Дело № 2-79/2018

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г. Новоалтайск 24 сентября 2018 года

Новоалтайский городской суд Алтайского края в составе:

председательствующего судьи Мартыновой И.А.,

при секретаре Бжицких А.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску ФИО1 к ФИО2 об уменьшении покупной цены жилого дома, взыскании денежных средств,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратилась в суд с указанным иском и с учетом уточнения исковых требований просила уменьшить покупную цену по Договору купли-продажи от ДАТА жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: АДРЕС, с 1 500 000 рублей до суммы 913 755 рублей и взыскать с ФИО2 в пользу ФИО1 сумму соразмерного уменьшения покупной цены по Договору купли-продажи от ДАТА в размере 586 245 рубля и судебные расходы, указав в обоснование исковых требований, что по Договору купли-продажи от ДАТА приобрела у ФИО2 земельный участок с расположенным на нем жилым домом по адресу: АДРЕС.

По условиям Договора от ДАТА отчуждаемые земельный участок и жилой дом сторонами оценены в 1 500 000 рублей, в том числе стоимость земельного участка 500 000 рублей, стоимость жилого дома- 1 000 000 рублей.

Расчет между сторонами произведен полностью до подписания Договора.

При заключении Договора от ДАТА ФИО1 визуально ознакомилась с качеством приобретаемого недвижимого имущества, не обнаружила никаких видимых дефектов, своих претензий не высказывала, о чем содержится указание в пункте 11 Договора. 

Однако в ходе эксплуатации жилого дома были выявлены следующие недостатки:

деформация наружной облицовки стен с образованием трещин практически по всему периметру фасадов здания;

сквозная трещина задней стены гаража раскрытием до 2 мм., вызванная осадкой фундамента;

несущая балка покрытия поражена грибком черного цвета, утеплитель чердачного покрытия (древесные опилки) повышенной влажности вследствие не герметичности кровли (наличие недостаточного нахлеста листов профнастила между собой в отдельных местах;

промерзание стен и образование грибка черного цвета в нижней части в углах помещений жилых комнат, вследствие снижения теплоизоляционных свойств стен из-за наличия влаги в толще материала;

образование грибка черного цвета внизу откосов оконных проемов помещений 5-8, вызванное недостаточной вентиляцией помещений;

поражение конструкций пола грибком черного цвета на 30% площади, в подпольном пространстве повышенная влажность, материал фундамента местами имеет сырые пятна;

деформация отмостки по периметру здания в виде проседания и многочисленных трещин, зазор между стеной здания и отмосткой местами составляет до 20 мм., водоотвод от здания не обеспечен;

отсутствие вертикальной обмазочной гидроизоляции фундамента (материал фундамента непрочный и легко крошится при незначительных механических воздействиях).

Стоимость ремонтных работ составляет 586 245 рублей.

Направленная ДАТА в адрес ответчика претензия об уменьшении покупной цены по Договору купли-продажи оставлена им без удовлетворения. 

В судебном заседании истец, действуя самостоятельно и через представителя, настаивала на удовлетворении исковых требований.

Ответчик, действуя через представителя, просил в удовлетворении требований истцу отказать.

Исследовав и оценив представленные доказательства в совокупности, суд приходит к следующему.

Согласно ст. 469 Гражданского кодекса Российской Федерации, продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи.

При отсутствии в договоре купли-продажи условий о качестве товара продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется.

Если продавец при заключении договора был поставлен покупателем в известность о конкретных целях приобретения товара, продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для использования в соответствии с этими целями.

В соответствии со статьей 549 ГК РФ, по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно ст. 557 ГК РФ, в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

В силу ч. 1 ст. 475 ГК РФ, если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца: соразмерного уменьшения покупной цены; безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок; возмещения своих расходов на устранение недостатков товара.

Продавец отвечает за недостатки товара, если покупатель докажет, что недостатки товара возникли до его передачи покупателю или по причинам, возникшим до этого момента (п. 1 ст. 476 ГК РФ).

Как усматривается из материалов дела и не оспаривается сторонами, ДАТА между ФИО2 и ФИО1 был заключен договор купли-продажи земельного участка, общей площадью 897 кв. м., кадастровый НОМЕР и расположенного на нем жилого дома, общей площадью 134,2 кв. м., кадастровый НОМЕР по адресу: АДРЕС, по условиям которого покупатель до заключения данного договора ознакомился с качеством отчуждаемого имущества, претензий к качеству не имеет и принимает его в таком качественном состоянии, как он есть. 

Право собственности ФИО2 зарегистрировано в ЕГРП ДАТА за НОМЕР, НОМЕР соответственно.

По заключению эксперта Сибирского филиала АО «Ростехинвентаризация-Федеральное БТИ» судебной строительно-технической экспертизы НОМЕР от ДАТА в результате проведенного исследования в жилом доме, расположенном по адресу: АДРЕС выявлены следующие дефекты:

трещины в наружной облицовке стен из лицевого кирпича, ослабление кладки кирпичной облицовки, отставание отдельных кирпичей от кирпичной кладки. Данные дефекты являются явными, неустранимыми, малозначительными, так как влияют на эстетические свойства (внешний вид) и не влияют на возможность эксплуатации по назначению; образовались в результате некачественных строительных работ или при применении некачественных строительных материалов;

следы промерзания стен, образования грибка черного цвета в углах и нижней части наружных стен в помещениях поз.6,7 и по всей внутренней поверхности наружных стен в помещении поз.8. Данный дефект является явным, устранимым путем потравки стен антигрибковым раствором, значительным, так как снижена долговечность и эксплуатационные качества стен, не обеспечено соблюдение требований в части содержания потенциально опасных для человека биологических веществ; вызван наличием влаги в толще стен;

наружная стена (правая относительно фасада) помещения поз.3 имеет повреждения в виде отдельной глубокой трещины и отпадения штукатурного слоя. Данный дефект является явным, устранимым путем заделки трещины цементным раствором, малозначительным, так как влияет на эстетические свойства (внешний вид) и не влияет на возможность эксплуатации по назначению; образован в результате осадки фундамента;

фактическое сопротивление теплопередаче наружной стены не соответствует требованиям по теплопередаче; температурный перепад между температурой внутреннего воздуха (17,9 градусов на дату осмотра) и температурой внутренней поверхности наружных стен (в нижней части стен) составляет более 4 градусов, что не соответствует требованиям п.5.1 СП 50.13330.2012. Данные дефекты являются скрытыми, устранимыми путем дополнительного утепления наружных стен и цоколя, при этом будут проведены работы по демонтажу и устройству кладки из облицовочного кирпича, тем самым устраняя выявленные в ней дефекты (трещины в кирпичах, их отставание). Дефекты являются значительными, так как снижают эксплуатационные характеристики наружных стен (увеличивают теплопотери, способствуют образованию конденсата на внутренней поверхности стен и в толще стен, способствуют промерзанию; образовались в результате строительства жилого дома (при утеплении стен);утепление чердачного перекрытия (опилки) имеют повышенную влажность, промерзание в толще опилок, деревянные балки перекрытий со стороны чердачного пространства имеют поражения грибком черного цвета. Данные дефекты являются явными, устранимыми путем смены утеплителя из опилок, потравки древесины поврежденных конструкций антисептиком; значительными, так как снижены долговечность перекрытия, а также снижены теплоизоляционные свойства утеплителя, что приводит к промерзанию конструкций перекрытия и к дальнейшему образованию грибка на деревянных конструкциях; образовались в результате негерметичности кровли;

фактические сопротивления теплопередаче перекрытия не соответствуют требованиям по теплопередаче. Данный дефект является скрытым, устранимым путем дополнительного утепления перекрытия; значительным, так как снижены эксплуатационные качества перекрытия (приводит к дополнительным потерям тепла через перекрытие); образовался в результате строительства жилого дома (при утеплении перекрытия);

конструкции полов (деревянные балки, настил) в местах сопряжения со стенами имеют повреждения грибком черного цвета, следы увлажнения. Данный дефект является явным, устранимым путем протравки древесины пораженных конструкций антисептиком; значительным, так как снижена долговечность конструкции полов и не обеспечено соблюдение требований в части содержания потенциально опасных для человека биологических веществ; образовался в результате проникновения влаги в толщу материала фундамента и стен;

в чердачном пространстве часть поверхности утеплителя (опилки) имеет снежный покров, а также следы замачивания утеплителя, что свидетельствует об отсутствии герметичности кровельного покрытия. Данный дефект является скрытым, устранимым путем демонтажа и повторного устройства части кровли в соответствии с требованиями; значительным, так как снижены и эксплуатационные качества кровли, вследствие чего происходит замачивание конструкций крыши и перекрытия; образовался в результате некачественных работ по устройству кровли;

образование грибка черного цвета внизу откосов оконных проемов помещений поз.5,6,7,8. Данный дефект является явным, устранимым путем потравки откосов оконных проемов; значительным, так как не обеспечено соблюдение требований в части содержания потенциально опасных для человека биологических веществ; вызван наличием влаги в толще стен;

система вентиляции в исследуемом жилом доме предусмотрена с естественным притоком и удалением воздуха через оконные и дверные проемы и вентиляционный канал в санузле поз.1 удаление воздуха происходит с помощью механической вытяжной вентиляции. Вентиляционные каналы выполнены из ПВХ- труб, проходят горизонтально по чердачному пространству и выведены горизонтально через фронтон кровли, что не соответствует требованиям п.4.9 Пособия к СНиП 2.08.01-89. Данный дефект является явным, устранимым путем устройства вертикальных вентиляционных каналов; значительным, так как подобное устройство вентиляционных каналов приводит к периодическим нарушениям циркуляции воздуха в системе и нарушению тепловлажностного режима помещений; образовался в результате проведения работ по устройству вентиляционных каналов.

Стоимость ремонтно-строительных работ и материалов по устранению выявленных недостатков по адресу: АДРЕС составляет 586 245 рублей. 

Поскольку скрытые недостатки не были оговорены продавцом в договоре купли-продажи от ДАТА, а свидетельские показания ФИО4, ФИО5 об обратном не свидетельствуют, также как и отсутствуют доказательства того, что цена жилого дома при заключении сделки была снижена с учетом недостатков, то наличие скрытых недостатков в данном случае дают истцу основания требовать снижения покупной цены жилого помещения в порядке ст. 475 ГК РФ.

Под соразмерным уменьшением покупной цены понимается установление цены в соответствующей пропорции к общей цене товара с учетом реальной возможности использования обесцененного товара по назначению. Данное положение применяется в случае, когда товар может использоваться по прямому назначению без устранения недостатков, но при определении его цены не было учтено снижение качества (абз. 2 п. 1 ст. 475 ГК РФ).

Соразмерное уменьшение цены означает, что уплаченная за товар цена предполагалась как за товар надлежащего качества, но выявленное состояние товара, указывает, что он тому качественному состоянию, которое предполагалось сторонами при заключении сделки, не соответствует.

Требование истца об уменьшении покупной цены на сумму расходов на устранение скрытых недостатков по экспертному заключению, фактически сводится к требованию о возмещении убытков, связанных с расходами на устранение выявленных недостатков (абз. 4 п. 1 ст. 475 ГК РФ).

Однако, в соответствии со ст. 475 ГК РФ требование о возмещении расходов на устранение недостатков и требование о соразмерном уменьшении цены различны по своему правовому содержанию, при этом, уменьшение покупной цены приобретенного жилого дома не может осуществляться путем возмещения стоимости ремонтных работ.

Таким образом, юридически значимым обстоятельством для разрешения заявленных истцом требований о соразмерном уменьшении покупной цены является установление соответствия уплаченной за товар цены, при этом как за товар надлежащего качества, тому качественному состоянию товара, которое передано при заключении сделки.

По заключению эксперта Сибирского филиала АО «Ростехинвентаризация-Федеральное БТИ» дополнительной судебной строительно-технической экспертизы НОМЕР от ДАТА рыночная стоимость земельного участка с расположенным на нем жилым домом по АДРЕС на дату заключения договора купли-продажи- ДАТА составляет 2 410 000 рублей, а рыночная стоимость этого же объекта недвижимости на момент заключения договора купли-продажи ДАТА с учетом выявленных недостатков, влияющих на качество объекта недвижимости, составляет 1 864 664 рубля, и как следствие ведет к снижению общей цены объекта недвижимости на 22,63%.

При установленных обстоятельствах, с учетом наличия в приобретенном истцом жилом доме неоговоренных продавцом скрытых недостатков, которые существенно снижают эксплуатационную пригодность жилого дома, покупная цена земельного участка с расположенным на нем жилым домом по АДРЕС, приобретенные ФИО1 по договору купли-продажи от ДАТА, подлежит соразмерному уменьшению на 22,63%, с 1 500 000 рублей до 1 160 550 рублей; и с ответчика в пользу истца в счет соразмерного уменьшения покупной цены по договору купли-продажи от ДАТА земельного участка с расположенным на нем жилым домом по АДРЕС, подлежит взысканию 339 450 рублей (1 500 000-1 160 550).

В силу ч.1 ст.98 ГПК РФ с ФИО2 в пользу ФИО1 подлежат взысканию понесенные по делу судебные расходы (уплаченная при подаче искового заявления в суд государственная пошлина, почтовые расходы, расходы по оплате экспертизы 3145-Б\17, судебные издержки, связанные с производством судебной строительно-технической экспертизы НОМЕР от ДАТА, дополнительной судебной строительно-технической экспертизы НОМЕР от ДАТА) пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований (57,90%), в размере 28 525,87 рублей.

Руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 удовлетворить частично. 

Уменьшить соразмерно покупную цену земельного участка с расположенным на нем жилым домом по АДРЕС, приобретенных ФИО1 по договору купли-продажи от ДАТА, с 1 500 000 рублей до 1 160 550 рублей.

Взыскать с ФИО2 в пользу ФИО1 в счет соразмерного уменьшения покупной цены по договору купли-продажи от ДАТА земельного участка с расположенным на нем жилым домом по АДРЕС, денежные средства в размере 339 450 рублей, судебные расходы 28 525,87 рублей.

В удовлетворении остальной части исковых требований отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Алтайский краевой суд через Новоалтайский городской суд в течение месяца со дня изготовления мотивированного решения.

Председательствующий И.А. Мартынова