К делу №2-785/2017

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

ст.Калининская Калининского района 

Краснодарского края 07 ноября 2017 года

Калининский районный суд Краснодарского края в составе председательствующего Матиевского С.М., при секретаре Шумаковой Е.Н., с участием истца ФИО1, представителя ответчика ООО «Калининское» по доверенности ФИО2, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к ООО «Калининское» о признании договора аренды на земельный участок, утратившим силу, взыскании долга и снятии обременения с земельного участка.

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратился в Калининский районный суд Краснодарского края с исковым заявлением к ООО «Калининское» о признании договора аренды на земельный участок, утратившим силу, взыскании долга и снятии обременения с земельного участка, в котором указано, что истец является собственником земельного участка, площадью 78117 кв.м., с кадастровым номером №, расположенного по адресу: РФ, 

<

адрес> что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 20.05.2016 года, запись ЕГРП №23-23/023-23/023/801/2016-2422/1. Этот земельный участок был выделен из земельного участка с кадастровым номером №. Договор аренды земельного участка с КН №, сформированного за счет земельных долей, при множественности лиц на стороне арендодателя от 26.12.2006 года, был заключен между собственниками земельных долей и ЗАО «Агрофирма «Колос», в лице генерального директора ФИО3 На данный момент земельный участок находится в пользовании в ООО «Калининское». 08.11.2016 года истец обратился в ООО «Калининское» с досудебной претензией, в которой просил предоставить информацию на каком основании его земельный участок находится в пользовании ООО «Калининское» с приложением копий документов, подтверждающих право аренды, поскольку изначально договор аренды был заключен с ЗАО «Агрофирма «Колос», которое согласно выписке из ЕГРЮЛ от 09.11.2016 года прекратило деятельность 16.05.2007 года. Кроме того, истец просил согласия на снятие обременения, а также после уборки урожая 2016 года, предоставить земельный участок на основании кадастрового паспорта в соответствующих границах, поскольку он намерен лично на праве собственности использовать вышеуказанный земельный участок. На заявление истца был получен ответ исх.№1428 от 24.10.2016 года, согласно которому ответчик ООО «Калининское» не дает своего согласия на досрочное расторжение договора аренды от 26.12.2006 года, при этом документов, подтверждающих право аренды ООО «Калининское», предоставлено не было. В договоре аренды земельного участка, сформированного за счет земельных долей, при множественности лиц на стороне арендодателя от 26.12.2006 года, есть пункт 4.2., согласно которому арендатор обязуется не передавать земельный участок в субаренду третьим лицам, не передавать право пользования участком в залог и не обременять иным образом. Истец обратился с заявлением в прокуратуру Калининского района от 01.03.2017г года с просьбой проверить законность использования ответчиком ООО «Калининское» земельного участка, принадлежащего ему на праве собственности. Согласно ответу заместителя прокурора Калининского района ФИО9 М.В., обязанности по договору аренды от 26.12.2006 года ООО «Агрофирмы «Колос» отчуждены ООО «Краснодарзернопродукт», правопреемником которого является ООО «Калининское» (договор №3 от 24.09.2010 года). Однако, в выписке ЕГРЮЛ от.09.11.2016 года №236920160123232 датой прекращения юридического лица ООО «Агрофирма «Колос» значится 16.05.2007 года, а также согласно выписке из ЕГРЮЛ №236920170122074 от 18.08.2017 года, ЗАО «Краснодарзернопродукт» не является правопреемником ООО «Агрофирмы «Колос». 28.07.2017 года истец обратился в Калининский отдел Филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» о снятии обременения (аренды) земельного участка с КН №, площадью 78117 кв.м., расположенного по адресу: 

<

адрес> и выдаче нового свидетельства о государственной регистрации права без обременения (аренды). Из Росреестра истец получил уведомление о приостановлении осуществления действий по регистрации прекращения ограничения (обременения) права в отношении объекта земельного участка с КН № по причине отсутствия Соглашения о расторжении договора аренды, либо на основании вступившего в законную силу решения суда. Согласно договору аренды от 26.12.2006 года, раздел 4.3.4., основанием для расторжения договора служит неуплата арендной платы в установленный срок, пункт договора 3.1.4 - выплата арендной платы производится до 15 декабря текущего года, за который будет производиться такая оплата, то есть до 15.12.2016 года. Пункт договора 7.1. гласит: за неуплату арендной платы в установленные договором сроки Арендатор уплачивает Арендодателю неустойку в размере 10% от суммы неуплаты за каждый день просрочки. Истец неоднократно обращался на склад выдачи продукции (за рисовые отходы и жмых), ему отвечали, что еще не привезли или привезли мало и уже раздали. Только после письменной претензии 14.03.2017 года директору ООО «Калининское» ФИО4, истцу 20.03.2017 года выплатили денежную компенсацию за рисовые отходы и жмых в сумме 9613,0 рублей. Сумма неустойки по условиям договора составляет 90362,0 рублей. Добровольно оплачивать неустойку, согласно условиям договора, ООО «Калининское» отказывается.

На основании изложенного, истец просит суд:

1.Признать договор аренды земельного участка с КН №, сформированного за счет земельных долей, при множественности лиц на стороне арендодателя от 26.12.2006 года между собственниками земельных долей и ЗАО Агрофирма «Колос», утратившим силу, ввиду того, что вышеназванная организация прекратила свою деятельность, а законные правопреемники отсутствуют; 2.Признать использование земельного участка с КН № ООО «Калининское» незаконным и обязать его освободить вышеназванный участок после уборки урожая 2017 года; 3.Обязать Калининский отдел Филиала ФГБУ «Федеральную кадастровую палату Росреестра» по Краснодарскому краю снять обременение (аренду) с земельного участка с КН № площадью 78117 кв.м., расположенного по адресу: 

<

адрес> и выдать новое свидетельство о государственной регистрации права без обременения (аренды) вышеназванного земельного участка; 4.Взыскать с ответчика в пользу истца неустойку в размере 90362,0 рублей и судебные расходы, а именно за оплату государственной пошлины 2911 рублей, а всего 93273,0 рублей.

Определением Калининского районного суда от 10.10.2017 года к производству суда были приняты уточненные исковые требования в п.3 требований, а именно вместо свидетельства о государственной регистрации права, выдать выписку из ЕГРН в отношении указанного земельного участка без обременения (аренды).

В судебное заседание представители третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования относительно предмета спора ФГБУ «ФКП Росреестра», Управления Росреестра по Краснодарскому краю в лице межмуниципального отдела по Калининскому, Красноармейскому и Славянскому районам, извещенные о времени и месте рассмотрения дела, не явились. В ходатайстве представитель третьего лица ФГБУ «ФКП Росреестра» просил рассмотреть дело в отсутствие представителя третьего лица (л.д.57). В ходатайстве заместитель начальника межмуниципального отдела по Калининскому, Красноармейскому и Славянскому районам Управления Росреестра по Краснодарскому краю просил рассмотреть дело без участия представителя отдела (л.д.48). Суд в порядке ч.3 ст.167 ГПК РФ принял решение о рассмотрении дела в отсутствие неявившихся представителей третьих лиц.

В судебном заседании истец ФИО1 поддержал заявленные требования и доводы изложенные в заявлении, дал объяснения аналогичные изложенным в заявлении, а также поддержал доводы, приведенные в письменном отзыве на возражения ответчика, в котором указано, что ответчик ООО «Калининское» 10.10.2017 года подал возражение на его исковое заявление с которым он не может согласиться по следующим причинам: с договором №3 от 24.09.2010 года о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка КН № заключенного между ООО «Агрофирма «Колос» и ООО «Краснодарзернопродукт» он ознакомился только после судебного заседания 10.10.2017 года. Он неоднократно обращался к ответчику ООО «Калининское» с просьбой пояснить законность использования ответчиком его земельного участка. Копии обращений имеются в материалах дела. Однако пояснения истцом были получены только на судебном заседании 10.10.2017 года. Согласно п.2 ст.615 ГК РФ, п.5 ст.22 ЗК РФ при заключении договора перенайма необходимо обязательное надлежаще оформленное уведомление арендодателя. По Постановлению Пленума ВАС №11 от 24.03.2005 года, уведомление о передаче арендатором земельного участка своих прав и обязанностей по договору третьему лицу должно быть направленно собственнику земельного участка в разумный срок после совершения соответствующей сделки с третьим лицом в письменной или иной форме, позволяющей арендатору располагать сведениями о получении уведомлении адресатом. Для регистрации договора перенайма в Росреестре необходимо иметь доказательства того, что арендатор выполнил условия- надлежащее уведомление собственника. Он такого уведомления не получал. Ответчик ООО «Калининское» не представил суду доказательства, надлежащего уведомления собственников долей земельного участка с КН № при регистрации в Росреестре договора №3 от 24.09.2010 года о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, сформированного за счет земельных долей, при множественности лиц на стороне Арендодателя от 26.12.2006 года. Кроме того, в возражениях ООО «Калининское» отсутствуют копии документов, подтверждающие полномочия генерального директора ООО «Агрофирма «Колос» ФИО5, а именно приказ о его назначении. Руководствуясь п.2 ст.615 ГК РФ, истец считает, что договор №3 от 24.09.2010 года нарушает его права как арендодателя и является незаконным. Утверждение ответчика о необоснованности выплаты неустойки в размере 90362,0 рублей не соответствует действительности. Согласно п.3.8 договора аренды земельного участка от 26.12.2006 года размер арендной платы должен пересматриваться ежегодно, каждую первую субботу декабря отчетного года. ООО «Калининское» на протяжении нескольких лет выдает часть арендной платы рисовыми отходами и жмыхом. По расчетной книжке арендодателя №556 за 2013 год истцу выплачена часть арендной платы рисовыми отходами 750 кг (квитанция 021958) и 300 кг жмыха (квитанция 021959). За 2014 год истцу была выплачена денежная компенсация в сумме 2768,22 рублей за рисовые отходы 24.03.2015 года (квитанция 021968), расходные кассовые ордера №320 и №321 от 24.03.2015 года. Просрочка по срокам выплаты составила 98 дней. Жмых истец получил 25.11.2014 года (квитанция 021965). За 2015 год жмых в количестве 366 кг истец получил 09.02.2016 года (квитанция 021977). Просрочка по срокам оплаты составила 45 дней. На заявление истца от 23.03.2017 года (вх.№273 от 28.03.2017 года) к директору ООО «Калининское» ФИО4 о выдаче копий расходно-кассовых ордеров, подтверждающих выдачу арендной платы за период 2014-2016 года, истец получил отрицательный ответ (исх.№61 от 12.04.2017 года). Согласно условиям договора аренды от 26.12.2006 года, п.4.3.4 основанием для расторжения договора служит невнесение арендной платы в установленный срок (л.д.49).

Также в судебном заседании истец пояснил, что рассчитал неустойку за 2016 год, согласно договору, каждый год должна пересматриваться арендная плата, считает, что пересмотрели порядок уплаты, все остальное по договору аренды получил, а жмых и отходы не получал.

В судебном заседании представитель ответчика ООО «Калининское» по доверенности ФИО2 возражал против заявленных требований, пояснил, что истец получает арендную плату, истец намеренно не приходил за получением, после претензии 14.03.2015 года деньги сразу выплатили, ООО стало арендатором 24.09.2010 года, 06.10.2010 года зарегистрирован договор уступки, за 2016 год жмых и отходы выдавались сверх договора, по инициативе Общества, остальное все выплачено. Пересмотра арендной платы не было, изменения в договор не вносились, так как натуральный размер арендной платы не изменяется, независимо от того что цена меняется в сторону увеличения, а также поддержал доводы, изложенные в письменных возражениях, в которых указано, что ООО «Калининское» считает требования истца необоснованными и не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям: 26.12.2006 года между ЗАО «Агрофирма «Колос» (ИНН 

<

***>,ОГРН 

<

***>) и собственниками земельных долей заключен договор аренды земельного участка КН №, сформированного за счет земельных долей, при множественности лиц на стороне арендодателя. Согласно п.2.1., договор вступает в силу со дня его регистрации и действует в течение пятнадцати лет. Государственная регистрация договора аренды состоялась 22.02.2007 года, что подтверждается регистрационной записью 23-23-23/002/2007-213. 16.05.2007 года ЗАО «Агрофирма «Колос» было преобразовано путем реорганизации в ООО «Агрофирму «Колос», ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>, что подтверждается представленной истцом выпиской из ЕГРЮЛ от 09.11.2016 года. 24.09.2010 года между ООО «Агрофирма «Колос» и ООО «Краснодарзернопродукт» (ИНН 

<

***> ОГРН 

<

***>) заключен договор №3 о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка КН №, сформированного за счет земельных долей, при множественности лиц на стороне арендодателя от 26.12.2007 года. Государственная регистрации этого договора состоялась 06.10.2010 года, что подтверждается регистрационной записью 23-23-23/008/2010-404. 21.10.2010 года название ООО «Краснодарзернопродукт» (ИНН 

<

***> ОГРН 

<

***>) было изменено на ООО «Калининское». Истец приводит доводы о том, что арендатором нарушены условия п.4.2 договора аренды о том, что: «Арендатор обязан не передавать земельный участок в субаренду третьим лицам, не передавать права пользования участком в залог и не обременять иным способом». Однако это не соответствует действительности. Уступка прав и обязанностей по договору аренды не является ни субарендой, ни залогом. Никаких других обременений арендатор на участок не накладывал. По заявлению истца, прокуратурой Калининского района проводилась проверка законности использования ООО «Калининское» земельного участка КН №. Однако никаких нарушений выявлено не было, что подтверждается ответом заместителя прокурора Крамаренко М.В. №84ж-2017/1752 от 29.03.2017 года, приложенным к исковому заявлению. Таким образом, договор аренды земельного участка КН № от 26.12.2006 года не является утратившим силу, а использование ООО «Калининское» земельного участка КН № в соответствии с условиями договора аренды - не является незаконным. В соответствии с п.5 ст.14 Федерального закона от 24.07.2002 года №101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», следует, что участник долевой собственности, выразивший на общем собрании участников долевой собственности несогласие с передачей в аренду земельного участка, находящегося в долевой собственности, или с условиями договора аренды такого земельного участка, в случае передачи его в аренду вправе выделить земельный участок в счет принадлежащих ему земельной доли или земельных долей по правилам, установленным пунктом 4 статьи 13 настоящего Федерального закона, и распорядиться выделенным в счет земельной доли или земельных долей земельным участком по своему усмотрению. При этом согласие арендатора земельного участка или залогодержателя права аренды земельного участка на выдел в счет земельной доли или земельных долей земельного участка не требуется и договор аренды или залог прав аренды в отношении выделенного земельного участка прекращается. Право собственности на 1/134 доли земельного участка (площадью 2,14га) истец зарегистрировал 25.12.2006 года, договор аренды земельного участка сформированного за счет земельных долей, при множественности лиц на стороне арендодателя заключен 26.12.2006 года. В представленной истцом копии договора имеется подпись истца на стороне арендодателей, что говорит о том, что он знал условия договора и был с ними согласен. Право собственности на 1/67 доли земельного участка (площадью 4,28 га) истец зарегистрировал 15.08.2007 года, право собственности на 1/201 доли земельного участка (площадью 1,42 га) истец зарегистрировал 03.09.2013 года. То есть, эти доли были приобретены с уже имеющимся обременением в виде договора аренды, об условиях которого истец не мог не знать. 20.05.2016 года истец зарегистрировал право собственности на выделенный в счет принадлежащих ему долей из земельного участка КН № - земельный участок КН № площадью 78117 кв.м., на который распространяется обременение в виде ранее заключенного договора аренды. Согласно ст.309 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. ООО «Калининское» в полном объеме выполняет вся свои обязанности в соответствии с условиями договора аренды от 26.12.2006 года и не намерено расторгать его до окончания срока действия. В соответствии со ст.310 ГК РФ, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются. Истец просит взыскать с ООО «Калининское» неустойку в размере 90362,0 рублей за якобы несвоевременную выплату ему арендной платы в виде рисовых отходов и жмыха, стоимость которых составляет 9613,0 рублей. При расчете неустойки истец ссылается на п.7.1 договора аренды от 26.12.2006 года. Однако, согласно п.3.1 этого договора «арендная плата за пользование земельным участком составляет 1500 (одну тысячу пятьсот) рублей в год за один гектар без учета земельного и подоходного налога. Собственник вправе в соответствии с заявлением получить арендную плату в денежной форме либо путем передачи ему арендатором сельскохозяйственной продукции в следующем составе (из расчета на одну земельную долю) - 1 тонна пшеницы, 1 тонна ячменя, 50 кг сахар, 15 кг риса, 20 кг подсолнечного масла». Как видно из договора, жмыха и рисовых отходов в виде арендной платы - не предусмотрено. Кроме того, никаких доказательств «неоднократных» обращений истца за выплатой ему арендной платы, на которые ООО «Калининское» не реагировало и не выплачивало ему плату, также не приведено. Основания для выплаты истцу неустойки в размере 90362,0 рублей - отсутствуют. В соответствие со ст.56 ГПК РФ, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом. Таким образом, основания для досрочного прекращения договора аренды от 26.12.2006 года - отсутствуют. На основании изложенного, представитель ответчика просит отказать в удовлетворении исковых требований в полном объеме (л.д.38).

Выслушав лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, суд приходит к выводу о необходимости отказать в удовлетворении заявленных требований, по следующим основаниям. 

Согласно досудебной претензии от 08.11.2016 года, истец обратился с указной претензией на имя директора ООО «Калининское» в которой просил предоставить информацию, на каком основании его земельный участок находится в пользовании ООО «Калининское» с приложением копий документов, подтверждающих право аренды, а также, что намерен лично на праве собственности использовать данный земельный участок для производства сельскохозяйственной продукции и просил согласие на снятие обременения, а также после уборки урожая 2016 года предоставить земельный участок на основании кадастрового паспорта в соответствующих границах (л.д.12).

Согласно сообщению ООО «Калининское» от 24.10.2016 года №1428, истцу сообщено, что в настоящее время принадлежащий истцу земельный участок КН № обрабатывается ООО «Калининское» в соответствии с условиями договора аренды земельного участка, сформированного за счет земельных долей, при множественности лиц на стороне арендодателя от 26.12.2006 года. Срок действия договора аренды участка истекает 23.02.2022 года. ООО «Калининское» все обязательства, возложенные на него вышеуказанным договором выполняет в полном объеме. Согласно ст.309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. В соответствии со ст.310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются. ООО «Калининское» не дает своего согласия на досрочное расторжение договора земельного участка, сформированного за счет земельных долей, при множественности лиц на стороне арендодателя от 26.12.2006 года (л.д.13). 

Согласно претензии от 14.03.2017 года, истец предложил ООО «Калининское» в срок до 20.03.2017 года произвести выплату арендной платы за 2016 год в сумме 35800,0 рублей, а также неустойки в сумме 318620,0 рублей. Пересмотреть на 2017 год арендную плату за земельные участки с КН №, площадью 78117 кв.м. и №, площадью 42796 кв.м. из расчета 30000,0 рублей на 1 га пашни. Также истец указал, что в случае отказа, будет вынужден обратиться в суд с требованием о взыскании долга за арендную плату и досрочном расторжении договора аренды (л.д.19).

Согласно заявлению истца от 23.03.2017 года, адресованному ООО «Калининское», истец сообщил, что является собственником земельных участков с КН: №, площадью 78117 кв.м., №, площадью 43101 кв.м., №, площадью 42813 кв.м., №, площадью 42804 кв.м., №, площадью 42801 кв.м., №, площадью 42796 кв.м., расположенных в границах плана земель СПК (колхоза) «Агрофирма Нива». Земельный участок с КН № был выделен из участка с КН №. Вышеуказанные участки находились в аренде у хозяйства. Просил выдать копии расходно-кассовых ордеров, подтверждающих оплату аренды за земельные участки за период с 2014 года по 2016 год (л.д.20).

Согласно сообщению ООО «Калининское» от 12.04.2017 года №61, истцу сообщено, что в настоящее время принадлежащий ему земельный участок КН № обрабатывается ООО «Калининское» в соответствии с условиями договора аренды земельного участка, сформированного за счет земельных долей, при множественности лиц на стороне арендодателя от 26.12.2006 года. ООО «Калининское» все обязательства возложенные на него вышеуказанным договором выполняет в полном объеме. Информация о выплате арендной платы неоднократно печаталась в районной газете «Калининец», объявления об этом вывешивались на офисном здании, ее можно было получить на складах ООО «Калининское». Объективных препятствий для неполучения им арендной платы в установленные сроки не было. В связи с этим его требование о выплате неустойки неправомерно. Вопрос о размере арендой платы будет рассмотрен по окончании срока действия договора аренды земельного участка, сформированного за счет земельных долей при множественности лиц на стороне арендодателя от 26.12.2006 года, то есть после 21.02.2022 года. Расходно-кассовые ордера, подтверждающие выплату ему арендной платы за период 2014-2016 годов являются внутренними документами ООО «Калининское» и на руки арендодателям не выдаются (л.д.56).

Согласно заявлению истца от 01.03.2017 года на имя прокурора Калининского района, истец просил проверить законность использования ООО «Калининское» земельного участка КН № принадлежащего истцу на праве собственности, выделенного из земельного участка КН №, поскольку по имеющейся информации, ООО «Калининское» не является правопреемником ЗАО «Агрофирма «Колос». Истребовать из ООО «Калининское» документы, подтверждающие переход к нему права аренды на вышеуказанный земельный участок (л.д.14).

Согласно сообщению прокурора Калининского района от 29.03.2017 года №84ж-2017/1752, истцу сообщено, что земельный участок сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером №, расположенный по адресу: Калининский район, в границах плана земель СПК (колхоза) «Агрофирма Нива», передан участниками долевой собственности на землю в аренду ЗАО «Агрофирма «Колос» сроком на 15 лет на основании договора аренды от 26.12.2006 года. В дальнейшем, по договору №3 от 24.09.2010 года права и обязанности по договору аренды от 26.12.2006 года ООО «Агрофирма «Колос» отчуждены ООО «Краснодарзернопродукт», правопреемником которого выступает ООО «Калининское». Решение об изменении наименования Общества принято на общем собрании 11.10.2010 года, что подтверждается протоколом №3 и свидетельством о внесении записи в ЕГРЮЛ №007496595. Согласно ч.1 ст.11.2 Земельного кодекса РФ земельные участки образуются при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков. Установлено, что на его земельный участок с КН №, образованный путем выдела из земельного участка с кадастровым номером №, в рамках полномочий ст.22.2 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (в ред. от 13.07.2015) зарегистрировано соответствующее обременение правом аренды ООО «Калининское», что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 20.05.2016 года. В соответствии со ст.64 ЗК РФ земельные споры рассматриваются только в судебном порядке. Кроме того, в соответствии с ч.5 ст.1 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» зарегистрированное в Едином государственном реестре недвижимости право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке. В связи с изложенным, при наличии препятствий в пользовании земельным участком со стороны ООО «Калининское», он вправе обратиться в суд с соответствующим исковым заявлением. Оснований для обращения прокурора в его интересах в суд не имеется (л.д.15).

Согласно заявлению истца от 28.07.2017 года на имя начальника Калининского отдела Росреестра по Краснодарскому краю, истец просил снять обременение - аренду с земельного участка с КН № и выдать новое свидетельство о государственной регистрации права (без обременения-аренды) (л.д.23).

Согласно Уведомлению о приостановлении государственной регистрации от 04.08.2017 года №23/023/001/801/2017-4100, в соответствии с п.5 ч.1 ст.26 Федерального закона от 13.07.2015 года №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» истец был уведомлен о приостановлении, начиная с 04.08.2017 года, осуществления действий по регистрации прекращения ограничения (обременения) права в отношении объекта: наименование: Земельный участок, КН/УН: №, расположенный по адресу: 

<

адрес> документы на который им были представлены 28.07.2017 года с заявлением под номером 23/023/001/801/2017-4100, в связи с тем, что не представлены документы, необходимые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав. На государственную регистрацию было представлено, заявление о снятии ограничения (обременения) - аренды от 20.05.2016 года, но так как право аренды было перенесено в выделенный участок на основании Закона о регистрации, прекратить ранее возникшее право аренды можно только на основании Соглашения о расторжении договора аренды либо на основании вступившего в законную силу решения суда (л.д.24).

Суд учитывает, что согласно п.4 ст.65 ЗК РФ, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земельные участки, находящиеся в частной собственности, устанавливаются договорами аренды земельных участков.

В соответствии с п.1 ст.12 Федерального закона от 24.07.2002 года №101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», к сделкам, совершаемым с долями в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, применяются правила Гражданского кодекса Российской Федерации. В случае, если число участников долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения превышает пять, правила Гражданского кодекса Российской Федерации применяются с учетом особенностей, установленных настоящей статьей, а также статьями 13 и 14 настоящего Федерального закона.

Согласно п.п.1,2 ст.450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. Многосторонним договором, исполнение которого связано с осуществлением всеми его сторонами предпринимательской деятельности, может быть предусмотрена возможность изменения или расторжения такого договора по соглашению как всех, так и большинства лиц, участвующих в указанном договоре, если иное не установлено законом. В указанном в настоящем абзаце договоре может быть предусмотрен порядок определения такого большинства. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Согласно п.1 и п.2 ст.452 ГК РФ, соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное. Требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок. 

В соответствии с п.п.1,2 ст.609 ГК РФ, договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме. Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

Согласно п.2 ст.615 ГК РФ, арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено настоящим Кодексом, другим законом или иными правовыми актами. В указанных случаях, за исключением перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор. В соответствии с п.5 ст.22 ЗК РФ, арендатор земельного участка, за исключением резидентов особых экономических зон - арендаторов земельных участков, вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу, в том числе отдать арендные права земельного участка в залог и внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия арендодателя при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное. В указанных случаях ответственным по договору аренды земельного участка перед арендодателем становится новый арендатор земельного участка, за исключением передачи арендных прав в залог. При этом заключение нового договора аренды земельного участка не требуется.

В силу п.5 ст.14 Федерального закона от 24.07.2002 года №101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», участник долевой собственности, выразивший на общем собрании участников долевой собственности несогласие с передачей в аренду земельного участка, находящегося в долевой собственности, или с условиями договора аренды такого земельного участка, в случае передачи его в аренду вправе выделить земельный участок в счет принадлежащих ему земельной доли или земельных долей по правилам, установленным пунктом 4 статьи 13 настоящего Федерального закона, и распорядиться выделенным в счет земельной доли или земельных долей земельным участком по своему усмотрению. При этом согласие арендатора земельного участка или залогодержателя права аренды земельного участка на выдел в счет земельной доли или земельных долей земельного участка не требуется и договор аренды или залог прав аренды в отношении выделенного земельного участка прекращается. 

Согласно договору аренды земельного участка, сформированного за счет земельных долей при множественности лиц на стороне арендодателя от 26.12.2006 года, собственники земельных долей (Арендодатели) (согласно приложенному списку) и ЗАО «Агрофирма «Колос» (Арендатор), на основании решения собрания участников долевой собственности о порядке владения и пользования земельным участком находящимся в долевой собственности от 19.06.2005 года, заключили договор, согласно которому Арендодатели передали во временное владение и пользование Арендатору земельный участок, сформированный за счет принадлежащих им на праве собственности земельных долей, находящихся в границах плана СПК (колхоз) «Агрофирма «Нива», площадью сельскохозяйственных угодий 2854858 кв.м., КН 23:10:04 02 000:0772, для производства сельскохозяйственной продукции, при этом Арендатор обязался производить выплату арендной платы. Согласно п.2.1 договора аренды, договор вступает в силу со дня его регистрации и действует в течение 15 лет. В соответствии с п.3.1 договора аренды, арендная плата за пользование земельным участком составляет 1500,0 рублей в год за один гектар без учета земельного и подоходного налога. Собственник вправе в соответствии с заявлением получить арендную плату в денежной форме либо путем передачи ему арендатором сельскохозяйственной продукции в следующем составе (из расчета на одну долю в праве общей собственности на переданный в аренду участок): - 1 тонна пшеницы; 1 тонна ячменя; 50 кг сахара; 15 кг риса; 20 кг масла подсолнечного. Выплата арендной платы в виде пшеницы и ячменя производится в течение одного месяца со дня завершения уборки соответствующей культуры. Выплата арендной платы в ином выражении производится до 15 декабря текущего года, за который будет производится такая оплата. Размер арендной платы должен пересматриваться ежегодно, каждую первую субботу декабря отчетного года, согласно официального документа, подтверждающего уровень инфляции. При этом изменение размера арендной платы не может быть ниже фактически выплачиваемого и установленного официально уровня инфляции. В силу п.4.1 договора аренды, Арендатор обязан своевременно выплачивать арендную плату, не передавать земельный участок в субаренду третьим лицам, не передавать права пользования участком в залог и не обременять иным образом. В соответствии с п.4.3 договора аренды, Арендодатели имеют право на досрочное прекращение договора, при невнесении арендной платы в установленный срок, а п.7.1 предусмотрено, что за неуплату арендной платы в установленные договором сроки Арендатор уплачивает Арендодателю неустойку в размере 10% от суммы неуплаты за каждый день просрочки. Государственная регистрация договора произведена 22.02.2007 года. Согласно Приложению №1 к договору аренды, под порядковым номером 61, договор подписан ФИО1 (л.д.5-11).

В силу п.5 ст.58 ГК РФ, при преобразовании юридического лица одной организационно-правовой формы в юридическое лицо другой организационно-правовой формы права и обязанности реорганизованного юридического лица в отношении других лиц не изменяются, за исключением прав и обязанностей в отношении учредителей (участников), изменение которых вызвано реорганизацией. 

В судебном заседании установлено, что 16.05.2007 года произведена государственная регистрация в ЕГРЮЛ прекращения деятельности ЗАО «Агрофирма «Колос» путем реорганизации указанного юридического лица в форме преобразования, правопреемником которого стало ООО «Агрофирма «Колос», что подтверждается выпиской из ЕГРЮЛ от 09.11.2016 года (л.д.16-18).

Согласно договору №3 от 24.09.2010 года о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, сформированного за счет земельных долей, при множественности лиц на стороне арендодателя от 26.12.2006 года, а также Акту приема-передачи от 24.09.2010 года, ООО «Агрофирма «Колос» (Арендатор) и ООО «Краснодарзернопродукт» ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***> (Новый арендатор) заключили договор, согласно которому в соответствии с п.2 ст.615 ГК РФ и ст.22 ЗК РФ Арендатор передал Новому арендатору все права и обязанности Арендатора по договору аренды земельного участка, сформированного за счет земельных долей, при множественности лиц на стороне арендодателя от 26.12.2006 года в отношении земельного участка сельскохозяйственного назначения с КН №, предназначенного для сельскохозяйственного производства. Договор №3 от 24.09.2010 года прошел государственную регистрацию 06.10.2010 года (л.д.41-44).

Согласно свидетельству о государственной регистрации права от 20.05.2016 года, на основании соглашения от 28.08.2016 года, свидетельства о праве на наследство по завещанию от 22.12.2005 года, договора купли-продажи земельной доли от 17.06.2007 года, договора купли-продажи земельной доли от 26.08.2013 года, за истцом ФИО1 зарегистрировано 20.05.2016 года право собственности на земельный участок сельскохозяйственного назначения - для сельскохозяйственного использования, КН №, площадью 78117 кв.м., расположенный по адресу: 

<

адрес> Также в отношении земельного участка 20.05.2016 года зарегистрировано ограничение (обременение) права в виде аренды (л.д.4).

Суд учитывает, что в силу ч.5 ст.1 Федерального закона от 13.07.2015 года №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», государственная регистрация права в Едином государственном реестре недвижимости является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное в Едином государственном реестре недвижимости право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

Суд принимает во внимание, что договор аренды от 26.12.2006 года не содержит запрета на передачу прав и обязанностей арендатора по договору аренды, а также условий о необходимости для такой передачи согласия арендодателя. Зарегистрированное право аренды ответчика в отношении земельного участка истца не оспорено, договор №3 от 24.09.2010 года имеет юридическую силу, при этом доводы истца о не уведомлении его о такой передаче прав, учитывая, что истец фактически получает арендную плату от ответчика на протяжении нескольких лет, на что истец указал в отзыве на возражение ответчика, не влекут незаконность использования ответчиком земельного участка истца в целях сельскохозяйственного производства на основании договора №3 от 24.09.2010 года.

В соответствии с п.1 ст.384 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором, право первоначального кредитора переходит к новому кредитору в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода права. В частности, к новому кредитору переходят права, обеспечивающие исполнение обязательства, а также другие связанные с требованием права, в том числе право на проценты.

В соответствии с протоколом №3 общего собрания участников общества с ограниченной ответственностью «Краснодарзернопродукт» от 11.10.2010 года, принято решение о изменении фирменного наименования общества на ООО «Калининское» (л.д.39,40), что отражено в Свидетельстве о внесении записи 21.10.2010 года в ЕГРЮЛ о наименовании ООО «Калининское» ОГРН 

<

***> (л.д.45).

В судебном заседании установлено, что права арендатора по договору аренды земельного участка, сформированного за счет земельных долей при множественности лиц на стороне арендодателя от 26.12.2006 года, в предусмотренном законом порядке (ст.384 ГК РФ) на основании договора №3 от 24.09.2010 года, прошедшего государственную регистрацию 06.10.2010 года, перешли от правопреемника ЗАО «Агрофирма «Колос» - ЗАО «Агрофирма «Колос» к ООО «Краснодарзернопродукт», впоследствии изменившего фирменное наименование на ООО «Калининское». При этом договор аренды от 26.12.2006 года не содержит запрета на совершение уступки прав и обязанностей арендатора по указанному договору.

Также установлено, что истец подписал договор от 26.12.2006 года, то есть был согласен с передачей в аренду земельного участка, в связи с чем, в силу п.5 ст.14 Федерального закона от 24.07.2002 года №101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» договор аренды от 26.12.2006 года в отношении выделенного земельного участка истца КН № не прекратился.

В силу п.1 ст.310 ГК РФ, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

Существенным условием договора аренды земельного участка является размер арендной платы (п.12 ст.22 ЗК РФ). Без согласования сторонами условия о размере арендной платы, договор аренды земельного участка не считается заключенным (п.1 ст.432 ГК РФ). 

Согласно ч.1 ст.56 ГПК РФ, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

В судебном заседании установлено, что в договоре аренды от 26.12.2006 года сторонами согласованы условия о размере арендной платы, при этом указанным договором, такая арендная плата, как жмых и рисовые отходы, не предусмотрена, в связи с чем, по заявленным в иске основаниям несвоевременного получения такой платы, не предусмотрена возможность прекращения договора аренды от 26.12.2006 года, а также взыскания неустойки. В связи с чем, требование о взыскании с ответчика в пользу истца неустойки в размере 90362,0 рублей не подлежит удовлетворению.

При указанных обстоятельствах, в судебном заседании не установлено предусмотренных законом оснований для признания договора аренды земельного участка от 26.12.2006 года утратившим силу, а также для признания использования земельного участка с КН № ответчиком ООО «Калининское» незаконным и возложении на ответчика обязанности освободить указанный участок после уборки урожая 2017 года. Также не имеется законных оснований для возложения на Калининский отдел Филиала ФГБУ «Федеральную кадастровую палату Росреестра» по Краснодарскому краю снять обременение с земельного участка с КН № в виде аренды и выдать выписку из ЕГРН в отношении указанного земельного участка без обременения (аренды), в связи с чем, в указанных требованиях подлежит отказать. Поскольку решение состоялось не в пользу истца, в силу ч.1 ст.98 ГПК РФ не подлежат возмещению ответчиком судебные расходы истца в виде уплаченной истцом государственной пошлины в размере 2911,0 рублей (л.д.1).

С учетом изложенного, в исковом заявлении ФИО1 к ООО «Калининское» о признании договора аренды на земельный участок, утратившим силу, взыскании долга и снятии обременения с земельного участка, подлежит отказать. На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В исковом заявлении ФИО1 к ООО «Калининское» о признании договора аренды на земельный участок, утратившим силу, взыскании долга и снятии обременения с земельного участка - отказать.

Решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в Краснодарский краевой суд через Калининский районный суд Краснодарского края в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья:____________________________

В окончательной форме - 12.11.2017 года.