Дело №2-977/2018

Р Е Ш Е Н И Е

 

Именем Российской Федерации

30 мая 2018 г. г. Калининград

Московский районный суд города Калининграда:

в составе председательствующего судьи Медведевой Е.Ю.,

при секретаре Алпатовой А.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Администрации городского округа «Город Калининград» к ФИО1 о понуждении к заключению соглашения о присоединении к договору аренды земельного участка с кадастровым номером № от ДД.ММ.ГГГГ №,

УСТАНОВИЛ:

Администрация ГО «Город Калининград» обратилась в суд с вышеназванным исковым заявлением, в котором указала, что 09.06.2017 года от ФИО2 и ФИО3, являющихся собственниками 

<

данные изъяты> и 

<

данные изъяты> долей жилого дома 

<

адрес>, поступило заявление о предоставлении в аренду земельного участка с кадастровым номером №, площадью 

<

данные изъяты> на котором расположен дом. Третьим собственником с 

<

данные изъяты> долей является ФИО1 В отношении земельного участка комитетом муниципального имущества и земельных ресурсов подготовлен проект договора аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ № и выдан лично ФИО2 и ФИО3, а также 10.07.2017 года заказным письмом направлен для подписания ФИО1 По истечении тридцати дней в орган местного самоуправления представлен договор аренды земельного участка, подписанный двумя арендаторами – ФИО2 и ФИО3 Истцом 16.08.2017 года подано заявление в Управление Росреестра по Калининградской области на государственную регистрацию договора аренды земельного участка, заключенного с указанными лицами, 19.08.2017 года договор аренды зарегистрирован. 18.08.2017 года от ФИО1 поступило заявление с возражением подписывать договор аренды. В ответ были направлены пояснения, а также проект соглашения от ДД.ММ.ГГГГ № о присоединении к договору аренды земельного участка с его заверенной копией. 22.12.2017 года в администрации города ФИО1 были даны разъяснения о предоставлении земельного участка. Однако, по настоящий момент ФИО1 не представил в администрацию города подписанное соглашение. Просит обязать собственника 

<

данные изъяты> доли жилого дома с кадастровым номером № по адресу: 

<

адрес> ФИО1 заключить соглашение о присоединении к Договору аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ № на следующих условиях:

Арендодатель: Администрация городского округа «Город Калининград», в лице и.о. председателя комитета муниципального имущества и земельных ресурсов администрации городского округа «Город Калининград» С.В., действующего на основании распоряжения администрации городского округа «Город Калининград» от ДД.ММ.ГГГГ №, распоряжения администрации городского округа «Город Калининград» от ДД.ММ.ГГГГ №, доверенности администрации городского округа «Город Калининград» от ДД.ММ.ГГГГ №, с одной стороны, и

Гражданин Российской Федерации ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ, место рождения – 

<

данные изъяты> (паспорт 

<

данные изъяты> выдан ДД.ММ.ГГГГ ОВД Московского р-на гор. Калининграда, код подразделения №), зарегистрированный по адресу по адресу: 

<

адрес>, с другой стороны,

в соответствии со ст.39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, на основании выписки из Единого государственного реестра недвижимости ДД.ММ.ГГГГ №, пришли к соглашению о присоединении к Договору № аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ (далее - Договор) нового лица на стороне Арендатора на следующих условиях:

Считать Гражданина Российской Федерации ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ, место рождения – 

<

данные изъяты> (паспорт 

<

данные изъяты> выдан ДД.ММ.ГГГГ ОВД Московского р-на гор. Калининграда, код подразделения №), зарегистрированного по месту жительства по адресу: 

<

адрес> Арендатором «3» по Договору.

В п.1.6 Договора внести дополнение: «Арендатору «3» на праве общей долевой собственности принадлежит 

<

данные изъяты> доли жилого дома площадью 

<

данные изъяты>, по адресу: 

<

адрес> кадастровый номер №, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ №.

В п.4.2 Договора внести дополнение: «Арендатор «3» обязан внести арендную плату за период с даты возникновения права на долю жилого дома (03.04.2008) до 30.09.2017 в течение 45 дней с момента подписания настоящего Соглашения».

В п.4.4 Договора внести дополнения: «Арендатор «3» уплачивает арендную плату за площадь 

<

данные изъяты> из земельного участка с кадастровым номером № площадью 

<

данные изъяты>».

Остальные условия вышеуказанного Договора, незатронутые настоящим Соглашением, остаются неизменными и стороны подтверждают по ним свои обязательства.

Соглашение является заключенным с момента его подписания сторонами. Соглашение считается для третьих лиц заключенным с момента его государственной регистрации в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Калининградской области.

Настоящее Соглашение составлено и подписано в трех экземплярах, имеющих одинаковую юридическую силу, по одному экземпляру: Арендодателю, Арендатору «3», Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Калининградской области.

Настоящее Соглашение подлежит государственной регистрации в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Калининградской области силами Арендодателя.

ЮРИДИЧЕСКИЕ АДРЕСА И ПОДПИСИ СТОРОН:

АРЕНДОДАТЕЛЬ АРЕНДАТОР «3»

Администрация городского округа Гражданин Российской Федерации

«Город Калининград» ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ

236040, г.Калининград, года рождения, место рождения - 

площадь Победы, 1 

<

данные изъяты>

<

данные изъяты> (паспорт 

<

данные изъяты>

выдан ДД.ММ.ГГГГ ОВД Московского р-на гор. Калининграда, код подразделения №) 236034, 

<

адрес>

за Арендодателя за Арендатора «3»

И.о. председателя комитета 

муниципального имущества и земельных 

ресурсов администрации городского округа 

«Город Калининград»

С.В. А.ФИО4

В судебном заседании представитель истца администрации ГО «Город Калининград» по доверенности ФИО5 заявленные требования поддержала в полном объеме по изложенным в иске основаниям, настаивала на их удовлетворении в указанном в просительной части иска виде. 

Ответчик ФИО1 в судебном заседании относительно исковых требований возражал. Пояснил, что 

<

адрес> приватизирован предыдущим собственником, он им фактически пользуется более 20 лет, с 1996 года, свое право на 

<

данные изъяты> зарегистрировал в 2008 году после реконструкции. 22-24.05.2018 года совместно с другими долевыми собственниками жилого дома обратился в администрацию ГО «Город Калининград» с просьбой о предоставлении бесплатно в собственность земельного участка, на котором расположен дом и другие сооружения. Так как он согласно действующему законодательству имеет право оформления земельного участка в собственность, то не считает нужным связывать себя арендными обязательствами. Не согласен с необходимостью уплаты аренды с 03.04.2008 года, поскольку ранее в арендных отношениях с администрацией не состоял, от истца предложений по заключению договора аренды ранее не поступало, а сама обязанность уплаты аренды возникает лишь с заключения соответствующего договора. Также отметил, что земельный участок поставлен на кадастровый учет с меньшей площадью 

<

данные изъяты>, при этом он в силу давности фактического пользования участком, имеет право на получение в собственность участка площадью 

<

данные изъяты> С учетом изложенного, с предложенным к подписанию соглашением он не согласен. Просил в иске отказать.

Третьи лица ФИО2 и ФИО3 в судебном заседании пояснили, что в собственность доли дома получили по наследству от отца в 2015 году, у которого ранее были оформлены арендные отношения на землю. Ввиду наличия пристройки, построенной еще при жизни родителей, и необходимостью ее узаконивания, обратились в администрацию города, заключили договор аренды земельного участка и оплатили аренду за период, начиная с момента смерти отца. При заключении договора аренды земельного участка о возможности получения земли в собственность им разъяснено не было. Вместе с ответчиком по делу в мае 2018г. они обратились в администрацию города с заявлениями о предоставлении земельного участка бесплатно в собственность согласно действующему законодательству. Просили в иске отказать.

Выслушав пояснения сторон, исследовав письменные материалы дела, оценив представленные по делу доказательства в их совокупности в соответствии со ст.67 Гражданского процессуального кодекса РФ, суд приходит к следующему.

Согласно ст.253 Гражданского кодекса РФ участники совместной собственности, если иное не предусмотрено соглашением между ними, сообща владеют и пользуются общим имуществом.

В соответствии с п. 2 ст. 607 ГК РФ законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов.

В силу п.п.1 и 2 статьи 609 Гражданского кодекса Российской Федерации, договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме. Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

Как указано в ст. 131 ГК РФ, право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре учреждениями юстиции.

Согласно п. 3 ст. 433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

По ч.6 ст.1 Федерального закона от 13.07.2015 года №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» государственной регистрации подлежат право собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со ст.ст.130, 131, 132, 133.1 и 164 ГК РФ. В случаях, установленных федеральным законом, государственной регистрации подлежат возникающие, в том числе на основании договора, либо акта органа государственной власти, либо акта органа местного самоуправления, ограничения прав и обременения недвижимого имущества, в частности сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда, наем жилого помещения.

В соответствии с абз.1 п.1 ст.421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключение договора.

Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством (абз.2 п.1 ст.421 ГК РФ).

В соответствии с ч. 2 ст. 432 ГК РФ, договор заключается посредством направления оферты (предложения заключить договор) одной из сторон и ее акцепта (принятия предложения) другой стороной.

Если сторона, для которой в соответствии с Гражданским кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор (п.4 ст. 445 ГК РФ).

В силу ст.39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены здания, сооружения, собственникам зданий, сооружений, помещений в них и (или) лицам, которым эти объекты недвижимости предоставлены на праве хозяйственного ведения или в случаях, предусмотренных статьей 39.20 настоящего Кодекса, на праве оперативного управления.

Согласно ч.1 ст.39.20 ЗК РФ если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

На основании п.2 ст.39.20 ЗК РФ в случае, если здание, сооружение, расположенные на земельном участке, раздел которого невозможно осуществить без нарушений требований к образуемым или измененным земельным участкам, или помещения в указанных здании, сооружении принадлежат нескольким лицам на праве частной собственности либо на таком земельном участке расположены несколько зданий, сооружений, принадлежащих нескольким лицам на праве частной собственности, эти лица имеют право на приобретение такого земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора.

Для приобретения права собственности на земельный участок все собственники здания, сооружения или помещений в них, за исключением лиц, которые пользуются земельным участком на условиях сервитута для прокладки, эксплуатации, капитального или текущего ремонта коммунальных, инженерных, электрических и других линий, сетей или имеют право на заключение соглашения об установлении сервитута в указанных целях, совместно обращаются в уполномоченный орган.(пунктом 5 ст. 39.20 ЗК РФ).

Аналогичные положения ранее были предусмотрены пунктом 5 ст. 36 ЗК РФ, утратившей силу с 01.03.2015 согласно Федеральному закону от 23 июня 2014 года N 171-ФЗ.

В соответствии с ч.6 ст. 39.20 ЗК РФ любой из заинтересованных правообладателей здания, сооружения или помещений в них вправе обратиться самостоятельно в уполномоченный орган с заявлением о предоставлении земельного участка в аренду.

В течение тридцати дней со дня получения указанного заявления от одного из правообладателей здания, сооружения или помещений в них уполномоченный орган направляет иным правообладателям здания, сооружения или помещений в них, имеющим право на заключение договора аренды земельного участка, подписанный проект договора аренды с множественностью лиц на стороне арендатора.

В течение тридцати дней со дня направления проекта договора аренды земельного участка правообладатели здания, сооружения или помещений в них обязаны подписать этот договор аренды и представить его в уполномоченный орган. Договор аренды земельного участка заключается с лицами, которые подписали этот договор аренды и представили его в уполномоченный орган в указанный срок.

Согласно ч.7 ст. 39.20 ЗК РФ в течение трех месяцев со дня представления в уполномоченный орган договора аренды земельного участка, подписанного в соответствии с пунктом 6 настоящей статьи арендаторами земельного участка, уполномоченный орган обязан обратиться в суд с требованием о понуждении правообладателей здания, сооружения или помещений в них, не представивших в уполномоченный орган подписанного договора аренды земельного участка, заключить этот договор аренды.

Согласно п.п.8-9 ст.39.20 ЗК РФ следует, что уполномоченный орган вправе обратиться в суд с иском о понуждении указанных в п.п.2-4 настоящей статьи правообладателей здания, сооружения или помещений в них заключить договор аренды земельного участка, на котором расположены такие здание, сооружение, если ни один из указанных правообладателей не обратился с заявлением о приобретении права на земельный участок (п.8). Договор аренды земельного участка в случаях, предусмотренных п.п.2-4 настоящей статьи, заключается с условием согласия сторон на вступление в этот договор аренды иных правообладателей здания, сооружения или помещений в них (п.9).

Судом установлено, что ФИО1 является собственником 

<

данные изъяты> в праве общей долевой собственности на жилой 

<

адрес>, площадью 

<

данные изъяты>, с кадастровым номером №. 

Другими долевыми собственниками являются ФИО2 (

<

данные изъяты>) и ФИО3 (

<

данные изъяты>) (л.д.108-110).

Земельный участок сформирован площадью 

<

данные изъяты>, с кадастровым номером № с разрешенным использованием земли населенных пунктов – под существующий жилой дом.

На указанный земельный участок установлено ограничение прав и обременение объекта недвижимости в виде аренды согласно договору аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ № заключенного администрацией ГО «Город Калининград» и ФИО2, ФИО3, на срок по 04.07.2066 года (дата и номер государственной регистрации ДД.ММ.ГГГГ №) (л.д.111-113).

09.06.2017 года ФИО2 и ФИО3 обратились в комитет муниципального имущества и земельных ресурсов администрации ГО «Город Калининград» с заявлением о заключении договора аренды 

<

данные изъяты> земельного участка с кадастровым номером № для обслуживания индивидуального жилого дома по адресу: 

<

адрес>, где они же будут являться арендаторами с равными долями (л.д.139). 

07.07.2017 года ФИО6 был направлен договор аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ № для подписания и предоставления в администрацию города (л.д.149-151). 

Договор был подписан П-выми и по истечении 30 дней со дня направления проекта договора аренды земельного участка всем правообладателям долей жилого дома в Комитет представлен договор аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, подписанный двумя арендаторами. Договор аренды, заключенный с этими лицами, подан в Управление Росреестра по Калининградской области 16.08.2017г. и зарегистрирован 29.08.2017г. 

Проект договора ответчиком ФИО7 подписан не был, а 18.08.2017 года от него поступили возражения, согласно которым он указывает о намерении приобрести земельный участок в собственность и не согласен с требованием об уплате аренды (л.д.12-13). 

14.09.2017 года ФИО1 было направлено соглашение о присоединении к договору аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ № с разъяснениями относительно его возражений (л.д.14-15). Письмо ответчиком было получено, но оставлено без ответа вплоть до рассмотрения настоящего дела в суде. 

Также установлено, что 29.05.2015 года ФИО1 обращался в администрацию ГО «Город Калининград» с заявлением об оформлении земельных отношений (л.д.160-169), 21.08.2017 года обращался в администрацию ГО «Город Калининград» с заявлением о предоставлении земельного участка бесплатно в личную собственность, на которое дан ответ с разъяснением о необходимости такого обращения всех долевых собственников дома (л.д.180-182). 

22.05.2018 года и 24.05.2018 года ФИО1 и П-вы обратились в администрацию ГО «Город Калининград» с заявлениями о предоставлении земельного участка в фактически используемых границах бесплатно в собственность, ответ на момент рассмотрения дела ими не получен (л.д.238-239, 248-249).

По смыслу вышеуказанных положений ст. 39. 20 ЗК РФ в их взаимосвязи, лица, обладающие вещными правами на здание, расположенное на неделимом земельном участке, могут приобрести этот участок только совместно и на одинаковых правовых основаниях, т.е. соответственно в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц.

Поскольку на момент рассмотрения дела с двумя долевыми собственниками жилого дома П-выми договор аренды участка уже заключен, не изменен и не расторгнут, требования истца о понуждении ответчика к заключению соглашения о присоединении к договору аренды соответствуют положениям земельного законодательства.

При этом, условия договора аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ № и предлагаемого к подписанию ответчику соглашения к нему, суд находит противоречащими закону, поскольку они содержат условия, не являющиеся обязательными и которые могут включаться в договор только при наличии согласия на них арендатора, которого в данном случае не имеется.

Ответчик в судебном заседании указал, что возражает против подписания соглашения о присоединении к договору аренды, в том числе, поскольку он не согласен с п. 3 соглашения об обязании уплачивать арендную плату с 03.04.2008 года до 30.09.2017г. в течение 45 дней с момента подписания соглашения.

Как следует из п. 4. 2 договора аренды земельного участка «стороны договорились распространить действие условий договора на отношения, возникшие до его заключения», а на ответчика в силу п. 3 проекта соглашения о присоединении к договору аренды как на арендатора 3 возлагается обязанность внести арендую плату за период с даты возникновения права на долю жилого дома (03.04.2008) до 30.09.2017 в течение 45 дней с момента подписания соглашения. 

Порядок заключения договора определяется положениями статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации, в соответствии с которыми, граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

В соответствии со статьей 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным с момента, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В силу части 1 статьи 425 Гражданского кодекса Российской Федерации договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.

Таким образом, пункт 3 соглашения о присоединении к договору аренды в совокупности с положениями п. 4. 2 договора аренды, противоречит закону, поскольку в силу статей 421, 432 и 425 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным с момента достижения между сторонами соглашения по всем существенным условиям договора, и обязанность по внесению арендной платы возникает с момента его заключения, однако своего согласия ответчик ФИО1 на внесение арендной платы с 03.04.2008г. не дал.

Суд находит несостоятельными доводы стороны истца об обоснованности начисления арендной платы, поскольку нормы п. 3.4 Положения "О порядке определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности, об условиях и сроках внесения арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности муниципального образования "Городской округ "Город Калининград", и за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, предоставленные в аренду без торгов", утвержденного Решением окружного Совета депутатов г. Калининграда от 28.11.2007 N 376 (ред. от 14.09.2016), согласно которому договором аренды предусматривается, что арендная плата за участки, предоставленные в аренду для обслуживания зданий, строений, сооружений, помещений, находящихся в собственности юридических и физических лиц, взимается с даты государственной регистрации права собственности на объекты недвижимого имущества, по требованиям о понуждении к заключению договора неприменимы, поскольку противоречат вышеуказанным нормам Гражданского кодекса РФ.

Кроме того, условиями договора определены штрафные санкции за несоблюдение условий договора для арендатора (п. 4. 13-4. 15), предусмотрена обязанность арендатора на заключение договоров ( п. 5. 2. 12, 5.2.14), что также не относится к числу обязательных условий и включение таких условий возможно только по соглашению сторон.

Доводы ответчика о том, что он фактически пользуется участком большей площади, в данном случае правового значения не имеют, а намерение получить участок в собственность не исключает обязанности ответчика оформить земельные отношения в установленном законом порядке.

Принимая во внимание, что суд не наделен правом не изменение условий договора, к заключению которого понуждается одна из сторон, а предложенное истцом соглашение и условия договора аренды земельного участка противоречат действующему законодательству, суд не находит оснований для удовлетворения исковых требований администрации о понуждении ФИО1 к заключению соглашения о присоединении к договору аренды земельного участка с кадастровым номером № от ДД.ММ.ГГГГ №. 

Руководствуясь ст. 194- 199 ГПК РФ суд, 

Р ЕШ И Л:

Исковые требования Администрации городского округа «Город Калининград» к ФИО1 о понуждении к заключению соглашения о присоединении к договору аренды земельного участка с кадастровым номером № от ДД.ММ.ГГГГ № оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в Калининградский областной суд через Московский районный суд г. Калининграда в апелляционном порядке в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Мотивированное решение суда изготовлено 04 июня 2018 года.

Судья Е.Ю. Медведева