-отделочные работы («чистовая отделка»).

Данный договор истцом не оспаривается.

29 мая 2023 года между ФИО5 в лице ФИО3, и ФИО6 заключен договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: 

<

адрес>, кадастровый номер №.

Согласно договору купли-продажи стоимость отчуждаемой квартиры по соглашению сторон составляет 3100000 рублей. Покупатель оплатил Продавцу сумму, указанную в п. 2.1 до подписания настоящего договора. Расчет между Сторонами произведен наличными денежными средствами в валюте Российской Федерации

Данный договор от имени ФИО5 заключен ФИО3 на основании доверенности от 2 июля 2020 года №, которой предусмотрено право «продать за цену и на условиях по своему усмотрению любые принадлежащие мен квартиры, распложенные по адресу: 

<

адрес>, подписать договор купли-продажи и акты передачи, передать надвижимость, осуществить переход права, получить документы Продавца и следуемые деньги…».

Истец полагает, что договор купли-продажи квартиры 

<

адрес> является притворной сделкой, поскольку прикрывает соглашение об отступном. 

Чтобы определить, был ли между сторонами заключен договор, каковы его условия и как они соотносятся между собой, совпадает ли волеизъявление сторон с их действительной общей волей, а также является ли договор мнимой или притворной сделкой, необходимо применить правила толкования договора, установленные в ст. 431 ГК РФ.

Сделка признается притворной при наличии совокупности следующих условий: присутствие и в прикрываемой сделке, и в притворной сделке одних и тех же сторон, направленность воли всех сторон на достижение в прикрываемой сделке иных гражданско-правовых отношений и последствий и целей по сравнению с указанными в притворной сделке; осознание сторонами последствий своих действий.

Бремя доказывания признаков притворности сделки возлагается на истца.

В связи с притворностью недействительной может быть признана лишь та сделка, которая направлена на достижение других правовых последствий и прикрывает иную волю всех участников сделки. Намерения одного участника совершить притворную сделку для применения п. 2 ст. 170 ГК РФ недостаточно.

Как следует из материалов дела, 3 октября 2022 года между ФИО6 и ФИО3 заключен договор займа на сумму 3100 000 рублей. Указанная сумма взята ФИО3 для целей погашения задолженности ФИО5 по кредитному договору № от 1 ноября 2016 года, заключенному с АО «Россельхозбанк» и оплаты госпошлины по государственной регистрации раздела объекта недвижимости – квартиры 

<

адрес> в Управлении Росреестра по Тверской области. Срок договора до 3 марта 2023 года.

Заочным решением Зеленоградского районного суда Калининградской области от 2 июня 2022 года с ФИО5 взыскана задолженность по указанному выше кредитному договору от 1 ноября 2016 года за период с 3 февраля 2020 года по 17 января 2022 года в размере 3162942 рублей 60 коп, госпошлина 30015 рублей, а всего 3192957 рублей 60 копеек, а также обращено взыскание на заложенное имущество – квартиру 

<

адрес>, КН №.

Согласно приходным кассовым ордерам (л.д.115 т.1) 5 октября 2022 года внесены в АО «Россельхозбанк» ФИО3 для погашения задолженности, взысканной по заочному решению суда, указанное право также предусмотрено доверенностью, выданной от имени истца ответчику. 

При толковании условий договора в силу абзаца первого статьи 431 ГК РФ судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений (буквальное толкование). Такое значение определяется с учетом их общепринятого употребления любым участником гражданского оборота, действующим разумно и добросовестно (пункт 5 статьи 10, пункт 3 статьи 307 ГК РФ), если иное значение не следует из деловой практики сторон и иных обстоятельств дела.

Условия договора подлежат толкованию таким образом, чтобы не позволить какой-либо стороне договора извлекать преимущество из ее незаконного или недобросовестного поведения (пункт 4 статьи 1 ГК РФ). Толкование договора не должно приводить к такому пониманию условия договора, которое стороны с очевидностью не могли иметь в виду.

Значение условия договора устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом (абзац первый статьи 431 ГК РФ). Условия договора толкуются и рассматриваются судом в их системной связи и с учетом того, что они являются согласованными частями одного договора (системное толкование).

В соответствии с пунктом 2 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 11 июня 2020 года N 6 "О некоторых вопросах применения положений Гражданского кодекса Российской Федерации о прекращении обязательств" по смыслу статей 407 и 409 ГК РФ стороны вправе прекратить первоначальное обязательство предоставлением отступного как полностью, так и в части, в отношении основного и (или) дополнительных требований.

Учитывая изложенное соглашение об отступном предусматривает, что имущество предоставляется по обязательствам самого лица, при этом как следует и договора займа сторонами договора являются ФИО6 и ФИО3. ФИО5 стороной договора не является, действий по заключению соглашения об отступном не совершала. 

Таким образом, каких-либо сведений о том, что воля всех сторон заключенного договора купли-продажи была направлена на достижение одних правовых последствий (заключение соглашения об отступном) материалы дела не содержат.

Ответчик Гальберт. Е.Ф. своей позиции по делу не высказал, при этом суд исходит из того, что им подписан именно договор купли-продажи указанной квартиры.

При этом суд учитывает, что признание договора притворной сделкой не влечет таких последствий как реституция, поскольку законом в отношении притворных сделок предусмотрены иные последствия - применение к сделке, которую стороны действительно имели в виду (прикрываемой сделке), относящихся к ней правил, с учетом существа и содержания такой прикрываемой сделки.

Суд учитывает, что по договору купли-продажи квартира № № передана в собственность покупателя.

Доводы о том, что денежные средства по договору не были переданы в день заключения договора не могут служить основанием для признания сделки притворной, поскольку сумма 3100000 рублей ранее передана ФИО3, что подтверждается распиской и не отрицалось ФИО3

При этом следует учесть, что указанная сумма пошла в счет погашения задолженности ФИО5, взысканной заочным решением суда, которым также обращено взыскание на объект недвижимости – квартиру 

<

адрес>

Таким образом, по договоренности сторон продавец передал в собственность покупателя объект недвижимости, сторонами произведен расчет за эту недвижимость до заключения договора, как на то указано в самом договоре купли-продажи. 

Кроме того, само по себе, то обстоятельство, что покупателем не уплачена покупная цена за приобретаемое имущество влечет за собой иные правовые последствия, регулируемые статьями 450, 453, 486 Гражданского кодекса Российской Федерации, которые не содержат нормы, позволяющие признать договор купли-продажи ничтожной сделкой по основаниям отсутствия доказательств оплаты.

Доводы о том, что ФИО5 направила в Росреестр заявление, которое содержит запрет на совершение регистрационных действий с ее недвижимостью без ее личного участия основанием для признания сделки притворной не является. 

При этом, доверенность, выданную ФИО3 истец не отменяла, сведений о том, что ею подано указанное ранее заявление, ФИО3 не сообщала, что свидетельствует о недобросовестности со стороны ФИО5.

Доводы ответчика о том, что ФИО5 до настоящего времени не произвела оплату по договору купли-продажи от 1 ноября 2016 года продавцу в размере 860000 рублей (представлена копия заявления ФИО13 от 20.02.2024 года), а также то, что ФИО5 не производила платежи по кредитному договору (представлены платежные поручения, приходные кассовые ордера) правового значения для рассмотрения настоящего дела не имеют, а характеризуют поведение сторон во взаимоотношениях по приобретению, продаже спорного объекта недвижимости.

Принцип свободы договора, закрепленный в статье 421 ГК РФ, не является безграничным. Сочетаясь с принципом добросовестного поведения участника гражданских правоотношений, он не исключает оценку разумности и обоснованности условий договора.

Истец также ссылается на положения статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, в соответствии с которым сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Однако, какие именно нормы действующего законодательства были нарушены сторонами при заключении договора купли-продажи не указано, а судом в ходе рассмотрения дела не установлено.

руководствуясь статьями 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

исковые требования ФИО5 к ФИО3, ФИО6 о признании недействительным договора купли-продажи квартиры 

<

адрес>, заключенного 29 мая 2023 года между ФИО6 и ФИО5 в лице ФИО3, применении последствий недействительности сделки, оставить без удовлетворения. 

На решение суда может быть подана апелляционная жалоба в Тверской областной суд через Московский районный суд г.Твери в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья Н.Б.Рапицкая 

Решение в окончательной форме изготовлено 27 декабря 2024 года. 

Судья Н.Б.Рапицкая