Дело № 3а-700/2023

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

14 ноября 2023 года г. Краснодар

Краснодарский краевой суд в составе:

председательствующего судьи Кириченко М.Б.,

при ведении протокола секретарем Нигоевым В.Р.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ООО «Адва Инвест» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества и об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества равной рыночной,

установил:

ООО «Адва Инвест» обратилось в Краснодарский краевой суд с вышеуказанным административным исковым заявлением, в котором просит установить: 

- кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером ........, площадью 26 717 кв.м, расположенного по адресу: ............, в размере его рыночной стоимости 109 885 000,00 рублей по состоянию на 01.01.2022 года;

- кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером ........, площадью 1 129 кв.м, расположенного по адресу: ............, в размере его рыночной стоимости 7 292 000,00 рублей по состоянию на 01.01.2022 года;

- кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером ........, площадью 3 548 кв.м, расположенного по адресу: ............, в размере его рыночной стоимости 18 355 000,00 рублей по состоянию на 01.01.2022 года;

- кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером ........, площадью 1 419 кв.м, расположенного по адресу: ............, в размере его рыночной стоимости 9 165 000,00 рублей по состоянию на 01.01.2022 года;

- кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером ........, площадью 7 945 кв.м, расположенного по адресу: ............, в размере его рыночной стоимости 38 191 000,00 рублей по состоянию на 01.01.2022 года.

В обоснование заявленных требований указывает, что общество владеет на праве собственности земельными участками с кадастровыми номерами ......... Результаты определения кадастровой стоимости указанных земельных участков, внесенные в государственный кадастр недвижимости, не соответствуют их рыночной стоимости, поскольку согласно отчету об оценке № 467-П-2023 от 22.06.2023 года рыночная стоимость по состоянию на 01.01.2022 года земельного участка с кадастровым номером ........ определена в размере 109 885 000,00 рублей, земельного участка с кадастровым номером ........ - 7 292 000,00 рублей, земельного участка с кадастровым номером ........ - 18 355 000,00 рублей, земельного участка с кадастровым номером ........ - 9 165 000,00 рублей, земельного участка с кадастровым номером ........ - 38 191 000, 00 рублей.

Административный истец читает, что кадастровая стоимость земельных участков значительно превышает их рыночную стоимость, что нарушает его права и законные интересы, поскольку влечет увеличение налоговых платежей. 

Лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, уведомлены надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, в том числе, с учетом положений частей 8-9 статьи 96 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее - КАС РФ).

Представителем административного ответчика ГБУ КК «Краевая техническая инвентаризация – Краевое БТИ» по доверенности ФИО1 направлено возражение на административное исковое заявление, в котором указывает, что кадастровая стоимость объектов недвижимости определена в соответствии с требованиями Федерального закона № 237-ФЗ, с использованием достоверных сведений об объектах недвижимости по состоянию на дату оценки.

Представителем административного ответчика Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю по доверенности ФИО2 направлен отзыв по делу, в котором указывает на отсутствие какой-либо правовой заинтересованности и возражений относительно предмета судебного разбирательства, просит рассмотреть дело по существу с учетом изложенной позиции в отсутствие представителя Управления Росреестра по Краснодарскому краю. 

Представителем административного ответчика департамента имущественных отношений Краснодарского края по доверенности ФИО3 направлен отзыв на административное исковое заявление, в котором изложена правовая позиция по административному делу, просит вынести законное и обоснованное решение.

Представителем административного ответчика департамента имущественных отношений Краснодарского края по доверенности ФИО4 направлено возражение, в котором указывает, что заключение эксперта выполнено с нарушением законодательства в области оценочной деятельности.

При таких обстоятельствах, учитывая, что судом явка лиц, участвующих в деле, не признана обязательной, с учетом положений части 2 статьи 150 и части 4 статьи 247 КАС РФ, суд полагает возможным рассмотреть административное дело в отсутствие неявившихся лиц.

Проверив доводы административного искового заявления и поступивших письменных отзывов и возражений на административный иск, изучив материалы административного дела и, исследовав представленные доказательства, суд приходит к следующему.

В соответствии с пунктами 1 и 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость), арендная плата, а также иная плата, предусмотренная настоящим Кодексом. Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

Согласно пунктам 2 и 3 статьи 66 ЗК РФ для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка. В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости в соответствии с законодательством Российской Федерации о государственной кадастровой оценке.

В соответствии с пунктом 2 части 1 статьи 3 Федерального закона от 03.07.2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее - Федеральный закон от 03.07.2016 года № 237-ФЗ) кадастровая стоимость объекта недвижимости - полученный на определенную дату результат оценки объекта недвижимости, определяемый на основе ценообразующих факторов в соответствии с настоящим Федеральным законом и методическими указаниями о государственной кадастровой оценке.

В соответствии с частью 1 статьи 245 КАС РФ юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, включая оспаривание решений комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, с административным исковым заявлением об оспаривании действий (бездействия) такой комиссии, с административным исковым заявлением об оспаривании решений бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости либо по итогам рассмотрения заявления об исправлении ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости, а также действий (бездействия) бюджетного учреждения в отношении указанных заявлений, если кадастровая стоимость затрагивает права и обязанности этих лиц.

В соответствии с частью 1 статьи 22 Федерального закона от 03.07.2016 года № 237-ФЗ результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

В силу абзаца 1 пункта 6 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» (далее - Постановление Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 года № 28) с заявлением, административным исковым заявлением (далее - заявление) о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности (абзацы первый и второй статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности, статьи 373, 388, 400 НК РФ).

Согласно представленному по запросу суда информационному письму Филиала публично-правовой компании «Роскадастр» по Краснодарскому краю от 25.07.2023 года № 27-15427-ГС/23 и выпискам из ЕГРН, административный истец является собственником:

- земельного участка с кадастровым номером ........, площадью 26 717+/-57 кв.м, расположенного по адресу: ............;

- земельного участка с кадастровым номером ........, площадью 1 129 +/-11,76 кв.м, расположенного по адресу: ............;

- земельного участка с кадастровым номером ........, площадью 3 548 +/- 20,85 кв.м, расположенного по адресу: ............;

- земельного участка с кадастровым номером ........, площадью 1 419 +/- 13,18 кв.м, расположенного по адресу: ............;

- земельного участка с кадастровым номером ........, площадью 7 945 +/- 31,2 кв.м, расположенного по адресу: .............

Таким образом, ООО «Адва Инвест» наделено правом на оспаривание кадастровых стоимостей данных объектов, в том числе, в судебном порядке. Указанное обстоятельство никем из лиц, участвующих в деле, в ходе судебного разбирательства не оспаривалось.

Приказом департамента имущественных отношений Краснодарского края от 26.09.2022 года № 2449 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков на территории Краснодарского края» утверждена оспариваемая кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером ........ в размере 381 470 936,57 рублей и в соответствии со статьей 18 Федерального закона от 03.07.2016 года № 237-ФЗ с 01.01.2023 года применяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации. Дата определения кадастровой стоимости - 01.01.2022 года.

Актом об определении кадастровой стоимости ГБУ КК «Краевая техническая инвентаризация – Краевое БТИ» утверждена оспариваемая кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером ........ в размере 25 657 021,76 рубль в соответствии с частью 7 статьи 15 Федерального закона от 03.07.2016 года № 237-ФЗ в связи с тем, что государственный кадастровый учет земельного участка произошел в год проведения государственной кадастровой оценки (в период с 01.01.2022 года и до 01.01.2023 года) и в соответствии со статьей 18 Федерального закона от 03.07.2016 года № 237-ФЗ с 01.01.2023 года применяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации. Дата определения кадастровой стоимости - 01.01.2022 года. 

Актом об определении кадастровой стоимости ГБУ КК «Краевая техническая инвентаризация – Краевое БТИ» утверждена оспариваемая кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером ........ в размере 63 860 345,56 рублей в соответствии с частью 7 статьи 15 Федерального закона от 03.07.2016 года № 237-ФЗ в связи с тем, что государственный кадастровый учет земельного участка произошел в год проведения государственной кадастровой оценки (в период с 01.01.2022 года и до 01.01.2023 года) и в соответствии со статьей 18 Федерального закона от 03.07.2016 года № 237-ФЗ с 01.01.2023 года применяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации. Дата определения кадастровой стоимости - 01.01.2022 года.

Актом об определении кадастровой стоимости ГБУ КК «Краевая техническая инвентаризация – Краевое БТИ» утверждена оспариваемая кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером ........ в размере 32 247 399,36 рублей в соответствии с частью 7 статьи 15 Федерального закона от 03.07.2016 года № 237 в связи с тем, что государственный кадастровый учет земельного участка произошел в год проведения государственной кадастровой оценки (в период с 01.01.2022 года и до 01.01.2023 года) и в соответствии со статьей 18 Федерального закона от 03.07.2016 года № 237-ФЗ с 01.01.2023 года применяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации. Дата определения кадастровой стоимости - 01.01.2022 года.

Актом об определении кадастровой стоимости ГБУ КК «Краевая техническая инвентаризация – Краевое БТИ» утверждена оспариваемая кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером ........ в размере 132 849 854,55 рублей в соответствии с частью 7 статьи 15 Федерального закона от 03.07.2016 года № 237-ФЗ в связи с тем, что государственный кадастровый учет земельного участка произошел в год проведения государственной кадастровой оценки (в период с 01.01.2022 года и до 01.01.2023 года) и в соответствии со статьей 18 Федерального закона от 03.07.2016 года № 237-ФЗ с 01.01.2023 года применяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации. Дата определения кадастровой стоимости - 01.01.2022 года.

Суд, рассматривая вопрос о дате определения кадастровых стоимостей спорных объектов недвижимости, исходит из того, что лица, участвующие в деле, не оспаривали это обстоятельство, не представили суду доказательств наличия иных дат определения кадастровых стоимостей, с учетом изложенного, суд считает 01.01.2022 года верной датой определения кадастровых стоимостей.

Частью 5 статьи 247 КАС РФ установлено, что стороны по административному делу обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений.

При этом обязанность доказывания указанных в статье 248 КАС РФ оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости по общему правилу возлагается на административного истца, поскольку им реализуется право на установление в судебном порядке кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной.

Согласно статье 11 Федерального закона от 29.07.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке объекта оценки.

В соответствии с положениями статьи 12 Федерального закона от 29.07.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Оспаривая достоверность кадастровых стоимостей спорных объектов недвижимого имущества, административный истец в подтверждение величины их рыночной стоимости представил отчет об оценке № 467-П-2023 от 22.06.2023 года, выполненный оценщиком ООО «Альфа Эксперт» ...........11., из которого следует, что рыночная стоимость по состоянию на 01.01.2022 года земельного участка с кадастровым номером ........ составляет 109 885 000,00 рублей, земельного участка с кадастровым номером ........ - 7 292 000,00 рублей, земельного участка с кадастровым номером ........ - 18 355 000,00 рублей, земельного участка с кадастровым номером ........ - 9 165 000,00 рублей, земельного участка с кадастровым номером ........ - 38 191 000, 00 рублей.

Предоставленный административным истцом отчет об оценке, выполнен по заказу и исключительно в интересах административного истца, его составление оплачено административным истцом. Оценщик, выполнявший указанное исследование, не предупреждался об уголовной ответственности за содержание проведенного исследования.

В силу статьи 59 КАС РФ при разрешении дел об оспаривании результатов кадастровой оценки одним из допустимых доказательств является отчет независимого оценщика, который подлежит оценке на предмет соответствия требованиям законодательства и федеральных стандартов оценки.

С учетом положений статьи 11 Федерального закона от 29.07.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата составления и порядковый номер отчета; основание для проведения оценщиком оценки объекта оценки; сведения об оценщике; цель оценки; точное описание объекта оценки; стандарты оценки для определения стоимости объекта оценки, перечень использованных при проведении оценки объекта оценки данных с указанием источников их получения, принятые при проведении оценки объекта оценки допущения; последовательность определения стоимости объекта оценки и ее итоговая величина, ограничения и пределы применения полученного результата; дата определения стоимости объекта оценки; перечень документов, используемых оценщиком и устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки. Отчет также может содержать иные сведения, являющиеся, по мнению оценщика, существенно важными для полноты отражения примененного им метода расчета стоимости конкретного объекта оценки.

Согласно статье 77 КАС РФ в случае возникновения в ходе рассмотрения административного дела вопросов, требующих специальных знаний, суд назначает экспертизу, которая может быть поручена экспертному учреждению, конкретному эксперту или нескольким экспертам.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пунктах 20, 23 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 года № 28, оценивая предоставленный в материалы административного дела отчет об оценке как доказательство, в целях устранения каких-либо сомнений относительно обоснованности, суд на основании определения от 15.08.2023 года назначил судебную экспертизу, поручив ее производство эксперту ООО «Атлас-Консалт» ФИО5 Перед экспертом поставлены вопросы о соответствии указанного отчета о рыночной стоимости объектов недвижимости требованиям законодательства об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки, а также о величине рыночной стоимости объектов недвижимости на дату определения кадастровой стоимости.

По смыслу части 2 статьи 84, статьи 168 КАС РФ экспертное заключение не имеет для суда заранее установленной силы и оценивается наравне с другими доказательствами.

В ходе проведения экспертизы должны соблюдаться определенные принципы ее проведения и требования к эксперту, предусмотренные как КАС РФ, так и другими федеральными законами, в частности Федеральным законом от 31.05.2001 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», в соответствии с которым, судебная экспертиза - предусмотренное законодательством Российской Федерации о судопроизводстве процессуальное действие, включающее в себя проведение исследований и дачу заключения экспертом по вопросам, требующим специальных знаний в области науки, техники, искусства или ремесла (статья 9).

Эксперт дает заключение, основываясь на результатах проведенных исследований в соответствии со своими специальными знаниями (статья 7).

Эксперт проводит исследования объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме. Заключение эксперта должно основываться на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных (статья 8).

При этом, в силу статьи 25 того же Закона, в письменном заключении эксперта должны быть отражены содержание и результаты исследований с указанием примененных методов, приведена оценка результатов исследований, обоснование и формулировка выводов по поставленным вопросам. К нему должны быть приложены материалы, иллюстрирующие заключение эксперта.

Согласно заключению эксперта № 193-700/2023, подготовленного экспертом ООО «Атлас-Консалт» ФИО5, отчет об оценке № 467-П-2023 от 22.06.2023 года, выполненный оценщиком ООО «Альфа Эксперт», не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе, требованиям федерального закона, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.

В заключении эксперта приведена таблица на соответствие отчета об оценке требованиям Федерального закона от 29.07.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и федеральных стандартов оценки (л. 30-46 заключения эксперта № 193-700/2023). 

Так, эксперт указывает, что в отчете выявлены нарушения пункта 22д «Оценка недвижимости (ФСО № 7)». Также в нарушение пункта 5 ФСО № 7 на странице 4 отчета оценщик указывает, что осмотр объекта оценки не проводился по причине отсутствия доступа к объектам, однако доступ к земельным участкам постоянно присутствует. 

Кроме того, в разделе «Описание поправок/обоснование корректировок» оценщиком ошибочно описывается корректировка для земельного участка с кадастровым номером ........, не являющегося объектом оценки, на наличие/отсутствие железнодорожных путей (в расчетных таблицах указанная корректировка отсутствует).

Разрешая поставленный судом вопрос о размере рыночной стоимости спорных объектов недвижимости, эксперт определил, что рыночная стоимость по состоянию на 01.01.2022 года земельного участка с кадастровым номером ........ составляет 304 360 000 рублей, земельного участка с кадастровым номером ........ - 20 627 000 рублей, земельного участка с кадастровым номером ........ - 51 194 000 рублей, земельного участка с кадастровым номером ........ - 25 603 000 рублей, земельного участка с кадастровым номером ........ - 107 837 000 рублей.

Учитывая, что содержащиеся в отчете об оценке выводы о рыночной стоимости объектов недвижимого имущества опровергнуты заключением судебной экспертизы, отчет об оценке не может быть признан допустимым доказательством, объективно подтверждающим размер рыночной стоимости земельных участков.

Таким образом, оценивая отчет об оценке № 467-П-2023 от 22.06.2023 года, как доказательство по делу, суд приходит к выводу, что он составлен с нарушениями требований законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, не отражает действительную рыночную стоимость спорных объектов недвижимого имущества, в связи с чем, не может служить достоверным подтверждением рыночной стоимости оцениваемых объектов недвижимого имущества.

В силу статьи 62, части 8 статьи 82 КАС РФ заключение эксперта относится к числу доказательств по делу, которое подлежит оценке судом в соответствии со статьей 84 названного Кодекса в совокупности с другими доказательствами по делу.

В соответствии с пунктом 19 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 года № 28, если заинтересованное лицо (административный ответчик) возражает против удовлетворения заявления, оно обязано доказать достоверность сведений об объекте, использованных при определении его кадастровой стоимости, недостоверность сведений о величине рыночной стоимости, представленных заявителем, а также иные обстоятельства, подтверждающие его доводы.

Выражая несогласие с выводами, содержащимися в заключении эксперта, представителем департамента имущественных отношений Краснодарского края ФИО4 направлено возражение, в котором указывает, что заключение эксперта выполнено с нарушением законодательства в области оценочной деятельности.

В обоснование своих возражений ссылается на отсутствие пояснений эксперта о сопоставимости местоположения и необоснованность отсутствия корректировки, в то время как месторасположение объектов-аналогов № 1 (............), № 2 (............) и № 3 (............) не сопоставимо с расположением объектов экспертизы (............) по инвестиционной привлекательности и транспортной доступности.

Также, выбранные экспертом объекты-аналоги № 1, № 2 и № 3, при расчете рыночной стоимости объектов экспертизы с кадастровыми номерами ........, отличаются по площади от исследуемых объектов. Применение в расчетах понижающих коэффициентов, учитывающих разницу в площади, искажает рыночную стоимость объектов экспертизы.

Кроме того, экспертом необосновано и не подтверждено применение в расчетах для объектов экспертизы с кадастровыми номерами ........ максимальной скидки на торг в размере 14,6 %, что также искажает рыночную стоимость исследуемых объектов.

Таким образом, представитель административного ответчика ставит под сомнение достоверность выводов эксперта ввиду наличия в заключении эксперта, по мнению представителя, нарушений требований законодательства в области оценочной деятельности.

В силу положений части 4 статьи 49 КАС РФ эксперт обязан явиться по вызову суда для личного участия в судебном заседании и ответить на вопросы, связанные с проведенным исследованием и данным им заключением.

Из указанного следует, что при представлении в суд письменного заключения эксперта последний может быть вызван в судебное заседание для дачи пояснений в случае наличия в заключении неопределенности выводов, препятствующей установлению обстоятельств дела или их обоснования, которая не может быть преодолена судом в силу отсутствия специальных познаний.

Суд воспользовался процессуальным правом на вызов эксперта для дачи пояснений в целях устранения возражений относительно представленного им доказательства для получения возможности дальнейшей его оценки. 

В судебное заседание эксперт ФИО5 не явился, направил письменные пояснения по существу изложенных замечаний.

Из представленных письменных пояснений следует, что обоснование выбора объектов-аналогов приведено на странице 59 заключения, так, предложение № 2 принято экспертом по сопоставимости по местоположению (............) и площади (90 соток). Предложение № 6 принято по виду разрешенного использования - для торгового центра и площади (90 соток). Предложение № 9 сопоставимо с объектом экспертизы по местоположению (............). Ценовые характеристики данного объекта (1 974 156 руб/сот) соответствуют его предполагаемому коммерческому использованию (ОД2).

В соответствии с положениями пункта 22д ФСО № 7 приоритет выбора аналогов отдается фактору стоимости и местоположению/функциональному назначению. При определении рыночной стоимости экспертом было принято решение не корректировать объекты-аналоги на местоположение, так как объект экспертизы и объекты-аналоги сопоставимы по данному параметру (расположены в границах муниципального образования г. Краснодар) и имеют примерно одинаковую инвестиционную привлекательность. Также принято решение не корректировать аналог № 2 (............), поскольку он сопоставим по инвестиционной привлекательности с объектом экспертизы (страница 85 заключения эксперта).

Относительно применения в расчетах понижающих коэффициентов, учитывающих разницу в площади, эксперт пояснил, что площадь земельного участка является одним из основных ценообразующих факторов. Чем больше земельный участок, тем дешевле его цена за 1 кв.м, и наоборот. Если есть различие между объектом оценки и подобранными объектами-аналогами по этому параметру, то необходимо ввести корректировку. Приведенные корректирующие коэффициенты рассчитаны на основе степенной модели снижения цены (арендной ставки) объекта недвижимости от его площади. Данные модели приведены с указанием уравнения, коэффициент торможения (показатель степенной функции) которого можно использовать при корректировке цен объектов-аналогов. Коэффициент торможения для учета различий по площади сравниваемых объектов принят на основании зависимостей, приведенных в соответствующем разделе Справочника оценщика недвижимости под ред. ФИО6 «Земельные участки. Часть 2», рис. 36 (

<

...>).

Относительно применения в расчетах максимальной скидки на торг эксперт пояснил, что с учетом уровня инвестиционной привлекательности района местоположения объекта экспертизы, а также качественно-количественных характеристик оцениваемых объектов, к расчету применяется наиболее вероятное значение скидки на торг - 14,6% (верхняя граница расширенного интервала для земельных участков под коммерческую застройку).

Проверив и сопоставив доводы возражений представителя административного ответчика на заключение эксперта с письменными пояснениями эксперта ООО «Атлас-Консалт» ФИО5, подготовившего заключение судебной экспертизы, суд полагает, что доводы представителя о допущенных экспертом нарушениях являются несостоятельными, не основаны на доказательствах.

Как следует из заключения судебной экспертизы, оно соответствует требованиям Федерального закона от 31.05.2001 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», Федеральному закону от 29.07.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и федеральным стандартам оценки, отвечает требованиям статьи 82 КАС РФ, содержит подробное описание проведенного исследования и итоговое суждение о рыночной стоимости оцениваемых объектов на дату определения оспариваемых кадастровых стоимостей.

Рыночная стоимость объектов экспертизы мотивированно определялась экспертом с использованием сравнительного подхода методом сравнительного анализа продаж. Отказ эксперта от применения затратного и доходного подходов имеет соответствующее обоснование, которое приведено на страницах 48-50 заключения, и не противоречит положениям абзаца 2 статьи 14 Федерального закона от 29.07.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», согласно которому оценщик имеет право применять самостоятельно методы проведения оценки объекта оценки в соответствии со стандартами оценки.

Определенная в заключении итоговая рыночная стоимость объектов недвижимости не является произвольной, при оценке объектов эксперт придерживался принципов, предусмотренных федеральными стандартами оценки; в заключении приведены все необходимые сведения об использовании источников получения информации, содержатся ссылки на источники используемой информации, экспертом произведена оценка объектов недвижимости с учетом их количественных и качественных характеристик; экспертом надлежащим образом выбраны допустимые объекты-аналоги; корректирующие коэффициенты приведены по основным ценообразующим параметрам; расчеты, проведенные в рамках используемого экспертом подхода, позволяют объективно определить рыночную стоимость объектов оценки по состоянию на дату оценки.

Суждения эксперта основываются на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных им выводов на базе общепринятых научных и практических данных; существо проведенных исследований и высказанных суждений является ясным и понятным, выводы, изложенные в заключении, согласуются между собой и с представленными в материалы дела доказательствами.

Кроме этого, эксперт предупрежден судом об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения в соответствии со статьей 307 Уголовного кодекса Российской Федерации, о чем дал подписку, которая представлена вместе с заключением по результатам экспертизы и приобщена к материалам дела.

Оснований сомневаться в верности профессиональных суждений эксперта, являющегося субъектом оценочной деятельности и обладающего необходимым опытом и знаниями в данной области, суд не находит. 

При изложенных обстоятельствах, экспертное заключение полностью соответствует положениям статьи 11 Федерального закона от 29.07.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Доводы представителя административного ответчика о допущенных, по его мнению, нарушениях экспертом при проведении судебной экспертизы не нашли своего подтверждения, а кроме того, не свидетельствуют о том, что такие возможные нарушения повлияли или могли повлиять на итоговые выводы экспертного заключения.

Учитывая, что эксперт, проводивший судебную экспертизу, ясно и недвусмысленно ответил на поставленные перед ним вопросы, подробно мотивировал свои выводы, а также представил обоснованные ответы, опровергающие замечания на заключение судебной экспертизы, суд приходит к выводу, что правильность заключения судебной экспертизы не опровергнута, доказательств об иной рыночной стоимости объектов недвижимости, что действительно могло бы поставить под сомнение достоверность заключения, вопреки положениям части 1 статьи 62, части 1 статьи 248 КАС РФ, не представлено.

В названной ситуации ставить указанное экспертное заключение под сомнение у суда оснований не имеется.

Предусмотренных статьей 83 КАС РФ оснований для назначения дополнительной или повторной экспертизы в судебном заседании не установлено, в связи с чем, суд считает заключение судебной экспертизы объективным и полным, а выводы - обоснованными и последовательными, установленный судебным экспертом размер рыночной стоимости объектов недвижимости является достоверным.

При изложенных обстоятельствах суд, проанализировав полученное в ходе рассмотрения дела заключение судебной экспертизы в совокупности с другими представленными по административному делу доказательствами, полагает возможным установить кадастровую стоимость спорных объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости, определенной на основании заключения эксперта № 193-700/2023, подготовленного экспертом ООО «Атлас-Консалт» ФИО5, на дату определения кадастровой стоимости 01.01.2022 года. 

Сведения об изменении кадастровой стоимости объекта недвижимости на основании решения суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению органом кадастрового учета в Единый государственный реестр недвижимости в соответствии с Федеральным законом от 13.07.2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (с учетом абзаца 4 части 1.1 статьи 391 НК РФ).

Датой обращения административного истца в суд с административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости объектов недвижимости является 29.06.2023 года (дата обращения с административным исковым заявлением в суд). Сведений об обращении административного истца в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости материалы административного дела не содержат. В связи с чем, датой подачи заявления следует считать 29.06.2023 года. 

С учетом изложенного, заявленные административные исковые требования подлежат удовлетворению частично.

Руководствуясь статьями 175-180, 245-249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

административное исковое заявление ООО «Адва Инвест» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества и об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества равной рыночной удовлетворить частично.

Установить кадастровую стоимость объекта недвижимого имущества -земельного участка с кадастровым номером ........, площадью 26 717 кв.м, расположенного по адресу: ............, в размере его рыночной стоимости 304 360 000,00 (триста четыре миллиона триста шестьдесят тысяч) рублей на дату определения кадастровой стоимости 01.01.2022 г.

Установить кадастровую стоимость объекта недвижимого имущества -земельного участка с кадастровым номером ........, площадью 1 129 кв.м, расположенного по адресу: ............, в размере его рыночной стоимости 20 627 000,00 (двадцать миллионов шестьсот двадцать семь тысяч) рублей на дату определения кадастровой стоимости 01.01.2022 г.

Установить кадастровую стоимость объекта недвижимого имущества -земельного участка с кадастровым номером ........, площадью 3 548 кв.м, расположенного по адресу: ............, в размере его рыночной стоимости 51 194 000,00 (пятьдесят один миллион сто девяносто четыре тысячи) рублей на дату определения кадастровой стоимости 01.01.2022 г.

Установить кадастровую стоимость объекта недвижимого имущества -земельного участка с кадастровым номером ........, площадью 1 419 кв.м, расположенного по адресу: ............, в размере его рыночной стоимости 25 603 000,00 (двадцать пять миллионов шестьсот три тысячи) рублей на дату определения кадастровой стоимости 01.01.2022 г.

Установить кадастровую стоимость объекта недвижимого имущества -земельного участка с кадастровым номером ........, площадью 7 945 кв.м, расположенного по адресу: ............, в размере его рыночной стоимости 107 837 000,00 (сто семь миллионов восемьсот тридцать семь тысяч) рублей на дату определения кадастровой стоимости 01.01.2022 г.

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества с кадастровыми номерами ........ считать 29.06.2023 г.

Решение может быть обжаловано в Третий апелляционный суд общей юрисдикции в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья Краснодарского краевого суда М.Б. Кириченко 

Решение суда в окончательной форме составлено 23 ноября 2023 года.