Дело № 2-982/2019

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

14 мая 2019 года г. Биробиджан

Биробиджанский районный суд Еврейской автономной области в составе

судьи Юртаевой О.А.

при секретаре Захаровой Е.С.

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело исковому заявлению ФИО2 к муниципальному казенному учреждению «Комитет по управлению муниципальным имуществом» мэрии муниципального образования «Город Биробиджан» Еврейской автономной области о возложении обязанности по заключению договора аренды земельного участка,

У С Т А Н О В И Л:

Гуз А.А. обратился в суд с иском к МКУ «КУМИ муниципального образования «Город Биробиджан» ЕАО о признании договора аренды земельного участка недействительным в части, возложении обязанности. В обоснование заявленных требований указал, что 18.03.2016 между ним и ответчиком заключён договор аренды земельного участка из земель – земли населённых пунктов, расположенного по адресу: 

<

адрес>, для завершения строительства индивидуального жилого дома. В п. 1.2 указан срок его действия с 18.03.2016 по 17.03.2019 (три года). Считает, что данный пункт договора противоречит действующему законодательству и нарушает его права. Указывает, что в п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ указаны исключительные случаи, в которых договор аренды земельного участка заключается без проведения торгов, в частности с собственниками зданий или сооружений, расположенных на земельном участке. Ссылаясь на пп. 3 п. 8 ст. 39.8 ЗК РФ считает, что договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на срок 20 лет, в случае предоставления такого участка для индивидуального жилищного строительства. В феврале 2019 г. он обратился к ответчику с заявлением о продлении действующего договора аренды земельного участка, либо заключения нового договора, однако ответ на заявление не получил. В связи с указанными обстоятельствами просит суд признать недействительным п. 1.2 договора аренды земельного участка от 18.03.2016, заключённого между ним и ответчиком; внести изменения в п. 1.2 договора аренды земельного участка от 18.03.2016, изложив его в следующей редакции: срок действия условий настоящего договора определяется с 18.03.2016 по 17.03.2036. 

В судебном заседании истец Гуз А.А. уточнил требования, просил суд обязать МКУ «КУМИ мэрии города муниципального образования «Город Биробиджан» ЕАО заключить с ним новый договор аренды земельного участка площадью 

<

данные изъяты>, с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

адрес>. Дополнительно пояснил, что в 2005 г. ему предоставлен указанный земельный участок для строительства индивидуального жилого дома сроком на 10 лет. В п. 7.4 договора указано, что если арендатор продолжает пользоваться земельным участком, после истечения срока действия договора, то при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тот же срок и на тех же условиях. Несмотря на данное условие, он обратился к ответчику, поскольку хотел подтвердить законность использования им земельного участка. Ему было предложено составить соглашение о расторжении договора от 26.12.2005 г. и заключить новый договор аренды, для завершения строительства индивидуального жилого дома. Поскольку он не владел знаниями земельного законодательства, он подписал соглашение о расторжении договора и заключил новый договор. На указанном земельном участке находится объект незавершённого строительства, который он оформил в свою собственность в установленном законом порядке в 2015 г. В настоящее время он не завершил строительство дома. Поскольку предоставленный ему земельный участок был заболочен, он вынужден был подсыпать его, при этом подсыпки требовала и территория за его участком. После того, как заложил фундамент, ждал, когда он отстоится, так как участок заболочен. Весной начал возводить стены, которые возвёл высотой около 3 м., установил перегородку. Он использует придомовой земельный участок для выращивания сельскохозяйственных культур, на участке имеются грядки и теплица. Вся территория обнесена забором. Считает, что он имеет право на заключение с ним договора аренды указанного земельного участка без проведения торгов, поскольку он обратился к ответчику с заявлением до прекращения действия договора аренды земельного участка от 18.03.2016, договор с ним не был расторгнут на основании п. 1, п. 2 ст. 46 ЗК РФ, то есть условий договора он не нарушал, арендную плату производит своевременно, участок использует по назначению, не ухудшает его свойства. Своевременно не закончил строительства дома, поскольку возросли цены на строительный материал, который он вынужден закупать постепенно, по мере поступления денег. Строительство дома осуществляет своими силами. 

Представитель ответчика МКУ «Комитет по управлению муниципальным имуществом» мэрии муниципального образования «Город Биробиджан» ЕАО ФИО3 в судебном заседании уточнённое исковое требование не признала. Суду пояснила, что заключить с истцом новый договор не представляется возможным, поскольку согласно положений пп. 2 п. 5 ст. 39.6, пп. 6 п. 8 ст. 39.8 ЗК РФ, для завершения строительства индивидуального жилого дома договор аренды земельного участка может быть продлён однократно и только на 3 года, иного земельное законодательство не предусматривает. Ими обследован земельный участок, находящийся в аренде у истца, там действительно расположен объект незавершённого строительства, возведены блочные стены, высотой около двух метров. Степень готовности объекта составляет 18 %. Договор аренды от 18.03.2016, заключённый с истцом, в настоящее время прекратил своё действие. МКУ КУМИ мэрии города Биробиджана не обращалось в суд с иском об изъятии этого объекта путём продажи с публичных торгов. Для разрешения сложившейся ситуации, если такой иск будет подан и удовлетворён судом, истец имеет право выкупить на торгах свой объект незавершённого строительства. Также пояснила, что истцом не нарушались условия по своевременному внесению арендной платы за земельный участок, земельный участок использовался истцом по назначению. Иного лица, которое обладало бы исключительным правом на спорный земельный участок, не имеется. Участок предоставлялся истцу без проведения торгов.

Заслушав пояснения участников процесса, исследовав материалы дела, суд считает, что исковые требования подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

Согласно ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии со ст. 607 ГК РФ в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

В силу пункта 1 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Согласно статьи 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Если после заключения договора принят закон, устанавливающий обязательные для сторон правила иные, чем те, которые действовали при заключении договора, условия заключенного договора сохраняют силу, кроме случаев, когда в законе установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров.

Статьей 39.6 ЗК РФ определены случаи предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду на торгах и без проведения торгов.

В силу положений пункта 1 статьи 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

В соответствии с подпунктом 1 пункта 3 статьи 39.6 ЗК РФ граждане и юридические лица, являющиеся арендаторами находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, имеют право на заключение нового договора аренды таких земельных участков без проведения торгов в случае, если земельный участок предоставлен гражданину или юридическому лицу в аренду без проведения торгов (за исключением случаев, предусмотренных пунктом 13, 14 или 20 статьи 39.12 ЗК РФ).

На основании пункта 4 статьи 39.6 ЗК РФ гражданин или юридическое лицо, являющиеся арендаторами земельного участка, имеют право на заключение нового договора аренды такого земельного участка в указанных в пункте 3 статьи 39.6 ЗК РФ случаях при наличии в совокупности следующих условий:

1) заявление о заключении нового договора аренды такого земельного участка подано этим гражданином или этим юридическим лицом до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка;

2) исключительным правом на приобретение такого земельного участка в случаях, предусмотренных ЗК РФ, другими федеральными законами, не обладает иное лицо;

3) ранее заключенный договор аренды такого земельного участка не был расторгнут с этим гражданином или этим юридическим лицом по основаниям, предусмотренным пунктами 1 и 2 статьи 46 ЗК РФ;

4) на момент заключения нового договора аренды такого земельного участка имеются предусмотренные подпунктами 1 - 30 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ основания для предоставления без проведения торгов земельного участка, договор аренды которого был заключен без проведения торгов.

Суд, оценив представленные доказательства, пришел к выводу, что решение об одностороннем отказе в продлении договора аренды или заключении нового договора принято ответчиком без учета фактических обстоятельств, а истец соответствовал всем указанным в пункте 4 статьи 39.6 ЗК РФ критериям для заключения договора аренды спорного земельного участка на новый срок без проведения торгов.

Так из материалов дела следует, что 26.12.2005 между мэрией г. Биробиджана и Гуз А.А. заключён договор аренды земельного участка №, согласно которого арендатору предоставлен в аренду сроком на 10 лет земельный участок, расположенного по адресу: 

<

адрес>. В п. 7.4 договора указано, что если арендатор продолжает пользоваться земельным участком, после истечения срока действия договора, то при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тот же срок и на тех же условиях. 

В материалах дела имеется соглашение о расторжении договора аренды от 26.12.2005 №, подписанное МКУ «КУМИ мэрии города муниципального образования «Город Биробиджан» ЕАО и Гуз А.А. 18.03.2016.

В судебном заседании истец пояснил, что при подписании настоящего соглашения он был введён в заблуждение работниками КУМИ, поскольку не понимал последствий такого соглашения, он имел намерение, несмотря на условие п. 7.4 договора, придать своему пользованию земельным участком статус законности, то есть соблюсти формальности. 

Согласно ст. 422 ГК РФ, если после заключения договора принят закон, устанавливающий обязательные для сторон правила иные, чем те, которые действовали при заключении договора, условия заключенного договора сохраняют силу, кроме случаев, когда в законе установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров.

18.03.2016 между истцом и ответчиком заключён договор аренды спорного земельного участка для завершения строительства индивидуального жилого дома, сроком с 18.03.2016 по 17.03.2019.

18.01.2019 и 20.02.2019, то есть до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, Гуз А.А. обращался к ответчику с заявлениями, в которых просил продлить действие договора аренды от 18.03.2016, либо заключить с ним новый договор аренды, однако получил отказ, со ссылкой на пп. 2 п. 5 ст. 39.6 ЗК РФ, согласно которому предоставление в аренду земельного участка без аукциона допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта. 

В судебном заседании также установлено, что Гуз А.А. в течение срока действия договора аренды от 26.12.2005 и договора от 18.03.2016 предпринимались меры, направленные на подготовку к строительству и начала строительства индивидуального жилого дома, а именно произвел отсыпку арендуемого участка и прилегающей к нему территории, заложил фундамент, возвел стены. Указанные факты не опровергаются ответчиком и подтверждаются материалами дела, в частности, актом № от 30.01.2019 и фототаблицей, приложенной к нему, фотоотчетом выполненным ИП ФИО1 

Учитывая факт совершения истцом мероприятий, направленных на строительство индивидуального жилого дома, наличие выполненных работ, по которым истец понёс материальные затраты, срок обращения с заявлением о заключении нового договора, отсутствие лица, обладающего исключительным правом на приобретение спорного земельного участка, то обстоятельство, что спорный земельный участок предоставлялся ему без проведения торгов, суд приходит к выводу, что действия ответчика по отказу в продлении срока действия договора аренды и заключении нового договора подлежали оценке на предмет добросовестного поведения и стца.

На основании изложенного суд пришел к выводу о наличии совокупности условий, предусмотренных пунктом 4 статьи 39.6 ЗК РФ, для заключения нового договора аренды земельного участка без проведения торгов, в связи с чем, заявленные истцом требования о возложении обязанности по заключению договора аренды земельного участка подлежат удовлетворению.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ, суд -

Р Е Ш И Л:

Исковые требования ФИО2 к муниципальному казенному учреждению «Комитет по управлению муниципальным имуществом» мэрии муниципального образования «Город Биробиджан» Еврейской автономной области о возложении обязанности по заключению договора аренды земельного участка удовлетворить.

Возложить обязанность на муниципальное казенное учреждение «Комитет по управлению муниципальным имуществом» мэрии муниципального образования «Город Биробиджан» Еврейской автономной области заключить с ФИО2 договор аренды земельного участка площадью 

<

данные изъяты>, с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

адрес>.

Решение может быть обжаловано в суд Еврейской автономной области в течение месяца через Биробиджанский районный суд ЕАО со дня его принятия в окончательной форме.

Судья Юртаева О.А.

Мотивированное решение изготовлено 20.05.2019.

Судья Юртаева О.А.