Дело № 2 - 1006/20

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

20 июля 2020 года. г. Ростов-на-Дону

Ленинский районный суд г. Ростова-на-Дону в составе: 

председательствующего судьи Фаустовой Г.А.

при секретаре Магомедханове М.Г.

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-1006/20 по иску ФИО2 Беслана Абдурахмановича к Департаменту имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону о признании размера арендной платы недостоверным, определении рыночной стоимости земельного участка,

У С Т А Н О В И Л:

ФИО2 (далее истец) обратился в суд с иском к Департаменту имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону (далее ответчик ДИЗО г. Ростова-на-Дону об обязании ДИЗО г. Ростова-на-Дону установить сумму годовой арендной платы за пользование земельным участком площадью 709 кв.м. с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

адрес> размере 48 319 рублей в соответствии с отчетом о рыночной стоимости годовой арендной платы №/И от ДД.ММ.ГГГГ, выполненным 

<

данные изъяты>».

В обоснование заявленных исковых требований истец указал, что между ДИЗО г. Ростова-на-Дону и ФИО3, был заключен договор аренды № от ДД.ММ.ГГГГ земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

адрес>, площадью 709 кв.м., в целях строительства и эксплуатации жилого дома. 01.10.2010г. между ФИО4 и ФИО5 заключен договор уступки прав аренды земельного участка по договору аренды № от ДД.ММ.ГГГГ 2L04.2016r. между ФИО5 и ФИО2 заключен договор купли-продажи жилого дома с кадастровым номером № и договор уступки прав аренды земельного участка по договору аренды № от ДД.ММ.ГГГГ.

В соответствии с п. 3.1 дополнительного соглашения № от ДД.ММ.ГГГГ к договору аренды № от ДД.ММ.ГГГГ размер арендной платы в год за участок составляет 5 969 рублей 70 копеек.

Условиями вышеуказанного договора предусмотрено ежегодное увеличение арендной платы на размер коэффициента индексации, устанавливаемого федеральными законами.

Однако, в соответствии с расчетом, предоставленным ДИЗО г. Ростова-на-Дону, сумма годовой арендной платы составляет: за 2016 год - 271 873,34 рублей; за 2017 год - 282 748,28 рублей; за 2018 года - 294 058,21 рублей; за 2019 год - 306 702,11 рублей.

В целях определения надлежащего размера годовой арендной платы за участок ФИО2 был вынужден обратиться к аттестованному эксперту, оказывающему услуги по оценке рыночной стоимости годовой арендной платы.

В соответствии с отчетом № от ДД.ММ.ГГГГ об оценке рыночной стоимости годовой арендной платы земельного участка расположенного по адресу: 

<

адрес> ее размер по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составляет 48 319 рублей в год.

Истец указал, что размер начисленной годовой арендной платы за период 2016-2019 год включительно, неосновательно завышен, поэтому и обратился с настоящим иском в суд.

В ходе рассмотрения дела истец первоначально заявленные исковые требования уточнил в порядке ст. 39 ГПК РФ и просит признать отчет № 303-15-Р от 14.12.2015г. недостоверным. Установить сумму годовой арендной платы за пользование земельным участком площадью 709 кв.м., с кадастровым номером № расположенного по адресу: 

<

адрес> размере: за 2020 год в размере 39 740,00 рублей в год; за 2019 год в размере 38 571,00 рубль в год; за 2018 год в размере 36 675,00 рублей в год: за 2017 год в размере 35 634,00 рубля в год; за 2016 год в размере 34 025,00 рублей в год, в соответствии с заключением эксперта 

<

данные изъяты> 

Истец ФИО2 в судебное заседание не явился, извещался заказной корреспонденцией. Дело рассмотрено в отсутствие неявившегося истца в порядке ст. 167 ГПК РФ с участием его представителя по доверенности ФИО6

Представитель истца ФИО6, действующий на основании доверенности, в судебное заседание явился поддержал исковые требования своего доверителя в полном объеме и с учетом уточнений, просил удовлетворить, дал пояснения аналогично изложенным в иске. 

Представитель ответчика ДИЗО г. Ростова-на-Дону ФИО7, действующая на основании доверенности, в судебное заседание явилась исковые требования не признала, просила в удовлетворении иска отказать.

Суд, выслушав представителя истца и представителя ответчика, исследовав материалы, приходит к следующему.

В судебном заседании установлено, что 02.11.1999г. между Администрацией г. Ростова-на-Дону (арендодатель) и ФИО8 (арендатор) заключен договор аренды земельного участка №, по условиям которого арендодатель сдал, а арендатор принял в аренду целый земельный участок, общей площадью 709 кв.м. для строительства и эксплуатации жилого дома, расположенный по адресу: 

<

адрес> сроком на 49 лет, до 08.06.2048г.

Согласно п. 2.1. Договора размер арендной платы в год за земельный участок рассчитывается по формуле п. 2.3.1. и составляет на момент заключения договора 85,08 рублей.

Дополнительным соглашением к договору аренды № от ДД.ММ.ГГГГ к договору аренды № от ДД.ММ.ГГГГ произведена замена арендатора на ФИО9, а также размер арендной платы в год за участок установлен в размере 5 969 рублей 70 копеек.

Согласно п. 3.4. Дополнительного соглашения размер арендной платы может быть изменен Арендодателем в одностороннем порядке в случае установления коэффициентов, связанных с изменением уровня инфляции (иных коэффициентов), изменениями и дополнениями, вносимыми в нормативно-правовые акты Российской Федерации, Ростовской области, местного самоуправления, устанавливающих кадастровую стоимость земельного участка, ставки, значения и коэффициенты, используемые в расчете арендной платы за землю. В этом случае размер арендной считается измененным с момента официальной публикации нормативно-правового акта или с момента, в нормативно-правовом акте и обязательного заключения дополнительного соглашения не требуется.

06.04.2016г. между ФИО5 и ФИО1 заключен договор уступки права аренды земельного участка, в соответствии с п. 1.1. которого к ФИО2 переходят от первоначального Арендатора права и обязанности по договору аренды земельного участка от 01.10.2010г., зарегистрированного в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области, дата регистрации ДД.ММ.ГГГГ, номер регистрации №., площадью 709 кв.м.. Категория земель и населенных пунктов - Для строительства и эксплуатации жилого дома с кадастровым номером: №, расположенный по адресу: 

<

адрес>, в пределах срока договора аренды земельного участка.

Договор уступки прав аренд земельного участка от 06.04.2016г. в установленном порядке зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по РО 29.07.2016г. Согласно сведениям ЕГРН, арендатором земельного участка по адресу: 

<

адрес>, по настоящее время является ФИО2, что подтверждается выпиской из ЕГРН от 16.03.2020г.

Как усматривается из материалов дела, ФИО2 Департаментом имущественно-земельных отношений г. Ростова-на-Дону начислена задолженность по арендной плате за земельный участок за период с 2016 года по 2019 год в размере 885 666,87 рублей, а также пеня в размере 122 978,60 рублей.

Не согласившись с размером начисленных ДИЗО г. Ростова-на-Дону арендных платежей, ФИО2 обратился в 

<

данные изъяты> с целью определения стоимости годовой арендной платы земельного участка. 

Согласно выводам, изложенным в отчете 

<

данные изъяты> №/И от 24.12.2018г., итоговая рыночная стоимость годовой арендной платы земельного участка составляет 48 319 рублей.

Вместе с тем, согласно представленному ДИЗО г. Ростова-на-Дону отчету № от 14.12.2015г., выполненному 

<

данные изъяты> рыночная стоимость аренды за пользование объектом оценки в течение одного года составляет 255 520,06 рублей.

С целью установления обстоятельств, имеющих значение для дела, определением от 13.05.2020г. по делу назначена судебная оценочная экспертиза, проведение которой поручено экспертам 

<

данные изъяты> с постановкой на разрешение экспертов следующего вопроса: Определить рыночную стоимость земельного участка с кадастровым номером №, общей площадью 709 кв.м., категория земель: для строительства и эксплуатации жилого дома, расположенного по адресу: г

<

адрес>, на период 2016 - 2020 годы и рыночную стоимость аренды данного земельного участка?

Согласно поступившему в материалы дела заключению эксперта №-С от 30.06.2020г. 

<

данные изъяты> рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № общей площадью 709 кв.м, категория земель: для строительства и эксплуатации жилого дома, расположенного по адресу: г

<

адрес>, на период 2016 - 2020 годы, составляет: на 2020 год - 1 159 924 руб.; на 2019 год - 1 125 812 руб.; на 2018 год - 1 070 469 руб.; на 2017 год - 1 040 098 руб.; на 2016 год - 993 123 руб.

Рыночная стоимость аренды данного земельного участка, за период 2016-2020 год, составляет 184 645 руб., в том числе: за 2020 год - 39 740 руб.; за 2019 год - 38 571 руб.; за 2018 год - 36 675 руб.; за 2017 год-35 634 руб.; за 2016 год - 34 025 руб.

Оснований сомневаться в правильности и достоверности сведений, указанных в исследовательской части заключений эксперта 

<

данные изъяты>, и в выводах экспертизы, у суда не имеется, поскольку исследование было назначено и проведено в соответствии с нормами действующего законодательства, подготовлено компетентным специалистом в соответствующей области, которому были разъяснены его права и обязанности, предусмотренные статьей 85 ГПК РФ. Эксперт в установленном законом порядке был предупрежден об уголовной ответственности по статье 307 УК РФ. 

Судом не установлено наличия в выводах заключения какой-либо неопределенности или противоречий, заключения эксперта являются ясными, полными, объективными, определенными, содержащими подробное описание проведенного исследования и сделанный в результате вывод, неполноты заключений эксперта по вопросу, постановленному перед экспертом судом, не содержат.

С учетом изложенного, каких-либо оснований подвергать сомнению выводы эксперта суд не усматривает, а потому при разрешении данного спора суд считает необходимым положить в основу решения суда результаты заключения судебной экспертизы № 355-С от 30.06.2020г., проведенной экспертами 

<

данные изъяты>

Исследовав и оценив, представленные в материалы дела доказательства, исходя из предмета и оснований заявленных исковых требований, руководствуясь положениями действующего законодательства, суд приходит к выводу, что исковые требования подлежат удовлетворению, по следующим основаниям.

В силу положений ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно п. 1 ст. 607 ГК РФ в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

В соответствии с п.п. 1,3 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.

В силу ст. 65 ЗК РФ за пользование землей взимается плата, в том числе, арендная плата. Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

В соответствии с пунктом 14 постановления Администрации г. Ростова-на-Дону от 09.07.2015 года N 576 «О расчете арендной платы и ставках арендной платы по видам использования земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, а также земельных участков, находящихся в муниципальной собственности города Ростова-на-Дону, расположенных в границах муниципального образования «Город Ростов-на-Дону», и признании утратившими силу некоторых правовых актов Администрации города Ростова-на-Дону» в одностороннем порядке по требованию арендодателя размер годовой арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, а также земельных участков, находящихся в муниципальной собственности города Ростова-на-Дону, изменяется:

- путем ежегодной индексации с учетом прогнозируемого уровня инфляции, предусмотренного федеральным законом о федеральном бюджете на очередной финансовый год и плановый период и установленного по состоянию на начало очередного финансового года. При этом размер арендной платы, установленный пунктами 3, 3.1, 5.1 и абзацем вторым пункта 20 настоящего Порядка, не может быть выше предельного годового размера арендной платы, установленного указанными пунктами;

- в связи с изменением кадастровой стоимости земельного участка;

- в связи с изменением ставок арендной платы, значений и коэффициентов, используемых при расчете арендной платы, кадастровой стоимости земельного участка, порядка определения размера арендной платы. При этом размер арендной платы считается измененным с момента вступления в силу соответствующих нормативных правовых актов об установлении (утверждении):

- ставок арендной платы;

- значений и коэффициентов, используемых при расчете арендной платы;

- порядка определения размера арендной платы.

Размер ежегодной арендной платы, определенный по результатам рыночной оценки в соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», подлежит изменению арендодателем в одностороннем порядке в пределах срока договора аренды земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, а также земельного участка, находящегося в муниципальной собственности города Ростова-на-Дону, путем направления в адрес арендатора уведомления об изменении арендной платы. Периодичность изменения размера арендной платы не чаще чем 1 раз в год, но не реже 1 раза в 5 лет. При этом арендная плата подлежит перерасчету по состоянию на 1 января года, следующего за годом, в котором была проведена оценка, осуществленная не более чем за 6 месяцев до перерасчета арендной платы.

Согласно ст. 12 Федерального закона от 29.07.1998 года N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или судебном порядке не установлено иное. 

В случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

Разрешая заявленные исковые требования, суд исходит из того, в ходе рассмотрения дела с достоверностью установлено, что Департаментом имущественно-земельных отношений г. Ростова-на-Дону начислена задолженность по арендной плате за пользование земельным участком с кадастровым номером: № расположенным по адресу: 

<

адрес>, с учетом изменения размера арендных платежей.

При этом, изменение размера ежегодной арендной платы было осуществлено ДИЗО г. Ростова-на-Дону на основании отчета № от 14.12.2015г. 

<

данные изъяты> в соответствии с которым рыночная стоимость аренды за пользование объектом оценки в течение одного года составляет 255 520,06 рублей.

Вместе с тем, согласно выводам проведенной по делу судебной экспертизы (заключение эксперта № 355-С от 30.06.2020г. 

<

данные изъяты> рыночная стоимость аренды данного земельного участка, за период 2016-2020 год, составляет 184 645 руб., в том числе: за 2020 год - 39 740 руб.; за 2019 год - 38 571 руб.; за 2018 год - 36 675 руб.; за 2017 год-35 634 руб.; за 2016 год - 34 025 руб.

При этом, суд отклоняет доводы представителя ответчика о занижении в заключении эксперта № 355-С от 30.06.2020г. стоимости арендной платы, поскольку указанное заключение соответствует требованиям ФЗ РФ от 31 мая 2001 года N 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», составлено компетентными экспертами, имеющими значительный стаж работы в соответствующих областях знаний. Доказательств, опровергающих указанное экспертное заключение, ответчиком в нарушение положений ст. 56 ГПК РФ не представлено.

С учетом изложенного, суд приходит к выводу, что изменение размера ежегодной арендной платы было осуществлено ДИЗО г. Ростова-на-Дону на основании отчета № от 14.12.2015г. расчета арендной платы, являющегося недостоверным.

Поскольку представленными в материалы дела доказательствами с достоверностью подтверждается несоответствие установленного ДИЗО г. Ростова-на-Дону на основании отчета № от 14.12.2015г. ООО «Межрегиональный центр судебных экспертиз и оценки», расчета арендной платы в размере 255 520,06 рублей величине рыночной стоимости права пользования земельным участком на условиях аренды, учитывая приведенные нормы права, а также конкретные обстоятельства дела, приходит к выводу об удовлетворении заявленных ФИО2 исковых требований о признании недостоверным размера арендной платы, установленного Департаментом имущественно-земельных отношений г. Ростова-на-Дону на основании Отчета №-Р от ДД.ММ.ГГГГ.

Также, суд считает необходимым установить рыночную стоимость аренды (пользования) земельного участка общей площадью 709 кв.м., с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

адрес> за 2020 год в размере 39 740,00 рублей в год; за 2019 год в размере 38 571,00 рубль в год; за 2018 год в размере 36 675,00 рублей в год: за 2017 год в размере 35 634,00 рубля в год; за 2016 год в размере 34 025,00 рублей в год.

При этом, доводы представителя ответчика о том, что истец не вправе заявлять требования в части установления стоимости арендной платы за 2016 год, поскольку истец в указанный период не являлся обладателем права аренды земельного участка, суд отклоняет, поскольку вопреки доводам ответчика, к ФИО2 право аренды земельного участка, расположенного по адресу: 

<

адрес> перешло от ФИО9 на основании договора уступки права от 06.04.2016г., который в установленном порядке зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по РО 29.07.2016г.

На основании изложенного и, руководствуясь ст.ст. 194 - 199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО2 Беслана Абдурахмановича к Департаменту имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону о признании размера арендной платы недостоверным, определении рыночной стоимости земельного участка - удовлетворить. 

Признать недостоверным размер арендной платы, установленный Департаментом имущественно-земельных отношений г. Ростова-на-Дону на основании Отчета №-Р от ДД.ММ.ГГГГ «Об определении рыночной стоимости права пользования на условиях аренды в течение одного года земельным участком площадью 709 кв.м. с кадастровым номером № расположенного по адресу: 

<

адрес>, категория земель: для строительства и эксплуатации жилого дома выполненного 

<

данные изъяты>

Установить рыночную стоимость аренды (пользования) земельного участка общей площадью 709 кв.м. с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

адрес>, за 2020 год в размере 39 740,00 рублей в год; за 2019 год в размере 38 571,00 рубль в год; за 2018 год в размере 36 675,00 рублей в год: за 2017 год в размере 35 634,00 рубля в год; за 2016 год в размере 34 025,00 рублей в год.

Решение может быть обжаловано в Ростовский областной суд через Ленинский районный суд г. Ростова-на-Дону в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме.

Судья: Г.А. Фаустова

Мотивированное решение в окончательной форме изготовлено 24 июля 2020 года.

Судья: Г.А. Фаустова