Дело № 2-388/2025

39RS0001-01-2024-006740-28

2.219

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

20 февраля 2025 года г. Калининград 

Ленинградский районный суд г. Калининграда в составе:

председательствующего судьи Седовой Е.А.,

при помощнике ФИО4,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к ФИО2 о взыскании задатка по предварительному договору купли-продажи земельных участков в двойном размере, 

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратилась в суд с вышеназванным иском к ответчику, в обоснование которого указала на то, 22 января 2024 года между ней и ФИО2 был подписан предварительный договор купли-продажи земельных участков. Стоимость имущества составила 15 500 000 руб. В качестве задатка истец оплатила 250 000 руб. Однако основной договор купли-продажи земельных участков не был подписан в срок, поскольку продавцом не была предоставлена достоверная информация по земельным участкам. Сведения об обременении земельных участков истец увидела перед сделкой. Кроме того, когда истец вызвала кадастрового инженера, выяснилось, что тыльная сторона строения на соседнем участке стоит на границе с участком, который истец собралась приобретать. Истец неоднократно связывалась с ответчиком, однако он сообщил, что если не нравится, то не покупайте, отказав в возврате задатка. Ссылаясь на положения п. 2 ст. 381 ГК РФ, истец просил взыскать с ответчиков сумму задатка в двойном размере 500 000 руб.

Истец не явился, извещен надлежащим образом.

Представитель истца ФИО3, действующая на основании доверенности, исковые требования поддержала. Дополнительно пояснила, что ответчик не предоставил информацию по земельным участкам, ответчик сообщил, что до конца марта даст ответ на претензию, а сам продал земельные участки, тем самым ввел в заблуждение по сроку заключения основного договора. Поскольку единая цена договора установлена, истца интересовали все участки, и без одного участка смежного со строением, все участки были не нужны, соответственно, общая сумма задатка подлежит взысканию с ответчика в двойном размере. Из представленных ГПЗУ не видно было, как располагалось строение на соседнем участке. Основой договор просили составить, чтобы ознакомиться с ним и подумать, хотели решить вопрос миром. Поэтому предварительный договор не расторгали.

Ответчик не явился, извещен надлежащим образом.

Представитель истца ФИО7, действующая на основании доверенности, просила в иске отказать, пояснила, что она сопровождала оформление документов, покупателю до сделки представлялась информация по земельный участкам, в том числе ГПЗУ на каждый участок. Основной договор должен был быть заключен до 20 февраля 2024 года, поскольку истец не подписала основной договор, то собственник участков вправе был их продать. Продавец специально прилетел на сделку, поскольку истец сказала составлять основной договор. Препятствий до основного договора осмотреть земельные участки с геодезистом не имелось. Полагали, что тем самым покупатели хотели снизить цену, однако свою цену не представили. До заключения договора осматривал участки супруг покупателя, он торопился заключить предварительный договор. 20 января 2024 года вся информация по участкам была предоставлена, кроме того, по просьбе покупателя заказаны новые ГПЗУ. Претензий по рядом расположенному строению не имелось, забор стоит по границе участка, покупатель воспринял, как положительную характеристику его наличие, поскольку не требовалось уже возводить забор. Данная информация не относится к скрытым дефектам. Из ГПЗУ видна площадь застройки, они были изучены покупателем. Полагала, что истец злоупотребляет правом, имелась реальная возможность осмотреть земельные участки до подписания основного договора, нарушений условий предварительного договора продавцом не допущено, условий о предоставлении сведений о геодезии не имелось, обязанность заключить основной договор была до 20 февраля 2024 года, ответчик условия предварительного договора не нарушал. Оснований для взыскания двойного задатка при отсутствии вины продавца не имеется. Обращала внимание суда, что продавали не единый объект, а несколько земельных участков, за каждый из которых определена отдельная цена и задаток.

Выслушав лиц, участвующих в деле, исследовав собранные по делу доказательства, дав им оценку в соответствии с требованиями ст. 67 ГПК РФ, суд приходит к следующим выводам.

Согласно п. 1 ст. 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

В силу ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Условиями сделки может быть предусмотрено исполнение ее сторонами возникающих из нее обязательств при наступлении определенных обстоятельств без направленного на исполнение обязательства отдельно выраженного дополнительного волеизъявления его сторон путем применения информационных технологий, определенных условиями сделки.

Односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается (ст. 310 ГК РФ).

На основании п. 1 ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Исполнение предварительного договора может быть обеспечено задатком (п. 4 ст. 380 ГК РФ).

В силу пункта 6 статьи 429 ГК РФ обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

В соответствии со ст. 380 ГК РФ задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения. Соглашение о задатке независимо от суммы задатка должно быть совершено в письменной форме. Если иное не установлено законом, по соглашению сторон задатком может быть обеспечено исполнение обязательства по заключению основного договора на условиях, предусмотренных предварительным договором (статья 429).

Пунктом 1 ст. 381 ГК РФ предусмотрено, что при прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения (статья 416) задаток должен быть возвращен.

На основании п. 2 ст. 381 ГК РФ, если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.

Судом установлено, что 22 января 2024 года между ФИО2 (продавец) и ФИО1 (покупатель) был заключен предварительный договор купли-продажи земельных участков №, по условиям которого стороны договорись о подготовке и заключении в последующем договора купли-продажи следующих земельных участков:

1) земельный участок с кадастровым номером №, площадью 800 кв. м, расположенный по адресу: 

<

адрес>, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - строительство индивидуального жилого дома (вид, номер и дата государственной регистрации права: собственность, № 10.07.2023; документы-основания: договор купли-продажи земельного участка б/н 30.03.2016) по цене 3 400 000 руб.;

2) земельный участок с кадастровым номером №, площадью 940 кв. м, расположенный по адресу: 

<

адрес>, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - строительство индивидуального жилого дома (вид, номер и дата государственной регистрации права: собственность, №, 10.07.2023; документы-основания: договор купли-продажи земельного участка ДД.ММ.ГГГГ, договор купли-продажи земельного участка б/н 30.03.2016, договор купли-продажи земельного участка 349 09.06.2023) по цене 3 960 000 руб.;

3) земельный участок с кадастровым номером №, площадью 798 кв. м, расположенный по адресу: 

<

адрес>, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - строительство индивидуального жилого дома (вид, номер и дата государственной регистрации права: собственность, №, 10.07.2023; документы-основания: договор купли-продажи земельного участка 26.03.2019, договор купли-продажи земельного участка б/н 30.03.2016) по цене 3 392 000 руб.;

4) земельный участок с кадастровым номером №, площадью 1100 кв. м, расположенный по адресу: 

<

адрес>, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - строительство индивидуального жилого дома (вид, номер и дата государственной регистрации права: собственность, №, 10.07.2023; документы-основания: договор купли-продажи земельного участка б/н 30.03.2016) по цене 4 600 000 руб.;

5) земельный участок с кадастровым номером №, площадью 238 кв. м, расположенный по адресу: 

<

адрес>, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - для ведения личного подсобного хозяйства (приусадебный земельный участок) (вид, номер и дата государственной регистрации права: собственность, №, 10.07.2023; документы-основания: договор купли-продажи земельного участка б/н 30.03.2016) по цене 148 000 руб.

Согласно п. 2.1 условий договора цена земельных участков составляет 15 500 000 руб.

В силу п. 3.1 условий договора продавец обязуется подготовить пакет документов для регистрации перехода права собственности земельных участков в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Калининградской области (3.1.1); не совершать с другими клиентами сделок в отношении указанных в договоре земельных участков до 20 февраля 2024 года (3.1.2).

Согласно п. 3.2 условий договора покупатель обязуется оплатить продавцу денежные средства в размере 250 000 руб., по 50 000 руб., за каждый из земельных участков, в день подписания предварительного договора в качестве задатка путем безналичного перечисления по указанным реквизитам (п. 3.2.1), оплатить оставшуюся денежную сумму в размере 15 250 000 руб. не позднее 20 февраля 2024 года ( п.3.2.2).

Стороны договорились заключить основной договор не позднее 20 февраля 2024 года (п.4.2).

В соответствии с п. 5.2. в случае невыполнения п.3.1.2 продавец обязуется выплатить покупателю задаток в двойном размере.

В соответствии с п. 5.3. в случае невыполнения п.3.2.2 покупателем задаток остается у продавца.

Ответчик не оспаривал факт получения денежных средств от истца в размере 250 000 руб. в качестве задатка по предварительному договору.

Гражданский кодекс Российской Федерации не исключает возможности обеспечения задатком предварительного договора, предусматривающего определенные обязанности сторон по заключению в будущем основного договора, и применения при наличии к тому оснований (уклонение стороны от заключения основного договора) обеспечительной функции задатка, установленной п. 2 ст. 381 ГК РФ и выражающейся в потере задатка или его уплате в двойном размере стороной, ответственной за неисполнение договора.

Из текста соглашения о задатке к предварительному договору купли-продажи от 03 февраля 2021 года следует, что задаток предоставлен в счет исполнения обязательств по предварительному договору купли-продажи и в качестве обеспечения намерения приобрести в собственность недвижимое имущество, определенное сторонами, то есть в данном случае обеспечивалось возникшее из предварительного договора обязательство сторон, то есть продавца и покупателя, заключить основной договор - договор купли-продажи земельных участков на согласованных условиях в определенный срок.

При таких обстоятельствах сомнений в отношении характера данного платежа как задатка, обеспечивавшего исполнение возникших из предварительного договора обязательств по заключению основного договора (п. 3 ст. 380 ГК РФ), не имеется.

В установленный срок основной договор купли-продажи недвижимого имущества между сторонами заключен не был.

Из представленной переписки, которую стороны не оспаривали, следует, до 03 февраля 2024 года покупатель просил направить договор, продавец договор направил, кроме того, покупатель попросил запросить свежие ГПЗУ, далее продавец направил выписки из ЕГРН. 03 февраля 2024 года продавец уточняет даты сделки для покупки билетов. 20 февраля 2024 года продавец сообщает, что прилетел в Калининград, одновременно просил при не готовности на сделку направить официальное уведомление. Далее покупатель сообщает, что ждут основного договора от покупателя. 22 февраля 2024 года продавец уведомляет о том, что договор отправил, покупатель сообщает, что в договоре не указаны ограничения согласно выписок из ЕГРН. Далее в сообщении 27 февраля 2024 года продавец уведомляет, что не только границы фактически не совпадают, там чужое здание на участке, нужно решать вопрос миром или судом. 27 февраля 2024 года продавец пишет, зачем тогда основной договор нужно было составлять. Просил направить предложение о досудебном урегулировании на электронную почту. Спрашивал, планируете ли заключать договор, поскольку необходимо уехать и Калининградской области.

Далее покупатель уведомляет условия мирового соглашения 50% возврата, 50% остается в качестве компенсации.

06 марта 2024 года продавец сообщает, что он улетел, вернется в конце месяца и примет решение. Покупатель уведомляет, что готовы ждать решение до понедельника (11 марта 2024 года).

Из представленных авиабилетов следует, что продавец прибыл в Калининград на сделку 20 февраля 2024 года в 11:45 часов, улетел 06 апреля 2024 года.

Земельные участки проданы собственником другим клиентам 

Вопреки доводам истца, продавец предоставил сведения об ограничениях и обременениях земельных участок путем направления выписок из ЕГРН.

Более того, выписки находятся в общем доступе граждан, в которых содержатся характеристики земельных участков, такие выписки были получены истцом при подаче иска.

Невключение в договор сведений о зарегистрированных ограничениях и обременениях не свидетельствует о том, что покупатель не был о них проинформирован до сделки.

При таких обстоятельствах доводы истца о том, что не были известны характеристики земельных участков опровергаются материалами дела.

Более того, по запросу покупателя представлены ГПЗУ с указанием разрешенного вида строительства, отступов для строительства.

Между тем, 20 января 2024 года ФИО1 заказала топографическую съемку у ФИО8 М.В.

Согласно пояснительной записке кадастрового инженера ФИО5 следует, что в соответствии с топографической съемкой выполненной в отношении части границ земельного участка с КН № 24 января 2024 года установлено, что на земельном участке с кадастровым номером №, расположен объект капитального строительства – нежилое кирпичное здание площадью 210 кв. м, дата постройки не известна. Граници данного объекта проходят по границе самого земельного участка, а также границе смежного земельного участка с кадастровым номером №, не имея отступа, что противоречит правилам землепользования и застройки МО «Гурьевский городской округ» Калининградской области от 19 декабря 2019 года» № 266.

Таким образом, установлено, что покупатель, узнав о нахождении на границе одного из земельных участков строения, решение о заключении основного договора на условия предварительного утратил, иного предложения не поступило, предложенные условия мирового соглашения о возврате 50% задатка оставлены без удовлетворения.

Уведомление о расторжении договора истец не направлял.

29 марта 2024 года и 09 апреля 2024 года земельные участки проданы другим клиентам.

Согласно п. 1 ст. 37 Земельного кодекса РФ объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет. Продавец при заключении договора купли-продажи обязан предоставить покупателю имеющуюся у него информацию об обременениях земельного участка и ограничениях его использования.

В силу п. 3 ст. 37 Земельного кодекса РФ покупатель в случае предоставления ему продавцом заведомо ложной информации об обременениях земельного участка и ограничениях его использования в соответствии с разрешенным использованием; о разрешении на застройку данного земельного участка: об использовании соседних земельных участков, оказывающем существенное воздействие на использование и стоимость продаваемого земельного участка: о качественных свойствах земли, которые могут повлиять на планируемое покупателем использование и стоимость продаваемого земельного участка: иной информации, которая может оказать влияние на решение покупателя о покупке данного земельного участка и требования о предоставлении которой установлены федеральными законами, вправе требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора купли-продажи земельного участка и возмещения причиненных ему убытков.

Из содержания указанных правовых норм следует, что продавец обязан предоставить покупателю имеющуюся у него информацию не только о юридических и фактических ограничениях в использовании земельного участка вне зависимости от регистрации ограничений в публичном реестре, но и об использовании соседних земельных участках, оказывающем существенное воздействие на использование и стоимость продаваемого земельного участка.

Непредоставление соответствующей информации влечет последствия, предусмотренные п. 3 ст. 37 Земельного кодекса РФ.

В соответствии со статьей 416 ГК РФ обязательство прекращается невозможностью исполнения, если она вызвана обстоятельством, за которое ни одна из сторон не отвечает (пункт 1). В случае невозможности исполнения должником обязательства, вызванной действиями кредитора, последний не вправе требовать возвращения исполненного им по обязательству (пункт 2).

Принимая во внимание, что продавец сведения о соседнем участке и расположенном на нем объекте недвижимости по границе приобретаемого участка не предоставлял, что для покупателя имело существенное значение, то суд приходит к выводу, что предварительный договор купли-продажи прекратил свое действие в части земельного участка КН № до начала его исполнения вследствие невозможности его исполнения в данной части.

При этом доказательств подтверждающих недобросовестное поведение истца и ответчика, повлекшее дальнейшее незаключение основного договора купли-продажи суду не представлено, в связи с чем ответчик обязан возвратить истцу денежные средства, уплаченные в качестве задатка за земельный участок с КН № в размере 50 000 руб.

Доводы истца о том, что возврату подлежит вся сумма, уплаченная в качестве задатка, являются несостоятельными, то обстоятельство, что одним договором оформлена продажа несколько объектов недвижимости, единую судьбу их не порождает.

В этой связи исковые требования подлежат частичному удовлетворению

В силу ст. 98 ГПК РФ с ответчика в пользу истца подлежит взысканию госпошлина пропорционально удовлетворенным требованиям 850 руб. (10%).

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 (паспорт №) к ФИО2 (паспорт №) удовлетворить частично.

Взыскать с ФИО2 в пользу ФИО1 задаток по предварительному договору купли-продажи земельных участков в размере 50 000 руб., судебные расходы на уплату госпошлины в размере 850 руб.

В удовлетворении остальной части иска отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Калининградский областной суд через Ленинградский районный суд г. Калининграда в течение месяца со дня изготовления решения суда в окончательной форме.

Мотивированное решение составлено 17 марта 2025 года.

Судья Е.А. Седова