к делу №2-23/2024 23RS0045-01-2023-000842-60

Решение

Именем Российской Федерации

город Славянск-на-Кубани 30 января 2024 года 

Славянский городской Краснодарского края в составе:

председательствующего судьи Ковальчук Н.В.,

при секретаре судебного заседания Арач Н.Н.,

представителя истца ФИО1

законного представителя ответчика ФИО2, ФИО3, представителя ФИО3, ФИО4, 

представителя ответчика ФИО5, ФИО6 

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ООО «Торгмет» к Ж.Е.Д. в лице законного представителя ФИО3, ФИО7 о признании права собственности на недвижимое имущество, 

установил:

ООО «Торгмет» обратилось в Славянский городской суд Краснодарского края с исковым заявлением к ФИО8 в лице законного представителя ФИО3, ФИО5 о признании права собственности на недвижимое имущество.

В обоснование заявленных требований истец указывает на то, что 31 марта 2022 года между истцом ООО «Торгмет» и ФИО7 был заключен договор купли-продажи объектов недвижимости: земельного участка с кадастровым номером (...), площадью 644 кв.м, и расположенным на нем жилым домом с кадастровым номером (...), площадью 89,80 кв.м., находящихся по адресу: (...). Между истцом и ФИО7 было достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора купли - продажи объектов недвижимости от (...) Согласно п. 3 Договора купли-продажи от 31.03.2022 г. расчет между сторонами был произведен полностью до подписания договора. Претензий друг к другу стороны не имели. Ни одна из сторон от государственной регистрации сделки не уклонялась. 31.03.2022 года стороны договора купли-продажи обратились в МФЦ г. Славянска-на-Кубани с заявлением о государственной регистрации прав на указанные выше объекты недвижимости, что подтверждается описью документов, принятых для оказания государственных услуг от 31.03.2022 г. Однако, 7 апреля 2022 г. Истцу было направлено уведомление о приостановлении государственной регистрации прав. Препятствием для государственной регистрации указанной сделки явилось наложение ареста на спорные объекты недвижимости на основании постановления судебного пристава-исполнителя Славянского ГОСП УФССП России по Краснодарскому краю (...), (...) от 10.02.2022, (...) от 18.09.2019 г. Определением Славянского городского суда Краснодарского края от 17.03.2023 года исполнительные производства в отношении должника ФИО7 прекращены. ФИО7, выразившего свою волю на отчуждение спорного имущества, но умершего до государственной регистрации перехода права собственности на указанные объекты недвижимости, обязанности по договору купли-продажи спорных объектов перешли к его наследникам. Поскольку договор купли-продажи от 31.03.2022 г. сторонами был заключен в требуемой законом форме, стороны достигли соглашения по всем существенным условиям договора и фактически договор исполнили, расчет между сторонами произведен, недвижимое имущество передано истцу, имущество освобождено от ареста, до настоящего времени договор не зарегистрирован, переход права собственности на недвижимое имущество на основании договора купли-продажи подлежит государственной регистрации. Просит суд признать за ООО «Торгмет» право собственности на объекты недвижимости: земельный участок с кадастровым номером (...), площадью 644 кв.м, и расположенный на нем жилой домом с кадастровым номером 23:48:0302025:38, площадью 89, 80 кв.м., находящихся по адресу: (...). Указать, что решение суда является основанием для государственной регистрации перехода права собственности на объекты недвижимости, а именно, земельного участка с кадастровым номером (...), площадью 644 кв.м, и расположенным на нем жилым домом с кадастровым номером 23:48:0302025:38, площадью 89, 80 кв.м., находящихся по адресу: (...) на основании Договора купли-продажи от 31.03.2022 года, заключенного между ФИО7 и ООО «Торгмет» в Управлении Росреестра по Краснодарскому краю.

В судебном заседании представитель истца ФИО1 поддержал исковые требования, просил их удовлетворить, пояснил суду об обстоятельствах аналогичных изложенным в исковом заявлении. 

В судебном заседании законный представителя ответчика ФИО2- ФИО3, ее представитель ФИО4, исковые требования не признали, пояснили, что в материалах дела отсутствуют достоверные сведения о том, что ФИО7 получил деньги по договору купли-продажи, выразили сомнение в том, что ФИО7 знал о том, что продал дом, так как до своей смерти от злоупотреблял спиртными напитками. Указывают на то, что ФИО9 действуя по доверенности от имени ФИО7, действовал в интересах ООО «Торгмет», так как ФИО10, директор ООО «Торгмет», является директором ООО Ломбард «Новый», учредителем которого является ФИО9 Заявили ходатайство о назначении по делу оценочной и бухгалтерской экспертиз для разрешения вопросов о суммах, поступавших на расчетный счет, в кассу ООО «Торгмет», о том какие товары, услуги проводились через кассовую книгу ООО «Торгмет», об оценке спорного объекта недвижимости. 

В судебном заседании представитель ответчика ФИО5, ФИО6 исковые требования не признала, пояснила, что ФИО7 на основании договора дарения являлся собственником земельного участка и жилого дома по адресу: (...).(...) ФИО7 погиб, после его смерти наследниками являются: сын ФИО5, а также несовершеннолетняя дочь ФИО8, которая фактически приняла наследство после его смерти. ФИО5 пропущен срок для принятия наследства. От ФИО3 ей стало известно, что между ФИО7 и ООО «Торгмет» заключен договор купли-продажи недвижимого имущества, однако сделка государственную регистрацию не прошла в связи с наличие арестов. Ни ей, ни ФИО3 не было известно о совершении от имени ФИО7 сделки купли-продажи жилого дома. Просит в иске отказать. 

Выслушав участников процесса, исследовав обстоятельства дела и доказательства, суд приходит к выводу о том, что исковые требования обоснованны и подлежат удовлетворению по следующим основаниям. 

В соответствии с частью 2 статьи 35 Конституции Российской Федерации каждый вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами.

В соответствии с подпунктом 1 пункта 1 статьи 8 ГК Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

Согласно пункту 2 статьи 218 ГК Российской Федерации право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В силу пункта 2 статьи 223 ГК Российской Федерации в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

Статьей 164 (пункт 1) ГК Российской Федерации установлено, что сделки с землей и другим недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации в случаях и в порядке, предусмотренных статьей 131 данного Кодекса и законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда (пункт 3 статьи 165 ГК Российской Федерации).

В силу пункта 1 статьи 432 ГК Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Судом установлено, что ФИО7, при жизни, являлся собственником земельного участка с кадастровым номером (...), площадью 644 кв.м, и расположенным на нем жилым домом с кадастровым номером (...), площадью 89,80 кв.м., находящиеся по адресу: (...), что подтверждается реестровым делом на спорные объекты недвижимости.

21.08.2022 года ФИО7 умер, что подтверждается копией свидетельства о смерти.

При жизни, ФИО7 29 марта 2022 года выдал доверенность ФИО9 на право продажи за цену и на условиях по своему усмотрению жилой дом и земельный участок, расположенные по адресу: (...) с правом получения денег, что подтверждается копией доверенности.

31.03.2022 г. между ФИО9, действующим на основании доверенности от имени продавца ФИО7 (продавец) и ООО "Торгмет" (Покупатель) заключен договор купли -продажи земельного участка с кадастровым номером (...), площадью 644 кв.м, и расположенным на нем жилым домом с кадастровым номером (...) площадью 89,80 кв.м., находящиеся по адресу: (...).

Согласно п.3 договора продавец и покупатель пришли к соглашению о цене продаваемого земельного участка и жилого дома в сумме 5 000 000 рублей, жилой дом продается за 3 000 000 рублей, земельный участок - 2 000 000 рублей. Расчет между сторонами произведен полностью до подписания договора. Финансовых и имущественных претензий стороны друг к другу не имеют. 

31 марта 2022 года договор купли-продажи сдан в МФЦ для государственной регистрации перехода права, что подтверждается копией реестрового дела.

Указанный договор не был зарегистрирован в связи с запретами, в отношении недвижимого имущества, земельного участка и жилого дома по адресу: (...), установленными постановлениями судебного пристава-исполнителя, что подтверждается уведомлением о приостановлении государственной регистрации от 07.04.2022 года.

Согласно уведомления Межмуниципального отдела по Калининскому, Красноармейскому и Славянскому районам Управления Росреестра по Краснодарскому краю от 12 апреля 2023 года, в государственной регистрации перехода права собственности на объекты недвижимости в (...), отказано в связи со смертью ФИО7

Таким образом, договор купли-продажи от 31.03.2022 года не был зарегистрирован в установленном законом порядке, при этом, ни одна из сторон от регистрации сделки не уклонялась.

Судом установлено, что сделка по купле-продаже недвижимости, принадлежащей умершему ФИО7, совершена в надлежащей форме, сторонами достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора, что подтверждается отсутствием претензий по договору купли-продажи от 31.03.2022 года со стороны продавца ФИО7 при жизни, на что он имел достаточно времени, так как с момента заключения договора и до его смерти прошло пять месяцев.

Указанные обстоятельства подтверждаются также тем, что после заключения сделки по купле-продаже земельного участка и дома по адресу: (...), ФИО7 приобрел себе другое жилье, заключив 06.04.2022 года договор купли-продажи жилого дома и земельного участка в (...), что подтверждается реестровым делом в отношении указанного объекта недвижимости.

Тот факт, что ФИО7 имел намерение продать свое жилье в (...), подтверждается сведениями из реестрового дела в отношении указанного недвижимого имущества, в соответствии с которым 03.02.2022 года между ФИО7 и А.Ю.А.. был заключен договор купли-продажи земельного участка и жилого дома по адресу: (...).

Согласно условиям договора купли-продажи, цена по договору составила 700 000 рублей, из которых: жилой дом- 400 000 рублей, земельный участок 300 000 рублей.

Часть денег по договору 300 000 рублей, переданы продавцу ФИО7 при подписании договора купли-продажи, оставшаяся часть в размере 400 000 рублей должна быть им получена в течение 3-х дней после государственной регистрации перехода права на указанные объекты недвижимости.

Согласно Уведомления Росреестра от 11.02.2022 года, приостановлена государственная регистрация права на объекты недвижимости по договору купли-продажи от 03.02.2022 года в связи с запретами на распоряжение от судебного пристава-исполнителя по исполнительным производствам в отношении ФИО7

24.02.2022 года от ФИО7 в Росреестр поступило заявление о прекращении государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок и жилой дом в (...), в связи с чем, 24.02.2022 года Росреестром отказано в государственной регистрации перехода права собственности.

Таким образом, доводы ответчиков о том, что ФИО7 в силу злоупотребления алкогольными напитками не отдавал отчет своим действиям и не руководил ими, опровергается действиями ФИО7 по распоряжению своим имуществом, где в сделке от 03.02.2022 года он действовал самостоятельно, а после отказа от этой сделки, обратился за помощью к адвокату Л.И.А.

Из показаний Л.И.А. в судебном заседании установлено, что он был знаком с ФИО7 с детства, ФИО7 обратился к нему с просьбой помочь продать дом, для чего ФИО7 выдал на имя Л.И.А. доверенность у нотариуса С.Н.В. Кроме заключения сделки по купле-продаже дома, Л.И.А. выполнял распоряжения ФИО7 по оплате штрафа по приговору Славянского городского суда, а также представлял его интересы в службе судебных приставов-исполнителей, где в отношении ФИО7 были возбуждены исполнительные производства.

Нотариус С.Н.В. в судебном заседании подтвердила тот факт, что ФИО7 прибыл к ней самостоятельно, выразил желание выдать доверенность Л.И.А., при этом понимал значение своих действий, сообщил, что хочет продать дом и земельный участок.

Доводы ответчиков о том, что деньги ФИО7 не были переданы по договору купли-продажи от 31.03. 2022 года, опровергаются содержанием договора купли-продажи о передаче денег в день заключения сделки, показаниями Л.И.А. о том, что он передал деньги ФИО7, отсутствием претензий со стороны ФИО7 об этом после заключения сделки и до момента его смерти в августе 2022 года, а также заключением сделки по купле-продаже другой недвижимости ФИО7 после сделки 31.03.2022 года.

Доводы ответчиков о том, что они не знали о том, что ФИО7 продал свой дом и земельный участок, не означают, что ФИО7 не заключал эту сделку, так как судом установлено, что ФИО3 бывшая жена, проживающая отдельно, которая взыскивала с ФИО7 алименты на содержание дочери Е., при этом ФИО7 имел большую задолженность по алиментам, а ФИО5 сын от первого брака и доказательств того, что он поддерживал отношения с отцом до его смерти, суду не представлено, напротив, судом установлено, что ФИО7, сын умершего ФИО7, пропустил срок для вступления в наследство после смерти отца, что свидетельствует о том, что он с отцом при жизни не общался и не знал о его смерти.

Доводы ответчиков о том, что на счету ООО «Торгмет» не было денег для заключения сделки по купле-продаже при цене по договору 5 000 000 рублей, опровергаются представленными документами о том, что директор ООО «Торгмет» Л.Е.А. внесла в кассу ООО «Торгмет» 31.03.2022 года 4 000 000 рублей, при этом на счету значилось 1 493 902 рубля, согласно накладной (...) от 31.03.2022 года Л.И.А. получил в ООО «Торгмет» 5 000 000 рублей.

Представитель истца в судебном заседании возражал против проведения по делу судебной бухгалтерской экспертизы, и показал, что Л.Е.А., как директор ООО «Торгмет» вправе внести в кассу личные денежные средства, что отражено в кассовой книге, других бухгалтерских документов в отношении 5 000 000 рублей в ООО «Торгмет» нет.

В связи с представленными доказательствами о наличии денег в кассе ООО «Торгмет», суд полагает ходатайство ответчиков о проведении по делу судебной бухгалтерской экспертизы не подлежащим удовлетворению.

В отношении доводов ответчиков о том, что цена по договору купли-продажи от 31.03.2022 года не соответствует реальной рыночной цене дома и земельного участка в (...), суд принимает довод представителя истца о том, что цена в договоре указана реальная, что подтверждается фотографиями дома и земельного участка по (...) в (...) и данными в интернет сайта Авито о стоимости похожих домовладений, в зависимости от размера участка, пощади и состояния дома в диапазоне от 3 до 8 млн. рублей.

Возражая против удовлетворения исковых требований представитель ответчика заявил о том, что директор ООО «Торгмет» Л.Е.А. и Л.И.А. аффилированные лица, поскольку Л.Е.А. является директором ООО Ломбард «Новый», учредителем которого является Л.И.А.

К указанному доводу суд относится критически, так как в соответствии с гражданским законодательством РФ, аффилированными лицами ООО признаются юридические и физические лица, способные оказывать влияние на деятельность ООО. Перечень таких лиц и условий, с которыми закон связывает возможность их влияния на деятельность другого лица, приведен в ст. 4 Закона РСФСР о конкуренции. В обоснование своих доводов об аффилированности ответчиками не представлено в суд доказательств, подтверждающих влияние Л.И.А., действующего по доверенности от имени продавца ФИО7 в договоре купли-продажи, на деятельность ООО «Торгмет».

Таким образом, судом установлено, что препятствием для государственной регистрации спорной сделки явилось наложение арестов по исполнительным производствам на основании постановлений судебного пристава-исполнителя Славянского ГОСП в отношении должника ФИО7, и смерть ФИО7

Определением Славянского городского суда от 17.03.2023 года в связи со смертью ФИО7, прекращено исполнительное производство о взыскании с него алиментов в пользу ФИО3. 

Покупатель недвижимого имущества, которому было передано владение во исполнение договора купли-продажи, вправе обратиться за признанием за ним право собственности на объекты недвижимости, регистрацией перехода права собственности.

Следовательно, после смерти ФИО7, выразившего свою волю на отчуждение спорного имущества, но умершего до государственной регистрации перехода права собственности на указанный жилой дом, земельный участок, права по договору купли-продажи спорного имущества перешли к ООО «Торгмет».

При таких обстоятельствах, требования подлежат удовлетворению в полном объеме. 

На основании изложенного, руководствуясь ст. 194-199, ГПК РФ, суд,

Решил:

Исковые требования ООО «Торгмет» к Ж.Е.Д. в лице законного представителя ФИО3, ФИО7 о признании права собственности на объекты недвижимости, удовлетворить.

Признать за ООО «Торгмет» право собственности на земельный участок с кадастровым номером (...) площадью 644 кв.м и жилой дом, кадастровый (...), общей площадью 89,8 кв.м, расположенные по адресу: (...).

Решение является основанием для регистрации перехода права собственности на объекты недвижимости: земельный участок и жилой дом, расположенные по адресу: (...).

Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Краснодарского краевого суда через Славянский городской суд в течение одного месяца с момента принятия решения в окончательной форме.

В окончательной форме решение принято 5 февраля 2024 года. 

Судья Ковальчук Н.В.