Дело № 2 – 1384/2024

УИД № 69RS0038-03-2024-001814-64

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

09 декабря 2024 года город Тверь

Московский районный суд г. Твери в составе 

председательствующего судьи Лискиной Т.В.,

при секретаре Козловой А.А.,

с участием представителя истца адвоката Мелкина И.В.,

представителей ответчика ФИО1 и адвоката Клоковой И.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО2 к обществу с ограниченной ответственностью "Специализированный Застройщик "Атлант" о защите прав потребителей,

у с т а н о в и л:

ФИО2 обратился в суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Специализированный Застройщик "Атлант" о признании некачественным объект долевого строительства, возведенный ответчиком и располагаемый по адресу: 

<

адрес>; взыскании в счет возмещения расходов по устранению трещин стене в квартире 

<

адрес> в размере 447 133 рубля; уменьшении цены Договора участия в долевом строительстве № от 10.06.2020 года соразмерно ухудшению качества объекта долевого строительства на 100 000 рублей; взыскании в счет возмещения расходов на замену стеклопакетов в размере 123 994 рубля, а в случае отказа в удовлетворении требований о признании некачественным объект долевого строительства, возведенный ответчиком и располагаемый по адресу: 

<

адрес>, взыскании расходов на косметический ремонт, которые возникнут в связи с заменой окон на соответствующие договору, в размере 384 207,40 рублей; взыскании штрафа в размере 50% от присужденной в пользу истца суммы; взыскании неустойки в размере 265 000 рублей за нарушение требований ст. 22 Закона РФ № 2300-1; взыскании расходов на аренду жилья на период устранения недостатков квартиры в размере 63 332 рубля; обязании в течение месяца со дня вступления решения суда в законную силу устранить трещины стен в общем имуществе МКЖД, а также произвести установку входных групп в подъездах дома, расположенного по адресу: 

<

адрес>.

В ходе рассмотрения дела истцом в порядке ст. 39 ГПК РФ были уточнены заявленные исковые требования, просит взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Специализированный Застройщик "Атлант" в пользу ФИО2 в счет возмещения расходов на устранение трещин стен в квартире в размере 447 133 рубля, в счет возмещения расходов по замене стеклопакетов в размере 123 994 рубля, штраф в размере 50% от присужденной в пользу истца суммы, предусмотренный п. 6 ст. 13 Закона РФ «О защите прав потребителей»; неустойку в размере 265 000 рублей за нарушение требований ст. 23 Закона РФ «О защите прав потребителей». 

В части остальных требований, изложенных в исковом заявлении, а именно: признании некачественным Объект долевого строительства, уменьшении цены договора участия в долевом строительстве, обязании устранения трещин стен в общем имуществе МКЖД, взыскании расходов на аренду жилья на период устранения недостатков истец отказался; отказ определением суда от 09.10.2024 года принят судом.

В обоснование иска указано, что между ФИО2 (Участник долевого строительства) и ООО «Специализированый застройщик «Атлант» (Застройщик) 10 июня 2020 года был заключен Договор участия в долевом строительстве №, согласно которому Застройщик обязался не позднее 30.09.2021 года построить многоквартирный жилой дом по адресу: 

<

адрес> и передать квартиру №, общей площадью 72,4 кв. метра истцу. Цена Договора составила 3 979 800 рублей. Гарантийный срок, согласно п. 6.2 Договора, составляет 5 лет со дня получения Застройщиком разрешения на ввод дома в эксплуатацию. Разрешение на ввод дома в эксплуатацию № 69-ru69304000-57-2019 выдано 06.10.2021 года.

Согласно Паспорту на оконные блоки, приложенному к Договору, в квартире устанавливаются стеклопакеты 4М1-10-4М1-10-4М1, которые согласно п. 5.3.1 «ГОСТ 30674-99. Межгосударственный стандарт. Блоки оконные из поливинилхлоридных профилей. Технические условия» являются двухкамерными стеклопакетами.

В ходе эксплуатацию Объекта долевого строительства истцом были выявлены следующие недостатки: трещины на поверхности стен Квартиры (как наружного, так и внутреннего контура); промерзание окон квартиры, образование, в связи с этим, наледи по периметру оконной рамы и плесени, а также сильное продувание окон в зимние периоды; множественные трещины на поверхности стен общедомового имущества (на стенах лестничных пролетов и площадок).

Ухудшение качества Объекта было вызвано строительством Застройщиком данного Объекта с отступлением от условий Договора, а также иных требований, предъявляемых к объектам долевого строительства.

Истец полагает, что Застройщиком используются материалы ненадлежащего качества при проведении строительных работ, а также не соблюдаются требования, предъявляемые к строительно-монтажным работам при строительстве МКД. Застройщиком в течение всего периода ведения строительных работ нарушаются требования СНиП 12-03-2001 «Безопасность труда в строительстве. Часть 1 Общие требования», в части требований к складированию материалов на строительной площадке. Блоки для возмещения внешних стен и межквартирных перегородок складируются на снегу и грунте. Таким образом, бетонные блоки напитываются влагой, что в дальнейшем, при их просыхании при эксплуатации дома вызывает их разрушение и влечет образование трещин.

Блоки для возведения внешних стен и межквартирных перегородок складировались на снегу и грунте. Таким образом, бетонные блоки напитались влагой, что в дальнейшем, при их просыхании при эксплуатации дома вызвало их разрушение и влекло образование трещин.

Согласно п. 4.1 Договора долевого участия в строительстве, при передаче Квартиры Застройщик обязан был передать Участнику долевого строительства инструкцию по эксплуатации объекта долевого строительства, содержащую необходимую и достоверную информацию о правилах и об условиях эффективного и безопасного его использования, сроке службы объекта долевого строительства и входящих в его состав элементов отделки, систем инженерно-технического обеспечения, конструктивных элементов и изделий. Вопреки данному положению Договора, Инструкция была передана заявителю только 15.10.2021 года, что лишило Заявителя возможности отказаться от принятия Объекта в виду несогласия с техническими характеристиками квартиры и противоречием в ней документам о качестве, так как на момент подписания Инструкции квартира была фактически принята Истцом. Кроме того, Инструкция не содержит информации о том, что в передаваемой квартире невозможно выполнять ремонтные работы до просушки газобетонных блоков. В Инструкции содержатся рекомендации о необходимости проветривания помещений первые три года эксплуатации после выполнения ремонтных работ, что Истцом и было исполнено надлежащим образом. Застройщик умышленно, путем обмана передал истцу Объект, не готовый к эксплуатации и проведению ремонтных работ ближайшие 3-5 лет после ввода его в эксплуатацию. Сведения о неготовности Объекта к эксплуатации (ремонту) отражены в показаниях судебных экспертов, данных в ходе рассмотрения дела, и не оспаривалось ответчиком на судебном заседании. Истец как лицо, не обладающее специальными знаниями в сфере строительства, не могла предусмотреть необходимость просушивания стен до начала выполнения ремонтных работ.

Исходя из информации, указанной на сайтах организаций, осуществляющих ремонт под ключ, средняя стоимость бюджетной косметической отделки составляет 7 078,25 рублей за 1 кв. метр. В связи с устранением трещин стен квартиры собственник понесет затраты в размере 63,17 х 7.078,25 = 447 133 рублей.

Кроме того, собственником в период эксплуатации квартиры были выявлены промерзания окон квартиры в кухне, а также в трех жилых комнатах, образование, в связи с этим, наледи по периметру оконной рамы и плесени. Через оконные ПВХ блоки в зимние периоды времени поступает холодный воздух.

В Объекте Застройщиком были установлены однокамерные стеклопакеты. В период времени, когда температура за окном достигала значения менее – 10 градусов С, окна в квартире промерзали, в связи с чем, на раме и створках со стороны квартиры образовывалось скопление большого количества льда.

При этом согласно паспорту на оконные блоки, которые передал истцу Застройщик вместе с Актом приема-передачи квартиры, в Квартире должны быть установлены двухкамерные стеклопакеты. Таким образом, ответчик передал истцу квартиру, не соответствующую требованиям договора.

Ссылка ответчика на то, что паспорта качества на двухкамерные оконные блоки, сертификаты соответствия были выданы ошибочно и отношения к данному объекту не имеют, является свидетельством того, что истец был введен в заблуждение относительно качества передаваемого Объекта долевого строительства.

Использование однокамерных стеклопакетов для жилых помещений нарушает требования нормативной документации, так как они не отвечают требованиям СП 345.1325800.2017 и СП 50.13330.2012 в части соответствия нормативам энергосбережения. Таким образом, однокамерные стеклопакеты подойдут для жилых помещений в регионах, где средне зимний минимум температур не опускается ниже -8 градусов С. В Тверской области установить окна с однокамерными стеклопакетами возможно лишь в нежилые помещения.

В течение всего периода эксплуатации истцом квартиры в зимний период происходит регулярное скопление и промерзание конденсата между стекол внутри стеклопакета. С декабря 2022 года по март 2023 года в рамках гарантийного обслуживания были заменены четыре оконных створки (стеклопакета) в разных помещениях квартиры. С декабря 2023 года по март 2024 года аналогичный дефект возник на еще пяти створках. В декабре 2023 года истец обратился с требованием о замене стеклопакетов ненадлежащего качества в ООО «Рубикон» (подрядчик, выполнявший поставку и монтаж окон в ДДУ). С требованием они согласились, к истцу выезжал замерщик, но до настоящего времени недостатки устранены не были.

Средняя стоимость двухкамерного стеклопакета по г. Твери составляет данным из сети Интернет – 123 994 рубля. Кроме того, замена стеклопакетов повлечет за собой выполнение ремонтных работ в помещениях, стоимость которых, исходя из расчета 7 078,25 руб. за 1 кв. метра, составит за кухню и две жилые комнаты – 384 207,40 рублей. Таким образом, расходы на косметический ремонт, которые возникнут в связи с заменой окон на соответствующие договору, составят 384 207,40 рублей. 

06.02.2024 года истцом в адрес ответчика была направлена претензия. 

Осмотр квартиры был проведен 12.02.2024 года с нарушением, часть недостатков не была отражена в акте, сделаны ненадлежащие фотографии дефектов, осмотр был проведен специалистом ООО «Под ключ», которое является подрядчиком ответчика и выполняет часть работ на объектах строительства. 

29.02.2024 года ответчик в письменном виде отказал в удовлетворении претензии.

На основании положений ст.ст.22,23 Закона РФ «О защите прав потребителей» истцом произведен расчет неустойки за период с 20.02.2024 года по 11.03.2024 года в размере 624 798,24 рублей.

Выводы экспертов в рамках проведенной по делу судебной экспертизы о наличии вины Истца в возникновении недостатков оконных блоков не доказаны и не обоснованы. 

При расчете размера расходов, необходимых для приведения квартиры в надлежащее состояние, полагает необходимым исходить из средней стоимости работ в г. Твери по смете, приложенной к исковому заявлению, которая составляет 447 133 рубля.

Истец ФИО2 в судебное заседание не явился, о месте и времени рассмотрения дела извещен надлежащим образом, воспользовалась правом иметь представителя.

В судебном заседании представитель истца по доверенности Мелкин И.В. поддержал заявленные исковые требования с учетом их уточнения в полном объеме, обосновав доводами, изложенными в исковом заявлении; пояснив, что выводы экспертов, изложенные в заключении судебной экспертизы № 1822 от 31.07.2024 года, не соответствуют проведенному исследованию, носят противоречивый характер; при даче ответов на поставленные судом вопросы эксперты вышли за пределы своей компетенции. Истец не согласен с расчетом экспертов относительно объема работ, проведение которых необходимо для устранения недостатков. Полагает его заниженным, не учитывающим стоимость материалов и их доставки до места выполнения ремонта. Считает необходимым руководствоваться приложенными к исковому заявлению сметами специализированных организаций по выполнению работ по устранению указанных в исковом заявлении недостатков квартиры.

Представители ответчика ООО «Специализированный Застройщик «Атлант» по доверенности ФИО1 и адвокат Клокова И.А. в судебном заседании просили отказать в удовлетворении исковых требований ФИО2, подержали доводы, изложенные в многочисленных письменных возражениях по заявленным исковым требованиям, а именно: в материалах дела имеется разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, которое в силу прямого указания закона является документом, подтверждающим соответствие возведённого объекта строительным нормам и правилам, следовательно, подтверждающим и возможность пользоваться объектом в соответствии с его назначением, в том числе производя его улучшения путём проведения отделочных работ. Экспертами в ходе судебного разбирательства разъяснено, что ремонтные работы могли производиться в квартире истца сразу после ввода дома в эксплуатацию при соблюдении определённых условий. Для этого необходимо либо изучить специальную литературу, что требует необходимой подготовки, либо привлечь для выполнения работ специалистов, обладающих должной квалификацией и соответствующими знаниями. Более того, экспертами указано, что именно несоблюдение истцом либо привлечёнными им лицами технологии влажных процессов, происходящих в газобетонных блоках после их установки, при проведении отделочных работ явилось основной причиной возникновения выявленных трещин стен. Экспертами подтверждено также соответствие оконных и балконных блоков в квартире истца условиям договора участия в долевом строительстве, заключенного между истцом и Обществом, проектной документации и обязательным требованиям в строительной деятельности. Выявленные при осмотре дефекты оконных блоков эксперты однозначно относят к эксплуатационным. Обоснованность выводов экспертов подтверждается также актом осмотра Квартиры, составленным в досудебном порядке, который дает право утверждать, что рекомендации по эксплуатации объекта долевого строительства, изложенные в Инструкции по эксплуатации, выданной истцу при приемке Квартиры, им не соблюдались, в результате чего им было не только изменено первоначальное техническое состояние Квартиры, но и выполнен ряд работ, прямо запрещенных не только рассматриваемой Инструкцией, но и нормативной документацией в области строительства (изменение проектных систем вентиляции, тепло- и водоснабжения, канализации). Появление в квартире истца трещин на стенах является прямым следствием выполненных истцом строительно-монтажных и отделочных работ. Заявленные истцом суммы возмещения убытков не могут быть признаны обоснованными, поскольку не подтверждены надлежащими доказательствами, опровергаются Заключением экспертов. Также несостоятельны рассуждения истицы о введении его в заблуждение относительно установленных в приобретённой им Квартире однокамерных стеклопакетов. В договоре участия в долевом строительстве, заключённом между Обществом и ФИО2, отсутствует условие об обязательной установке в причитающейся истицу Квартире двухкамерных стеклопакетов. Следовательно, характеристики устанавливаемых оконных блоков определяются утверждённой проектной документацией на многоквартирный дом. Представленной в материалы дела проектной документацией однозначно подтверждается, что в многоквартирном доме изначально была предусмотрена установка оконных блоков с однокамерными стеклопакетами, соответствующая информация размещалась Обществом в открытом доступе на сайте застройщика, в связи с чем, у истца имелась возможность получения информации, необходимой для правильного выбора. Из объяснения третьего лица - ООО «Архитектурная фирма «Домус» - следует, что установленные в многоквартирном доме однокамерные стеклопакеты с низкоэмиссионным мягким покрытием имеют улучшенные по сравнению с двухкамерными стеклопакетами характеристики по теплопередаче. Третье лицо - ООО «Рубикон» - подтвердило факт технической ошибки при изготовлении паспортов на оконные блоки, один из которых был передан истице, представив на этот счёт мотивированные пояснения. При таком положении дел условия заключённого с истцом договора об участии в долевом строительстве, а также иные права истца как потребителя и участника долевого строительства Обществом не нарушены. 

Остальные участники процесса в судебное заседание не явились, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом в соответствии с требованиями ст.ст. 113-116 ГПК РФ, представили письменные отзывы по заявленным исковым требованиям.

Так третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора, ООО «Архитектурная фирма «Домус» (организация, разработавшая проектную документацию на строительство многоквартирного жилого дома 

<

адрес> в письменной позиции по делу указало, что разработанная Обществом документация на Многоквартирный дом получила положительное заключение негосударственной экспертизы, что подтверждается заключением от 17.07.2019 года, выполненным ОО «СЭГ». Многоквартирный дом введен в эксплуатацию 06.10.2021 года. Установка в доме оконных и дверных балконных блоков, остекленения лоджий и виражей с однокамерными стеклопакетами предусмотрена утвержденной проектной документацией. Данные однокамерные стеклопакеты с одним стеклом с низкоэмиссионным мягким покрытием с заполнением воздуха имеют значительно лучшие характеристики по сопротивлению теплопередачи относительно двухкамерных стеклопакетов. Полагает, что заявленные истцом требования являются необоснованными.

Третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора, ООО «Рубикон» (субподрядчик ООО «ЛЕНСТРОЙГРУПП», производивший комплекс работ по изготовлению, доставке и монтажу светопрозрачных конструкций на объекте «Многоквартирный жилой дом со встроенными помещениями общественного назначения 5-й пусковой комплекс 1-очереди застройки жилого квартала в границах улиц 15 лет Октября, ФИО3, ФИО4, ФИО5 г. Твери») в письменных пояснениях указало, что работы им были выполнены в установленные Договором субподряда № от 12.10.2020 года сроки, принят по Актам приемки результатов работ. В паспорте (документе о качестве) оконных блоков из поливинилхлоридных профилей, выданном истцу, допущена техническая ошибка при формировании условного обозначения продукции и конструкции заполнения полотна – в обоих случаях указана формула 4м1-10-4м1-10-4м1, соответствующая двухкамерному стеклопакету, что противоречит самому условному обозначению оконного блока содержащего в паспорте – ОПОСП – окно пластиковое, однокамерный стеклопакет. Установка на рассматриваемом объекте оконных блоков с однокамерными стеклопакетами была предусмотрена проектной документацией на указанный объект, в силу чего ООО «Рубикон» был не вправе отступать от утвержденного проекта. При этом никаких нарушений в представленных стороной истца сертификатах соответствия, которые, в отличие от паспорта качества, действительно являются документами строгой отчетности, не выявлено.

В соответствии с положениями ч.ч. 3, 5 ст. 167 Гражданского процессуального кодекса РФ неявка лиц, участвующих в деле и извещенных о времени и месте рассмотрения дела, если ими не представлены сведения о причинах неявки или суд признает причины их неявки не уважительными, не является препятствием к разбирательству дела; стороны вправе просить суд о рассмотрении дела в их отсутствие и направлении им копий решения суда.

Выслушав представителей сторон, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Как следует из ст. 8 Гражданского кодекса РФ, гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. 

В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают, в том числе, из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

Согласно статье 309 Гражданского кодекса РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В соответствии с ч.1 ст.4 Федерального закона от 30.12.2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

В силу ч.1 ст. 7 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акту Российской Федерации» (далее – Федеральный закон № 214-ФЗ) застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

Согласно ч.4 ст. 7 Федерального закона № 214-ФЗ, условия договора об освобождении застройщика от ответственности за недостатки объекта долевого строительства являются ничтожными.

Как следует из ч.2 ст. 7 Федерального закона № 214-ФЗ, в случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика: 1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; 2) соразмерного уменьшения цены договора; 3) возмещения своих расходов на устранение недостатков.

В соответствии с ч.6 ст. 7 Федерального закона № 214-ФЗ, участник долевого строительства вправе предъявить иск в суд или предъявить застройщику в письменной форме требования в связи с ненадлежащим качеством объекта долевого строительства с указанием выявленных недостатков (дефектов) при условии, что такие недостатки (дефекты) выявлены в течение гарантийного срока. Застройщик обязан устранить выявленные недостатки (дефекты) в срок, согласованный застройщиком с участником долевого строительства. В случае отказа застройщика удовлетворить указанные требования во внесудебном порядке полностью или частично либо в случае неудовлетворения полностью или частично указанных требований в указанный срок участник долевого строительства имеет право предъявить иск в суд.

В судебном заседании установлено, что 10 июня 2020 года между ООО «Специализированный застройщик «Атлант» (Застройщик) и ФИО2 (Участник долевого строительства) был заключен Договор № участия в долевом строительстве с использованием кредитных средств банка (далее – Договор), по условиям которого Застройщик обязался в предусмотренный Договором срок своими силами и /или с привлечением других лиц построить (создать) МКД по строительному адресу (согласно разрешению на строительство): «Многоквартирный жилой дом со встроенными помещениями общественного назначения - 5-й пусковой комплекс 1-ой очереди застройки жилого квартала в границах улиц 15 лет Октября, ФИО3, ФИО4, ФИО5 в г. Твери», земельный участок с кадастровым № Московского района и после получения разрешения на ввод МКД в эксплуатацию передать Участнику долевого строительства Квартиру, обладающую следующими характеристиками: номер квартиры №, общая площадь 68,97 кв. метра, жилая площадь 40,22 кв. метра, этаж 8, количество комнат 2. После получения разрешения на ввод в эксплуатацию МКД планируется присвоение адреса в ФИАС: 

<

адрес>.

В пункте 4.1 Договора стороны согласовали, что при передаче Квартиры Застройщик обязан передан Участнику долевого строительства инструкцию по эксплуатации объекта долевого строительства, содержащую необходимую и достоверную информацию о правилах и об условиях эффективного и безопасного его использования, сроке службы объекта долевого строительства и входящих в его состав элементов отделки, систем инженерно-технического обеспечения, конструктивных элементов, изделий.

Согласно п. 4.4 Договора Участник долевого строительства принял на себя обязательство производить любые перепланировки, переоборудование, изменение в конструкциях Квартиры в порядке, установленном действующим законодательством. Риск производства таких работ, их согласование и регистрация в соответствующих органах, ответственность перед третьими лицами возлагается в полном объеме на Участника долевого строительства.

В разделе 6 Договора стороны согласовали гарантии качества предаваемого объекта недвижимого имущества, а именно: Застройщик обязан передать Участнику долевого строительства Квартиру, качество которой соответствует условиям Договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям. Гарантийный срок на Квартиру исчисляется со дня получения Застройщиком разрешения на ввод в эксплуатацию МКД и составляет пять лет. В случае если Квартира построена Застройщиком с отступлением от условий Договора и/или требований технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иных обязательных требований, приведшими к ухудшению качества Квартиры, или с иными недостатками, которые делают ее непригодной для предусмотренного Договором использования, Участник долевого строительства вправе потребовать от Застройщика безвозмездного устранения недостатков в разумный срок. При этом Застройщик не несет ответственности за недостатки (дефекты) Квартиры, обнаруженные в течение гарантийного срока, если докажет, что они произошли вследствие нормального износа Квартиры или входящих в ее состав элементов отделки, систем инженерно-технического обеспечения, конструктивных элементов, изделий, нарушения требований технических регламентов, градостроительных регламентов, иных обязательных требований к процессу эксплуатации Квартиры или входящих в ее состав элементов отделки, систем инженерно-технического обеспечения, конструктивных элементов, изделий, либо вследствие ненадлежащего их ремонта, проведенного самим Участником долевого строительства или привлеченными им третьими лицами, а также, если недостатки (дефекты) Квартиры возникли вследствие нарушения предусмотренных предоставленной Участнику долевого строительства инструкцией по эксплуатации Квартиры, правил и условий эффективного и безопасного использования Квартиры, входящих в ее состав элементов отделки, систем инженерно-технического обеспечения, конструктивных элементов, изделий.

Согласно Приложению № 1 к договору участия в долевом строительстве, заключенному между сторонами, Квартира передается Участнику долевого строительства без отделки, перегородки (стены) внутренних помещений квартиры отсутствуют (обозначаются одним рядом блоков), за исключением влажных помещений.

В судебном заседании установлено, что на момент заключения с истцом договора участия в долевом строительстве ответчик имел положительное заключение экспертизы ООО «СЭГ» от 17.07.2019 года проектной документации и результатов инженерных изысканий, предусматривающих конструкцию оконных блоков из одинарной конструкции многокамерного ПВХ-профиля с однокамерным стеклопакетом с энергосберегающим стеклом со специальными звукоизоляционными уплотнителями и вентиляционными клапанами, обеспечивающими снижение уровня шума на 40-45 дБА.

Актом от 30 июля 2021 года «Многоквартирный жилой дом со встроенными помещениями общественного назначения - 5-й пусковой комплекс 1-ой очереди застройки жилого квартала в границах улиц 15 лет Октября, ФИО3, ФИО4, ФИО5 в г. Твери» был принят ООО «Специализированный застройщик «Атлант» как объект капитального строительства с указанием на то, что данный объект соответствует градостроительному плану, утвержденной проектной документации и требованиям нормативных документов, в том числе, требованиям энергетической эффективности, подготовлен к вводу в эксплуатацию.

30 сентября 2021 года ООО «Специализированный застройщик «Атлант» выдано заключение № 56 о соответствии реконструированного объекта капитального строительства требованиям проектной документации, в том числе требованиям энергетической эффективности и требованиям оснащенности объекта капитального строительства приборами учета используемых энергетических ресурсов.

06 октября 2021 года ООО «Специализированный застройщик «Атлант» выдано разрешение на ввод объекта - «Многоквартирный жилой дом со встроенными помещениями общественного назначения - 5-й пусковой комплекс 1-ой очереди застройки жилого квартала в границах улиц 15 лет Октября, ФИО3, ФИО4, ФИО5 в г. Твери» в эксплуатацию № 69-ru69304000-57-2019.

Согласно Акту приема-передачи объекта долевого строительства от 06.10.2021 года ООО «Специализированный застройщик «Атлант» (Застройщик) передал, а ФИО2 (Участник долевого строительства) принял объект долевого строительства – квартиру 

<

адрес> общей площадью 68,97 кв. метра. В пункте 7 данного Акта стороны зафиксировали, что Участник долевого строительства произвел осмотр Квартиры и подтверждает, что качество Квартиры соответствует условиям Договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям. Участник долевого строительства не имеет каких-либо претензий к Застройщику относительно преданной Квартиры и ее качества.

15 октября 2021 года истец в журнале регистрации Застройщиком переданной документации своей подписью подтвердил факт выдачи ему Инструкции по эксплуатации Объекта строительства и общего имущества, находящихся в многоквартирном жилом доме по адресу: 

<

адрес> (далее – Инструкция по эксплуатации)

Как следует из указанной выше Инструкции по эксплуатации в квартирах в доме 

<

адрес> установлены оконные и дверные блоки из ПВХ-профиля с однокамерными стеклопакетами, с низкоэмиссионным покрытием, которые оборудованы поворотно-откидными устройствами с функцией щелевого проветривания. Согласно проекту определены места и установлены вентиляционные клапана в оконные блоки из ПВХ-профиля. В процессе эксплуатации квартиры рекомендовано в обязательном порядке не реже двух раз в год (весной и осенью) производить работы по техническому обслуживанию окон. С целью поддержания в помещении допустимой влажности и нормативного воздухообмена периодически осуществлять проветривание помещений с помощью открывания оконных створок. Необходимо также следить за чистотой направляющих поверхностей.

Относительно покрытия полов, стен, потолков рекомендовано использовать строительные отделочные материалы, имеющие паспорта и сертификаты; не нарушать процесс производства отделочных работ.

Особое внимание обращено на то, что в течение первых трех лет эксплуатации в конструкциях вновь построенного многоквартирного жилого дома, особенно после проведения отделочных работ, содержится избыточная влага! Поэтому главной задачей собственника (арендатора) нового жилого помещения является её удаление путем достаточной вентиляции и температурно-влажностного режима в помещениях! Микроклимат в помещениях должен соответствовать ГОСТ 30494-96 «Здания жилые и общественные». Согласно СанПиН 2.1.2.2645-10 п. 4.7 естественная вентиляция жилых помещений должна осуществляться путем притока воздуха через форточки либо через специальные отверстия в оконных створках и вентиляционные каналы.

Для предотвращения появления конденсата на поверхностях (окнах, откосах, в углах стен, полах) требуется: производить проветривание 3-4 раза в день, в течение 10-15 минут, открывать окна в режиме «проветривания»; в случае появления конденсата на стеклах окон постоянно оставлять окна в режиме «инфильтрации». Для обеспечения нормального температурно-влажностного режима наружных стен не рекомендуется: клеить «тяжелые» виды обоев, в том числе флизелиновые, применять красящие составы, исключающие влагопроницаемость в первые три года эксплуатации.

Не допускается заклеивать вытяжные вентиляционные решетки ли закрывать их предметами домашнего обихода. Недопустимо подключение вытяжного кухонного оборудования к вытяжным воздуховодам естественной вентиляции кухонь.

Несоблюдение указанных в Инструкции условий вентиляции и температурно-влажностного режима воздуха в помещениях вызывает увеличение относительной влажности и является причиной возникновения конденсата. Как следствие, возможно появление плесени на поверхности откосов и наружных стен, отслоение обоев и шпаклевочного слоя, вздутие линолеума, разбухание межкомнатных дверей и т.д. Образование конденсата не относится к дефекту объекта долевого строительства.

Кроме того, не допускается заменять отопительные приборы, устраивать теплые полы, увеличивать поверхность или количество отопительных приборов без специального разрешения организации, обслуживающей жилой дом (управляющей компании), и без разработки проекта на систему отопления, так как любое вмешательство в систему отопления приводит к ее разбалансировке и появлению дефектов внутри помещения.

В разделе 11 Инструкции по эксплуатации Застройщик указал, что данная Инструкция представляет собой обязательные требования эксплуатации Дольщиком (собственником) Объекта строительства. Инструкция выдается Застройщиком для осуществления безопасного комфортного проживания.

В случае выполнения владельцем (арендатором) жилого помещения или с привлечением третьих лиц работ по перепланировке помещения, изменению внутренних систем отопления, водоснабжения, канализации, электроснабжения и т.д. после ввода жилого дома в эксплуатацию в приемки помещения по Акту, Застройщик не несет ответственности за выявленные после этого нарушения, дефекты, отступления от строительных норм и правил, препятствующие нормальной эксплуатации помещения. Нанесенный такими действиями ущерб, а также невыполнением данной Инструкции эксплуатации жилого помещения владелец (арендатор) несет полноту ответственности по возмещению материального ущерба владельцам соседних квартир и общего имущества.

Не относятся к гарантийным случаям возникновение усадочных трещин и волосяных трещин по перегородкам и стенам допустимой ширины раскрытия в результате естественной усадки дома.

В судебном заседании установлено, что 06.02.2024 года истец ФИО2 обратился к ответчику ООО «Специализированный застройщик «Атлант» с претензией о наличии недостатков (дефектов) в Объекте долевого строительства – квартире 

<

адрес>: множественные трещины на поверхности стен квартиры; промерзание окна квартиры, образование наледи по периметру оконной рамы и плесени.

По обращению истца 12.02.2024 года комиссией в составе представителя генерального подрядчика ООО «ЛЕНСТРОЙГРУПП», заместителя генерального директора по строительству ООО «Специализированный застройщик «Атлант», представителей технического заказчика ООО «Под ключ», мастера участка управляющей организации в присутствии собственника жилого помещения ФИО2 был произведен осмотр квартиры 

<

адрес>, о чем составлен Акт. Как следует из Акта осмотра квартиры 

<

адрес>, от 12.02.2024 года, выявлены дефекты отделочного покрытия стен: 6 дефектов в местах сопряжения несущих конструкций (железобетонного пилона) и самонесущих стен из газосиликатных блоков, также над входной дверью и под окном спальни. Дефекты представляют собой раскрытие штукатурного слоя шириной мене 1 мм на финишном покрытии оштукатуренной стены. Следы промерзания окон не обнаружено. Образование наледи по периметру оконных рам и плесени не обнаружено. Регулировочный винт двери балкона на раме конструкции находится в летнем режиме. Со слов собственника квартиры, предусмотренная инструкцией по эксплуатации квартиры регулировка окон (не менее двух раз в год) по переводу створки в зимний и летний режимы не производилась. Вентиляционный клапан на окне в жилой комнате демонтирован собственником квартиры. Кроме того, в процессе осмотра комиссией зафиксировано: входная дверь, над которой обнаружены дефекты отделочного покрытия, переустановлена собственником квартиры; им же выполнено переустройство системы отопления: смонтированы теплые полы, заменены внутриквартирные трубы для теплоносителя радиаторов и выполнена скрытая в стене подводка для радиаторов, в том числе под окном в спальне (согласование переустройства отсутствует); на кухне собственником переоборудована система вентиляции (отверстие, предназначено для естественной вентиляции на кухне, перекрыто воздуховодов от кухонной вытяжки), воздухообмен нарушен (согласование переустройства отсутствует); собственником в квартире выполнена перепланировка с демонтажем ряда перегородок и возведением новых стен (согласование перепланировки отсутствует); стиральная машина и подведенные к ней инженерные сети (канализация, водопровод) вынесены собственником в сухую зону жилой комнаты за пределы санузла; на балконе собственником срезана лестница и заделан люк для эвакуации; собственником демонтированы пожарные извещатели.

Собственноручной подписью истец зафиксировала факт ознакомления с указанным выше актом, с выводами комиссии согласен частично.

В материалы дела представлен договор № 1611 подряда на ремонтно-строительные работы от 16.11.2021 года, заключенный между ФИО2 (Заказчик) и ИП ФИО6 (Подрядчик), согласно которому Подрядчик обязался провести отделочные работы по адресу: 

<

адрес>. Срок выполнения работ с 28.11.2021 года по 20.03.2022 года. Подрядчик взял на себя обязательство по обеспечению строительства общестроительными материалами и оборудованием для выполнения работ, которые приобретаются Подрядчиком за счет средств Заказчика. Подрядчик обеспечивает качественное выполнение работ предоставленными материалами и отвечает за соответствие материалов и оборудования проектным спецификациям, государственным стандартам техническим условиям, несет риск убытков, связанных с их ненадлежащим качеством, несоответствием строительным спецификацией, государственным стандартам и техническим условиям. Подрядчик также взял на себя обязательство оказать консультацию Заказчику по количеству и качеству необходимых чистовых отелочных материалов.

Принимая во внимание, что в ходе рассмотрения дела стороны воспользовались правом на представление доказательства в виде заключения эксперта; необходимостью установления факта соответствия/несоответствия переданной ответчиком истцу квартиры №, расположенной по адресу: 

<

адрес>, обязательным требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительным регламентам, условиям договора № участия в долевом строительстве с использованием кредитных средств банка от 10.06.2020 года; при определении наличия недостатков, стоимости и сроков их устранения требуются специальные познания, судом по ходатайству сторон была назначена и проведена судебная строительно-техническая экспертиза.

Как следует из заключения экспертов ООО «Северо-Западный союз» ФИО7 и ФИО8 № 1822 от 31.07.2024 года, в целом оконные и балконные блоки в квартире №, расположенной по адресу: 

<

адрес>, соответствуют условиям договора № участия в долевом строительстве с использованием кредитных средств банка от 10 июня 2020 года, соответствуют проектной документации и обязательным требованиям в строительной деятельности.

При обследовании оконных и балконных блоков в указанной квартире обнаружены следующие дефекты:

1. неплотное прилегание дверной створки в конструкции ДБ-1л со стороны дверной ручки;

2. изгиб рамы со стороны петель двери ДБ-2л в сторону помещения до 6 мм в центре рамы по вертикали. На этой же раме в нижней части в месте установки петли наблюдается деформация рамы ПВХ;

3. отклонение рамы двери ДБ-2л со стороны ручки от вертикали на 4 мм из плоскости стены (верх рамы отклонен на 4 мм в сторону помещения относительно низа);

4. в изделии О-5кп со стороны улицы закрыты дренажные отверстия посредством установки подоконника ПВХ в зону расположения отверстий;

5. общий для всех оконных и дверных изделий ПВХ дефект: налипание грязи и пыли на уплотнительные прокладки створок и рам, а также частичная деформация уплотнителя в местах установки в рамы. 

Причина образования подобных дефектов:

– по дефектам № 2 и № 3 – деформация пластиковой рамы в ходе проведения отделочных и ремонтных работ в № Одной из возможных причин появления таких дефектов может являться применение газовых горелок при монтаже натяжных потолков (в помещении, где установлено изделие ДБ-2л, смонтированы натяжные потолки, как и в других помещениях квартиры), также данные дефекты могли образоваться вследствие механического воздействия на раму двери. Подтверждением данной версии является акт приема-передачи объекта долевого строительства от 06.10.2021 года, в котором отсутствует какая-либо информация о дефектах оконных и дверных изделий. Также, в момент приемки смонтированных конструкций, согласно акту на скрытые работы № 52 от 23.12.2020, не зафиксированы какие-либо отклонения.

После ввода многоквартирного жилого дома по адресу: 

<

адрес>, в эксплуатацию и приемки квартиры № от Застройщика, собственником квартиры были выполнены следующие виды строительно-монтажных работ:

- выполнена перепланировка помещений коридора, комнаты 1, кухни, комнаты 2 с устройством перегородок из газобетонных блоков; - выполнена цементная стяжка по всей площади квартиры;

- смонтирована система теплых водяных полов в помещении кухни, санузлов, коридора и лоджии № 1;

- выполнено оштукатуривание и шпатлевание вех стен;

- выполнено шпатлевание и окраска стен на лоджиях;

- установлены межкомнатные двери;

- выполнена квартирная разводка холодного и горячего водоснабжения, установлены санитарно-технические приборы;

- выполнена квартирная разводка канализации, установлены сантехнические приборы;

- выполнена внутриквартирная электропроводка с установкой выключателей, розеток и осветительного оборудования; 

Были также выполнены отделочные работы: покрытие полов керамогранитной плиткой в помещениях кухни, санузла, коридора и части комнаты 2; покрытие полов ламинатом в помещениях комнат; плинтусы выполнены ПВХ во всех помещениях квартиры; потолки выполнены натяжные во всех помещениях квартиры; все стены, за исключением санузла, покрашены (стены в санузлах облицованы керамической плиткой). 

Характер обнаруженных трещин в стенах квартиры №, расположенной по адресу: 

<

адрес>, позволяет дать однозначный ответ, что главными причинами их образования является не соблюдение технологии выполнения штукатурных работ и недостаточность мероприятий по снижению трещинообразования в штукатурных слоях. Несмотря на разные типы обнаруженных трещин, причина их появления одна на всех обследованных дефектов – усадка газобетонных блоков при высыхании, что привело к образованию трещин на штукатурном слое стен. При этом усадка газобетонного блока при высыхании является его естественным свойством. Влажность газобетонных блоков во время монтажа может достигать 25%, а в течение 3-5 лет после введения дома в эксплуатацию снижается до 4-5%, одновременно теряя в массе и в объеме. Данное свойство ячеистых бетонов следует учитывать при выполнении штукатурных работ, а в особенности при наличии на одном участке разнородных материалов, как в исследуемой квартире – монолитные ж\б колонны, к которым стыкуются газобетонные перегородки. О важности короля уровня влажности основания, на которое будет наноситься штукатурный слой, говорится в СП 71.13330.2017 «Изоляционные и отделочные покрытия», где в Таблице 7.2 «Требования к проверке и подготовке основания перед началом производства штукатурных работ» приводятся требования к основаниям для выполнения штукатурных работ, в том числе уделяется особое внимание влажности основания. Для снижения деформативности основания и последующего трещинообразования штукатурки при проектировании следует учитывать: возможные атмосферные воздействия, требующие устройства защиты основания под штукатурку; обеспечение требуемых сроков между возведением и подготовкой основания под штукатурку и последующим нанесением штукатурки. Для оснований с высокой деформативностью следует предусматривать конструктивные решения. Поскольку квартира передавалась собственнику без штукатурки и без перегородок (были выполнены только перегородки санузлов, а остальные перегородки состояли из одного блока), и отсутствующие перегородки были возведены собственником самостоятельно, как и штукатурные работы в полном объеме выполнялись собственником помещений, то существует высокая вероятность того, что были нарушены требования о подготовке оснований для проведения штукатурных работ. На текущий момент уже не представляется возможным определить, какую влажность имели стеновые блоки из ячеистого бетона в момент выполнения штукатурных работ. Также с большими трудностями связано определение наличия армирующих сеток в местах сопряжения разнородных материалов, необходимых для установления в рассматриваемом случае, так как это в значительной степени приведет к утрате отелочных слоев и причинению несоразмерного ущерба финишным отделочным покрытиям. Также собственник сам выполнял работы по устройству цементно-песчаной стяжки. В готовом ремонте оценить правильность технических решений по устройству узлов примыканий к ограждающим конструкциям, к перегородкам не представляется возможным без разбора облицовочных покрытий пола. В свою очередь, не соблюдение требований СП 71.13330.2017 «Изоляционные и отделочные покрытия» в части обустройства примыканий монолитных стяжек к стенам может также приводить к трещинообразованию на штукатурных слоях.

Таким образом, выполненные собственником квартиры работы являются главной причиной образования трещин в стенах квартиры, а именно: несоблюдение регламента и технологии штукатурных работ.

На изменение микроклимата помещений оказали влияние следующие выполненные работы: устройство напольной системы отопления (с использованием теплоносителя, «водяные теплые полы»); заужение вентиляционного канала на кухне посредством подключения в канал вытяжного зонта; вынос точки холодного водоснабжения и канализации в жилое помещение комнаты № 2 и подключение к ним стиральной машины.

На все выполненные собственником ФИО2 работы по переустройству и переустановке в материалах дела отсутствуют согласования с органами местного самоуправления.

Примерные сроки устранения выявленных недостатков составят 6 рабочих дней. Стоимость устранения недостатков, выявленных в ходе осмотра квартиры 

<

адрес>, с учетом стоимости материалов, по состоянию на II квартал 2024 года составит 81 693,98 рублей.

Выявленные недостатки объекта долевого строительства являются несущественными. Дефекты оконных блоков устраняются путем регулировки фурнитуры и очистки уплотнителей. Дефекты покрытий стен устраняются путем проведения текущего ремонта.

Допрошенные в судебном заседании 23.09.2024 года эксперты ФИО7 и ФИО8 подтвердили выводы, изложенные в экспертном заключении, особо обратив внимание на то, что оконные и балконные блоки в квартире истца свою функцию выполняют при наличии некоторых отклонений. Главной причиной образования трещин на стенах квартиры является не соблюдение технологии проведения штукатурных работ с учетом того, что собственник приобрел помещение без отделки, а значит должен быть готов взять на себя ответственность по выполнению работ по отделке квартиры в соответствии с ГОСТами и СниПами. 

Оснований не доверять выводам экспертов ФИО7 И ФИО8, предупрежденных об уголовной ответственности, предусмотренной ст. 307 УК РФ, не заинтересованных в исходе дела в чью-либо пользу и обладающих специальными познаниями, соответствующей квалификацией, профессиональной подготовкой и достаточным стажем работы в рассматриваемой области, у суда не имеется. Само заключение экспертов полностью соответствует требованиям ст. ст. 84-86 ГПК РФ. Выводы экспертов являются последовательными, взаимосвязанными и основаны на непосредственном исследовании представленного объекта исследования, материалов и документов, подробно описанного проведенного исследования. Исследовательская часть изложена логично, четко, ясно, носит утвердительный характер, основана на методологии для данного вида экспертиз, исключает возможность двоякого толкования.

Достаточных и допустимых доказательств в опровержение выводов экспертов участниками процесса не представлено. 

В нарушение положений ст. 56 ГПК РФ истцом не представлены относимые и допустимые доказательства, свидетельствующие о соблюдении им рекомендаций по эксплуатации Объекта долевого строительства в соответствии с полученной от Застройщика Инструкцией по эксплуатации Объекта строительства и общего имущества, находящихся в многоквартирном жилом доме по адресу: 

<

адрес>; соблюдения технологии выполнения штукатурных и отделочных работ и мероприятий по снижению трещинообразования в штукатурных слоях в ходе проведения ИП ФИО6 ремонтно-строительных работ в только построенной квартире истца, находящейся по адресу: 

<

адрес>. Ссылка истца на получение Инструкции по эксплуатации Объекта строительства и общего имущества, находящихся в многоквартирном жилом доме по адресу: 

<

адрес>, не в день подписания акта приема-передачи Квартиры не имеет правового значения для рассмотрения заявленных истцом требований, не влияет на качество переданного истцу объекта.

Проанализировав собранные по делу доказательства в их совокупности в соответствии с требованиями ст.ст. 67, 86 ГПК РФ, суд приходит к выводу, что все дефекты, образовавшиеся в квартире истца, являются следствием работ, выполненных самим собственником, а также эксплуатационного воздействия на объект недвижимого имущества, которые устраняются путем проведения текущего ремонта, что исключает ответственность Застройщика в виде возмещения расходов на устранение трещин стен в квартире, расходов на замену стеклопакетов, выплаты неустойки за нарушение требований ст. 23 Федерального закона № 2300-1 «О защите прав потребителей».

Поскольку в ходе рассмотрения дела не нашел подтверждение факт нарушения ответчиком прав истца как потребителя, требования истца о взыскании штрафа на основании п. 6 ст. 13 Закона РФ «О защите прав потребителей» не подлежат удовлетворению.

Руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении исковых требований ФИО2 к обществу с ограниченной ответственностью "Специализированный Застройщик "Атлант" о защите прав потребителей – отказать.

Решение может быть обжаловано в Тверской областной суд путем подачи апелляционной жалобы через Московский районный суд г. Твери в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Председательствующий подпись Т.В. Лискина

Решение суда в окончательной форме принято 25 декабря 2024 года.

Судья подпись Т.В. Лискина

«КОПИЯ ВЕРНА» Подпись судьи _____________Т.В. Лискина секретарь с/з___________ Наименование должности уполномоченного работника аппарата Московского районного суда г. Твери «25» ____12___2024 г. А.А. Козлова (инициалы, фамилия) 

Решение (определение) не вступило в законную силу.

УИД 69RS0038-03-2024-001814-64

Подлинник документа находится в деле № 2-1384/2024 Московского районного суда города Твери.

Судья Т.В. Лискина

Секретарь судебного заседания А.А. Козлова