Дело № 2-1973/2020

УИД 75RS0023-01-2020-002593-57

РЕШЕНИЕ

 (не вступило в законную силу)

Именем Российской Федерации

9 ноября 2020 года г. Чита 

Черновский районный суд г. Читы в составе:

председательствующего судьи Левиной А.И.,

при секретаре Парыгиной Н.А., 

с участием истца ФИО1, 

представителя истца ФИО2, 

ответчика Горячего М.Ю., 

представителя ответчика ФИО3, 

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к Горячий М.Ю. об обязании освободить торговую площадь, выселении из нежилого помещения, 

УСТАНОВИЛ:

Истец ФИО1 обратился в суд с вышеназванным иском, ссылаясь при этом на следующие обстоятельства. 

1 февраля 2020 года между ФИО1 и ответчиком ФИО4 был заключен договор аренды нежилого помещения № 2 площадью 46,5 кв.м, расположенного по адресу: г. Чита, 

<

адрес>, пом. 1. Согласно п. 2.2.6 договора арендатор обязан не занимать самовольно площади, выходящие за пределы арендуемого помещения. Актом осмотра помещения № 3 установлено, что вопреки условиям договора арендатор самовольно занимает 38 кв.м в помещении № 3 вместо 8 кв.м., до настоящего времени указанное нарушение арендатором не устранено. При заключении договора истец рассчитывал сдавать в аренду торговую площадь иным лицам, однако в связи с незаконными действиями ответчика, лишен такой возможности. В соответствии с п. 1 ст. 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора. 08.07.2020 ответчику предложено соглашение о расторжении договора аренды, от подписания которого он отказался. 

На основании изложенного, просит суд расторгнуть договор аренды нежилого помещения № 2 от 1 февраля 2020 года, заключенный между ФИО1 и ФИО4

В ходе судебного разбирательства истец ФИО1 заявленные требования уточнил, просил суд обязать ответчика освободить торговую площадь в размере, превышающем 8 кв.м. общей площади в помещении №3 (общей площади 44,8 кв.м.) согласно кадастровому паспорту по состоянию на дату ДД.ММ.ГГГГ, в помещении (строении) здания № 

<

адрес>; выселить ответчика из помещения (строения) здания 

<

адрес>

Определением суда от 23 октября 2020 года к участию в деле в качестве третьего лица привлечено ООО «Эврика». 

Истец ФИО1 и его представитель ФИО2, действующий на основании письменного заявления, заявленные уточненные требования поддержали в полном объеме по доводам, изложенным в иске и уточнении к нему, первоначально заявленные требования о расторжении договора аренды нежилого помещения № 2 от 01.02.2020 не поддержали. 

Ответчик Горячий М.Ю. и его представитель ФИО3, действующий на основании доверенности, в судебном заседании иск не признали, суду пояснили, что целью заключения договора аренды нежилого помещения от 01.02.2020 являлась торговля продуктами питания, спорное помещение № 3 представляет собой магазин, в котором находится оборудование для осуществления торговли, которое также являлось предметом договора аренды. Остальные помещения, переданные по договору аренды, являются вспомогательными для обслуживания самого магазина – складские помещения, котельная, угольный склад. Ответчик пользовался всем помещением № 3, осуществлял ремонт всего данного помещения, оплачивал электроэнергию за все помещение, сигнализацию, осуществлял все текущие работы для обеспечения деятельности магазина. Указывают на то, что фактически стороны договора аренды пришли к соглашению об использовании всего помещения № 3 для осуществления торговли, о чем свидетельствует, в том числе, и отсутствие определения местоположения указанных в договоре 8 кв.м., в то время как часть помещения № 3, арендуемая ООО «Эврика», была конкретно определена. Полагают, что истец злоупотребляет своим правом, требуя досрочного освобождения арендуемого помещения, поскольку стороны не достигли соглашения о купле-продаже спорного помещения, что повлечет для ответчика необоснованные убытки. В удовлетворении иска просят отказать в полном объеме. 

Третье лицо ООО «Эврика» своего представителя в судебное заседание не направило, о слушании дела извещено в установленном законом порядке. 

Руководствуясь ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее – ГПК РФ), суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившегося представителя третьего лица. 

Заслушав пояснения сторон и их представителей, показания свидетелей, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующему. 

В соответствии со ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно ст. 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: 1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; 2) существенно ухудшает имущество; 3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; 4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Как установлено судом и следует из материалов дела, по договору аренды нежилого помещения № 2 от 01.02.2020 истец передал во временное владение и пользование ответчику на срок по 30.01.2021 за плату «объект аренды»: часть помещения № 3 площадью торгового места 8 кв.м, складское помещение № 4 площадью 16 кв.м, складское помещение № 5 площадью 20,2 кв.м, помещение № 2 площадью 2,3 кв.м, общей площадью 46,5 кв.м, помещение котельной, твердотопливный котел, помещение угольного склада, торговое, холодильное оборудование, торговый и вспомогательный инвентарь (согласно акту приема-передачи), расположенные по адресу: 

<

адрес>. Арендатор обязуется принять во временное пользование объект аренды и обязуется выплачивать арендную плату в размере и в сроки, определенные настоящим договором (л.д. 7). 

Согласно акту приема-передачи от 01.02.2020 арендодатель передал, а арендатор принял следующее имущество: 

1. часть помещения № 3 площадью торгового места 8 кв.м, складское помещение № 4 площадью 16 кв.м, складское помещение № 5 площадью 20,2 кв.м, помещение № 2 площадью 2,3 кв.м, общей площадью кв.м, помещение котельной, твердотопливный котел, помещение угольного склада, холодильник-витрина для колбасных изделий 1 шт., холодильник-витрина (вертикальный) для молочной продукции 1 шт., морозильные камеры – витрины (импортные) 2 шт., морозильная камера (нерабочая), встроенный холодильник с двумя рабочими компрессорами, холодильники бытовые рабочее состояние (износ 80 %) 3 шт., витрина – прилавок (стекло) 1 шт., прилавок (ДСП) 1 м 1 шт., витрина для конфет (стекло – ДСП) 1 шт., стеллаж для хлеба (металл) 1 шт., пристенные стеллажи – витрины высота 2,3 м (5 полок) ширина 1,0 м – 8 шт., ширина 0,5 м – 1 шт., угловые 2 шт., весы электронные до 15 кг 2 шт., огнетушитель 1 шт., расположенные по адресу: 

<

адрес>

2. охранно-пожарную сигнализацию (требуется замена сигнальной красной лампы) 1 шт.;

3. система отопления и циркуляционный насос в рабочем состоянии;

Пункты 4-5 – показания электросчетчиков;

6. Арендатор по состоянию объекта аренды к арендодателю претензий не имеет (л.д. 37). 

Кроме того, совместно с данным имуществом арендатору были переданы продукты питания для реализации, которые не были ранее реализованы истцом ФИО1 при осуществлении торговли в магазине по указанному адресу. Данные обстоятельства подтверждены сторонами в судебном заседании и никем не оспаривались. 

Согласно п. 3.2 договора аренды арендная плата за объект аренды определяется из расчета 20000 рублей в месяц без учета НДС и выплачивается до 25 числа месяца, предшествующего месяцу аренды. 

В соответствии с п. 2.2.6 договора аренды арендатор обязуется не занимать самовольно площади, выходящие за пределы арендуемого помещения. 

07.07.2020 арендодателем ФИО1 произведен осмотр помещения № 3, расположенного по адресу: 

<

адрес>, в ходе которого установлено, что в нарушение п. 1.1, п. 2.2.6 договора аренды помещение № 3 полностью занято и используется арендатором ФИО4 (л.д. 8). 

Как пояснил в ходе судебного разбирательства истец ФИО1, иных претензий к ответчику ФИО4, кроме помещения № 3 у него не имеется. 

03.07.2020 истец обратился к ответчику с претензией об освобождении самовольно занятого помещения и площади (л.д. 44). 

08.07.2020 истец обратился к ответчику для подписания соглашения о расторжении договора аренды от 01.02.2020, от подписи которого ответчик отказался (л.д. 10). 

В ответе на претензию от 04.07.2020 ответчик Горячий М.Ю. сообщил истцу ФИО1 о том, что указание в договоре аренды площади помещения № 3 в размере 8 кв.м противоречит действительной воле сторон. По договоренности сторон объектом аренды являлось все помещение, кроме площади, занимаемой партнерами – фирмой ООО «Эврика» (л.д. 46). 

В соответствии с пунктом 43 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора" условия договора подлежат толкованию в системной взаимосвязи с основными началами гражданского законодательства, закрепленными в статье 1 ГК РФ, другими положениями ГК РФ, законов и иных актов, содержащих нормы гражданского права (статьи 3, 422 ГК РФ).

При толковании условий договора в силу абзаца первого статьи 431 ГК РФ судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений (буквальное толкование). Такое значение определяется с учетом их общепринятого употребления любым участником гражданского оборота, действующим разумно и добросовестно (пункт 5 статьи 10, пункт 3 статьи 307 ГК РФ), если иное значение не следует из деловой практики сторон и иных обстоятельств дела.

Условия договора подлежат толкованию таким образом, чтобы не позволить какой-либо стороне договора извлекать преимущество из ее незаконного или недобросовестного поведения (пункт 4 статьи 1 ГК РФ). Толкование договора не должно приводить к такому пониманию условия договора, которое стороны с очевидностью не могли иметь в виду.

Значение условия договора устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом (абзац первый статьи 431 ГК РФ). Условия договора толкуются и рассматриваются судом в их системной связи и с учетом того, что они являются согласованными частями одного договора (системное толкование).

Толкование условий договора осуществляется с учетом цели договора и существа законодательного регулирования соответствующего вида обязательств.

Согласно п. 46 названного постановления Пленума ВС ПФ при толковании условий договора суд с учетом особенностей конкретного договора вправе применить как приемы толкования, прямо установленные статьей 431 ГК РФ, иным правовым актом, вытекающие из обычаев или деловой практики, так и иные подходы к толкованию. В решении суд указывает основания, по которым в связи с обстоятельствами рассматриваемого дела приоритет был отдан соответствующим приемам толкования условий договора.

Как указано в Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 3 (2019) (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 27.11.2019), содержание договора определяется в соответствии с его общепринятой трактовкой и пониманием его условий сторонами. Если положения договора могут иметь несколько значений либо не позволяют достоверно установить значение отдельных положений, суды обязаны выявить действительную и реальную волю сторон. Основным способом ее установления являются показания сторон или их представителей по условиям договора и обстоятельствам дела. Суд обязан учитывать в совокупности все собранные по делу доказательства с целью выявления действительной воли сторон и исключения каких-либо сомнений в ее достоверности.

В ходе судебного разбирательства сторона ответчика пояснила, что целью аренды являлось использование указанного помещения № 3 как торгового зала для торговли продуктами питания. Аренда меньшей площади не позволила бы вести указанную деятельность. При этом суду для обозрения была предоставлена видеозапись спорного помещения № 3 – торгового зала, общей площадью 44,8 кв.м, в котором 5,1 кв.м занимает ООО «Эврика», что фактически представляет собой стеллаж с алкогольной продукцией, которая продается в данном магазине. Все остальное помещение занято торговым и холодильным оборудованием для организации торговли продуктами питания, часть из которого была передана по договору аренды и уже находилась в магазине, часть установлена самим ответчиком ФИО4 (л.д. ). 

При этом довод истца о том, что арендуемое торговое и холодильное оборудование ответчик мог расположить и в иных арендуемых помещениях, судом отклоняется, поскольку иные арендуемые помещения являются складскими и вспомогательными для обслуживания торгового зала. Расположение оборудования для торговли вне торгового зала само по себе противоречит цели договора аренды. 

Кроме того, как пояснила в судебном заседании допрошенная в качестве свидетеля продавец указанного магазина ФИО6, в данном магазине она работает в должности продавца с 2007 года. Ранее торговую деятельность в магазине осуществлял сам истец ФИО1, а затем сдал магазин в аренду ответчику ФИО4 За все время ее работы в магазине осуществлялась торговля продуктами питания, а также алкогольной продукцией. Магазин является небольшим, в связи с чем расположение в данном помещении еще какого-то магазина, торгового места невозможно. Все помещение магазина занято торговым и холодильным оборудованием, товаром для реализации.

Судом также установлено, что ранее между истцом и ответчиком также действовал договор аренды нежилого помещения № 2 от 01.02.2019 сроком до 30.01.2020 на тех же условиях (л.д. 36). 

Таким образом, арендные отношения в отношения указанного помещения между сторонами действовали на протяжении двух лет, претензий, связанных с размером объекта аренды от арендодателя не поступало. Как указали стороны в ходе судебного разбирательства, настоящий спор возник после конфликтной ситуации между истцом и ответчиком по поводу покупки спорного помещения. 

Ответчик, пользуясь помещением № 3, осуществлял ремонт всего данного помещения, оплачивал электроэнергию за все помещение, оплачивал сигнализацию, осуществлял все текущие работы для обеспечения деятельности магазина, ключи от которого находились также у него.

Возражая против доводов стороны ответчика стороной истца было заявлено ходатайство о направлении запроса в Межрайонную ИФНС России № 2 по г. Чите, согласно ответу которой, по данным налоговых деклараций по единому налогу на вмененный доход для отдельных видов деятельности за период с 1 квартала 2019 года по 2 квартал 2020 года сумма единого налога, подлежащая уплате в бюджет, налогоплательщиком ФИО4 рассчитана исходя из 8 кв.м – площади торгового зала (л.д. 80). 

Сторона ответчика в судебном заседании пояснила, что большая сумма единого налога на вмененный доход на всю площадь торгового зала, и послужила основанием для указания в договоре аренды нежилого помещения № 2 от 01.02.2020 меньшей площади торгового зала – 8 кв.м. Поскольку на момент заключения договора аренды между истцом и ответчиком были хорошие дружеские отношения, ФИО1 согласился указать в договоре меньшую площадь помещения № 3, при этом стороны фактически договорились об использовании всего помещения № 3 для организации торговли продуктами питания в торговом зале. При этом, представитель ответчика суду пояснил, что правоотношения Горячего М.Ю. с Межрайонной ИФНС № 2 по г. Чите по факту оплаты им единого налога на вмененный доход, исходя из 8 кв.м площади торгового зала, к настоящему спору отношения не имеют. 

Суд находит доводы стороны ответчика убедительными, подтвержденными представленными в материалы дела доказательствами, поскольку предшествующее поведение сторон по исполнению договора аренды, свидетельствуют об их взаимной воле на использование ответчиком всего помещения № 3 за исключением площади занимаемой ООО «Эврика» для осуществления торговли продуктами питания. 

В подтверждение данного вывода также свидетельствует обстоятельство того, что сторонами не была определена и индивидуализирована часть помещения № 3, не были определены координаты данных 8 кв.м, в то время как по договору аренды нежилого помещения № 1 от 19.04.2018, заключенному между ФИО1 и ООО «Эврика» и дополнительному соглашению к нему от 31.12.2018, определена торговая площадь части помещения № 3 – 5,1 кв.м с графическим описанием части объекта недвижимости, использование которой будет осуществлять арендатор ООО «Эврика», являющимся приложением к дополнительному соглашению от 31.12.2018 (л.д. 29-35).

Таким образом, поскольку первоначальный договор аренды от 01.02.2019 с ФИО4 был заключен после заключения договора аренды с ООО «Эврика», в случае действительной воли сторон на аренду части помещения № 3 в размере 8 кв.м, арендодатель ФИО1 должен был определить торговую площадь части помещения № 3 – 8 кв.м с графическим описанием части объекта недвижимости, использование которой будет осуществлять арендатор Горячий М.Ю., чего сделано не было. 

Согласно разъяснениям, приведенным в абзаце четвертом пункта 43 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора", значение условия договора устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом (абзац первый статьи 431 ГК РФ); условия договора толкуются и рассматриваются судом в их системной связи и с учетом того, что они являются согласованными частями одного договора (системное толкование).

Проанализировав в соответствии с положениями статьи 431 ГК РФ и разъяснениями, изложенными в вышеназванном постановлении Пленума Верховного суда РФ N 49, условия договора аренды, с учетом цели данного договора, суд приходит к выводу о том, что по договору аренды нежилого помещения № 2 от 01.02.2020 действительная воля сторон была направлена и согласована на аренду всего помещения № 3, что не дает основания для расторжения договора аренды, равно как и для возложения на ответчика обязанности освободить торговую площадь в размере, превышающем 8 кв.м общей площади помещения № 3 44,8 кв.м, и выселения ответчика из спорного помещения до истечения срока действия договора аренды, который определен по 30.01.2021, поскольку в соответствии с п. 1 ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются. При этом в соответствии с п. 1 ст. 10 ГК РФ не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом). 

При изложенных обстоятельствах оснований для удовлетворения исковых требований не имеется.

Руководствуясь ст. ст. 194 – 198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

Исковые требования ФИО1 к Горячий М.Ю. об обязании освободить торговую площадь, выселении из нежилого помещения оставить без удовлетворения. 

Решение суда может быть обжаловано в течение одного месяца со дня его изготовления в окончательной форме в Забайкальский краевой суд путем подачи апелляционной жалобы через Черновский районный суд г. Читы.

Судья А.И. Левина

Мотивированное решение изготовлено 20 ноября 2020 года.