РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

город Муравленко 15 апреля 2024 года

Муравленковский городской суд Ямало-Ненецкого автономного округа в составе: 

председательствующего судьи Кочневой М.Б.,

при секретаре судебного заседания Галеевой А.В.,

с участием представителя истца ФИО1, действующей на основании доверенности от 02.06.2023, представителя ответчиков ФИО2, действующего на основании доверенностей от ДД.ММ.ГГ и ДД.ММ.ГГ,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело №2-49/2024 по иску ФИО3 к Администрации города Муравленко, Управлению муниципального имущества Администрации города Муравленко о взыскании возмещения за подлежащее изъятию жилое помещение,

УСТАНОВИЛ

ФИО3 обратилась в суд с иском к Администрации города Муравленко, Управлению муниципального имущества Администрации города Муравленко (УМИ Администрации города Муравленко) о взыскании возмещения за подлежащее изъятию жилое помещение. Исковые требования мотивированы тем, что истец является собственником жилого помещения в виде комнаты №, площадью 25,8 кв.м., находящейся по адресу: 

<

адрес>. Из распоряжения Администрации города Муравленко № от ДД.ММ.ГГ следует, что жилой 

<

адрес> признан аварийным и подлежащим сносу. УМИ Администрации города Муравленко поручено направить собственникам жилых помещений в многоквартирном доме требование об осуществлении сноса указанного многоквартирного дома. В связи с тем, что собственниками в установленный срок заявление на получение разрешения на строительство, снос или реконструкцию дома не подано, ответчиком принято решение об изъятии земельного участка и жилых помещений для муниципальных нужд. УМИ Администрации города Муравленко в полном объеме соблюдена процедура изъятия земельного участка и жилых помещений, проведена оценка рыночной стоимости изымаемых объектов. Согласно проведенному по заказу ответчика независимой оценки рыночная стоимость спорного жилого помещения, принадлежащего истцу, составляет 1 936 000 рублей. ДД.ММ.ГГ истцу направлялось соглашение об изъятии принадлежащего ей жилого помещения, которое до настоящего времени не подписано. Истец просит возложить на Администрацию города Муравленко обязанность произвести выкуп у истца жилого помещения в виде комнаты №, расположенной по адресу: 

<

адрес>, взыскав сумму возмещения в размере 2 500 000 рублей, расходы по уплате государственной пошлины.

Определением от ДД.ММ.ГГ к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора на стороне истца, привлечен ФИО4.

В судебное заседание истец не явился, обеспечив явку своего представителя.

Представитель истца в судебном заседании уточнил исковые требования, пояснив, что просит обязать Администрацию города Муравленко произвести выкуп у ФИО3 принадлежащую ей на праве собственности комнату №, расположенную по адресу: 

<

адрес>, общей площадью 25,8 кв.м., со взысканием выкупной цены в сумме 5 114 613 рублей, а также расходов по уплате госпошлины в сумме 20 700 рублей.

Представитель ответчиков Администрации города Муравленко и УМИ Администрации города Муравленко в судебном заседании с исковыми требованиями не согласился в полном объеме, считая размер возмещения, установленный ООО «Центр независимой экспертизы и оценки «Арус» завышенным.

Третье лицо ФИО4, извещенный о дне и времени слушания дела в судебное заседание не явился, мнения по иску не предоставил.

Суд, заслушав стороны, изучив материалы дела, пришел к следующему.

В силу ст.35 Конституции Российской Федерации право частной собственности охраняется законом (ч.1); никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда. 

Принудительное отчуждение имущества для государственных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения (ч.3). 

В силу ст.1 Жилищного кодекса Российской Федерации (ЖК РФ) одним из принципов жилищного законодательства является необходимость обеспечения безопасности жилища, недопустимости произвольного лишения жилища. 

Граждане по своему усмотрению и в своих интересах осуществляют принадлежащие им жилищные права, в том числе распоряжаются ими. Граждане свободны в установлении и реализации своих жилищных прав в силу договора и иных предусмотренных жилищным законодательством оснований. 

Граждане, осуществляя жилищные права и исполняя вытекающие из жилищных отношений обязанности, не должны нарушать права, свободы и законные интересы других лиц. Жилищные права могут быть ограничены на основании федерального закона и только в той мере, в какой это необходимо в целях защиты основ конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц, обеспечения обороны страны и безопасности государства. 

В соответствии со ст.235 Гражданского кодекса Российской Федерации (ГК РФ) право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам, отказе собственника от права собственности, гибели или уничтожении имущества и при утрате права собственности на имущество в иных случаях, предусмотренных законом. Принудительное изъятие у собственника имущества не допускается, кроме случаев, когда по основаниям, предусмотренным законом, производятся, в том числе путем отчуждения недвижимого имущества в связи с изъятием земельного участка.

Согласно ч.1 ст.32 ЖК РФ жилое помещение может быть изъято у собственника в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд. Предоставление возмещения за часть жилого помещения допускается не иначе как с согласия собственника. В зависимости от того, для чьих нужд изымается земельный участок, выкуп жилого помещения осуществляется на основании решения уполномоченного федерального органа исполнительной власти, исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации или органа местного самоуправления.

Изъятие жилого помещения в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд осуществляется в порядке, установленном для изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд (ч.2 ст.32 ЖК РФ).

Признание в установленном Правительством Российской Федерации порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является основанием предъявления органом, принявшим решение о признании такого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, к собственникам помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок. В случае, если данные собственники в установленный срок не осуществили снос или реконструкцию указанного дома, земельный участок, на котором расположен указанный дом, подлежит изъятию для муниципальных нужд и соответственно подлежит изъятию каждое жилое помещение в указанном доме, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию, в порядке, предусмотренном частями 1 - 3, 5 - 9 настоящей статьи (ч.10 ст.32 ЖК РФ).

Под рыночной стоимостью объекта понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства (ст.3 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Как установлено в судебном заседании, ФИО3, ДД.ММ.ГГ года рождения, с ДД.ММ.ГГ является единоличным собственником жилого помещения в виде комнаты №, площадью 25,8 кв.м., кадастровый №, расположенной по адресу: 

<

адрес>, на основании договора дарения доли в праве собственности от ДД.ММ.ГГ, что подтверждается выпиской из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости (т.1 л.д.222-225, 238-240).

Распоряжением Администрации города Муравленко от ДД.ММ.ГГ № на основании заключения межведомственной комиссии от ДД.ММ.ГГ №, действующей на территории муниципального образования город Муравленко по вопросам признания помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу, жилые помещения многоквартирного 

<

адрес> признаны непригодными для проживания, а дом – аварийным и подлежащим сносу. УМИ Администрации города Муравленко поручено в срок до ДД.ММ.ГГ направить собственникам жилых помещений в многоквартирном доме требования об осуществлении сноса многоквартирного дома в срок до ДД.ММ.ГГ (т.1 л.д.123-124,138). Распоряжением № от ДД.ММ.ГГ внесены изменения в распоряжение Администрации города Муравленко № от ДД.ММ.ГГ в части сроков сноса дома - до ДД.ММ.ГГ (т.1 л.д.139).

В связи с фактическим отказом собственников от сноса вышеуказанного дома постановлением Администрации города Муравленко № от ДД.ММ.ГГ определено изъять земельный участок с кадастровым номером №, площадью 2 579 кв.м., а также жилые помещения, расположенные в жилом 

<

адрес>, находящихся на указанном земельном участке. УМИ Администрации города Муравленко поручено в течение десяти дней со дня принятия настоящего постановления направить данный документ правообладателям изымаемой недвижимости и в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав; выступить заказчиком работ по оценке изымаемого земельного участка и (или) расположенных на них объектов недвижимого имущества или оценке прекращаемых прав и размера убытков, причиняемых таким изъятием, а также по оценке недвижимого имущества, предоставляемого взамен изымаемого недвижимого имущества; осуществить переговоры с правообладателями изымаемой недвижимости относительно условий ее изъятия; направить проект соглашения об изъятии недвижимости сторонам такого соглашения для подписания (т.1 л.д.151).

ДД.ММ.ГГ УМИ Администрации города Муравленко подготовлен проект соглашения об изъятии принадлежащей истцу комнаты, направленный в адрес истца 30.08.2023 (т.1 л.д.159-166).

В силу п.1 ст.279 ГК РФ земельный участок может быть изъят у собственника для государственных или муниципальных нужд путем выкупа. 

Земельным кодексом Российской Федерации (ЗК РФ) предусмотрены случаи выкупа земельных участков для государственных или муниципальных нужд. 

Для целей первоначального предложения о выкупе земельного участка при принятии решения органом публично-правового образования об изъятии этого участка для государственных или муниципальных нужд размер возмещения убытков собственника определяется с учетом стоимости его имущества на день, предшествующий принятию решения об изъятии земельного участка (п.4 ст.57 ЗК РФ).

В соответствии со ст.282 ГК РФ, если собственник не согласен с решением об изъятии у него земельного участка для государственных или муниципальных нужд либо с ним не достигнуто соглашение о выкупной цене или других условиях выкупа, орган публично-правового образования, принявший такое решение, может предъявить иск о выкупе земельного участка в суд.

В этом случае согласно ст.55 ЗК РФ выкупная цена земельного участка определяется в порядке, установленном гражданским законодательством. 

При этом в силу п.1 ст.62 ЗК РФ убытки, причиненные нарушением прав собственника земельного участка, подлежат возмещению в полном объеме в порядке, предусмотренном гражданским законодательством. 

Пунктом 2 ст.282 ГК РФ предусмотрено, что при определении выкупной цены в нее включаются рыночная стоимость земельного участка и находящегося на нем недвижимого имущества, а так же убытки, причиненные собственнику изъятием земельного участка, включая убытки, которые он несет в связи с досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду. Поэтому в тех случаях, когда собственник не согласен со стоимостью объекта, установленной в решении уполномоченного органа об изъятии земельного участка, или когда выкупная цена в нем не указана и сторонами после принятия решения об изъятии не достигнуто соглашение о выкупной цене, суд определяет стоимость объекта, исходя из рыночной стоимости на момент рассмотрения спора. 

Выкупная цена изымаемого жилого помещения определяется по правилам, установленным ч.7 ст.32 ЖК РФ, согласно которой при определении размера возмещения за жилое помещение в него включаются рыночная стоимость жилого помещения, рыночная стоимость общего имущества в многоквартирном доме с учетом его доли в праве общей собственности на такое имущество, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае, если указанным в части 6 настоящей статьи соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду. 

Условия изъятия земельных участков для государственных или муниципальных нужд предусмотрены ст.56.3 ЗК РФ. 

Согласно пп.4 п. 2 указанной нормы принятие решения об изъятии земельных участков для государственных или муниципальных нужд в целях, не предусмотренных п. 1 настоящей статьи, должно быть обоснованно решением о признании многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции. 

В случае признания дома аварийным и подлежащим сносу и неосуществления собственниками в установленный органом местного самоуправления срок работ по сносу жилого дома, земельный участок и расположенные на нем жилые помещения в составе многоквартирного дома подлежат изъятию на основании соответствующего решения органа местного самоуправления.

Оценка рыночной стоимости земельных участков, объектов недвижимости, и убытков, причиненных этим изъятием, осуществляется в соответствии с Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Отказываясь от подписания соглашения и обращаясь в суд с настоящими исковыми требованиями, истцом указано о несогласии с суммой возмещения, положенной в основу соглашения, и определенной согласно отчету ООО «Региональный экспертный центр» № от ДД.ММ.ГГ в размере 1 936 000 рублей, на котором настаивает сторона ответчика.

Определением Муравленковского городского суда Ямало-Ненецкого автономного округа от ДД.ММ.ГГ по делу назначено проведение судебно-товароведческой экспертизы, порученной ООО «Центр независимой экспертизы и оценки «АРУС». 

Согласно заключению от ДД.ММ.ГГ величина рыночной стоимости спорного объекта оценки определена по следующим параметрам: рыночная стоимость жилого помещения – 3 295 357 рублей, рыночная стоимость доли в праве общей долевой собственности на земельный участок – 181 570 рублей, рыночная стоимость вспомогательных помещений с учетом доли собственника оцениваемого жилого помещения – 248 375 рублей, рыночная стоимость общедолевого имущества с учетом доли собственника оцениваемого жилого помещения – 116 955 рублей, рыночная стоимость жилого помещения без учета стоимости общедомового имущества и вспомогательных помещений с учетом доли собственника оцениваемого жилого помещения и доли в праве общей долевой собственности на земельный участок – 2 748 457 рублей, рыночная стоимость вспомогательных помещений и общедомового имущества с учетом доли собственника оцениваемого жилого помещения – 365 330 рублей, размер убытков –

151 378 рублей, размер компенсации за непроизведенный капитальный ремонт –1 667 878 рублей (т.2 л.д.6-158, таблицы 44,52,58). 

Также, из заключения следует, что недвижимость не должна оцениваться с учётом текущего (аварийного) состояния. За объект оценки принимается аналогичное жилье, которое находится в нормальном состоянии и пригодно для проживания. В составе выкупной стоимости аварийного жилья учитываются расходы и убытки, причиненные собственнику изъятием жилого помещения. 

Из таблицы 35 расчета рыночной стоимости жилого помещения следует, что рыночная стоимость объекта исследования составляет 3 295 357 рублей, средневзвешенный размер стоимости квадратного метра составляет 127 727 рублей (127 727 х 25,8). 

В соответствии с таблицей 36 произведен расчет рыночной стоимости земельного участка площадью 2 597 кв.м., средневзвешенное значение стоимости составляет 1 864 рубля за квадратный метр. Исходя из этого, расчет рыночной стоимости доли в праве общей долевой собственности на земельный участок составляет 181 570 рублей (таблица 37). 

Таким образом, рыночная стоимость единого объекта недвижимости составляет 3 295 357 рублей, которая состоит из рыночной стоимости жилого помещения без учета стоимости общедомового имущества и вспомогательных помещений с учетом доли собственника оцениваемого жилого помещения и доли в праве общей долевой собственности на земельный участок в размере 2 748 457 рублей, рыночной стоимости доли в праве общей долевой собственности на земельный участок в размере 181 570 рублей, рыночной стоимости вспомогательных помещений и общедомового имущества с учетом доли собственника оцениваемого жилого помещения в размере 365 330 рублей.

Эксперт ФИО8, проводившая исследование по определению суда, имеет соответствующее профессиональное образование, является экспертом саморегулируемой организации оценщиков Ассоциации «Русское общество оценщиков», имеет право на осуществление оценочной деятельности на территории Российской Федерации. Квалификация эксперта подтверждена дипломом о профессиональной переподготовке. Профессиональный уровень эксперта не дает сомневаться в ее компетенции. Экспертное заключение соответствует требованиям Федерального закона «Об оценочной деятельности», является последовательным, логичным, содержит исчерпывающие ответы на поставленные перед экспертом вопросы. Заключение содержит подробное изложение проведенных исследований и расчетов, размер рыночной стоимости недвижимого имущества установлен на основании представленных документов, с учетом анализа место положения объектов недвижимого имущества, экономических характеристик региона и города в котором расположен объект недвижимости. Кроме того, эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.

Размер возмещения определен экспертом с учетом анализа местоположения объекта недвижимости, права собственника на долю в общем имуществе, на долю в праве собственности на земельный участок, с учетом площади вспомогательных помещений. В заключении приведен механизм расчета действительной рыночной стоимости недвижимого имущества, а также отдельных формирующих ее составляющих. В заключении приведено обоснование использования подходов оценки, перечень использованных при проведении оценки объекта данных с указанием источников их получения, право выбора определенных методов исследования, достаточность материалов, на основании которых эксперт сделал выводы, относится к компетенции эксперта, оснований сомневаться в уровне квалификации которого у суда, не имеется.

При проведении экспертизы экспертом использованы сравнительный, затратный подходы, метод сравнения продаж. Выбор объектов-аналогов это прерогатива эксперта, обладающего специальными познаниями, использованный в заключении состав аналогов является экономически обоснованным при сопоставлении объектов-аналогов с характеристиками исследуемого объекта и с учетом ценообразующих факторов, предварительно проведенного анализа сложившейся стоимости данных объектов на рынке в соответствующем сегменте диапазона цен, с учетом корректировок. 

Количественные и качественные характеристики приведены в исследовательской части заключения ООО «Центр независимой экспертизы и оценки «АРУС». 

Объектом оценки являлась комната площадью 25,8 кв.м., площадь жилого помещения с учетом вспомогательных помещений, без использования которых пользование комнатой невозможно – 31,81 кв.м.. Из таблиц 4 и 5 следует, что общая площадь строения – 917,3 кв.м., общая площадь жилых помещений многоквартирного дома – 553,3 кв.м., площадь общего имущества собственников многоквартирного дома – 364 кв.м., общая площадь вспомогательных помещений – 289 кв.м., общая площадь вспомогательных (подсобных) помещений на этаже расположения объекта исследования в общежитии коридорного типа – 128,9 кв.м., общая площадь общедомового имущества без учета площади вспомогательных помещений – 75 кв.м., площадь общедомового имущества жилого дома с учетом доли собственника оцениваемого жилого помещения – 2,83 кв.м., площадь вспомогательных помещений с учетом доли собственника – 6,01 кв.м., доля в праве общей долевой собственности на вспомогательные помещения, рассчитанная как отношение жилой площади объекта исследования и общей площади жилых помещений в общежитии коридорного типа – 0,04663, доля собственника в праве общей долевой собственности на общедомовое имущество, рассчитанная как отношение жилой площади объекта исследования с учетом площади вспомогательных помещений и общей площади жилых помещений многоквартирного жилого дома с учетом площади вспомогательных помещений – 0,03777 (т.2 л.д.15).

Поскольку дом и находящееся в нем жилое помещение, принадлежащем истцу, в связи с признанием дома аварийным и подлежащим сносу, не представляет интереса для рынка недвижимости, при определении цены жилого помещения экспертом был использован поэлементный метод определения затрат на замещение изымаемого жилого помещения в составе объекта оценки. 

Определенная таким образом рыночная стоимость жилого помещения, подлежащего изъятию, позволит приобрести жилое помещение аналогичное изымаемому жилому помещению, но пригодное для проживания. 

Согласно заключению ООО «Региональный экспертный центр» № от ДД.ММ.ГГ, представленное стороной ответчика, рыночная стоимость жилого помещения и убытков, связанных с изъятием, по состоянию на ДД.ММ.ГГ, составляет 1 936 000 рублей, в том числе: стоимость жилого помещения – 672 715 рублей, стоимость доли вспомогательных помещений – 267 793 рублей, стоимость доли общедомового имущества без учета площади вспомогательных помещений – 328 592 рублей, стоимость доли земельного участка под жилым объектом – 543 900 рублей, убытки – 123 000 рублей, компенсация за непроизведенный капитальный ремонт установлена в размере 0 рублей. 

В силу ст.12 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки рекомендуемая для целей совершения сделки, может быть использована в течение 6 месяцев, с даты, составления отчета. Между тем, отчет об оценке, представленной Администрацией города Муравленко, составлен на ДД.ММ.ГГ. Срок актуальности отчета ответчика истек, заключение эксперта ФИО8 на ДД.ММ.ГГ является более актуальным.

Кроме того, отчет ответчика не отражает размер компенсации за непроизведенный капитальный ремонт, поскольку право собственности возникло у истца после признания дома аварийным, взносы на капитальный ремонт собственник не оплачивал, в связи с этим эксперт ООО «Региональный экспертный центр» пришел к выводу об отсутствии у истца права на компенсацию за непроизведенный капитальный ремонт, расчет компенсации не произведен. Однако, данный вывод эксперта выходит за пределы профессиональных знаний специалиста-оценщика, поскольку является правовым вопросом и может быть разрешен в судебном порядке при разрешении спора.

Иного отчета, отвечающего требованиям Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» на момент вынесения решения суда ответчиком не предоставлено.

Из технического заключения № от ДД.ММ.ГГ по результатам обследования жилого 

<

адрес>, проведенного ООО «Оценочная компания ФИО9» следует, что накопленный износ составляет 71% (т.1 л.д.125-137).

Статьей 16 Закона Российской Федерации от 04.07.1991 № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» предусмотрено сохранение за бывшим наймодателем обязанности производить капитальный ремонт дома в соответствии с нормами содержания, эксплуатации и ремонта жилищного фонда, если он не был произведен им до приватизации гражданином жилого помещения в доме, требующем капитального ремонта. 

К видам работ по капитальному ремонту многоквартирных домов в соответствии с ч.3 ст.15 Федерального закона «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства» относятся в том числе ремонт внутридомовых инженерных систем электро-, тепло-, газо-, водоснабжения, водоотведения, ремонт или замена лифтового оборудования, признанного непригодным для эксплуатации, при необходимости ремонт лифтовых шахт, ремонт крыш, подвальных помещений, относящихся к общему имуществу в многоквартирных домах. 

Невыполнение наймодателем обязанности по производству капитального ремонта дома, в результате которого произошло снижение уровня надежности здания, может служить основанием для предъявления собственником жилого помещения, приобретшим право собственности в порядке приватизации либо по иному основанию, требований о включении компенсации за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного дома в размер возмещения за жилое помещение на основании ч.7 ст.32 ЖК РФ. 

Кроме того, невыполнение наймодателем обязанности по производству капитального ремонта дома, в результате которого произошло снижение уровня надежности здания, является основанием для предъявления собственником жилого помещения требований о включении сумм компенсаций за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного дома в выкупную цену жилого помещения на основании ч.7 ст.32 ЖК РФ. Нуждаемость изымаемого жилого помещения в капитальном ремонте, в том числе в связи с его несвоевременным проведением, должна рассматриваться как презумпция, подлежащая опровержению, поскольку изъятие жилого помещения производится именно в связи с его аварийным состоянием. Компенсация за непроизведенный капитальный ремонт является убытками собственника и подлежит возмещению по правилам о компенсации убытков. 

Согласно положениям ч.1 ст.190.1 ЖК РФ, ст.16 Закона Российской Федерации «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» за бывшим наймодателем сохраняется обязанность производить капитальный ремонт дома в соответствии с нормами содержания, эксплуатации и ремонта жилищного фонда, если он не был произведен им до приватизации гражданином жилого помещения в доме, требующем капитального ремонта. 

При это, как следует из правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации, отраженной в определении №389-О-О от 01.03.2012, определяя в Законе Российской Федерации «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» основные принципы осуществления приватизации осуществления приватизации государственного и муниципального жилищного фонда социального использования на территории Российской Федерации, федеральный законодатель, руководствуясь принципами социального государства и поддержания доверия граждан к действиям публичной власти, в целях обеспечения дополнительных гарантий права на приватизацию для граждан, занимающих жилые помещения в домах, требующих капитального ремонта, предусмотрел сохранение за бывшим наймодателем обязанности производить капитальный ремонт дома в соответствии с нормами содержания, эксплуатации и ремонта жилищного фонда (ст.16). Это законоположение, как ранее указывал Конституционный Суд Российской Федерации, направлено на защиту имущественных и жилищных прав названной категории граждан (определения от 19.10.2010 №1334-О-О и от 14.07.2011 №886-О-О). 

Таким образом, до возложения бремени содержания общего имущества дома на граждан, приватизировавших квартиры в таком доме, муниципальное образование, как наймодатель, обязано исполнить обязанность по проведению капитального ремонта общего имущества как всего жилого дома, так и отдельных его конструкций, исправление которых возможно только в условиях проведения капитального ремонта. 

На основании положений ч.3 ст.158 ЖК РФ при переходе права собственности на помещение в многоквартирном доме к новому собственнику переходит обязательство предыдущего собственника по оплате расходов на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме, в том числе не исполненная предыдущим собственником обязанность по уплате взносов на капитальный ремонт, за исключением такой обязанности, не исполненной Российской Федерацией, субъектом Российской Федерации или муниципальным образованием, являющимися предыдущим собственником помещения в многоквартирном доме. Невыполнение наймодателем обязанности по производству капитального ремонта дома, в результате которого произошло снижение уровня надежности здания, может служить основанием для предъявления собственником жилого помещения, приобретшим право собственности в порядке приватизации либо по иному основанию, требований о включении компенсации за произведенный капитальный ремонт многоквартирного дома в выкупную цену жилого помещения. 

Исходя из вышеизложенного правового регулирования, применительно к рассматриваемому делу, юридически значимыми и подлежащими доказыванию в их совокупности обстоятельствами при разрешении вопроса о включении суммы компенсации за непроизведенный капитальный ремонт в выкупную цену жилого помещения являются: установление лица, являвшегося наймодателем жилых помещений; нуждаемость относящегося к государственному или муниципальному жилищному фонду многоквартирного дома в проведении капитального ремонта на дату приватизации первого жилого помещения в нем; установление факта неисполнения наймодателем обязанности по производству капитального ремонта дома, повлекшего ухудшение его технического состояния (потерю эксплуатационных, механических и других качеств), а также способствующего в дальнейшем утрате стоимости конструктивного элемента и здания в целом, и как следствие снижению его надежности. 

В соответствии с п.2 Приказа Минстроя России от 04.08.2014 № 427/пр «Об утверждении методических рекомендаций установления необходимости проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме» при определении необходимости проведения капитального ремонта рекомендуется применять ведомственные строительные нормы ВСН 58-88 (р) и ВСН 53-86 (р) «Положение об организации и проведении реконструкции, ремонта и технического обслуживания жилых зданий, объектов коммунального и социально-культурного назначения», утвержденные приказом Государственного комитета по архитектуре и градостроительству при Госстрое СССР от 23.11.1988 №312 (далее по тексту ВСН 58-88 (р)).

Эксперт ФИО8 пришла к выводу, что на дату первой приватизации комнаты в доме на 06.05.2009 срок проведения капитального ремонта многоквартирного дома наступил, поскольку допустимые сроки эксплуатации зданий и сооружений, а так же допустимые сроки эксплуатации различных элементов зданий определяются в соответствии с ВСН58-88(р) «Положения об организации и проведении реконструкции, ремонта и технического обслуживания зданий, объектов коммунального и социально-культурного назначения». С учетом того, что год постройки дома 1988, а продолжительность эффективной эксплуатации до постановки на капитальный ремонт согласно ВСН 58-88(р) зданий со стенами из кирпича, с деревянными перекрытиями, деревянные, со стенами из прочих материалов при нормальных условиях составляет 8-12 лет. Следовательно, с учетом конструктивных элементов здания, в котором расположен объект исследования, для расчета принимается срок 10 лет, капитальный ремонт должен быть произведен в 1998 году. 

Реализация обязанности по производству капитального ремонта предшествует систематический осмотр жилых домов. 

Пунктом 2.2 ВСН 58-88(р) предусмотрено, что система технического обслуживания, ремонта и реконструкции должна обеспечивать нормальное функционирование зданий и объектов в течение всего периода их использования по назначению. Сроки проведения ремонта зданий, объектов или их элементов должны определяться на основе оценки их технического состояния. Система технического обслуживания, ремонта и реконструкции должна обеспечивать нормальное функционирование зданий и объектов в течение периода их использования по назначению. Сроки проведения ремонта зданий, объектов и их элементов должны определяться на основе оценки их технического состояния. Техническое обслуживание должно проводиться в течение всего периода эксплуатации. Капитальный ремонт должен включать устранение неисправностей всех изношенных элементов, восстановление или замену (кроме полной замены каменных и бетонных фундаментов, несущих стен и каркасов) их на более долговечные и экономичные, улучшающие эксплуатационные показатели ремонтируемых зданий. При этом может осуществляться экономически целесообразная модернизация здания или объекта: улучшение планировки, увеличения количества и качества услуг, оснащения недостающими видами инженерного оборудования, благоустройство окружающей территории. 

На основании пункта 5.5 ВСН 58-88(р) под капитальным ремонтом понимается ремонт с целью восстановления ресурса здания с заменой при необходимости конструктивных элементов и систем инженерного оборудования, а также улучшения эксплуатационных показателей. Приложением № 3 к Положению «Об организации и проведении реконструкции, ремонта и технического обслуживания жилых зданий, объектов коммунального и социально-культурного назначения ВСН 58-88(р) установлен минимальный срок эффективной эксплуатации отдельных элементов жилых зданий до капитального ремонта, то есть период времени, в течение которого тот или иной конструктивный элемент является безопасным для неопределенного круга лиц и по истечению которого требуется проведение капитального ремонта. Перечень работ, проводимых при капитальном ремонте, определен в Постановлении Госстроя России № 170 от 27.09.2003 «Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда». 

Из заключения экспертизы от 18.02.2024 следует, что допустимые сроки эксплуатации зданий и сооружений различных конструктивных схем, а так же допустимые сроки эксплуатации различных элементов зданий определяется в соответствии с ВСН 58-88(р) «Положение об организации и проведении реконструкций, ремонта и технического обслуживания зданий, объектов коммунального и социально-культурного назначения». Потребность в проведении капитального ремонта многоквартирного жилого дома зависит от степени износа соответствующих конструктивных элементов. 

Эксперт ФИО8 при ответе на вопрос нуждался ли дом в проведении капитального ремонта, исходила из классификации зданий по капитальности их общего срока службы, а так же допустимых сроков эксплуатации зданий и сооружений различных конструктивных схем, допустимых сроков эксплуатации различных элементов зданий в соответствии с ВСН 58-88 (р). Перечень основных работ, проводимых при капитальном ремонте, приведен в Приложении Б таблице Б.1 в СП 368.1325800.2017 «Здания жилые. Правила проектирования капитального ремонта». Период с момента постройки многоквартирного жилого дома до даты первой приватизации жилого помещения составляет 24 года. За указанный период согласно нормативам, отраженным в СП 368.1325800.2017 «Здания жилые. Правила проектирования капитального ремонта» потребность в проведении выборочного капитального ремонта появилась вследствие существенного физического износа (45% и более) отдельных заменяемых элементов здания. С учетом того, что комплексный капитальный ремонт является основным видом капитального ремонта жилого здания, в случае возникновения потребности в нем расчет производится для данного вида ремонта, в противном случае для выборочного.

При этом аварийное состояние дома не может не затрагивать состояние находящихся в нем жилых помещений, что отразилось на их рыночной стоимости. Проведение капитального ремонта дома могло бы исключить необходимость его сноса, предотвратить снижение уровня его надежности. 

При определении размера компенсации за непроизведенный капитальный ремонт суд руководствовался заключением экспертизы, выполненной ООО «Центр независимой экспертизы и оценки «Арус», поскольку в отчете об оценке, предоставленном стороной ответчика компенсация за непроизведенный капитальный ремонт не рассчитана. 

Согласно заключению эксперта ФИО8 сумма компенсации за непроизведенный капитальный ремонт определена исходя из объем повреждений, а также необходимых ремонтных работ и материалов на дату первой приватизации комнаты в доме 06.05.2009, но в текущих ценах и составляет 1 667 878 рублей. 

В заключении эксперта подробно описаны особенности оценки величины компенсации за непроизведенный капитальный ремонт, с указанием какие именно конструктивные элементы дома подлежат капитальному ремонту, в какие сроки, приведены таблицы «Классификация жилых зданий по капитальности с указанием сроков проведения капитального ремонта», «Продолжительность эффективной эксплуатации зданий и объектов», «Продолжительность эффективной эксплуатации элементов зданий и объектов». 

Экспертом определена общая стоимость воспроизводства (замещения) многоквартирного жилого дома, которая определена при расчете рыночной стоимости общедомового имущества. Необходимый объем капитального ремонта определен на дату первой приватизации комнаты в доме с учетом установленных нормативных сроков службы отдельных быстро изнашивающихся элементов, конструктивных элементов жилого дома, имеющих срок эксплуатации существенно меньший срока службы основного объекта. Продолжительность эффективной эксплуатации элементов здания принята на основании ВСН 58-88 (р). Удельный вес каждого конструктивного элемента определяется на основании соответствующей таблицы сборника УПСС. Определение необходимого количества замен конструктивных элементов жилого дома определяется исходя из периода, в течение которого капитальный ремонт не проводился и продолжительной эффективной эксплуатации элементов здания. В случае если необходимый ремонт по срокам должен быть сделан 1 раз, то остается показатель -1. Величина компенсации за непроизведенный капитальный ремонт по каждому конструктивному элементу рассчитывалась исходя из удельного веса конструктивного элемента в общей стоимости воспроизводства многоквартирного дома и необходимого количества замен каждого вида конструктивного элемента, принималась пропорционально размеру площади жилого помещения. Расчет производился как отношение произведения общей площади жилого помещения и величины компенсации за непроизведенный капитальный ремонт всего жилого дома на общую площадь жилых помещений в доме.

Таким образом, оснований не доверять экспертному заключению ООО «Центр независимой экспертизы и оценки «Арус» у суда не имеется, поскольку для определения размера возмещения, экспертом устанавливалась стоимость возведения аналогичного объекта в ценах на дату исследования. В качестве объекта аналога рассматривался типовой объект, что и в рассматриваемом доме со сходными объемно-планировочными и конструктивным решениями. Стоимость возведения аналогичного объекта принималась по данным сборников укрупненных показателей стоимости строительства зданий и сооружений УПСС КО-ИНВЕСТ «Жилые здания». При применении затратного подхода основным методом является использование специализированных справочников, содержащих информацию о строительстве типовых объектов недвижимости в разрезе основных конструктивных элементов. Для оценки физического износа использовались укрупненные шкалы физического износа как для здания в целом, так и поэлементно, Методика определения физического износа гражданских зданий применяется в оценочной деятельности наряду с другими методами.

Экспертом при исчислении компенсации были учтены межремонтные сроки проведения капитального ремонта жилого дома и нормативные сроки службы конструктивных элементов дома, приведено обоснование, когда проводится выборочный капитальный ремонт, в каких случаях в комплексный капитальный ремонт дома, рассчитано по каждому конструктивному элементу дома количество капитальных ремонтов, которые должны были быть произведены, учтен удельный вес каждого элемента дома в общую стоимость воспроизводства многоквартирного жилого дома в текущих ценах. 

Таким образом, в материалах дела имеются доказательства, что на момент первой приватизации жилого помещения в многоквартирном доме, дом нуждался в проведении капитального ремонта, а именно невыполнение ответчиком обязанности по его проведению в течение нахождения в муниципальной собственности, а не иные причины, вызвали снижение уровня надежности здания. Жилой дом в результате ненадлежащего содержания пришел в аварийное состояние, в том числе по причине не проведения капитального ремонта дома. Своевременное проведение капитального ремонта дома могло исключить необходимость его сноса, предотвратить снижение, уровня его надежности, что предоставляет собственнику право на получение компенсации в виде стоимости непроизведенного капитального ремонта. Оснований для освобождения органа местного самоуправления от проведения работ по капитальному ремонту здания и возложения такой обязанности на собственников квартир в порядке ст.158 ЖК РФ не имеется.

В связи с этим суд приходит к выводу, что при изъятии жилых помещений в данном доме собственнику подлежит выплата компенсации за непроизведенный капитальный ремонт, поскольку наймодателем данная обязанность исполнена не была, в связи с этим обязанность по капитальному ремонту сохранилась за Администрацией города Муравленко. 

В совокупности с другими представленными доказательствами, суд приходит к выводу о принятии за основу заключение ООО «Центр независимой экспертизы и оценки «Арус» при определении размера возмещения за жилое помещение. 

Отчет об оценке ответчика не отражает объективно рыночную стоимость изымаемого жилого помещения, не правильно рассчитаны убытки, не рассчитана компенсация за непроизведенный капитальный ремонт, чем и обусловлена разница в размере возмещения по выполненным оценкам объекта недвижимости, предоставленными сторонами, срок его действия истек. 

Разрешая спор с учетом действующего законодательства, регулирующего данные правоотношения и исходя из баланса интересов, как органа местного самоуправления, так и собственника, изымаемого жилого помещения, при определении размера возмещения суд принимает заключение эксперта ФИО8 в качестве допустимого и достоверного доказательства размера возмещения за принадлежащее истцу жилое помещение, поскольку он выполнен в соответствии с требованиями Федерального закона «Об оценочной деятельности». 

В соответствии со ст.11 Федерального закона «Об оценочной деятельности» итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки, является отчет об оценке такого объекта, который должен соответствовать требованиям федеральных стандартов оценки, нормативных правовых актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности. Отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указывается дата проведения оценки объекта оценки объекта, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта, а так же иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта, отраженных в отчете.

Статьей 15 ГК РФ предусмотрено, что лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере. 

Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено. 

По смыслу приведенных положений, возникновение обязанности возместить собственнику жилого помещения, понесенные им убытки законодатель связывает с совершением органом местного самоуправления действий по изъятию такого жилого помещения в связи с изъятием земельного участка, на котором оно расположено, для муниципальных нужд.

Включение в размер возмещения подлежат убытки, причиненные истцу изъятием жилого помещения, включая убытки, которые она несет в связи с изменением места жительства, переездом, арендой жилья, оформлением права собственности. 

При таких обстоятельствах, эксперт ФИО8 правомерно произвела расчет размера убытков в размере 151 378 рублей, в том числе в данную величину входит средняя стоимость: услуг грузового транспорта для переезда – 5 720 рублей, услуг грузчиков для переезда – 6 128 рублей, услуг по сборке и разборке мебели для переезда – 4 000 рублей, аренды помещения в месте расположения объекта исследования – 58 932 рубля, риэлтерских услуг по поиску жилья для аренды – 8 422 рубля, услуг риэлтора на поиск покупки жилья – 66 176 рублей, оплата услуг по оформлению документов – 2 000 рублей (т.2 л.д.75).

В силу ст.123 Конституции Российской Федерации и ст.12 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, гражданское судопроизводство осуществляется на условиях состязательности и равноправия сторон. 

Каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом (ст.56 ГПК РФ). 

Заключение эксперта ФИО8 содержит все предусмотренные законодательством разделы и сведения и включает в себя общую информацию, идентифицирующую объект оценки, результаты оценки, полученные при применении использованных оценщиком подходов и методов оценки, мотивированные выводы, заключение об итоговой величине стоимости объектов оценки, применяемые стандарты оценочной деятельности. В отчете об оценке приведена мотивация расчетов, при которых учитывались сведения по рынку продаж аналогичных объектов с учетом местоположения, характеристик жилого помещения. Расчеты производились с применением корректировок, исходя из параметров и характеристик объекта недвижимости.

Принимая во внимание имеющиеся в материалах дела доказательства рыночной стоимости жилого помещения, и с учетом заявленных истцом требований, суд приходит к выводу о необходимости удовлетворения исковых требований о взыскании возмещения за подлежащее изъятию жилое помещение в размере 5 114 613 рублей. Взыскание судом определяется с Администрации города Муравленко, поскольку УМИ Администрации города Муравленко является структурным подразделением Администрации города Муравленко. Прекращение права собственности истца возникнет после фактической выплаты, установленного судом возмещения. 

В силу ч.1 ст.98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы.

Вывод суда о правомерности или неправомерности заявленного истцом в суд требования непосредственно связан с выводом суда, содержащимся в резолютивной части его решения (ч.5 ст.198 ГПК РФ), о том, подлежит ли иск удовлетворению, поскольку только удовлетворение судом требования подтверждает правомерность принудительной реализации его через суд и влечет восстановление нарушенных прав и свобод, что в силу статей 19 (ч.1) и 46 (ч.ч.1 и 2) Конституции Российской Федерации и приводит к необходимости возмещения судебных расходов. Необходимость обращения в суд с иском возникла, в связи с несогласием истца с размером возмещения при изъятии у него жилого помещения по предложенной ответчиком выкупной цене. 

Достигнутый процессуальный результат свидетельствует о принятии судом итогового решения в пользу истца. 

В силу ч.1 ст.88 ГПК РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела.

С учетом вынесенного решения, суд считает необходимым взыскать с Администрации города Муравленко в пользу ФИО3 расходы по уплате государственной пошлины в размере 20 700 рублей (т.1 л.д.11).

Руководствуясь ст.ст.194-198 ГПК РФ,

РЕШИЛ

Исковые требования ФИО3 к Администрации города Муравленко, Управлению муниципального имущества Администрации города Муравленко о взыскании возмещения за подлежащее изъятию жилое помещение удовлетворить. 

Установить возмещение за жилое помещение, принадлежащее ФИО3, в виде комнаты №, площадью 25,8 кв.м., расположенной по адресу: 

<

адрес>, в размере 5 114 613 рублей. 

Взыскать с Администрации города Муравленко в пользу ФИО3 возмещение за жилое помещение в виде комнаты №, расположенной по адресу: 

<

адрес>, площадью 25,8 кв.м., в размере 5 114 613 рублей.

Взыскать с Администрации города Муравленко в пользу ФИО3 расходы по уплате государственной пошлины в размере 20 700 рублей.

Прекратить право собственности ФИО3 на комнату 

<

адрес> после фактической выплаты возмещения за жилое помещение, определенной судом к взысканию с Администрации города Муравленко.

Данное решение является основанием для внесения в единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о прекращении права собственности ФИО3 на комнату № по 

<

адрес>. 

Решение может быть обжаловано в суд Ямало-Ненецкого автономного округа путем подачи апелляционной жалобы, через Муравленковский городской суд, в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме. 

Судья /подпись/ М.Б. Кочнева

Мотивированное решение изготовлено 19 апреля 2024 года.