Дело № 2-914/2020 

40RS0017-01-2020-001278-54 

Решение

Именем Российской Федерации

г. Малоярославец Калужской области 6 октября 2020 года

Малоярославецкий районный суд Калужской области в составе председательствующего судьи Кольченковой Н.Ю., 

при секретаре Ерминой Ю.А., 

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску прокурора Малоярославецкого района Калужской области в защиту прав, свобод и законных интересов ФИО1 к администрации муниципального образования городское поселение «Город Малоярославец» Калужской области о признании права собственности на долю в праве общей долевой собственности на объект незавершенного строительства, 

установил:

Прокурор Малоярославецкого района Калужской области ФИО4, действуя в защиту прав, свобод и законных интересов ФИО1, 14 августа 2020 г. обратился в суд с иском к администрации муниципального образования городское поселение «Город Малоярославец» Калужской области о признании права собственности на долю в праве общей долевой собственности на объект незавершенного строительства, в обоснование исковых требований указав, что прокуратурой Малоярославецкого района проведена проверка соблюдения положений градостроительного законодательства, законодательства о долевом строительстве, и установлено, что между администрацией МО МР «Малоярославецкий район» и ООО «СтройАльянс» 20 ноября 2010 г. заключен договор аренды № земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

адрес> коммуны. 05 мая 2012 г. между ООО «СтройАльянс» и ЗАО «Экодом-АИСТ» заключен договор субаренды данного земельного участка. Договор аренды № 98 от 20 ноября 2010 г. прекратил свое действие 19.11.2015. Право собственности на земельный участок с кадастровым номером № не зарегистрировано. 21 марта 2011 г. администрацией МО ГП «Город Малоярославец» застройщику ООО «Строй Альянс» выдано разрешение на строительство № двух трехэтажных жилых домов по адресу: 

<

адрес> на земельном участке с кадастровым номером №, площадью 

<

данные изъяты> Согласно информации администрации МО ГП «Город Малоярославец» Калужской области, по проекту планировалось строительство двух трехэтажных 33-квартирных домов, каждый из которых: общей площадью объекта 

<

данные изъяты> из них жилая площадь жилых помещений (квартир) 

<

данные изъяты> 

10 мая 2012 г. между ООО «Строй Альянс» и ЗАО «Экодом-АИСТ» заключено соглашение о замене стороны по данному договору, администрацией МО ГП «Город Малоярославец» Калужской области внесены изменения в разрешение на строительство № в части замены заказчика-застройщика на ЗАО «Экодом-АИСТ». 04 марта 2013 г. администрацией МО ГП «Город Малоярославец» срок действия разрешения на строительство продлен до 03 марта 2014 г. В настоящее время срок действия разрешения на строительство истек. Между ЗАО «Экодом-АИСТ» и ФИО3 14.08.2012 заключен договор участия в долевом строительстве жилого дома по адресу: 

<

адрес>, кадастровый номер №, в соответствии с которым ЗАО «Экодом-АИСТ» обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить многоквартирный дом, имеющий строительный адрес: 

<

адрес>, и после получения разрешения на ввод жилого дома в эксплуатацию передать ФИО3 объект долевого строительства, а ФИО3 обязуется оплатить обусловленную договором цену в порядке и на условиях, предусмотренных договором, принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию жилого дома. В соответствии с договором, объектом долевого строительства является двухкомнатная квартира №, общей площадью 

<

данные изъяты> расположенная на втором этаже второй секции жилого дома. Между ФИО3 и ФИО1 17.12.2012 заключен договор уступки прав требования №, в соответствии с которым ФИО3 уступает ФИО1 принадлежащие ему в полном объеме права (требования) как участника долевого строительства по договору № об участии в долевом строительстве жилого дома от 14 августа 2012 года. ЗАО «Экодом-АИСТ» не исполнило принятые на себя по договору обязательства. До настоящего времени квартира № истцу не передана. При этом строительство жилого дома не завершено, жилой дом не сдан в эксплуатацию. Обязательства по оплате ФИО1 выполнены в полном объеме.

В настоящее время на земельном участке с кадастровым номером № обремененном договором участия в долевом строительстве ФИО1, находится объект незавершенного строительства: два многоквартирных трехэтажных жилых дома с планируемым объемом строительства площадью 

<

данные изъяты> из них жилая площадь жилых помещений (квартир) 

<

данные изъяты> У объекта незавершенного строительства отсутствует ограждение строительной площадки, консервация объекта незавершенного строительства, представляющая приведение объекта и территории, использованной для строительства, в состояние, обеспечивающее прочность, устойчивость и сохранность основных конструкций и безопасность объекта для населения и окружающей среды в соответствии с требованиями ч. 4 ст. 52 ГрК РФ застройщиком не организована. Отсутствие должного контроля за сохранностью объекта, поддержании его в надлежащем и отвечающим градостроительным нормам состоянии приводит не только к нарушению прав ФИО1, причинению материального ущерба, но и может привести к причинению вреда неопределенному кругу лиц в связи с разрушением объекта. Признание доли в праве общей долевой собственности на объекты незавершенного строительства предоставит возможность для участника долевого строительства принять меры по приведению состояния объекта к требованиям действующего законодательства, обеспечению соблюдения прав и законных интересов других граждан, требований пожарной безопасности, санитарно-гигиенических, экологических и иных требований закона. 

Истец ФИО1, надлежащим образом извещенная о дне, времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явилась.

Представитель ответчика - Администрации Муниципального образования Городское поселение «Город Малоярославец» Калужской области, надлежащим образом извещенный о дне, времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явился.

Представитель третьего лица - Управления Росреестра по Калужской области, надлежащим образом извещенный о дне, времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явился.

Принимая во внимание наличие сведений об извещении лиц, не явившихся в судебное заседание, суд на основании статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации полагает возможным рассмотреть дело в их отсутствие. 

В судебном заседании заместитель прокурора Малоярославецкого района Калужской области Сидоров В.В. и представитель истца ФИО5 поддержали исковые требования по основаниям, изложенным в иске, просили удовлетворить.

Выслушав лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

В силу ст. 3 ГПК РФ заинтересованное лицо вправе в порядке, установленном законодательством о гражданском судопроизводстве, обратиться в суд за защитой нарушенных либо оспариваемых прав, свобод или законных интересов.

В соответствии с пунктом 1 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

Согласно пункту 1 статьи 4 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» по договору участия в долевом строительстве (далее также - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирныйдом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Пунктом 1 статьи 6 указанного Закона предусмотрено, что застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования.

В соответствии со статьей 382 Гражданского кодекса Российской Федерации право (требование), принадлежащее на основании обязательства кредитору, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования) или может перейти к другому лицу на основании закона.

Согласно статье 384 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено законом или договором, право первоначального кредитора переходит к новому кредитору в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода права. 

Согласно положениям статей 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Из указанных выше положений норм действующего законодательства следует, что возникновение права собственности истца как участника долевого строительства на жилое помещение в строящемся доме связано с выполнением участниками долевого строительства возложенных на них договором обязательств. 

В судебном заседании установлено, что 20 ноября 2010 г. между Малоярославецкой районной администрацией, именуемой «арендодатель», и ООО «Строй Альянс», именуемым «арендатор», заключен договор № 98 аренды земельного участка, согласно условиям которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в соответствии с результатами аукциона земельный участок, площадью 3 468 кв.м, расположенный по адресу: 

<

адрес>, кадастровый номер № 

Пунктом 1.3 договора определено, что разрешенное использование земельного участка - для многоэтажного строительства. 

Согласно п. 1.4 договора срок аренды участка установлен до 19 ноября 2015 г. 

21 марта 2011 г. Администрацией МО ГП «Город Малоярославец» ООО «Строй Альянс» выдано разрешение на строительство двух многоквартирных трехэтажных жилых домов в соответствии с планом размещения строений на земельном участке с кадастровым номером №, площадью 

<

данные изъяты> по адресу: 

<

адрес>, со сроком действия до 01 марта 2013 г., который впоследствии продлен до 03 марта 2014 г.

05 мая 2012 г. между ООО «Строй Альянс», именуемым «арендатор» и ЗАО «Экодом-АИСТ», именуемым «субарендатор», с согласия Малоярославецкой районной администрации заключен договор субаренды земельного участка со сроком действия до 19 ноября 2015 г., согласно которому арендатор обязуется предоставить субарендатору за плату и во временное пользование земельный участок с кадастровым номером № 

На основании соглашения № 1/М от 05 мая 2012 г., заключенного между ООО «Строй Альянс» и ЗАО «Экодом-АИСТ», ЗАО «Экодом-АИСТ» принял на себя права и обязанности заказчика и застройщика по строительству двух многоквартирных домов на земельном участке с кадастровым номером № 

05 мая 2012 г. главой Администрации МО ГП «Город Малоярославец» в вышеуказанное разрешение на строительство от 21 марта 2011 г. внесены изменения в части замены застройщика с ООО «Строй Альянс» на ЗАО «Экодом-АИСТ».

14 августа 2012 г. между ЗАО «Экодом-АИСТ», именуемым «застройщиком», с одной стороны, и ФИО3, именуемым «участником долевого строительства», с другой стороны, заключен договор № участия в долевом строительстве жилого дома по адресу: 

<

адрес> коммуны, согласно условиям которого застройщик обязуется передать участнику долевого строительства и/или привлекаемым участником долевого строительства третьим лицам квартиру, указанную в пункте 1 договора, а участник долевого строительства производит оплату цены договора путем перечисления денежных средств на расчетный счет застройщика. 

Согласно пункту 1.1 договора предметом договора является двухкомнатная квартира №, общей площадью 

<

данные изъяты> на втором этаже 2-ой секции с правом получения участником долевого строительства в собственность 

<

данные изъяты> общей площади квартиры в многоквартирном трехэтажном жилом доме, состоящем из двух секций по адресу: 

<

адрес> на земельном участке, площадью 

<

данные изъяты> с кадастровым номером №

Пунктом 4.1 договора предусмотрено, что цена договора составляет 1690800 руб.

Ориентировочный срок ввода объекта в эксплуатацию: февраль 2013 года (пункт 1.2. договора).

ФИО3 уступил ФИО1 право требования по договору № об участии в долевом строительстве жилого дома от 14 августа 2012 г., что подтверждается заключенным между ними договором уступки прав требования № от 17 декабря 2012 г.. 

Обязанность участника долевого строительства по оплате цены договора исполнена ФИО1 в полном объеме, что подтверждается копиями квитанций от 19.12.2012, от 20.12.2012, от 21.12.2012 и копией платежного поручения № 011 от 18.03.2013. 

Установлено, что обязанности по договору № 3/29-22-2 об участии в долевом строительстве жилого дома от 14 августа 2012 г. застройщиком не выполнены, жилое помещение участнику долевого строительства до настоящего времени не передано.

Согласно акта визуального осмотра 2-й секции объекта незавершенного строительства, расположенного по адресу: 

<

адрес>, на земельном участке с кадастровым номером № составленного ДД.ММ.ГГГГ комиссией ответчика, степень готовности указанного жилого дома ориентировочно 30%. Ввиду отсутствия своевременных работ по консервации объекта и воздействия окружающей среды, возобновление строительства возможно при условии: выполнения требований СНиП и соблюдении установленных законом требований, повторной экспертизы состояния конструктивных элементов, соответствии строительных конструкций требованиями проекта и строительных правил - для обеспечения безопасности использования объекта по целевому назначению при завершении строительства. 

Из ответа главы администрации МО ГП «Город Малоярославец» в адрес заместителя прокурора Малоярославецкого района № 576 от 11 февраля 2019 г. следует, что земельный участок с кадастровым номером №, является участком, государственная собственность на который не разграничена. С 2015 года земельными участками, государственная собственность на которые на разграничена, находящимися на территории МО ГП «Город Малоярославец», вправе распоряжаться ответчик. Договор аренды земельного участка от 20 ноября 2010 г. № 98 прекратил свое действие 19 ноября 2015 г. Иные договоры в отношении данного земельного участка администрацией не заключались. По проекту планировалось строительство двух трехэтажных 33-квартирных домов, каждый из которых общей площадью 

<

данные изъяты> их них жилая площадь 

<

данные изъяты>

Из ответа главы администрации МО ГП «Город Малоярославец» в адрес заместителя прокурора Малоярославецкого района Калужской области от 15 апреля 2019 г. следует, что в делах администрации отсутствуют документы о присвоении адресов объектам недвижимости, расположенным по адресу: 

<

адрес>, на земельном участке с кадастровым номером № 

Согласно части 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

В соответствии с пунктом 30 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» в соответствии со статьей 130 Гражданского кодекса Российской Федерации объекты незавершенного строительства отнесены законом к недвижимому имуществу. 

Из смысла указанных норм в совокупности с положениями пункта 1 части 4 статьи 8, статьи 40 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» следует вывод о том, что действующее законодательство не предусматривает запрета на получение и нахождение в собственности граждан, юридических лиц и индивидуальных предпринимателей объектов незавершенного строительства. 

Нормами Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», действие которого распространяется на правоотношения сторон в рассматриваемом споре, урегулирован, в числе прочего, правовой механизм защиты прав участников долевого строительства при неисполнении договорных обязательств застройщиком. Признание за участником долевого строительства права собственности на возводимый не завершенный строительством объект (либо долю в нем) на стадии до момента ввода в эксплуатацию в качестве одной из мер реализации такого механизма правовой защиты данным законом прямо не предусмотрено. 

Между тем, в соответствии с частью 1 статьи 9 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права, при этом пределы осуществления гражданских прав определены в статье 10 Гражданского кодекса Российской Федерации, а способы защиты - в статье 12 Гражданского кодекса Российской Федерации, в которой в качестве одного из способов судебной защиты нарушенного права закреплено признание права.

По смыслу статей 11, 12 Гражданского кодекса Российской Федерации в их совокупности, прерогатива в определении способа защиты нарушенного права принадлежит исключительно лиц, обратившемуся в суд за такой защитой, то есть истцу. 

Закон об участии в долевом строительстве также не содержит запрета на признание права собственности на незавершенный строительством объект (либо долю в нем).

В соответствии со статьей 219 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

В силу пункта 2 статьи 8.1 Гражданского кодекса Российской Федерации права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 59 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29 апреля 2010 г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права.

Признание права является одним из способов защиты права. При этом лицо, считающее себя собственником спорного имущества, должно доказать законность оснований возникновения права собственности на недвижимость (статья 12 Гражданского кодекса Российской Федерации).

На объект незавершенного строительства может быть признано право собственности по решению суда.

Тот факт, что строительство спорного жилого дома на момент рассмотрения дела судом не завершено, не может нарушать право истца на защиту своих гражданских прав путем признания права собственности на долю в праве собственности на объект незавершенного строительства, поскольку, исходя из положений статей 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации, участник долевого строительства, надлежащим образом исполнивший свои обязательства по договору путем внесения платы за квартиру в полном объеме, вправе рассчитывать на надлежащее исполнение обязательств по договору со стороны застройщика, а при неисполнении обязательства другой стороной - требовать защиты своих прав, в том числе и путем предъявления требования о признании права на долю в общей долевой собственности в не завершенном строительством объекте в виде квартиры и определении размера доли в общей долевой собственности на объект незавершенного строительства.

При этом не имеет правового значения при разрешении данного спора то обстоятельство, что в настоящее время застройщик ликвидирован, поскольку данные обстоятельства не влияют на права истца, исполнившего в полном объеме свои обязательства по договору долевого участия в строительстве.

Учитывая изложенное, исковые требования прокурора Малоярославецкого района подлежат удовлетворению. 

Руководствуясь статьями 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

Исковые требования прокурора Малоярославецкого района Калужской области - удовлетворить. 

Признать за ФИО2 право собственности на 

<

данные изъяты> в праве общей долевой собственности на объект незавершенного строительства по адресу: 

<

адрес>, расположенный на земельном участке с кадастровым номером №, что соответствует двухкомнатной квартире 

<

адрес>, общей площадью 48,48 кв.м, расположенной на втором этаже второй секции.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Калужский областной суд через Малоярославецкий районный суд Калужской области в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Председательствующий Н.Ю. Кольченкова