УИД 04RS0010-01-2025-001940-98

Дело № 2-1392/2025

РЕШЕНИЕ

именем Российской Федерации

17 октября 2025 г. с. Иволгинск

Иволгинский районный суд Республики Бурятия в составе председательствующего судьи Раднаевой Т.Б., при секретаре Намсараевой Э.Ч., с участием истца ФИО1, представителя истца по доверенности ФИО2, ответчика ФИО3, представителя ответчика по доверенности ФИО4, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к ФИО3 о признании недействительным договора купли-продажи земельного участка и жилого дома и расторжении договора купли-продажи земельного участка и жилого дома, прекращении права собственности на объекты недвижимости, восстановлении права собственности на недвижимое имущество,

УСТАНОВИЛ:

Обращаясь в суд, истец ФИО5 с учетом уточнения просит признать недействительным договор купли-продажи жилого дома с кадастровым номером № и земельного участка с кадастровым номером №, площадью № кв.м., расположенные по адресу: 

<

адрес>; расторгнуть договор купли-продажи земельного участка, возвратить стороны по договору в первоначальное положение, прекратить право собственности ответчика на указанный земельный участок путем погашения записи о регистрации права собственности, восстановить право собственности истца на вышеуказанные объекты недвижимости. 

Требования мотивированы тем, что ДД.ММ.ГГГГ между истцом и ответчиком был заключен договор купли-продажи вышеуказанных жилого дома и земельного участка. В соответствии с п. 9 данного договора право собственности у покупателя возникает с момента государственной регистрации прав в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Бурятия. Договор прошел государственную регистрацию, в ЕГРН произведены соответствующие записи регистрации. В соответствии с условиями договора земельный участок и жилой дом переданы продавцом покупателю. Однако, несмотря на условия договора, ответчик не выплатил истцу денежную сумму ... руб. (п. 6 договора), таким образом, в настоящее время условия договора купли-продажи недвижимости по оплате не выполнены. При обращении истца к ответчику с требованием о расторжении договора купли-продажи жилого дома с земельным участком данное требование оставлено ответчиком без ответа. Истец вправе была рассчитывать при заключении договора купли-продажи недвижимости на получение от ответчика денежной суммы в ... руб., чего до сих пор нет. Неуплата по договору является существенным нарушением условий договора. Ответчик обязан доказать передачу указанной денежной суммы истцу. Никаких допустимых доказательств передачи истцу денежной суммы по договору у ответчика нет.

В судебном заседании истец ФИО1 уточненные исковые требования поддержала, суду пояснила, что ответчик перечислил ей только ... руб., остальную денежную сумму за жилой дом и земельный участок он не передал, просит удовлетворить исковые требования в полном объеме.

В судебном заседании представитель истца ФИО2, действующий на основании доверенности от ДД.ММ.ГГГГ, уточненные исковые требования поддержал по доводам, изложенным в исковом заявлении и заявлении об уточнении исковых требований, суду пояснил, что ответчик не в полном объеме передал истцу денежные средства за приобретенные жилой дом и земельный участок, истец согласна с суммой в ... руб., однако допустимых доказательств, подтверждающих передачу ответчиком истцу денежных средств в размере 240 000 руб., не представлено, также пояснил, что на землях сельскохозяйственного назначения не может быть построен приют для собак, просил признать недействительным договор купли-продажи жилого дома и земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, расторгнуть указанный договор в связи с неуплатой денежной суммы по договору и незаконным использованием земельного участка, применить последствия недействительности сделки, возвратить стороны в прежнее положение, отменить регистрационную запись ответчика на указанные объекты недвижимости, восстановить регистрационные записи на истца ФИО1 Также пояснил, что срок исковой давности составляет 3 года, поэтому срок обращения в суд истцом не пропущен.

Ответчик ФИО3 исковые требования не признал, суду пояснил, что денежные средства переданы истцу в полном объеме, им были переданы истцу два земельных участка, часть денежных средств была переведена на счет внучки истца, все подтверждающие квитанции имеются, также пояснил, что суд обязал его зарегистрироваться в качестве юридического лица и привести земельный участок в соответствии с целевым назначением, просил отказать в удовлетворении иска в полном объеме.

Представитель ответчика ФИО4, действующая на основании доверенности от ДД.ММ.ГГГГ, исковые требования не признала по доводам, изложенным в возражениях на исковое заявление, суду пояснила, что денежные средства по договору купли-продажи жилого дома и земельного участка были переданы ответчиком истцу в полном объеме перечислениями, часть денежных средств была передана земельными участками, был оформлен договор купли-продажи земельных участков, за которые истец не оплатила, также часть денежных средств была перечислена ответчиком по просьбе истца ее внучке, также пояснила, что по требованию о признании договора недействительным истцом не указаны основания для признания сделки недействительной, считает, что данная сделка является оспоримой, в связи с чем считает, что истцом пропущен срок исковой давности, который начался с ДД.ММ.ГГГГ и истек ДД.ММ.ГГГГ, просила отказать в удовлетворении исковых требований в полном объеме.

Выслушав пояснения сторон, изучив и оценив собранные по делу доказательства в их совокупности, по правилам ст. 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее - ГПК РФ), суд приходит к следующим выводам.

Согласно п. 1 ст. 160 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) сделка в письменной форме должна быть совершена путем составления документа, выражающего ее содержание и подписанного лицом или лицами, совершающими сделку, либо должным образом уполномоченными ими лицами. 

В п. 1 ст. 421 ГК РФ предусмотрено, что граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Согласно положениям ст. 421 ГК РФ стороны могут определять условия договора по своему усмотрению.

При этом в соответствии с п. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Согласно п. 1 ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену). 

Как установлено судом, и следует из материалов дела, ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 и ФИО3 заключен договор купли-продажи здания и земельного участка, в соответствии с условиями которого продавец ФИО1 продает, а покупатель ФИО3 приобретает в собственность здание, площадью ... кв.м., с кадастровым номером №, и земельный участок, площадью ... кв.м., с кадастровым номером №, расположенные по адресу: 

<

адрес> (п.п. 1, 3, 4 договора). 

Согласно п. 6 данного договора стороны оценили указанные здание и земельный участок в ... руб. 

В п. 7 указанного договора определено, что расчет между сторонами за указанные выше здание и земельный участок произведется в день подписания настоящего договора. 

Согласно п. 9 договора право собственности у покупателя на приобретаемые по настоящему договору здание и земельный участок возникает с момента государственной регистрации в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Бурятия. 

Данный договор имеет силу передаточного акта (п. 10 договора). 

Как следует из выписки из ЕГРН, вышеуказанный договор купли-продажи был зарегистрирован ДД.ММ.ГГГГ в установленном порядке в Управлении Росреестра по Республике Бурятия, спорные здание и земельный участок зарегистрированы на ФИО3 

Обращаясь в суд, истец просит признать недействительным договор купли-продажи здания и земельного участка, также просит расторгнуть данный договор, ссылаясь на то, что ответчиком не выполнены условия договора купли-продажи недвижимости по оплате за здание и земельный участок, что ответчик использует приобретенный им земельный участок не по целевому назначению. 

В статье 153 ГК РФ определено, что сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

В силу п. 1 ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

В соответствии с п. 2 ст. 166 ГК РФ предусмотрено, что требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе.

Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия.

Сторона, из поведения которой явствует ее воля сохранить силу сделки, не вправе оспаривать сделку по основанию, о котором эта сторона знала или должна была знать при проявлении ее воли.

Согласно п. 5 ст. 166 ГК РФ заявление о недействительности сделки не имеет правового значения, если ссылающееся на недействительность сделки лицо действует недобросовестно, в частности, если его поведение после заключения сделки давало основание другим лицам полагаться на действительность сделки.

Как указано в п. 1 ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. Лицо, которое знало или должно было знать об основаниях недействительности оспоримой сделки, после признания этой сделки недействительной не считается действовавшим добросовестно.

В соответствии со ст. 168 ГК РФ за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (п. 1). Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (п. 2).

Согласно п. 1 ст. 178 ГК Ф сделка, совершенная под влиянием заблуждения, может быть признана судом недействительной по иску стороны, действовавшей под влиянием заблуждения, если заблуждение было настолько существенным, что эта сторона, разумно и объективно оценивая ситуацию, не совершила бы сделку, если бы знала о действительном положении дел.

В силу п. 1 ст. 10 ГК РФ не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

В п. 5 данной статьи установлено, что добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются.

По смыслу указанной нормы действия участников гражданского оборота предполагаются разумными и добросовестными, пока не доказано обратное.

В п. 1 ст. 450 ГК РФ определено, что изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

В силу п. 2 данной статьи по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Так, заявляя требования о признании договора купли-продажи здания с земельным участком от ДД.ММ.ГГГГ недействительным, сторона истца указывает, что при заключении сделки истец была введена в заблуждение в отношении качества предмета сделки, поскольку предполагала намерение ответчика приобрести участок для осуществления сельскохозяйственной деятельности.

Суд признает данные доводы несостоятельными, поскольку истец распорядилась ранее принадлежащим ему недвижимым имуществом по своему усмотрению, в настоящее время она собственником спорных здания и земельного участка не является. 

Кроме того, истец ссылается на то, что ответчиком ФИО3 не исполнены обязательства по оплате указанных объектов недвижимости, в связи с чем ответчиком нарушены существенные условия договора.

Однако данные доводы суд также отклоняет, поскольку, как следует из материалов дела, ответчиком представлен договор купли-продажи земельных участков от ДД.ММ.ГГГГ, согласно которому ответчик продал, а истец приобрела в собственность земельные участки, расположенные по адресу: 

<

адрес>. Данный договор не расторгнут и не признан недействительным. 

Как установлено судом, в счет оплаты по спорному договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ стороны заключили договор купли-продажи земельных участков от ДД.ММ.ГГГГ, согласно п. 6 которого земельные участки оценены в 200 000 руб. 

Данное обстоятельство сторонами не оспаривалось. Более того, истец подтвердила, что денежные средства за приобретение указанных земельных участков по договору от ДД.ММ.ГГГГ ответчику она не передавала, что позволяет прийти к выводу о том, что в счет оплаты по спорному договору купли-продажи ответчик передал истцу земельные участки в 

<

адрес>. 

Кроме того, ответчиком представлены квитанции о переводе истцу денежных средств по оспариваемому договору купли-продажи, указанный договор заключен в надлежащей форме, переход права собственности на вышеуказанные здание и земельный участок на ФИО3 зарегистрирован в установленном законом порядке.

Указанные обстоятельства подтвердила в судебном заседании свидетель ***, которая пояснила, что по поручению ФИО3 она переводила с карты своего супруга *** на счет истца ФИО1 и ее внучки денежные средства по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ. 

Показания свидетеля сторонами не оспорены, какими-либо письменными доказательствами не опровергнуты. 

Таким образом, суд приходит к выводу о том, что доказательства недобросовестности ответчика ФИО3 при заключении договора купли-продажи суду представлены не были. 

Доводы стороны истца о том, что денежные средства были перечислены не по спорному договору купли-продажи, суд признает также несостоятельными ввиду вышеизложенных обстоятельств.

При таком положении дела, суд усматривает в действиях истца злоупотребление правом. Поведение как истца ФИО1, так и ответчика ФИО3 после заключения сделки давало основание другим лицам полагаться на действительность сделки и наличие у ФИО3 права собственности на спорные здание и земельный участок, что с учетом вышеприведенных норм права исключает защиту права истца через признание такой сделки недействительной.

По данному делу юридически значимым обстоятельством является выяснение вопроса о том, была ли воля участников оспариваемой сделки направлена на достижение одних правовых последствий.

Так, исходя из буквального толкования условий оспариваемого договора, суд приходит к выводу о том, что договор купли-продажи здания и земельного участка содержит все существенные условия, которые ясно устанавливают правовую природу сделки и определяют ее предмет, воля сторон при заключении договора была направлена на регистрацию права собственности на спорные объекты недвижимости за ФИО3

Согласно статье 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

В нарушение данных требований истцом допустимых и достоверных доказательств наличия обстоятельств, являющихся основанием для признания договора купли-продажи недействительным, не представлено, а судом добыто не было. 

Поскольку существенных оснований для признания договора купли-продажи доли здания и земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ФИО1 и ФИО3, недействительной сделкой, а также расторжения указанного договора, истцом не приведено, равно как и достоверных доказательств того, что оспариваемая сделка совершена под влиянием заблуждения.

Следует отметить, что то обстоятельство, что ответчиком не произведен расчет по оспариваемому договору, является основанием для взыскания с него стоимости приобретенного имущества, а не признания договора недействительным. 

При указанных обстоятельствах, исходя из анализа совокупности собранных по делу доказательств, суд приходит к выводу, что оснований для удовлетворения как требований истца о признании договора купли-продажи здания и земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, так и требований о расторжении указанного договора, не имеется.

Таким образом, материалы дела содержат убедительные аргументы в пользу того, что стороны не имели намерения на возникновение ординарных гражданско-правовых отношений. Напротив оценка и исследование фактических действий и поведения сторон свидетельствует о злоупотреблении правом истца. 

Вместе с тем, суд полагает, что истцом пропущен срок обращения в суд с заявленными требованиями, поскольку доводы истца о том, что ответчик не произвел оплату по спорному договору купли-продажи, не подтверждены какими-либо относимыми и допустимыми доказательствами. Кроме того, суд считает заслуживающими внимание доводы стороны ответчика о том, что в соответствии со ст. 166 ГК РФ оспариваемый договор является оспоримой сделкой. 

В соответствии с п. 2 ст. 181 ГК РФ срок исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности составляет один год. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня прекращения насилия или угрозы, под влиянием которых была совершена сделка (пункт 1 статьи 179), либо со дня, когда истец узнал или должен был узнать об иных обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной.

В силу ст. 195 ГК РФ исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено.

Как следует из оспариваемого договора, спорные здание и земельный участок оценены сторонами в ... руб., кроме того, сторонами определено, что расчет произведется в день подписания настоящего договора. Ответчиком право на указанные объекты было зарегистрировано ДД.ММ.ГГГГ. Следовательно, истцу о нарушении ее права было известно ДД.ММ.ГГГГ, между тем, с настоящим иском истец обратилась по истечении одного года.

В силу п. 2 ст. 199 ГК РФ исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения. Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

Доказательств, опровергающих установленные по делу обстоятельства в соответствии с положениями ст. 56 ГПК РФ, сторонами не представлено.

С учетом установленных обстоятельств по делу, приведенных норм и положений закона, суд отказывает в удовлетворении требований истца, исходя из того, что оспариваемый договор купли-продажи соответствует закону и волеизъявлению сторон, оснований для признания сделки недействительной, расторжении договора купли-продажи не имеется.

Поскольку требования о возвращении сторон в первоначальное положение, прекращении права собственности ответчика, восстановлении права собственности истца на спорные объекты недвижимости являются производными от требований о признании сделки недействительной, расторжении договора купли-продажи, суд отказывает и в удовлетворении данных требований.

Таким образом, суд полагает, что исковые требования заявлены незаконно, необоснованно и удовлетворению не подлежат.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований ФИО1 к ФИО3 о признании недействительным договора купли-продажи земельного участка и жилого дома и расторжении договора купли-продажи земельного участка и жилого дома, прекращении права собственности на объекты недвижимости, восстановлении права собственности на недвижимое имущество отказать.

Решение суда может быть обжаловано сторонами в апелляционном порядке в Верховный Суд Республики Бурятия через Иволгинский районный суд Республики Бурятия в течение одного месяца со дня составления решения в окончательной форме.

Судья Т.Б. Раднаева 

Мотивированное решение изготовлено 10 ноября 2025 г.