Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

16 апреля 2025 года г.Пенза

Первомайский районный суд г. Пензы в составе:

председательствующего судьи Колмыковой М.В.

при ведении протокола помощником судьи Бойдиновой Н.В., секретарем Ульянкиной Д.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в здании суда гражданское дело № 2-109/2025 по иску ФИО1 к ФИО2, ФИО3, ФИО4 о признании договора купли-продажи квартиры притворной сделкой, применении последствий недействительности сделки, признании права собственности,

у с т а н о в и л:

Первоначально в Первомайский районный суд г. Пензы с вышеназванным иском к ФИО2 обратился ФИО1, указав в его обоснование, что 16 апреля 2021 года ФИО4 и ФИО3 взяли у него в долг денежные средства в размере 4500000 рублей для приобретения производственного помещения. Срок возврата долга они установили до 31 декабря 2021 года. В ноябре 2021 года ФИО4 сообщил истцу, что будет продавать принадлежащеуе ему и его супруге квартиру, расположенную по адресу: ..., ..., чтобы рассчитаться с истцом по договору займа. ФИО1 попросил ФИО4 показать ему квартиру, после осмотра которой, истец решил купить эту квартиру. 15 ноября 2021 года ФИО4 и ФИО3 приехали в офис к истцу, расположенный по адресу: .... Истец приготовил деньги за квартиру. Однако они заявили, что деньги брать не будут, а предложили забрать квартиру в счет долга, существовавшего между ними, и добавили еще 850000 рублей наличными. Таким образом, общая сумма получалась 4500000 рублей. Договорились заключить договор купли-продажи квартиры. Истец предупредил их, что в связи с бракоразводным процессом, квартиру он будет оформлять на ФИО2, с которой он состоял в доверительных отношениях. Родственных и рабочих отношений между ними не было. В связи с этим он предложил ФИО2 временно быть стороной договора купли-продажи квартиры, до завершения бракоразводного процесса. Указывает, что заключение договора купли-продажи квартиры от 15 ноября 2021 года, где покупателем указана ФИО2, использовано исключительно на вывод денежной суммы в указанном договоре в размере совместно нажитого имущества, то есть совершено с пороком воли, и является ничтожной сделкой ввиду притворности. Я-вы написали ему расписки о том, что получили от него 3650000 рублей за квартиру, а в свою очередь он написал им расписку, что их долг в размере 4500000 рублей перед ним погашен квартирой стоимостью 3650000 рублей и наличными денежными средствами в сумме 850000 рублей. 30 ноября 2021 года он, ФИО2 и Я-вы подписали договор купли-продажи квартиры и сдали документы в МФЦ. Договор и расписки датированы 15 ноября 2021 года. При этом каких-либо денежных средств ни он, ни ФИО2 ФИО5 не передавали. Данная сумма сделки подтверждается расписками Я-вых от 15 ноября 2021 года и его распиской, выданной им о погашении ранее возникшей задолженности в размере 4500000 рублей, что по факту является отступным. Впоследствии он обращался к ФИО2 с просьбой вернуть квартиру, но получил отказ.

Первоначально истец просил суд признать договор купли- продажи квартиры по адресу: ..., с кадастровым номером ..., заключенный 15 ноября 2021 года между ФИО14 и ФИО2 ничтожной сделкой, применить последствия недействительности притворной сделки в виде признания права собственности на квартиру по адресу: ..., с кадастровым номером ..., за ФИО1

В ходе судебного разбирательства истец ФИО1 исковые требования уточнил, пояснил, что договор купли-продажи квартиры по адресу: ..., с кадастровым номером ..., заключенный 15 ноября 2021 года между ФИО14 и ФИО2, является притворной сделкой, прикрывающей погашение долга Я-выми перед ФИО1 (отступное). Истец ФИО1 окончательно просил суд признать договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: ...А, ..., заключенный 15 ноября 2021 года между ФИО4, ФИО3 и ФИО2, притворной сделкой, совершенной с целью прикрытия реальных отношений по возврату долга Я-выми истцу; применить последствия недействительности притворной сделки, признать, что фактически имела место сделка по передаче квартиры в счет погашения долга ФИО15 перед ФИО1 (отступное); признать право собственности ФИО1 на квартиру, расположенную по адресу: .... Определением Первомайского районного суда г. Пензы от 16 апреля 2025 года, принятым в протокольной форме, уточненные исковые требования приняты к производству суда.

Определением Первомайского районного суда г. Пензы от 18 ноября 2024 года к участию в деле в качестве третьего лица привлечено Управление Росреестра по Пензенской области.

Определением Первомайского районного суда г. Пензы от 7 февраля 2025 года, принятым в протокольной форме, к участию в деле в качестве соответчиков привлечены ФИО4 и ФИО3, исключены из числа третьих лиц.

Истец ФИО1 и его представители ФИО6 и ФИО7, действующие на основании доверенности от 27 июля 2019 года (л.д. 61), в судебном заседании исковые требования поддержали, просили иск удовлетворить.

Ответчик ФИО2 и ее представитель ФИО8, действующая на основании ордера (л.д. 30), в судебном заседании возражали против удовлетворения иска, ссылаясь на то, что в период заключения спорного договора она сожительствовала с ФИО1, они жили вместе, вели совместное хозяйство. Квартиру, расположенную по адресу: ..., она приобрела за собственные денежные средства, что подтверждается распиской от 15 ноября 2021 года. В соответствии с п. 3 указанного договора купли-продажи «расчет произведен до подписания настоящего договора». После фактической передачи Я-выми квартиры ФИО2, она осуществляет полномочия собственника недвижимого имущества, несет бремя его содержания, оплачивает коммунальные платежи, госпошлину за регистрацию прав при оформлении квартиры также уплачивала она. В рамках проведения проверки в ОП № 4 УМВД России по г. Пензе истец давал иные объяснения по существу.

Ответчики ФИО4 и ФИО3, извещенные надлежащим образом и своевременно, в судебное заседание не явились, причины неявки суду не сообщили.

Представитель ответчиков ФИО4 и ФИО3 ФИО9, действующий на основании ордера от 10 февраля 2025 года № 35, в судебном заседании разрешение исковых требований оставил на усмотрение суда. Дополнительно пояснил, что денежные средства за проданную квартиру, расположенную по адресу: ..., Я-вы получили от ФИО1 Между ФИО10 и Я-выми существовали заемные отношения, в целях расчета по договору займа Я-вы решить продать квартиру ФИО1

Третье лицо Управление Росреестра по Пензенской области в судебное заседание не направило своего представителя, в отзыве на иск просили разрешение требований оставить на усмотрение суда (л.д. 57).

Заслушав лиц, участвующих в деле, изучив материалы дела, допросив свидетеля, суд приходит к следующему.

Согласно ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

В силу ст. 153-154 ГК РФ сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей. Для заключения договора необходимо выражение согласованной воли двух сторон (двусторонняя сделка). 

Согласно пункту 1 статьи 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

В соответствии со ст. 550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).

Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

В соответствии со ст. 554 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Из пункта 1 статьи 555 ГК РФ следует, что договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные пунктом 3 статьи 424 настоящего Кодекса, не применяются.

В соответствии с пунктом 1 статьи 556 ГК РФ передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче недвижимости на условиях, предусмотренных договором, считается отказом соответственно продавца от исполнения обязанности передать имущество, а покупателя - обязанности принять имущество.

Из материалов дела следует, что 15 ноября 2021 года между ФИО3, ФИО4 и ФИО2 был заключен договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: .... (л.д. 9-10) Из п. 1 договора купли-продажи квартиры следует, что продавцы продали общесовместную собственность, а покупатель купил целю квартиру, расположенную по адресу: ..., с кадастровым номером ....

Пунктом 7 договора купли-продажи предусмотрено, что настоящий договор заключен сторонами без составления акта приема-передачи на основании ст. 566 ГК РФ, по согласованию сторон объект недвижимости, считается переданным покупателю после перехода права осбственности к покупателю. 

Договор прошел государственную регистрацию 9 декабря 2021 года.

Обращаясь в суд с настоящим иском, ФИО10, полагая свое право нарушенным, указал в его обоснование, что договор купли-продажи квартиры по адресу: ..., с кадастровым номером ..., заключенный 15 ноября 2021 года между ФИО14 и ФИО2, является притворной сделкой, прикрывающей погашение долга Я-выми перед ФИО1 (отступное). По мнению истца, в спорном договоре ФИО2 в качестве покупателя указана лишь формально, квартиру он приобретал для себя.

В подтверждение своих доводов истец ФИО10 представил в материалы дела расписку, составленную ФИО4 от 15 ноября 2021 года, согласно которой последний получил от ФИО1 денежные средства в сумме 3650000 рублей в счет оплаты за квартиру, находящуюся по адресу: ..., кадастровый ..., передаваемую по договору купли-продажи от 15 ноября 2021 года, заключенному с ФИО2, ДД.ММ.ГГГГ года рождения. (л.д. 11) Расписка, составленная ФИО3 от 15 ноября 2021 года, подтверждает получение последней денежных средств в сумме 3650000 рублей от ФИО1 в счет оплаты за квартиру, находящуюся по адресу: ... кадастровый номер ... передаваемую по договору купли-продажи от 15 ноября 2021 года, заключенному с ФИО2, ДД.ММ.ГГГГ года рождения (л.д. 12). Расписка, составленная истцом 15 ноября 2021 года, согласно которой он дал в долг ФИО4 4500000 рублей, 15 ноября 2021 года ФИО4 отдал ему квартиру по адресу: ..., за 3650000 рублей и 850000 рублей. Все обязательства ФИО4 перед ним исполнил, претензий не имеет (л.д. 13).

Возражая против заявленных исковых требований, ответчик ФИО2 ссылалась на то, что спорную квартиру она купила за собственные сбережения, денежные средства она копила наличными. Нужную сумму для приобретения квартира она набрала за счет денежных переводов от знакомой за период с 2018 года по 2021 год, а также за счет заемных денежных средств, полученных от ФИО11

Действительно, согласно выписке ПАО Банк «Кузнецкий» в период с 12 марта 2018 года по 12 августа 2021 года через систему быстрых денежных переводов ФИО2 получала денежные средства, денежные переводы были осуществлены в размерах от 100 долларов до 700 долларов.

Из представленных истцом справок о доходах за 2013-2021 года общая сумма дохода ФИО2 в 2021 году составила 25600 рублей, в 2020 году – 36390 рублей, в 2019 году - 93433,67 руб., в 2018 году – 86552 руб., в 2017 году – 79320,1 руб., в 2013 году – 72000 руб., в 2014 году – 72003,38 руб., в 2015 году – 76321,95 руб., в 2016 году- 77544,49 руб.

Из материалов проверки КУСП № 3055 от 27 февраля 2024 года следует, что ФИО1 27 февраля 2024 года обращался в ОП № 4 УМВД России по г. Пензе с заявлением о проведении проверки в отношении ФИО2 по факту отказа в переоформлении ее спорной квартиры на ФИО1

В рамках проведения проверки ФИО1 дал следующие объяснения. Примерно осенью 2021 года он решил купить квартиру по адресу: .... Для этого он попросил свою знакомую ФИО2, с которой он состоял в дружеских отношениях оформить на себя квартиру. При заключении договора купли-продажи Я-выми и ФИО2 он присутствовал, передал деньги в размере 4500000 рублей за квартиру продавцам, но в договоре купли-продажи указано 3650000 рублей по инициативе собственника с его согласия. Каждый месяц он оплачивал коммунальные услуги, осуществляя переводы денежных средств ФИО2, уплатил госпошлину в сумме 2000 рублей за государственную регистрацию договора купли-продажи. С 23 февраля 2023 года он стал реже общаться с ФИО2 20 января 2024 года он попросил ее переоформить квартиру, она согласилась под условием, что он уплатит налоги. Доход ФИО2 не позволял ей приобрести данную квартиру.(л.д. 34-35)

Из объяснений ФИО4 от 6 марта 2024 года, данных им о/у ОУР ЛП № 4 УМВД России по г. Пензе, следует, что у взял в долг у ФИО1 денежные средства в сумме 4500000 рублей. 850000 рублей он вернул ему наличными. В счет погашения оставшейся суммы долга он передал ФИО1 квартиру. В день заключения договора купли-продажи квартиры он, его супруга и ФИО1 с ФИО12 встретились в МФЦ. ФИО13 ему пояснил, что ФИО2 приходится ему сестрой, квартиру он желает оформить на нее. Все документы были оформлены на ФИО2, в том числе расписки о передаче денежных средств. Однако фактически деньги были переданы Юрием, а ФИО5 возвращал ему долг. О договоренностях Юрия и Светланы ему неизвестно. (л.д. 38-39)

Ответчиком ФИО2 в материалы гражданского дела и материалы проверки КУСП № 3055 от 27 февраля 2024 года была представлена расписка, составленная ФИО4 и ФИО3 15 ноября 2021 года, согласно которой они получили денежные средства в сумме 3650000 рублей за продаваемую недвижимость (квартиру, расположенную по адресу: ... от ФИО2 (л.д. 45)

В ходе судебного заседания по ходатайству ФИО2 в качестве свидетеля была допрошена ФИО11, которая подтвердила, что она передавала денежные средства ФИО2 в долг на приобретение квартиры. При этом в нарушение ст. 56 ГПК РФ ФИО2 в материалы гражданского дела не представлена соответствующая расписка о получении денежных средств в долг либо договор займа, заключенный с ФИО11

Представитель ответчиков ФИО3 и ФИО4 ФИО9 в судебном заседании не оспаривал написание ответчиками расписок, представленных как стороной истца, так и стороной ответчика.

Разрешая исковые требования, суд исходит из следующего.

В силу положений ст. 12 ГК РФ защита гражданских прав осуществляется путем: признания оспоримой сделки недействительной и применения последствий ее недействительности, применения последствий недействительности ничтожной сделки.

Согласно пункту 1 статьи 166 названного Кодекса сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

В соответствии с п.п. 1 и 2 статьи 167 указанного Кодекса недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

Лицо, которое знало или должно было знать об основаниях недействительности оспоримой сделки, после признания этой сделки недействительной не считается действовавшим добросовестно.

При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

В силу положений пункта 2 статьи 170 ГК РФ притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа и содержания сделки применяются относящиеся к ней правила. 

Из пункта 87 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 г. N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" следует, что Согласно пункту 2 статьи 170 ГК РФ притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях, с иным субъектным составом, ничтожна. В связи с притворностью недействительной может быть признана лишь та сделка, которая направлена на достижение других правовых последствий и прикрывает иную волю всех участников сделки. Намерения одного участника совершить притворную сделку для применения указанной нормы недостаточно.

К сделке, которую стороны действительно имели в виду (прикрываемая сделка), с учетом ее существа и содержания применяются относящиеся к ней правила (пункт 2 статьи 170 ГК РФ).

Притворной сделкой считается также та, которая совершена на иных условиях. Например, при установлении того факта, что стороны с целью прикрыть сделку на крупную сумму совершили сделку на меньшую сумму, суд признает заключенную между сторонами сделку как совершенную на крупную сумму, то есть применяет относящиеся к прикрываемой сделке правила.

Прикрываемая сделка может быть также признана недействительной по основаниям, установленным ГК РФ или специальными законами.

В силу положений ст. 409 ГК РФ по соглашению сторон обязательство может быть прекращено предоставлением отступного - уплатой денежных средств или передачей иного имущества.

Анализируя изложенное, суд приходит к выводу, что стороной истца не представлено доказательств того, что по состоянию на 15 ноября 2021 года (дата заключения спорного договора купли-продажи) у него был спор с супругой по поводу раздела совестно нажитого имущества. Определение Октябрьского районного суда г. Пензы от 22 июня 2022 года об утверждении мирового соглашения по делу о разделе Г-выми совместно нажитого имущества не является безусловным доказательством наличия спора между ними в ноябре 2021 года. Кроме того, данное обстоятельство не имеет юридического значения для настоящего спора.

Истец ФИО1 также не представил доказательств наличия долговых обязательств ответчиков Я-вых (ФИО4) в сумме 4500000 рублей перед ним, существовавших до ноября 2021 года. Представленная в материалы дела расписка, составленная самим ФИО1, таковым доказательством не является. Ответчики Я-вы, не оспаривая наличие заемных отношений, и подтверждая их исполнение в полном объеме, в материалы гражданского дела не представили оригинал расписки, составленной Я-выми либо ФИО4, подтверждающую наличие долговых обязательств ответчиков Я-вых (ФИО4) в сумме 4500000 рублей перед ФИО1, существовавших до ноября 2021 года. При этом в силу закона исполнение денежного обязательства со стороны заемщика подтверждается наличием у него оригинала расписки.

При этом, разрешая исковые требования, суд обращает внимание на то, что в связи с притворностью недействительной может быть признана лишь та сделка, которая направлена на достижение других правовых последствий и прикрывает иную волю всех участников сделки. Намерения одного участника совершить притворную сделку для применения указанной нормы недостаточно. Поскольку стороной истца не доказано, что при заключении договора купли-продажи квартиры от 15 ноября 2021 года воли обеих сторон продавца (супругов Я-вых) и покупателя (ФИО2) были направлены на заключение иной (прикрывающей) сделки, отличной от заключенной, суд, оценивая все представленные в материалы гражданского дела доказательства, приходит к выводу об отсутствии оснований для признания сделки купли-продажи квартиры от 15 ноября 2021 года притворной. В то же время по смыслу закона субъектный состав прикрываемой сделки совпадает с прикрывающей сделкой. Между тем в настоящем споре, истец заявляя о притворности договора купли-продажи, указывает на наличие иной сделки, сторонами которой являются он и Я-вы.

Согласно п. 3 данного договора квартира продается за 3650000 рублей. Расчет произведен до подписания настоящего договора. 

В силу положений абзаца 1 статьи 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Буквальное толкование условий данного договора купли-продажи свидетельствует о том, что в пункте 3 договора стороны согласовали порядок расчета – «Расчет произведен до подписания настоящего договора». Вместе с тем, вопреки утверждениям стороны истца, текст договора содержит подтверждение того, что платеж в размере 3650000 рублей в действительности был совершен покупателем до подписания договора. В связи с этим для подтверждения осуществления указанного платежа дополнительные доказательства не требуются. 

Кроме того, ФИО2 представила в материалы делу расписку, составленную ФИО4 и ФИО3 15 ноября 2021 года, согласно которой они получили денежные средства в сумме 3650000 рублей за продаваемую недвижимость (квартиру, расположенную по адресу: ...) от ФИО2 (л.д. 45)

При этом наличие в материалах гражданского дела расписок Я-вых о получении денежных средств в сумме 3650000 рублей от ФИО1 по договору купли-продажи спорной квартиры, заключенному 15 ноября 2021 года с ФИО2, при наличии заемных отношений между истцом и Я-выми (ФИО4) свидетельствовало бы об их заинтересованности в исходе дела с целью прекращения заемных правоотношений. В связи с этим суд относится к данным распискам критически, не принимает их в качестве доказательств по делу.

Суд также обращает внимание на то, что даже если допустить то обстоятельство, что расчет по договору купли-продажи от 15 ноября 2021 года с Я-выми был осуществлен через ФИО1, то такое обстоятельство само по себе не подтверждает факт заключения между ФИО1 и Я-выми соглашения об отступном, а только лишь может свидетельствовать о том, что он действовал в интересах ФИО2 

Вопреки позиции истца перевод ФИО2 в счет оплаты коммунальных платежей за спорное недвижимое имущество само по себе не подтверждает притворность сделки.

Правовые основания для признания сделки купли-продажи квартиры, заключенной 15 ноября 2021 года между Я-выми и ФИО2, по основаниям, заявленным истцом, отсутствуют, следовательно, в иске следует отказать.

Истец ФИО1 также заявил требование о признании за ним права собственности на спорную квартиру, в качестве правового последствия признания сделки недействительной. Поскольку в удовлетворении основного требования отказано, а также ввиду отсутствия законных оснований, предусмотренных статьей 218 ГК РФ, то данное требование удовлетворению не подлежит. 

Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

р е ш и л:

в удовлетворении иска ФИО1 к ФИО2, ФИО3, ФИО4 о признании договора купли-продажи квартиры притворной сделкой, применении последствий недействительности сделки, признании права собственности - отказать.

Решение может быть обжаловано в Пензенский областной суд через Первомайский районный суд г.Пензы в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Мотивированное решение составлено 30 апреля 2025 года.

Судья: М.В. Колмыкова