Дело № 2-2284/2017 Мотивированное 

решение

 изготовлено 15.05.2017 г.

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации 

г. Екатеринбург «10» мая 2017 г.

Кировский районный суд г. Екатеринбурга в составе председательствующего судьи Глушковой Ю.В., при секретаре судебного заседания Близко Н.А., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску 

Публичного акционерного общества «Росгосстрах Банк» к ФИО1, Министерству по управлению государственным имуществом Свердловской области о признании недействительным дополнительного соглашения к договору аренды земельного участка от ***,

УСТАНОВИЛ:

ПАО «Росгосстрах Банк» обратилось в суд с вышеуказанным иском, в обоснование которого указало, что *** между ПАО «Росгосстрах Банк» (Арендатор) и Министерством по управлению государственным имуществом Свердловской области (Арендодатель) был заключен договор аренды земельного участка №, в соответствии с которым Арендатором был предоставлен в аренду земельный участок из земель населенных пунктов, с кадастровым номером №, площадью 

<

***> кв.м., по адресу: г. ..., ул. ..., д. ..., с разрешенным использованием: участки под складами и базами, в границах указанных в кадастровом паспорте. 

*** к указанному договору аренды Министерством по управлению государственным имуществом Свердловской области было заключено дополнительное соглашение с ФИО1, согласно которому, в преамбулу и текст договора к стороне Арендатор присоединили дополнительного арендатора земельного участка – ФИО1

Поскольку ответчиками не соблюден установленный законом порядок предоставления земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, в аренду, что влечет недействительность соглашения. Истец не давал своего согласия на вступление в этот договор аренды иных правообладателей здания, сооружения или помещения. Кроме того, истец в судебном порядке оспаривает права ФИО1 на постройку, которая, по мнению истца, является самовольной и подлежит сносу, вследствие чего у ответчика не могут в принципе возникнуть права на земельный участок. 

При заключении соглашения ответчиком не соблюдено обязательное условие действующего законодательства о проведении кадастровых работ по формированию части земельного участка, передаваемого в аренду, нарушены положения закона об обязательном согласовании границ земельного участка, передаваемого в аренду. 

Кроме того, в иске указано, что в соответствии с п. 8.1 Договора аренды земельного участка от *** № все изменения и дополнения к настоящему договору оформляются сторонами в письменной форме. Ответчик ФИО1 стороной указанного договора аренды не является, как следствие не могло быть заключено письменное дополнительное соглашение с участием третьего лица, не являющегося стороной договора аренды и, тем более, без участия стороны арендатора – ПАО «Росгосстрах Банк». Таким образом, исходя из формы, содержания Дополнительного соглашения от ***, в котором отсутствуют предмет аренды, а также порядка его подписания ответчиками, следует, что данные лица в обход установленного законом порядка - положений Гражданского кодекса Российской Федерации, положений Земельного кодекса Российской Федерации, регламентирующего императивный порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, положений закона о государственном кадастре недвижимости – в действительности стремились узаконить право аренды ФИО1 на земельный участок под объектом незавершенного строительства, являющегося частью земельного участка, переданного в аренду ПАО «Росгосстрах Банк». 

На основании изложенного, истец просит суд признать недействительным Дополнительное соглашение от *** к Договору аренды земельного участка № от ***; обязать Управление Росреестра по Свердловской области погасить запись о государственной регистрации Дополнительного соглашения от *** в ЕГРП.

Определением суда от 12.04.2017 к участию в деле в качестве третьего лица была привлечена Администрация города Екатеринбурга. 

Представители истца в судебном заседании поддержали доводы и требования искового заявления.

Представитель ответчика Министерства по управлению государственным имуществом Свердловской области, в судебном заседании и в письменном отзыве возразила относительно доводов и требований искового заявления, суду пояснила, что любой из заинтересованных правообладателей здания, сооружения или помещения в них вправе самостоятельно обратиться в уполномоченный орган с заявлением о предоставлении земельного участка в аренду. По смыслу норм закона, собственники зданий, сооружений, помещений в них, расположенных на неделимом земельном участке, имеют право на приобретение такого земельного участка в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора путем вступления в заключенный ранее договор аренды на стороне арендаторов. При этом размер обязательств арендаторов по внесению арендной платы определяется пропорционально площади объекта недвижимости для каждого собственника такого объекта недвижимого имущества. Поскольку договор аренды земельного участка заключен между Министерством и Обществом ***, соответственно, речь может идти только о внесении изменений в уже заключенный договор путем заключения дополнительного соглашения к договору аренды. Кроме того, при подготовке дополнительного соглашения ФИО1 обращался в адрес истца за получением согласия на вступление в договор аренды, однако получил отказ. Оснований для отказа в предоставлении земельного участка ФИО1 на праве аренды у Министерства не имелось. 

Представитель ответчика ФИО1 в судебном заседании и в письменном отзыве также возразил относительного доводов и требований искового заявления, суду пояснил, собственники объектов недвижимости, не являющихся самовольными постройками и расположенных на земельных участках, относящихся к государственной или муниципальной собственности, обязаны либо взять в аренду, либо приобрести у государства или муниципального образования указанные земельные участки. Кроме того, просил суд обратить внимание на то обстоятельство, что ФИО1 стал собственником сооружения на земельном участке, расположенном по адресу: г. ..., ул. ..., д. ..., за несколько лет до того, как ПАО «Росгосстрах Банк» приобрело здания на данном земельном участке. ФИО1 обращался *** в МУГИСО с заявлением о вступлении в договор аренды земельного участка, с кадастровым номером № № от ***, действующий ранее, и заключенный с ООО «Недвижимость и инвестиции»). Однако ФИО2 отказало во вступлении в вышеуказанный договор аренды, со ссылкой на то, что он уже расторгнут. Таким образом, на момент заключения договора аренды № от *** между Министерством по управлению государственным имуществом Свердловской области и ПАО «Росгосстрах Банк», эти лица знали о праве собственности ФИО1 на объект незавершенного строительства (назначение: нежилое, площадь застройки 

<

***> кв.м., степень готовности 40%, инвентарный номер: №, кадастровый номер: №), расположенный на земельном участке по адресу: г. ..., ул. ..., д. ..., а также о его волеизъявлении заключить договор аренды земельного участка, однако не учли это. После повторного обращения ФИО1 в МУГИСО с заявлением о вступлении в договор аренды земельного участка № от ***, Министерство, с учетом расчетов, предоставленных Администрацией г. Екатеринбурга, разработало Дополнительное соглашение к договору аренды, с тремя подписантами: МУГИСО, ПАО «Росгосстрах Банк», ФИО1 Однако, ПАО «Росгосстрах Банк» стало уклоняться от подписания данного дополнительного соглашения (требование о подписании вручалось Истцу дважды: *** г., *** г., о чем имеется письмо с отметкой о вручении). *** года ФИО1 получил требование от Администрации города Екатеринбурга, о погашении задолженности по договору аренды земельного участка № от ***. Данное требование ответчик считает подтверждением установления гражданско-правовых отношений между сторонами по договору аренды земельного участка № от *** путем совершения конклюдентных действий. После получения данного Требования ФИО1 обратился в МУГИСО с заявлением об исключении из Дополнительного соглашения к договору аренды № от *** подписанта ПАО «Росгосстрах Банк» в связи с его уклонением от подписи, при том, что начисление арендной платы уже происходит, а ФИО1 не имеет в надлежащем виде зарегистрированного договора аренды. На основании данного заявления был подготовлен новый проект Дополнительного соглашение к договору аренды, с двумя подписантами: МУГИСО, ФИО1, который в последствии был зарегистрирован в надлежащем и установленном законом порядке. Уклонение ПАО «Росгосстрах Банк» от подписания первоначального Дополнительного соглашения к договору аренды № от *** является действиями исключительно с намерением причинить вред ФИО1, действиями в обход закона с противоправной целью. Других обоснований действий ПАО «Росгосстрах банк» не имеется.

Представитель третьего лица Администрации города Екатеринбурга в судебном заседании и в письменных пояснениях возразила относительно доводов и требований искового заявления, суду пояснила, что ФИО1 на праве собственности принадлежит объект незавершенного строительства, который в силу ст. 130 Гражданского кодекса Российской Федерации, является объектом недвижимого имущества. Указанное право ФИО1 зарегистрировано и до настоящего времени не оспорено. Таким образом, в связи с приобретением права собственности на объект недвижимости, находящийся на данном земельном участке, к нему перешли права на земельный участок. Действующее земельное законодательство прямо предусматривает возможность заключения договора аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора по заявлению одного из собственников объекта недвижимости. То есть в случае, когда на земельном участке расположены несколько объектов недвижимости, принадлежащие нескольким собственникам, сам договор аренды земельного участка заключается с учетом потенциальной возможности вступления в него иных лиц на стороне арендатора. Отсутствие согласия одного из арендаторов участка на заключение договора с новым арендатором не является основанием для признания такого дополнительного соглашения недействительным.

В судебное заседание не явился представитель третьего лица Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области, о дате, времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом и в срок, направил в суд отзыв, в котором также просил рассмотреть дело в свое отсутствие. В письменном отзыве указал, что понуждение к совершению регистрационных действий допустимо только при рассмотрении дел в порядке, установленном главой 22 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации. Такое понуждение рассматривается как мера обеспечения устранения нарушения прав и законных интересов заявителя. Применяется она только, если суд признает действия (бездействие) органа государственной власти не соответствующими нормативным правовым актам и нарушающими права, свободы и законные интересы административного истца. В данном случае какое-либо решение, действие (бездействие) Управления не обжалуется, доказательства нарушения прав истца и создания препятствий для их осуществления не представлены. В силу ч. 2 ст. 13 Гражданского процессуального кодекса российской федерации государственный регистратор обязан внести запись в ЕГРП на основании судебного акта независимо от его участия в деле. Кроме того, запись о регистрации права собственности не подлежит исключению из ЕГРН в силу действующего законодательства. В соответствии с п. 6 ст. 7 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости» от 13.07.2015 № 218-ФЗ сведения, содержащиеся в ЕГРН, подлежат постоянному хранению, их уничтожение и изъятие не допускаются. В случае изменения сведений, содержащихся в ЕГРН, ранее внесенные сведения сохраняются. 

С учётом мнения представителей сторон, представителя третьего лица Администрации города Екатеринбурга, заявления представителя третьего лица Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области, положений ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд находит возможным рассмотреть дело при данной явке.

Заслушав представителей сторон, представителя третьего лица Администрации города Екатеринбурга, исследовав представленные ими доказательства, суд приходит к следующему. 

Как установлено в судебном заседании и подтверждается материалами дела, и не оспаривается лицами, участвующими в деле, *** между ПАО «Росгосстрах Банк» (Арендатор) и Министерством по управлению государственным имуществом Свердловской области (Арендодатель) был заключен договор аренды земельного участка №, в соответствии с которым Арендатором был предоставлен в аренду земельный участок из земель населенных пунктов, с кадастровым номером №, площадью 

<

***> кв.м., по адресу: г. ..., ул. ..., д. .... На указанном земельном участке расположены следующие объекты недвижимости: здания и строения площадью 

<

***> кв.м., принадлежащие на праве собственности ПАО «Росггосстрах Банк»; объект незавершенного строительства, назначение: нежилое, площадь застройки 

<

***> кв.м., степень готовности 40%, кадастровый номер: №, принадлежащий на праве собственности ФИО1

*** к договору аренды № от ***, Министерством по управлению государственным имуществом Свердловской области было заключено дополнительное соглашение с ФИО1, согласно которому, в преамбулу и текст договора к стороне Арендатор присоединили дополнительного арендатора земельного участка – ФИО1

В соответствии со ст. 12 Гражданского кодекса Российской Федерации, защита гражданских прав осуществляется, в том числе и путем признания оспоримой сделки недействительной и применения последствий ее недействительности, применения последствий недействительности ничтожной сделки.

На основании ст. ст. 166, 167, 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, сделка недействительна по основаниям, тановленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе.

Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия.

Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Одним из основных принципов земельного законодательства является единство судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами (подп. 5 п. 1 ст. 1 Земельного кодекса Российской Федерации).

В силу п. 1 ст. 271 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования предоставленным таким лицом под эту недвижимость земельным участком.

Согласно ст. 130 Гражданского кодекса Российской Федерации объекты незавершенного строительства относятся к недвижимым вещам.

В соответствии с п. 3 ст. 28 Федерального закона от 21.12.2001 № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» собственники объектов недвижимости, не являющихся самовольными постройками и расположенных на земельных участках, относящихся к государственной или муниципальной собственности, обязаны либо взять в аренду, либо приобрести у государства или муниципального образования указанные земельные участки, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Согласно п. 1 ст. 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

В соответствии с п. 2 ст. 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, в случае, если здание, сооружение, расположенные на земельном участке, раздел которого невозможно осуществить без нарушений требований к образуемым или измененным земельным участкам (далее - неделимый земельный участок), или помещения в указанных здании, сооружении принадлежат нескольким лицам на праве частной собственности либо на таком земельном участке расположены несколько зданий, сооружений, принадлежащих нескольким лицам на праве частной собственности, эти лица имеют право на приобретение такого земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора.

Любой из заинтересованных правообладателей здания, сооружения или помещений в них вправе обратиться самостоятельно в уполномоченный орган с заявлением о предоставлении земельного участка в аренду (п. 6).

Договор аренды земельного участка в случаях, предусмотренных пунктами 2 - 4 настоящей статьи, заключается с условием согласия сторон на вступление в этот договор аренды иных правообладателей здания, сооружения или помещений в них (п. 9).

При этом, сам по себе факт наличия гражданского дела по иску ПАО «Росгосстрах Банк» к ФИО1 о признании объекта самовольной постройкой не лишает ФИО1 зарегистрированного в установленном законом порядке права собственности на объект незавершенного строительства. Как на момент заключения оспариваемого дополнительного соглашения, так и на момент рассмотрения настоящего дела, ФИО1 является собственником объекта незавершенного строительства назначение: нежилое, площадь застройки 

<

***> кв.м., степень готовности 40%, кадастровый номер: №.

Вместе с тем, суд находит несостоятельными доводы истца о нарушении установленного законом порядка предоставления земельного участка, в частности п. п. 6, 7, 9 ст. 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, поскольку они основаны на неверном толковании норм материального права. Указанные нормы права регламентирует порядок заключения договора аренды земельного участка по заявлению любого из правообладателей здания в случае, когда такой договор ранее не был заключен. По настоящему делу договор аренды земельного участка уже был заключен, а поэтому речь могла идти лишь о внесении изменений в уже заключенный договор.

Также суд не принимает во внимание доводы истца о том, что не соблюдено обязательное условие о проведении кадастровых работ по формированию земельного участка, передаваемого в аренду, поскольку они опровергаются материалами дела. Как следует из оспариваемого дополнительного соглашения и договора аренды № от ***, ФИО1 является Арендатором земельного участка, с множественностью лиц на стороне Арендатора, расположенного по адресу: г. ..., ул. ..., д. ..., которому присвоен кадастровый номер №, а в материалах дела имеется кадастровый паспорт на данный земельный участок.

Ссылка Истца на п. 9 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 является ошибочной, ввиду того, что данный пункт распространяет свое действие на сделки по предоставлению только части земельного участка, а не на предоставление единого неделимого земельного участка с множественностью лиц на стороне Арендатора.

Основания к отказу в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов определены в ст. 39.16 Земельного кодекса Российской Федерации.

Доказательств наличия таких оснований суду не представлено.

Кроме того, в соответствии с п. 1 ст. 35 Земельного кодекса Российской Федерации, а также п.2 ст. 271 Гражданского кодекса Российской Федерации, при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

Как усматривается из материалов дела, первоначальным собственником объекта незавершенного строительства (назначение: нежилое, площадь застройки 

<

***> кв.м., степень готовности 40%, инвентарный номер: №, кадастровый номер: №), расположенного по адресу: г. ..., ул. ..., д. ..., являлось ООО «Недвижимость и инвестиции», которое непосредственно строило данное сооружение. Этот Застройщик на момент создания вышеуказанного сооружения являлся арендатором всего земельного участка, расположенного по адресу: г. ..., ул. ..., д. .... Далее право собственности на объект незавершенного строительства кадастровый номер: № перешло к Б., а как следствие, и право пользования соответствующей частью земельного участка, занятой зданием на тех же условиях и в том же объеме, что и ООО «...». В *** году по договору купли-продажи право собственности на объект незавершенного строительства кадастровый номер: № перешло от Б. к ФИО1, а как следствие, и право пользования соответствующей частью земельного участка, занятой зданием на тех же условиях и в том же объеме, что и Б., а до него ООО «...» (п. 1 ст. 35 Земельного кодекса Российской Федерации, п. 2 ст. 271 Гражданского Кодекса Российской Федерации).

Как следует из разъяснений Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенных в абз. 2 п. 14 постановления Пленума от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

Таким образом, принимая во внимание, что ФИО1 имеет право на приобретение спорного земельного участка в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора путем вступления в заключенный ранее договор аренды на стороне арендаторов, при этом размер обязательств арендаторов по внесению арендной платы определяется пропорционально площади объекта недвижимости для каждого собственника такого объекта, учитывая, что у МУГИСО отсутствовали предусмотренные законом основания для отказа в заключении дополнительного соглашения, суд приходит к выводу, что оспариваемое дополнительное соглашение не нарушает требования закона, следовательно, не имеется оснований для признания его недействительным, и как следствие, для удовлетворения заявленных требований. 

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 194-198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

иск публичного акционерного общества «Росгосстрах Банк» к ФИО1, Министерству по управлению государственным имуществом Свердловской области о признании недействительным дополнительного соглашения к договору аренды земельного участка от *** оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в Судебную коллегию по гражданским делам Свердловского областного суда в течение месяца после принятия решения суда в окончательной форме подачей апелляционной жалобы через Кировский районный суд г. Екатеринбурга. 

Судья Ю.В. Глушкова