Дело № 2-310/2024 года

УИД: 28RS0015-01-2023-000393-75

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

(мотивированное)

05 июня 2024 года г. Райчихинск

Райчихинский городской суд Амурской области в составе: 

председательствующего судьи Грачевой О.В., 

при секретаре Шароглазовой Е.Ю., 

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Благовещенского межрайонного природоохранного прокурора, в защиту интересов неопределенного круга лиц и муниципального образования город Райчихинск, к Комитету по управлению имуществом г. Райчихинска, ФИО1, ООО «Центр экспертизы и оценки» о признании договора аренды земельного участка недействительной (ничтожной) сделкой, применении последствий недействительности (ничтожности) сделки,

У С Т А Н О В И Л:

Благовещенский межрайонный природоохранный прокурор, действуя в интересах неопределенного круга лиц и муниципального образования город Райчихинск, обратился к Комитету по управлению имуществом г. Райчихинска, ФИО1, ООО «Центр экспертизы и оценки» о признании договора аренды земельного участка недействительной (ничтожной) сделкой, применении последствий недействительности (ничтожности) сделки, указав в обоснование о том, что Благовещенской межрайонной природоохранной прокуратурой проведен анализ исполнения земельного законодательства при проведении аукциона на заключение договора аренды земельного участка с кадастровым номером №. 

Установлено, что земельный участок с кадастровым номером № предоставлен ФИО1 на основании договора аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ 349, который был заключен на основании протокола от ДД.ММ.ГГГГ № приема заявок (рассмотрения) на участие в открытом аукционе по извещению от ДД.ММ.ГГГГ №.

В нарушение требований п.20 ст. 39.6 ЗК РФ извещение о проведении торгов в форме открытого аукциона на заключение договора аренды земельного участка кадастровым номером № было опубликовано в выпуске № газеты «Вести Райчихинска» от ДД.ММ.ГГГГ, тираж данного выпуска был отпечатан ДД.ММ.ГГГГ и ДД.ММ.ГГГГ отправлен заказчику, чем нарушена процедура проведения торгов.

В соответствии с протоколом от ДД.ММ.ГГГГ № торги были признаны несостоявшимися, а договор аренды был заключен с единственным участником торгов ФИО1, по начальной цене договора 25161 руб. (арендная плата в год).

Оценка рыночной стоимости объекта оценки земельного участка общей площадью 26199 кв.м. с кадастровым номером №, расположенного по адресу: Амурская область, г. Райчихинск, повлияла на определение размера арендной платы.

Между комитетом по управлению имуществом г. Райчихинска и ООО «Центр экспертизы и оценки» заключен договор на оказание услуг по оценке от ДД.ММ.ГГГГ №.

В нарушение требований ст. 10 ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ», вышеуказанный договор не содержит описание земельного участка оценки, позволяющие осуществить его идентификацию, дату определения стоимости оценки, сведения об оценщике, который будет проводить оценку, сведения об обязательном страховании гражданской ответственности оценщика, наименование саморегулируемой организации оценщиков, членом которой является оценщик и место нахождения этой организации, указание на стандарты оценочной деятельности, которые будут применяться при проведении оценки.

В период проведения оценки в штате ООО «Центр экспертизы и оценки» не имелось оценщиков, что является нарушением абз. 2 ст. 15.1 ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ».

На дату оценки ДД.ММ.ГГГГ ООО «Центр экспертизы и оценки» не имело страхового полиса страхования ответственности юридического лица в нарушение абз. 4 ст. 15.1 ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ».

Выявлены нарушения ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ» в отчете №. Отчет не должен вводить в заблуждение.

В п.6 заявления о соответствии вышеуказанного отчета указано, что наружный осмотр оцениваемого объекта был произведен лично оценщиком, но из ответа ФИО3 следует, что наружный осмотр оцениваемого объекта ею не проводился.

Указанные нарушения повлекли нарушение процедуры проведения торгов, а также нарушение интересов неопределенного круга лиц – потенциальных участников данных торгов и муниципального образования г. Райчихинска.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 422, 166, 168 ГК РФ просит суд признать договор аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ № с кадастровым номером №, расположенного в г. Райчихинске, площадью 26199 кв.м., заключенный между комитетом по управлению имуществом г. Райчихинска Амурской области к ФИО1, недействительной (ничтожной) сделкой, применить последствия недействительности (ничтожности) сделки: обязать ФИО1 возвратить указанный арендованный земельный участок комитету по управлению имуществом г. Райчихинска.

Определением Райчихинского городского суда Амурской области от ДД.ММ.ГГГГ, к участию в деле, на основании ст. 40 ГПК РФ, в качестве соответчика привлечено ООО «Центр экспертизы и оценки».

Истец прокурор Порваткин А.Н. в судебном заседании заявленные исковые требования поддержал, пояснил, что допущенные нарушения организатора торгов нарушили публичные интересы и законные права неограниченного круга лиц на справедливый и равный доступ к получению земельного участка в пользование. На вопросы суда пояснил, что в прокуратуру г. Райчихинска обращений граждан с жалобами на проведение торгов и заключение договора аренды земельного участка с кадастровым номером № не поступало.

Представитель ответчика комитета по управлению имуществом г. Райчихинска ФИО2, представитель ответчика ФИО1 – ФИО4 требования не признали.

Представитель ответчика ООО «Центр экспертизы и оценки» ФИО6 требования не признала, пояснила, что допущенные нарушения при проведении оценки рыночной стоимости размера арендной платы земельного участка в год не повлияли на выводы оценщика. Оценка проведена оценщиком, являющимся членом саморегулируемой организации оценщиков, имеющему соответствующее образование и квалификацию, обладающему специальными познаниями в исследуемой области и не является достаточным основаниям для признания аукциона недействительным. 

Ответчик ФИО1 в судебное заседание не явилась, о рассмотрении дела надлежаще уведомлена.

Суд, на основании ст. 167 ГПК РФ, счел возможным рассмотреть гражданское дело в отсутствие ответчика, надлежащим образом извещенного о рассмотрении дела.

Выслушав стороны, исследовав материалы дела, суд пришел к следующим выводам.

Согласно ч. 1 ст. 45 ГПК РФ, прокурор вправе обратиться в суд с заявлением в защиту прав, свобод и законных интересов граждан, неопределенного круга лиц или интересов Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований.

Статьей 9 Конституции Российской Федерации провозглашено, что земля и другие природные ресурсы используются и охраняются в Российской Федерации как основа жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей территории.

Земля и другие природные ресурсы могут находиться в частной, государственной, муниципальной и иных формах собственности.

Как установлено судом и следует из материалов дела, постановлением комитета по управлению имуществом г. Райчихинска от ДД.ММ.ГГГГ № постановлено провести торги в форме открытого аукциона на право заключения договора аренды земельного участка для склада, категории земли населенных пунктов, площадью 26199 кв. м., кадастровый №, расположенный в г. Райчихинске, сроком на 5 лет. Утверждена аукционная документация. Определена начальная цена предмета аукциона 25161 руб., сумма задатка 25161 руб., шаг аукциона 754,83 руб. 

ДД.ММ.ГГГГ комитетом по управлению имуществом г. Райчихинска на официальном сайте Российской Федерации в информационно-телекоммуникационной сети Интернет https://torgi.gov.ru, размещено извещение о проведении торгов №, согласно которому торги проводятся в форме открытого аукциона на право заключения договора аренды земельного участка категории земли населенных пунктов для размещения склада площадью 26199 кв. м, кадастровый №, расположенного в г. Райчихинске Амурской области, сроком на 5 лет, ежегодная арендная плата 25161 руб., шаг аукциона 754,83 руб., размер задатка 25161 руб. Дата и время начала приема заявок в 8 час. 00 мин. ДД.ММ.ГГГГ, дата и время окончания приема заявок 17 час. 00 мин. ДД.ММ.ГГГГ. 

ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 организаторам аукциона подана заявка на участие в аукционе. 

По результатам торгов ДД.ММ.ГГГГ, они признаны несостоявшимися с единственным участником ФИО1 

ДД.ММ.ГГГГ между комитетом по управлению имуществом г. Райчихинска и ФИО1 заключен договор №49 аренды земельного участка с кадастровым номером №

В подпункте 3 пункта 1 статьи 39.1 Земельного кодекса Российской Федерации определено, что земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются на основании договора аренды в случае предоставления земельного участка в аренду.

В силу пункта 1 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

Порядок подготовки и организации, а также проведения аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, осуществляются в соответствии со статьями 39.11 и 39.12 Земельного кодекса Российской Федерации.

Согласно абзацу 1 пункта 2 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации, в случае заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на аукционе на право заключения договора аренды земельного участка размер ежегодной арендной платы или размер первого арендного платежа за земельный участок определяется по результатам этого аукциона.

Организация и порядок проведения торгов, а также заключения договора на торгах установлены статьями 447 и 448 Гражданского кодекса Российской Федерации. 

В соответствии со статьей 447 Гражданского кодекса Российской Федерации договор заключается с лицом, выигравшим торги. Торги проводятся в форме аукциона, конкурса или в иной форме, предусмотренной законом. Результатом таких торгов является заключение договора с лицом, отвечающим всем требованиям документации о таких торгах и признанным их победителем.

Положениями статей 447 - 448 Гражданского кодекса Российской Федерации не предусмотрено право отказаться от заключения договора с победителем.

Таким образом, действующим законодательством установлена обязанность организатора аукциона заключить договор по результатам его проведения.

Признание торгов несостоявшимися является их конечным результатом только в случае отсутствия поданных заявок на участие в торгах либо в случае отказа в допуске к участию в торгах всем потенциальным претендентам, поскольку в данных случаях такое признание не влечет за собой никаких правовых последствий и неспособно привести к нарушению либо ущемлению чьих-либо гражданских прав. Правовым последствием признания торгов несостоявшимися при условии соответствия заявки, поданной единственным допущенным к участию лицом, требованиям документации, является заключение с таким участником договора по результатам торгов (Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 1 (2021), утв. Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 7 апреля 2021 г.).

Приведенный в п. 1 ст. 449 Гражданского кодекса Российской Федерации перечень оснований для признания публичных торгов недействительными не является исчерпывающим. Такими основаниями могут быть, в частности, публикация информации о проведении публичных торгов в ненадлежащем периодическом издании (с учетом объема тиража, территории распространения, доступности издания); нарушение сроков публикации и полноты информации о времени, месте и форме публичных торгов, их предмете, о существующих обременениях продаваемого имущества и порядке проведения публичных торгов, в том числе об оформлении участия в них, определении лица, выигравшего публичные торги, а также сведений о начальной цене (п. 2 ст. 448 ГК РФ); необоснованное недопущение к участию в публичных торгах. 

Признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги, и применение последствий, предусмотренных статьей 167 названного Кодекса.

Нарушения, допущенные организатором публичных торгов, признаются существенными, если с учетом конкретных обстоятельств дела судом будет установлено, что они повлияли на результаты публичных торгов (в частности, на формирование стоимости реализованного имущества и на определение победителя торгов) и привели к ущемлению прав и законных интересов истца. 

Лицо, обращающееся с требованием о признании торгов недействительными, должно доказать наличие защищаемого права или интереса с использованием мер, предусмотренных гражданским законодательством.

Нарушения порядка проведения торгов не могут являться основаниями для признания торгов недействительными по иску лица, чьи имущественные права и интересы данными нарушениями не затрагиваются и не могут быть восстановлены при применении последствий недействительности заключенной на торгах сделки. При этом не любое формальное нарушение установленных правил организации либо проведения торгов может служить основанием для признания их недействительными. Эти нарушения должны иметь существенный характер. В каждом конкретном случае отступление от установленных правил организации и проведения торгов следует оценивать с точки зрения того, находятся ли они в причинной связи с нарушением прав и законных интересов истца.

Между тем каких-либо нарушений правил проведения торгов, которые в соответствии с приведенными положениями закона могли бы служить основанием для признания недействительными торгов и заключенного по их результатам договора аренды земельного участка, не установлено. 

В силу ч. 2 ст. 448 Гражданского кодекса Российской Федерации если иное не предусмотрено законом, извещение о проведении торгов должно быть опубликовано организатором не позднее чем за тридцать дней до их проведения. Извещение должно содержать сведения о времени, месте и форме торгов, об их предмете, о существующих обременениях продаваемого имущества и о порядке проведения торгов, в том числе об оформлении участия в торгах, определении лица, выигравшего торги, а также сведения о начальной цене. 

Согласно ч. 5 ст. 448 Гражданского кодекса Российской Федерации участники торгов вносят задаток в размере, в сроки и в порядке, которые указаны в извещении о проведении торгов. Если торги не состоялись, задаток подлежит возврату. Задаток возвращается также лицам, которые участвовали в торгах, но не выиграли их. 

В соответствии с ч. 19 ст. 39.11 Земельного кодекса Российской Федерации извещение о проведении аукциона размещается на официальном сайте Российской Федерации в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" для размещения информации о проведении торгов, определенном Правительством Российской Федерации. 

Пунктом 1 Постановления Правительства Российской Федерации от 10 сентября 2012 г. N 909 "Об определении официального сайта Российской Федерации в информационно-телекоммуникационной сети Интернет для размещения информации о проведении торгов и внесении изменений в некоторые акты Правительства Российской Федерации" установлено, что адрес сайта https://torgi.gov.ru определен в качестве официального сайта Российской Федерации в информационно-телекоммуникационной сети Интернет для размещения информации о проведении аукционов на право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности.

В соответствии с ч. 20 ст. 39.11 Земельного кодекса Российской Федерации организатор аукциона также обеспечивает опубликование извещения о проведении аукциона в порядке, установленном для официального опубликования (обнародования) муниципальных правовых актов уставом поселения, городского округа, по месту нахождения земельного участка не менее чем за тридцать дней до дня проведения аукциона. 

Из указанной нормы не следует, что такое извещение должно быть обязательно опубликовано и в печатном издании. 

Частью 6 ст. 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции" установлено, что информация о проведении конкурсов или аукционов на право заключения договоров аренды, безвозмездного пользования или иных договоров, предусматривающих переход права владения или пользования в отношении муниципального имущества, размещается на официальном сайте Российской Федерации в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" для размещения информации о проведении торгов, определенном Правительством Российской Федерации.

Согласно правовой позиции изложенной в абз. 2 п. 72 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2015 года N 50 "О применении судами законодательства при рассмотрении некоторых вопросов, возникающих в ходе исполнительного производства" информация о проведении торгов, включая публичные, подлежит размещению на официальном сайте Российской Федерации в сети "Интернет" для размещения информации о проведении торгов (адрес официального сайта - www.torgi.gov.ru утвержден постановлением Правительства Российской Федерации от 10.09.2012 N 909).

Иными законами могут быть установлены дополнительные к общеобязательному порядку правила размещения информации о проведении публичных торгов.

Как установлено судом ответчик произвел на установленных законом информационных ресурсах 07.06.2022 публикацию извещения и равный доступ всех потенциальных покупателей на участие в торгах был обеспечен. Сам по себе факт публикации ответчиком извещения об аукционе в местном печатном издании «Вести Райчихинска» 01.07.2022, то есть менее чем за тридцать дней до дня проведения аукциона, не свидетельствует о допущенных существенных нарушениях. 

По результатам проведенной Благовещенской межрайонной природоохранной прокуратурой проверки установлено, что оценщик ФИО3 на дату проведения оценки не находилась в штате ООО «Центр экспертизы и оценки», а само общество не имело страхового полиса ответственности юридического лица, чем нарушена ст. 15.1 ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ». В связи с чем, оценка рыночной стоимости объекта оценки повлияла на определение размера арендной платы. 

Частью 14 статьи 39.11 ЗК РФ, начальная цена предмета аукциона на право заключения договора аренды земельного участка устанавливается по выбору уполномоченного органа в размере ежегодной арендной платы, определенной по результатам рыночной оценки в соответствии с Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", или в размере не менее полутора процентов кадастровой стоимости такого земельного участка, если результаты государственной кадастровой оценки утверждены не ранее чем за пять лет до даты принятия решения о проведении аукциона.

Согласно статье 15.1 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" юридическое лицо, которое намерено заключить с заказчиком договор на проведение оценки обязано иметь в штате не менее двух оценщиков, право осуществления оценочной деятельности которых не приостановлено; страховать свою ответственность за нарушение договора на проведение оценки и ответственность за причинение вреда имуществу третьих лиц в результате нарушения данного закона, федеральных стандартов оценки, иных нормативных правовых актов Российской Федерации в области оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности на срок не менее чем один год. Страховая сумма, в пределах которой страховщик обязуется произвести выплату страхового возмещения при наступлении каждого страхового случая в течение срока действия договора обязательного страхования ответственности юридического лица, заключившего с заказчиком договор на проведение оценки, не может быть менее чем пять миллионов рублей (абзацы первый, второй, четвертый).

ДД.ММ.ГГГГ между комитетом по управлению имуществом г. Райчихинска и ООО «Центр экспертизы и оценки» заключен договор № на оказание услуг по оценке, размера арендной платы в год за земельный участок площадью 26199 кв.м.

Как следует из отчета №, составленного ДД.ММ.ГГГГ о рыночной стоимости объекта оценки, представляющего собой: размер арендной платы в год за земельный участок, кадастровый номер – №, общей площадью 26199 кв.м., расположенный по адресу: Амурская область, г. Райчихинск, оценка проведена оценщиком ФИО3, имеющей членство в саморегулируемой организации «Ассоциация «Русское общество оценщиков», полис обязательного страхования ответственности оценщика при осуществлении оценочной деятельности сроком с ДД.ММ.ГГГГ до ДД.ММ.ГГГГ, представившей дипломы о высшем образовании, о профессиональной переподготовке, квалификационный аттестат по направлению «Оценка недвижимости».

Из представленных материалов прокурорской проверки следует, что ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Центр экспертизы и оценки» и ФИО3, в нарушение статье 15.1 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", был заключен гражданско-правовой договор на оказание оценочной услуги «О рыночной стоимости объекта оценки, представляющего собой: размер арендной платы в год за земельный участок, кадастровый номер – №, общей площадью 26199 кв.м., расположенный по адресу: Амурская область, г. Райчихинск». 

На основании страхового полиса № страхования ответственности юридического лица, с которым оценщик заключил трудовой договор, ООО «Центр экспертизы и оценки», в нарушение статье 15.1 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", в САО «ВСК» ответственность юридического лица застрахована с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ. 

То обстоятельство, что ФИО3, проводившая оценку об определении размера годовой арендной платы за земельный участок с кадастровым номером №, на момент ее проведения не являлась работником ООО «Центр экспертизы и оценки», а общество не имело страхового полиса, следовательно не могло осуществлять оценочную деятельность, является недостаточным основаниям для признания аукциона недействительным. Данное обстоятельство никак не влияло на возможность подачи заявок для участия в торгах потенциальных участников, а результаты оценки не нарушают их прав, так как они не являлись участниками аукциона, следовательно какого-либо ущерба данной оценкой им не причинено. 

Поскольку Благовещенской межрайонной природоохранной прокуратурой проводился анализ исполнения земельного законодательства при проведении аукциона на заключение спорного договора аренды земельного участка, в деле отсутствуют доказательства того, что кто-то из лиц, участвовавших в торгах, или из потенциальных участников торгов был лишен возможности получить информацию, позволяющую идентифицировать спорный земельный участок, и отсутствие такой информации повлияло на формирование круга участников торгов, стоимости реализованного права и определение победителя торгов, привело к ущемлению прав и законных их интересов. Оснований для удовлетворения заявленных требований не имеется. 

Руководствуясь ст. 194 - 199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

в удовлетворении исковых требований Благовещенскому межрайонному природоохранному прокурору, в защиту интересов неопределенного круга лиц и муниципального образования город Райчихинск, к Комитету по управлению имуществом г. Райчихинска, ФИО1, ООО «Центр экспертизы и оценки» о признании договора аренды земельного участка недействительной (ничтожной) сделкой, применении последствий недействительности (ничтожности) сделки, отказать.

Решение может быть обжаловано в Амурский областной суд через Райчихинский городской суд Амурской области в апелляционном порядке в течение одного месяца со дня составления мотивированного решения.

Мотивированное решение составлено 10.06.2024.

Председательствующий судья О.В. Грачева