Судья Гарипов М.И. УИД 16RS0042-03-2022-012970-75

Дело № 2-1672/2024 (1 инст.)

№ 33-868/2026 (33-17137/2025;)

Учёт № 201г

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

15 января 2026 года г. Казань

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Татарстан в составе

председательствующего судьи Габидуллиной А.Г.,

судей Каменова С.Г. и Тазиева Н.Д.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Нургалимовой Р.Я.,

рассмотрела в открытом судебном заседании по докладу судьи Габидуллиной А.Г. гражданское дело по апелляционной жалобе представителя истца ФИО1 – адвоката Матвеевой Г.М. на решение Набережночелнинского городского суда Республики Татарстан от 4 июня 2024 года, которым постановлено:

в удовлетворении исковых требований ФИО1 к обществу с ограниченной ответственностью «Антарес», Отделению судебных приставов № 1 г. Набережные Челны УФССП по РТ, Межрегиональному территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Республике Татарстан и Ульяновской области, публичному акционерному обществу «Восточный», ФИО3 о признании торгов недействительными, применении последствий недействительности и включении имущества в наследственную массу – отказать.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, заслушав объяснения истца ФИО1 и его представителя адвоката Матвеевой Г.М., поддержавших доводы жалобы, объяснения представителя ответчика ФИО3 – ФИО4, представителя ответчика ООО «Антарес» ФИО5, возражавших против удовлетворения жалобы, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

ФИО6 обратилась к ООО «Антарес», отделу судебных приставов № 1 г. Набережные Челны ГУФССП по Республике Татарстан (далее также ОСП № 1), ФИО3 с иском о признании торгов недействительными. В обоснование требований указано, что заочным решением Набережночелнинского городского суда Республики Татарстан от 1 июля 2021 года по делу № 2-6774/2021 с ФИО6 в пользу ПАО КБ «Восточный» (в настоящее время наименование изменено на «Восточный экспресс банк») взыскана задолженность по кредитному договору в размере 1087517 руб. 56 коп., обращено взыскание на заложенное имущество – жилое помещение по адресу 

<

адрес> путём продажи с публичных торгов с установлением начальной продажной цены в размере 1128900 руб.

Определениями Набережночелнинского городского суда Республики Татарстан взыскатель по указанному решению заменён на ФИО3

Торги по продаже указанной квартиры были признаны несостоявшимися, в связи с чем указанная квартира передана ФИО3 по цене 846675 руб.

Истец указывала, что о возбуждении исполнительного производства и о проведении торгов она не извещалась, в связи с чем не имела возможности обратиться в суд с заявлением об изменении способа и порядка исполнения судебного акта путём изменения начальной продажной цены квартиры. Кроме того, истец полагала, что проведённые торги были признаны несостоявшимися необоснованно, для передачи жилого помещения взыскателю по заниженной цене. В этой связи ФИО6 просила признать недействительными торги по продаже указанной квартиры, проведённые ООО «Антарес» 6 сентября 2022 года и 17 октября 2022 года, признать передачу нереализованного имущества ФИО3 незаконной, признать недействительной регистрационную запись о праве собственности ФИО3 на указанную квартиру.

В ходе рассмотрения дела суд первой инстанции привлёк к участию в деле в качестве соответчиков ПАО «Восточный экспресс банк» и Межрегиональное территориальное управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Республике Татарстан и Ульяновской области.

Определением суда первой инстанции от 21 декабря 2023 года произведена замена умершей истицы ФИО6 её правопреемником ФИО1

После уточнения требований ФИО1 просил признать недействительными торги по продаже спорной квартиры, проведённые ответчиком ООО «Антарес» 6 сентября 2022 года и 17 октября 2022 года, признать недействительной передачу спорной квартиры ФИО3, аннулировать внесённую в Единый государственный реестр недвижимости запись о праве собственности ФИО3 на спорную квартиру, включить её в наследственную массу после смерти ФИО6 (т. 2, л.д. 119-129).

Суд первой инстанции в удовлетворении иска отказал, приняв решение в приведённой выше формулировке.

В апелляционной жалобе представитель истца просит решение отменить и принять новое решение, которым иск удовлетворить. Апеллянт повторяет доводы иска о том, что ФИО6 о возбуждении исполнительного производства и о проведении торгов не извещалась, в связи с чем не могла воспользоваться правом на обращение в суд с заявлением об изменении способа и порядка исполнения судебного акта путём изменения начальной продажной цены квартиры. Данное обстоятельство, по мнению подателя жалобы, повлекло за собой передачу взыскателю квартиры по цене в шесть раз ниже её рыночной стоимости. Заявитель жалобы отмечает, что решением Набережночелнинского городского суда Республики Татарстан от 20 февраля 2023 года по делу № 2а-530/2023 установлен факт получения должником копии постановления о возбуждении исполнительного производства лишь 29 сентября 2022 года; копия заочного решения была выдана ей только 27 октября 2022 года. В жалобе выражается мнение о том, что организатором торгов были допущены существенные нарушения – извещение о торгах, назначенных на 6 сентября 2022 года, не было опубликовано на сайте torgi.gov.ru; в сведения о торгах на сайте ФССП вносились изменения, в том числе в части даты окончания приёма заявок и времени проведения торгов; назначенные на 6 сентября 2022 года торги вопреки положениям статьи 57 Федерального закона от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», статьи 91 Федерального закона от 2 октября 2007 года № 229-ФЗ «Об исполнительном производстве» были признаны недействительными в тот же день, хотя были завершены определением их победителя, предложившего за спорную квартиру 2998900 руб.; при этом торги 6 сентября 2022 года были проведены существенно позднее назначенного времени (в 17 часов 19 минут); к участию во вторичных торгах необоснованно не допущены несколько лиц, подавших заявки.

Апелляционным определением Верховного Суда Республики Татарстан от 26 мая 2025 года решение Набережночелнинского городского суда Республики Татарстан от 4 июня 2024 года по данному делу было отменено и принято новое решение об удовлетворении иска ФИО1 к ООО «Антарес» и ФИО3

Определением Шестого кассационного суда общей юрисдикции от 30 сентября 2025 года апелляционное определение Верховного Суда Республики Татарстан от 26 мая 2025 года отменено, гражданское дело направлено на новое рассмотрение в судебную коллегию по гражданским делам Верховного Суда Республики Татарстан.

При новом рассмотрении дела в апелляционном порядке судебная коллегия приходит к следующему.

В силу положений пунктов 1, 4, 5 статьи 447 Гражданского кодекса Российской Федерации договор, если иное не вытекает из его существа, может быть заключён путём проведения торгов. Договор заключается с лицом, выигравшим торги. Торги (в том числе электронные) проводятся в форме аукциона, конкурса или в иной форме, предусмотренной законом. Выигравшим торги на аукционе признается лицо, предложившее наиболее высокую цену, а по конкурсу - лицо, которое по заключению конкурсной комиссии, заранее назначенной организатором торгов, предложило лучшие условия. Форма торгов определяется собственником продаваемой вещи или обладателем реализуемого имущественного права, если иное не предусмотрено законом. Аукцион и конкурс, в которых участвовал только один участник, признаются несостоявшимися. Иные основания признания торгов несостоявшимися устанавливаются законом.

Согласно положениям пунктов 1, 2 статьи 448 Гражданского кодекса Российской Федерации аукционы и конкурсы могут быть открытыми и закрытыми. В открытом аукционе и открытом конкурсе может участвовать любое лицо. В закрытом аукционе и закрытом конкурсе участвуют только лица, специально приглашённые для этой цели. Если иное не предусмотрено законом, извещение о проведении торгов должно быть опубликовано организатором не позднее чем за тридцать дней до их проведения. Извещение должно содержать сведения о времени, месте и форме торгов, об их предмете, о существующих обременениях продаваемого имущества и о порядке проведения торгов, в том числе об оформлении участия в торгах, определении лица, выигравшего торги, а также сведения о начальной цене.

В силу статей 449, 449.1 Гражданского кодекса Российской Федерации под публичными торгами понимаются торги, проводимые в целях исполнения решения суда или исполнительных документов в порядке исполнительного производства, а также в иных случаях, установленных законом. Правила, предусмотренные статьями 448, 449 Гражданского кодекса Российской Федерации, применяются к публичным торгам, если иное не установлено кодексом и процессуальным законодательством. Торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица в течение года со дня проведения торгов. Торги могут быть признаны недействительными в случае, если были допущены существенные нарушения порядка проведения торгов, повлекшие неправильное определение цены продажи или иные нарушения правил, установленных законом. Признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги, и применение последствий, предусмотренных статьей 167 Гражданского кодекса Российской Федерации.

По смыслу статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре, возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 71 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2015 г. № 50 «О применении судами законодательства при рассмотрении некоторых вопросов, возникающих в ходе исполнительного производства», приведенный в пункте 1 статьи 449 Гражданского кодекса Российской Федерации перечень оснований признания публичных торгов недействительными не является исчерпывающим. Такими основаниями могут быть, в частности, публикация информации о проведении публичных торгов в ненадлежащем периодическом издании; нарушение сроков публикации и полноты информации о времени, месте и форме публичных торгов, их предмете, о существующих обременениях продаваемого имущества и порядке проведения публичных торгов, в том числе об оформлении участия в них, определении лица, выигравшего публичные торги, а также сведений о начальной цене; необоснованное недопущение к участию в публичных торгах; продолжение торгов, несмотря на поступившее от судебного пристава-исполнителя сообщение о прекращении обращения взыскания на имущество.

Публичные торги могут быть признаны недействительными в связи с допущенными судебным приставом-исполнителем нарушениями, повлекшими за собой незаконную передачу на публичные торги имущества должника. Данная правовая позиция сформулирована в ответе на вопрос 10 в Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2016), утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 6 июля 2016 г.

Нарушения, допущенные организатором публичных торгов, признаются существенными, если с учетом конкретных обстоятельств дела судом будет установлено, что они повлияли на результаты публичных торгов (в частности, на формирование стоимости реализованного имущества и на определение победителя торгов) и привели к ущемлению прав и законных интересов истца (абзац третий пункта 71 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2015 г. N 50 «О применении судами законодательства при рассмотрении некоторых вопросов, возникающих в ходе исполнительного производства»).

В силу положений пунктов 1, 3, 7 ст. 57 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости» публичные торги по продаже заложенного имущества организуются и проводятся органами, на которые в соответствии с процессуальным законодательством Российской Федерации возлагается исполнение судебных решений, если иное не установлено федеральным законом. Организатор публичных торгов извещает о предстоящих публичных торгах не позднее чем за 10 дней, но не ранее чем за 30 дней до их проведения в периодическом издании, являющемся официальным информационным органом органа исполнительной власти субъекта Российской Федерации, по месту нахождения недвижимого имущества, а также направляет соответствующую информацию для размещения в сети «Интернет» в порядке, установленном Правительством Российской Федерации. В извещении указываются дата, время и место проведения публичных торгов, характер продаваемого имущества и его начальная продажная цена. Лицо, выигравшее публичные торги, должно в течение пяти дней после их окончания внести сумму, за которую им куплено заложенное имущество (покупную цену), за вычетом ранее внесённого задатка на счёт, указанный организатором публичных торгов. При невнесении этой суммы задаток не возвращается.

Согласно положениям пунктов 1-4 статьи 58 Федеральным законом от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» организатор публичных торгов объявляет их несостоявшимися в случаях, когда: 1) на публичные торги явилось менее двух покупателей; 2) на публичных торгах не сделана надбавка против начальной продажной цены заложенного имущества; 3) лицо, выигравшее публичные торги, не внесло покупную цену в установленный срок. В течение 10 дней после объявления публичных торгов несостоявшимися залогодержатель вправе по соглашению с залогодателем приобрести заложенное имущество по его начальной продажной цене на публичных торгах и зачесть в счёт покупной цены свои требования, обеспеченные ипотекой этого имущества. К такому соглашению применяются правила гражданского законодательства Российской Федерации о договоре купли-продажи. Ипотека в этом случае прекращается. Если соглашение о приобретении имущества залогодержателем, предусмотренное пунктом 2 приведённой статьи, не состоялось, не позднее чем через месяц после первых публичных торгов проводятся повторные публичные торги. Начальная продажная цена заложенного имущества на повторных публичных торгах, если они вызваны причинами, указанными в подпунктах 1 и 2 пункта 1 той же статьи, снижается на 15 процентов. Публичные торги проводятся в порядке, предусмотренном статьёй 57 названного Федерального закона. В случае объявления повторных публичных торгов несостоявшимися по причинам, указанным в пункте 1 приведённой статьи, залогодержатель вправе приобрести (оставить за собой) заложенное имущество по цене не более чем на 25 процентов ниже его начальной продажной цены на первых публичных торгах, за исключением земельных участков, указанных в пункте 1 статьи 62.1 названного Федерального закона, и зачесть в счёт покупной цены свои требования, обеспеченные ипотекой имущества.

Схожие положения приведены в статьях 91, 92 ФЗ «Об исполнительном производстве».

В соответствии с пунктом 11 статьи 89 Федерального закона от 02.10.2007 № 229-ФЗ «Об исполнительном производстве» не допускается заключение договора по результатам торгов ранее чем через десять дней со дня подписания протокола, на основании которого осуществляется заключение договора, а в случае, если предусмотрено размещение указанного протокола на сайте в сети «Интернет», ранее чем через десять дней со дня такого размещения.

Пунктом 1 статьи 1110 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что при наследовании имущество умершего (наследство, наследственное имущество) переходит к другим лицам в порядке универсального правопреемства, то есть в неизменном виде как единое целое и в один и тот же момент, если из правил названного Кодекса не следует иное.

По делу установлено, что ФИО2 являлась собственником жилого помещения с кадастровым номером ...., расположенного по адресу 

<

адрес>, просп. 

<

адрес> (т. 1, л.д. 54-56).

Заочным решением Набережночелнинского городского суда Республики Татарстан от 1 июля 2021 года по делу .... с ФИО6 в пользу ПАО КБ «Восточный» взыскана задолженность по кредитному договору в размере 1087517 руб. 56 коп., обращено взыскание на названное жилое помещение путём продажи с публичных торгов с установлением начальной продажной цены в размере 1128900 руб. (т. 2, л.д. 8-10).

Определениями Набережночелнинского городского суда Республики Татарстан взыскатель по указанному решению заменён на ПАО «Совкомбанк», а впоследствии – на ФИО3 (т. 2, л.д. 11-12, 52-54).

Указанная квартира была передана на торги постановлением судебного пристава-исполнителя от 15 июля 2022 года (т. 2, л.д. 40); проведение торгов поручено ООО «Антарес» (т. 2, л.д. 46-48), которое назначило проведение торгов на 6 сентября 2022 года.

Согласно материалам дела и сведениям, размещённым на сайте ФССП и сайте торговой площадки, в ходе первичных торгов было сделано пять ставок, победителем торгов признан ФИО7, предложивший за спорную квартиру 2998900 руб. При этом статус торгов указан как завершенные (т. 1, л.д. 207, т. 2, л.д. 150, 152-153, https://fssp.gov.ru/iss/izveshheniya-o-provedenii-publichnyh torgov/torgi/lots/870a3e29-6607-4b84-b468-bba43782b69f, https://auctiontorgi.ru/auction/54/3128).

Названные торги протоколом от 6 сентября 2022 года были признаны несостоявшимися в связи с тем, что лицо, выигравшее торги, в течение пяти дней не оплатило стоимость имущества (т. 2, л.д. 55).

На участие во вторичных торгах, назначенных на 17 октября 2022 года, поступило пять заявок; протоколом от 14 октября 2022 года к участию в торгах были допущены два участника (т. 1, л.д. 94-95).

Назначенные на 17 октября 2022 года вторичные торги по продаже названной квартиры были признаны несостоявшимися (т. 2, л.д. 58).

Постановлением судебного пристава-исполнителя от 18 октября 2022 года названная квартира передана взыскателю ФИО3 по цене 846675 руб. как не реализованная в принудительном порядке (т. 2, л.д. 73-74).

23 сентября 2023 года ФИО6 умерла; ФИО1 является наследником, обратившимся к нотариусу с заявлением о принятии наследства после её смерти (т. 1, л.д. 179-180)

Разрешая спор, суд первой инстанции исходил из того, что при организации и проведении торгов не было допущено существенных нарушений.

С указанным выводом судебная коллегия согласиться не может.

По смыслу положений пункта 5 статьи 447 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункта 1 статьи 58 ФЗ «Об ипотеке» объявление публичных торгов несостоявшимися является результатом проведения таких торгов. Будучи проведёнными с нарушением правил, установленных законом, они могут быть признаны недействительными по иску заинтересованного лица.

Пунктом 71 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2015 года № 50 «О применении судами законодательства при рассмотрении некоторых вопросов, возникающих в ходе исполнительного производства» разъяснено, что нарушения, допущенные организатором публичных торгов, признаются существенными, если с учётом конкретных обстоятельств дела судом будет установлено, что они повлияли на результаты публичных торгов (в частности, на формирование стоимости реализованного имущества и на определение победителя торгов) и привели к ущемлению прав и законных интересов истца.

Как отмечено выше, победителем торгов, проведённых 6 сентября 2022 года, был признан ФИО7, предложивший за спорную квартиру 2998900 руб. Указанные торги в день их проведения были признаны несостоявшимися в связи с тем, что лицо, выигравшее торги, в течение пяти дней не оплатило стоимость имущества.

Вместе с тем в силу приведённых выше положений закона победителю торгов для внесения покупной цены предоставлен пятидневный срок. Соответственно, признание торгов недействительными по указанному основанию в день их проведения является существенным нарушением установленной законом процедуры; при этом подобные действия организатора влекут за собой необоснованное снижение цены имущества как минимум на 15 процентов, что очевидно негативно влияет на формирование стоимости реализуемого имущества и ущемляет права и законные интересы должника по исполнительному производству.

Изложенное в силу приведённых положений закона и разъяснений по их применению является основанием для признания недействительными как торгов, проведённых 6 сентября 2022 года, так и вторичных торгов, поскольку в связи с указанными выше нарушениями продажная цена (а в последующем – и цена, по которой имущество передано взыскателю) была необоснованно снижена.

Ссылка представителя ООО «Антарес» на протокол от 5 мая 2025 года об исправлении описки в дате составления протокола о признании торгов несостоявшимися принята быть не может. Тот факт, что торги были признаны несостоявшимися именно 6 сентября 2022 года, а не 12 сентября 2022 года, как указано в протоколе об исправлении описки, подтверждается в том числе и уведомлением о признании торгов несостоявшимися, которое направлено организатором торгов судебному приставу-исполнителю также 6 сентября 2022 года (т. 1, л.д. 97), тогда как протокол об исправлении описок от 5 мая 2025 года был предоставлен только в ходе рассмотрения данного дела (л.д. 101 т.3). Данный протокол не может быть принят в качестве допустимого доказательства, поскольку составлен организатором торгов произвольно, через значительный промежуток времени после проведения как первичных, так и повторных торгов, тогда как дата составления протокола о признании торгов несостоявшимися имеет существенное значение для назначения и проведения повторных публичных торгов (ст. 58 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

Судебная коллегия отмечает также, что датой начала подачи заявок на участие в торгах, назначенных на 6 сентября 2022 года, являлось 26 августа 2022 года; вместе с тем соответствующие извещения были размещены на сайте ФССП и на официальном сайте для размещения информации о проведении торгов после указанной даты (т. 1, л.д. 204, https://fssp.gov.ru/iss/izveshheniya-o-provedenii-publichnyh-torgov/torgi/4c229ec2-8acf-4a82-ab7b-53ce203cfc10).

С учетом изложенного судебная коллегия приходит к выводу, что действия организатора торгов не соответствовали вышеприведенным нормам законодательства, регулирующего порядок проведения торгов, и были направлены на снижение стоимости реализуемого имущества, что ущемляет права и законные интересы должника по исполнительному производству.

То обстоятельство, что участник торгов ФИО7 не оспаривал результаты торгов, не является препятствием к их оспариванию заинтересованным лицом, которым является должник по исполнительному производству.

Доводы возражений ответчиков на апелляционную жалобу о том, что признание торгов от 6 сентября 2022 года несостоявшимися не повлияло на результаты торгов и формирование цены имущества, судебная коллегия отклоняет, поскольку победителем торгов ФИО7 была предложена цена 2998900 руб., приближенная к рыночной стоимости квартиры на дату реализации согласно общедоступным сведениям на сайте продажи недвижимости «Авито». Тогда как взыскателю квартира передана по цене 846675 руб.

Таким образом, заслуживают внимания доводы жалобы о существенной разнице продажной цены спорной квартиры с ее рыночной стоимостью. Заочным решением Набережночелнинского городского суда Республики Татарстан от 1 июля 2021 года по делу № 2-6774/2021 установлена начальная продажная цена заложенного имущества при его реализации в размере 1128900 руб., равной залоговой оценке от 2018 года.

Вместе с тем, в силу статей 15 (часть 4), 17 (часть 3), 19 (части 1 и 2) и 55 (части 1 и 3) Конституции Российской Федерации и, исходя из общеправового принципа справедливости, исполнение вступившего в законную силу судебного постановления должно осуществляться на основе соразмерности и пропорциональности, с тем, чтобы был обеспечен баланс прав и законных интересов всех взыскателей и должников.

В силу п. 1 ст. 203 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд, рассмотревший дело, по заявлениям лиц, участвующих в деле, судебного пристава-исполнителя исходя из имущественного положения сторон или других обстоятельств вправе изменить способ и порядок его исполнения.

Если по инициативе заинтересованной стороны будут представлены доказательства, свидетельствующие о том, что рыночная стоимость имущества, являющегося предметом залога, существенно отличается от его оценки, произведенной сторонами в договоре о залоге, а также в решении суда, суд в порядке ст. 203 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации вправе решить вопрос об изменении начальной продажной цены такого имущества в соответствии с представленными доказательствами независимо от его оценки сторонами в договоре о залоге, что не свидетельствует о переоценке обстоятельств о стоимости имущества, установленных решением суда (п. 13 Обзора судебной практики по гражданским делам, связанным с разрешением споров об исполнении кредитных обязательств, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 22.05.2013 года).

Согласно абз. 3 п. 1 ст. 349 Гражданского кодекса Российской Федерации при обращении взыскания и реализации заложенного имущества залогодержателем и иными лицами должны быть приняты меры, необходимые для получения наибольшей выручки от продажи предмета залога.

Как указано в Определении Конституционного суда Российской Федерации от 27.09.2018 года № 2299-О, положения абз. 3 п. 1 ст. 349 Гражданского кодекса Российской Федерации направлены на получение при реализации заложенного имущества максимальной суммы, что, как указывал Конституционный Суд Российской Федерации, согласуется с интересами участников гражданского оборота (Определение от 04.02.2014 года № 221-О), а именно: цель обеспечения баланса интересов участников отношений, связанных с реализацией заложенного имущества, на которое обращено взыскание, предопределяет необходимость обеспечения возможности согласования начальной продажной цены такого имущества с его рыночной стоимостью, в том числе в случаях, когда последняя существенно повысилась после вступления в законную силу решения суда об обращении на него взыскания, поскольку это - без ущерба для интересов залогодателя, залогодержателя и других лиц - способствует получению максимальной суммы, вырученной при реализации заложенного имущества путем продажи с публичных торгов, из которой происходит удовлетворение требований кредиторов). Рассматриваемое в системной взаимосвязи с иными положениями законодательства, регулирующими порядок обращения взыскания на заложенное имущество и его реализации и определяющими участников соответствующих правоотношений и действия, которые ими совершаются, это законоположение направлено на достижение баланса интересов взыскателей и должников при обращении взыскания на заложенное имущество и его реализации.

Порядок реализации заложенного недвижимого имущества, на которое по решению суда обращено взыскание, определен Федеральным законом от 16.07.1998 года № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» в статьях 56 и 58. Указанные нормы регулируют, в том числе ситуацию, когда установленная начальная продажная цена заложенного имущества существенно отличается от его рыночной стоимости на момент реализации.

Из материалов дела следует, что начальная продажная цена спорной квартиры определена заочным решением Набережночелнинского городского суда Республики Татарстан от 1 июля 2021 года исходя из п. 1.6 договора ипотеки от 2 июля 2018 года, тогда как реализация заложенного имущества состоялась в сентябре 2022 года, то есть по истечении четырех лет.

Судом не исследовался вопрос об изменении рыночной стоимости спорного имущества с июля 2018 года, ответчик ФИО6 не участвовала в судебном заседании по уважительным причинам, копию решения суда получила только 22 сентября 2022 года, что следует из определений суда от 9 декабря 2022 года о восстановлении срока на подачу заявления об отмене заочного решения и от 3 октября 2023 года об отмене заочного решения.

Решением Набережночелнинского городского суда Республики Татарстан от 20 февраля 2023 года по административному иску ФИО6 установлено, что копию постановления о возбуждении исполнительного производства от 23 мая 2022 года представитель ФИО6 получила 29 сентября 2022 года (л.д. 210-214 т.2)

Передавая имущество на торги постановлением от 15 июля 2022 года (л.д. 131 т.2), судебный пристав- исполнитель не принял во внимание, что с момента установления начальной продажной цены реализуемого имущества прошел значительный период времени (более года).

В соответствии с абзацем 2 статьи 12 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-Ф3 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» рыночная стоимость, определенная в отчете, является рекомендуемой для целей совершения сделки в течение шести месяцев с даты составления отчета, за исключением случаев, предусмотренных законодательством Российской Федерации».

То обстоятельство, что действия судебного пристава-исполнителя в рамках исполнительного производства не были признаны незаконными в судебном производстве по административному иску, не является основанием для отказа в иске заинтересованного лица о признании публичных торгов недействительными. На это указано в Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за 2016 год № 2, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 6 июля 2016 г., согласно которому законность этих постановлений (действий) судебного пристава-исполнителя суд оценивает при рассмотрении иска о признании публичных торгов недействительными.

В определении Верховного Суда Российской Федерации от 13 июля 2021 года № 18-КГ21-21 также изложена позиция со ссылкой на п.12 Обзора судебной практики по гражданским делам, связанным с разрешением споров об исполнении кредитных обязательств, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 22 мая 2013 г., о том, что непринятие судом при обращении взыскания на предмет залога и определении начальной продажной стоимости заложенного имущества во внимание значительного промежутка времени с момента заключения сделки по ипотеке до момента обращения взыскания может привести к нарушению прав должника в ходе осуществления исполнительного производства. При рассмотрении судом иска Банка в 2017 году ответчик не извещалась надлежащим образом о месте и времени судебного разбирательства, в связи с чем была лишена права выразить свое мнение по вопросу об определении начальной продажной цены предмета залога. Следствием изложенного явилось установление начальной продажной цены объекта недвижимости на основании оценки пятилетней давности, что явно нарушает права ответчика.

По данному делу определением Набережночелнинского городского суда Республики Татарстан от 3 октября 2023 года указанное выше заочное решение от 1 июля 2021 года по делу № 2-6774/2021 отменено, производство по делу возобновлено; по результатам повторного рассмотрения дела суд решением от 26 марта 2024 года иск частично удовлетворил, взыскав с ФИО1 в пользу ФИО3 195892 руб. 51 коп. задолженности по кредитному договору и 25638 руб. в возмещение расходов по уплате государственной госпошлины, обратил взыскание на спорную квартиру путём продажи с публичных торгов с установлением начальной продажной цены в размере 1128900 руб. Судом также постановлено: Решение в части обращения взыскания на заложенное имущество оставить без исполнения. В повороте заочного решения Набережночелнинского городского суда Республики Татарстан от 1 июля 2021 года- отказать.

При этом отказ в повороте исполнения заочного решения был основан н том, что иск удовлетворен частично, имущество фактически передано взыскателю, однако, это не препятствует повторной передаче имущества на торги в случае признания их недействительными и неисполнения должником кредитных обязательств.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Республики Татарстан от 10 марта 2025 года (с учетом определения об исправлении описок от 27 ноября 2025 года) постановлено:

решение Набережночелнинского городского суда Республики Татарстан от 26 марта 2024 г. изменить в части взысканных сумм и начальной стоимости заложенного имущества, взыскав с ФИО8 в пользу ФИО3 задолженность по кредитному договору от 2 июля 2018 г. .... в сумме 1 008 853,5 руб., в том числе: основной долг - 983192,84 руб., проценты - 23565,74 руб., неустойку за нарушение сроков возврата основного долга - 592,65 руб., неустойку, начисленную в связи с нарушением сроков уплаты процентов - 1502,27 руб.; расходы по уплате государственной госпошлины - 23783,34 руб.

Обратить взыскание в пользу ФИО3 на заложенное имущество - квартиру, расположенную по адресу: 

<

адрес> (30/06), кадастровый ...., путем продажи с публичных торгов, установив начальную продажную стоимость в размере 4492000 руб.

Судебный акт по данному гражданскому делу исполнению не подлежит.

В остальной части решение Набережночелнинского городского суда Республики Татарстан от 26 марта 2024 года оставить без изменения.

Определением Шестого кассационного суда общей юрисдикции от 16 сентября 2025 года решение Набережночелнинского городского суда Республики Татарстан от 26 марта 2024 года в неизменённой части и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Республики Татарстан от 10 марта 2025 года - оставлены без изменения, кассационные жалобы - без удовлетворения.

Дополнительным апелляционным определением Верховного Суда Республики Татарстан от 27 ноября 2025 года постановлено:

денежные средства в размере 1 087 517,56 руб., перечисленные на депозит Управления судебного департамента в Республике Татарстан (платежное поручение №40064137 от 5 февраля 2024 года) по настоящему делу направить ФИО3 (паспорт 

<

...>) по указанным реквизитам.

В ходе рассмотрения указанного дела определением судебной коллегии от 12 сентября 2024 года была назначена судебная товароведческая экспертиза, по результатам которой установлено, что рыночная стоимость квартиры, расположенной по адресу 

<

адрес>, 

<

адрес> (30/06) составляет 5615000 руб. (заключение .... от 27 ноября 2024 г.). С учетом положений п.4 ч.2 ст. 54 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» судом апелляционной инстанции начальная продажная стоимость спорной квартиры определена в размере 4492000 руб.

Указанные обстоятельства подтверждают доводы истца о том, что признание торгов несостоявшимися в день их проведения в связи с тем, что лицо, выигравшее торги, в течение пяти дней не оплатило стоимость имущества, является существенным нарушением установленной законом процедуры; при этом подобные действия организатора повлекли за собой необоснованное снижение цены имущества.

Изложенное свидетельствует о наличии оснований для признания оспариваемых торгов недействительными.

Поскольку результатом торгов явилось не заключение договора купли-продажи спорной квартиры, а передача её взыскателю, то правовым последствием признания торгов недействительными должна являться не двусторонняя реституция, а аннулирование внесённой в Единый государственный реестр недвижимости записи о праве собственности взыскателя и восстановление записи о праве собственности должника.

Поскольку ФИО6 (бывший собственник спорной квартиры) на дату рассмотрения дела умерла, то спорная квартира подлежит включению в наследственную массу.

Надлежащими ответчиками по делу в данном случае являются ООО «Антарес» как организатор торгов, допустивший существенные нарушения при их проведении, и ФИО3 как приобретатель спорной квартиры, права которого подлежат восстановлению путем возврата денежных средств в сумме, равной сумме задолженности по кредитному договору, внесенной должником на депозит суда.

При таких обстоятельствах решение суда подлежит отмене с принятием нового решения о частичном удовлетворении иска.

На основании изложенного и руководствуясь ст. 199, п. 2 ст. 328, ст. 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Набережночелнинского городского суда Республики Татарстан от 4 июня 2024 года по данному делу отменить и принять новое решение.

Иск ФИО1 (СНИЛС .... к ООО «Антарес» (ИНН ....) и ФИО3 (СНИЛС .... удовлетворить.

Признать недействительными торги по продаже жилого помещения по адресу 

<

адрес> (кадастровый ....), проведённые ООО «Антарес» 6 сентября 2022 года и 17 октября 2022 года.

В порядке применения последствий недействительности торгов аннулировать внесённую в Единый государственный реестр недвижимости запись .... о регистрации за ФИО3 права собственности на жилое помещение по адресу 

<

адрес>, 

<

адрес> (кадастровый ....), восстановив запись о регистрации права собственности на указанное жилое помещение за ФИО6.

Включить жилое помещение по адресу 

<

адрес>, 

<

адрес> (кадастровый ....) в наследственную массу после смерти ФИО6

В удовлетворении остальной части требований отказать.

Настоящее апелляционное определение является основанием для внесения соответствующих записей в Единый государственный реестр недвижимости.

Апелляционное определение вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение трёх месяцев в Шестой кассационный суд общей юрисдикции (г. Самара) через суд первой инстанции.

Мотивированное апелляционное определение изготовлено в окончательной форме 27 января 2026 года.

Председательствующий

Судьи