Дело № 2-6362/2024 

03RS0003-01-2024-005295-16

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

16 сентября 2024 года город Уфа

Кировский районный суд г. Уфы Республики Башкортостан в составе председательствующего судьи Абдрахмановой Л.Н.

при секретаре Валиевой Р.М.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к Некоммерческой организации Фонд развития жилищного строительства Республики Башкортостан о защите прав потребителя, 

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратился в суд с иском к Некоммерческой организации Фонд развития жилищного строительства Республики Башкортостан о защите прав потребителей.

В обоснование требований указала, что 16.06.2023 между Некоммерческой организации Фонд развития жилищного строительства Республики Башкортостан и ФИО1, ФИО3, и ФИО4 заключен договор купли-продажи 

<

адрес>. Предметом по договору является 

<

адрес>, расположенная по адресу: 

<

адрес>. Застройщиком многоквартирного дома является Некоммерческая организация «Фонд развития жилищного строительства Республики Башкортостан». ДД.ММ.ГГГГ за истцом в Управлении Росреестра по Республике Башкортостан зарегистрировано право собственности на указанную квартиру. Согласно выписки из ЕГРН квартире присвоен кадастровый номер 

<

адрес>:55:051401:9327. При выполнении ремонтных работ с целью проживания в указанной квартире, были выявлены недостатки, которые не позволяют сделать ремонт квартиры без дополнительных затрат. Согласно заключению специалиста №№ от ДД.ММ.ГГГГ сметная стоимость устранения недостатков в квартире составляет 432 608,51 руб. ДД.ММ.ГГГГ Истец обратился к ответчику с претензией, которая оставлена последним без удовлетворения.

Истец с учётом уточнения исковых требований просил суд признать недействительными положения подпунктов 1-9 пункта 1.3 договора купли-продажи № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между НО ФРЖС РБ и ФИО1, ФИО4, ФИО3, в части указания строительных недостатков, стоимости устранения недостатков, об отсутствии у покупателя выставлять требования к продавцу, предусмотренные ст.475 ГК РФ, об отсутствии правового значения заявления покупателя о недействительности настоящего договора в части обговаривания недостатков в квартире и о расценивании таких действий покупателя недобросовестными, о незаключенности договора ввиду несогласованного существенного условия договора - цены договора в случае признания условий договора о недостатках квартиры недействительными. 

Взыскать с НО ФРЖС РБ в пользу ФИО1 стоимость устранения недостатков в размере 123 171, 66 руб., неустойку с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 189 683,9 руб., неустойку, начиная с ДД.ММ.ГГГГ из расчета 1% от суммы 123 171,66 руб. по дату фактической выплаты суммы 123 171,66 руб., штраф в размере 50% от суммы, присужденной в пользу потребителя, сумму оплаты услуг специалиста – 20 000 рублей, почтовые расходы – 270 рублей, сумму морального вреда в размере 20 000 рублей.

Возложить судебные расходы по проведению экспертизы на Некоммерческую организацию Фонд жилищного строительства Республики Башкортостан.

Истец в суд не явился, извещен о рассмотрении дела надлежащим образом.

Представителем ответчика Некоммерческая организация «Фонд развития жилищного строительства Республики Башкортостан» в материалы дела представлена письменная позиция по делу, в котором просит привлечь в качестве третьего лица ООО «СУ-9», также указывает на то, что договор купли-продажи заключен с указанием перечня и стоимости недостатков, указывают на то, что данные недостатки не носят скрытый характер, визуально определяются при осмотре квартиры, могли и должны были быть выявлены в момент приобретения квартиры при его должной осмотрительности. При заключении договора купли-продажи истец знал о техническом состоянии квартиры, претензий в отношении передаваемого жилого помещения не имелось. Помимо чего обратил внимание на то, что собственник квартиры произвел в спорной квартире ремонт-установку натяжных потолков, межкомнатных дверей, укладку напольного покрытия, оклейку стен обоями и т.д., изменив, таким образом, состояние квартиры по сравнению с тем, что существовало на момент передачи квартиры. Также просит применить положения ст. 333 ГК РФ снизить размер штрафа и неустойки, уменьшить сумму взыскания морального вреда, размеров расходов на представителя, судебных расходов, почтовых расходов и расходов на доверенность представителя. О назначении судебной строительной экспертизы, с постановкой вопросов и экспертных учреждений не ходатайствовали. 

В дополнение к письменным позициям ответчик указывает на анализ рыночной стоимости аналогичных жилых помещений, просит об отсрочке исполнения решения суда по ст. 203 ГК РФ, указывает на несоответствие досудебного технического исследования стоимости выявленных строительных недостатков, а также просит о применении последствий недействительности сделки.

Третье лицо ООО «СУ-9», извещенное о дне и времени судебного разбирательства надлежащим образом, в судебное заседание явку своего представителя не обеспечило.

От третьих лиц ФИО4 ФИО3 поступили ходатайства о рассмотрении гражданского дела по иску ФИО1 к Некоммерческой организации Фонд развития жилищного строительства Республики Башкортостан о взыскании стоимости устранения строительных недостатков, установленных в объекте недвижимости в их отсутствие с признанием перехода права требования к ФИО1

Суд, руководствуясь статьей 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, лица, участвующие в деле, обязаны известить суд о причинах неявки и представить доказательства уважительности этих причин. Стороны вправе просить суд о рассмотрении дела в их отсутствие и направлении им копий решения суда. Суд вправе рассмотреть дело в случае неявки кого-либо из лиц, участвующих в деле и извещенных о времени и месте судебного заседания, если ими не представлены сведения о причинах неявки или суд признает причины их неявки неуважительными.

Исходя из сведений о надлежащем извещении лиц, участвующих в деле, о времени и месте судебного заседания, размещении информации о рассмотрении дела на сайте Кировского районного суда г. Уфы Республики Башкортостан - kirovsky.bkr.sudrf.ru, в соответствии со статьями 14 и 16 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ №262-ФЗ «Об обеспечении доступа к информации о деятельности судов в Российской Федерации», а также в занимаемых судом помещениях, суд не усматривает препятствий в рассмотрении дела при имеющейся явке.

Изучив и оценив материалы гражданского дела, исследовав изложенные обстоятельства дела, суд приходит к следующему.

Согласно ст. 420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

В соответствии со ст. 421 ГК РФ Граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Согласно ст. 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

В соответствии со ст. 434 ГК РФ Договор может быть заключен в любой форме, предусмотренной для совершения сделок, если законом для договоров данного вида не установлена определенная форма.

Если стороны договорились заключить договор в определенной форме, он считается заключенным после придания ему условленной формы, хотя бы законом для договоров данного вида такая форма не требовалась.

Согласно ст. 382 ГК РФ Право (требование), принадлежащее на основании обязательства кредитору, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования) или может перейти к другому лицу на основании закона.

В соответствии с ч.2 ст. 382 ГК РФ для перехода к другому лицу прав кредитора не требуется согласие должника, если иное не предусмотрено законом или договором.

Предусмотренный договором запрет перехода прав кредитора к другому лицу не препятствует продаже таких прав в порядке, установленном законодательством об исполнительном производстве и законодательством о несостоятельности (банкротстве).

Согласно ст. 384 ГК РФ если иное не предусмотрено законом или договором, право первоначального кредитора переходит к новому кредитору в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода права. В частности, к новому кредитору переходят права, обеспечивающие исполнение обязательства, а также другие связанные с требованием права, в том числе право на проценты.

Согласно ч.3 ст. 385 ГК РФ для перехода к другому лицу прав кредитора не требуется согласие должника, если иное не предусмотрено законом или договором.

Предусмотренный договором запрет перехода прав кредитора к другому лицу не препятствует продаже таких прав в порядке, установленном законодательством об исполнительном производстве и законодательством о несостоятельности (банкротстве).

В соответствии со ст. 388 ГК РФ уступка требования кредитором (цедентом) другому лицу (цессионарию) допускается, если она не противоречит закону.

Согласно ст. 389 ГК РФ уступка требования, основанного на сделке, совершенной в простой письменной или нотариальной форме, должна быть совершена в соответствующей письменной форме.

В соответствии со ст. 389.1 ГК РФ взаимные права и обязанности цедента и цессионария определяются настоящим Кодексом и договором между ними, на основании которого производится уступка.

Согласно ч.2 ст. 389.1 ГК РФ Требование переходит к цессионарию в момент заключения договора, на основании которого производится уступка, если законом или договором не предусмотрено иное.

Как установлено в судебном заседании из искового заявления и материалов дела, ДД.ММ.ГГГГ между Некоммерческой организацией Фонд развития жилищного строительства Республики Башкортостан и ФИО4, ФИО3 и ФИО1 заключен договор купли-продажи квартиры с ипотекой в силу закона №, в соответствии с которым Некоммерческой организацией Фонд Развития Жилищного строительства Республики Башкортостан предоставил 2-комнатную 

<

адрес>, расположенную на 3 этаже 26-этажного дома по адресу: 

<

адрес>, 

<

адрес>, а покупатель принял ее. 

После принятия квартиры собственник обнаружил недостатки и обратившись к ИП ФИО5 (№) установил стоимость их устранения, сумма которых согласно заключению №ВЗ-06.21 составила 432 608,51 руб. 

По направоленной ДД.ММ.ГГГГ претензии Некоммерческой организацией Фонд развития жилищного строительства Республики Башкортостан требования добровольно не исполнила. 

Кроме того, судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО4, ФИО3 и ФИО1 заключен договор уступки требования ( цессии) №, в соответствии с которым ФИО4 ФИО3 уступили ФИО2 право денежного требования в части взыскания стоимости устранения строительных недостатков, установленных в объекте недвижимости. 

Как усматривается из пункта 1 договора уступки требования (цессии) №, заключенного ДД.ММ.ГГГГ между ФИО4 ФИО3, действующие как цедент, и ФИО6, действующим как цессионарий, стороны пришли к соглашению об уступке цедентом цессионарию прав требования, в том объеме и на условиях, которые существовали на дату подписания настоящего Договора, которое заключается в уступке денежного требования в части взыскании стоимости устранения строительных недостатков установленных в объекте недвижимости

Пунктом 3 договора уступки требования (цессии) № от ДД.ММ.ГГГГ требование Цедента к Должнику на дату подписания настоящего Договора включает в себя сумму устранения строительных недостатков

Пунктом 12 стороны договора установили, что договор вступает в силу со дня его подписания Цедентом и Цессионарием и действует до полного исполнения Сторонами своих обязательств по настоящему Договору 

Таким образом, судом установлено, что ФИО4, ФИО3 и ФИО1 в соответствии с установленной законом свободой договора (ст. 421 ГК РФ), в той же письменной форме, что и договор купли-продажи квартиры с ипотекой в силу закона №, заключили безвозмездный договор уступки прав требований.

Требуемая законом форма договора уступки сторонами соблюдена, о наличии у сторон договора при подписании договора пороков воли истцом не заявлено и судом не установлено, а потому суд считает установленным факт заключения между ФИО4 ФИО3 и ФИО1 договора цессии.

В силу ч.5 ст.4 Закона о защите прав потребителей, если законами или в установленном ими порядке предусмотрены обязательные требования к товару (работе, услуге), продавец (исполнитель) обязан передать потребителю товар (выполнить работу, оказать услугу), соответствующий этим требованиям.

В соответствии со ст. 10 Закона о защите прав потребителей изготовитель (исполнитель, продавец) обязан своевременно предоставлять потребителю необходимую и достоверную информацию о товарах (работах, услугах), обеспечивающую возможность их правильного выбора.

Согласно положениям статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора; стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами; условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

В соответствии со статьей 557 ГК РФ в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

На основании статьи 469 ГК РФ продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи.

Как следует из статьи 475 ГК РФ, если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца: соразмерного уменьшения покупной цены; безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок; возмещения своих расходов на устранение недостатков товара. В случае существенного нарушения требований к качеству товара (обнаружения неустранимых недостатков, недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения, и других подобных недостатков) покупатель вправе отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы.

Аналогичные права покупателя предусмотрены статьей 18 Закона о защите прав потребителей.

Таким образом, действующим законодательством не предусмотрен запрет на включение в договор купли-продажи условий о наличии недостатков товара.

Положениями пункта 2 статьи 556 ГК РФ определено, что принятие покупателем недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости, в том числе в случае, когда такое несоответствие оговорено в документе о передаче недвижимости, не является основанием для освобождения продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора.

Следовательно, стороны договора купли-продажи недвижимости вправе определить механизмы ответственности продавца за недостатки передаваемой вещи, в том числе и путем снижения цены продаваемого имущества. Как следствие, бремя доказывания факта произведенного возмещения при продаже недвижимости с недостатками возлагается на продавца как на лицо, виновное в причинении убытков.

Между тем в договоре купли – продажи 

<

адрес> от ДД.ММ.ГГГГ не имеется данных о том, что до покупателя была доведена информация об уменьшении цены объекта в связи с наличием недостатков и размер такого уменьшения (скидки). Локально-сметный отчет с указанием суммы выявленных недостатков при покупке квартиры продавцом не предоставлялся покупателям

Определением Кировского районного суда г. Уфы от ДД.ММ.ГГГГ по делу назначена судебная строительно-техническая экспертиза, производство которой поручено ООО «НЭЦ Цифра».

Перед экспертом были поставлены следующие вопросы:

Соответствует ли жилое помещение, расположенное но адресу

<

адрес>, кв. проектной документации, требованиям строительных норм и правил на дату выдачи разрешения на строительство жилого дома, а также договору купли-продажи, в части заявленных истцом недостатков, дефектов указанных в заключении специалиста N №

Если не соответствует, то в чем выражены эти несоответствия?

Являются ли выявленные недостатки, дефекты результатом нарушения технологии выполнения работ при строительстве или явились результатом нарушения правил эксплуатации жилого помещения, либо результатом действия/бездействия иных третьих лиц, являются ли недостатки, дефекты скрытыми или явными, существенными, устранимыми, привели ли указанные недостатки к ухудшению качества данного жилого помещения?

Какова стоимость устранения недостатков, дефектов с учетом и без учета стоимости в случае демонтажа и замены оконных конструкций, дверей, иных элементов ремонта квартиры при условии годности данных элементов ремонта квартиры после замены?

Определить годность строительных недостатков, дефектов подлежащих замене, их материальную ценность и стоимость в таком случае.

Определением Кировского районного суда г. Уфы от 15 июля 2024 г. по делу назначена судебная строительно-техническая экспертиза, на которую поставлены дополнительные вопросы.

Перед экспертом были поставлены следующие вопросы:

Какова стоимость устранения оговоренных в договоре купли-продажи недостатков на дату его заключения?

Какова стоимость не оговоренных в договоре купли продажи недостатков?

Согласно заключению № от ДД.ММ.ГГГГг. жилое помещение, расположенное по адресу: 

<

адрес>, проектной документации, требованием строительных норм и правил на дату выдачи разрешения на строительство жилого дома, а также договору купли-продажи, в части заявленных истцом недостатков, дефектов, указанных в заключении специалиста № 

<

адрес> не соответствует. 

Выявленные недостатки являются явными, существенными и устранимыми. Причиной образования дефектов явилось несоблюдение технологии производства работ, несоблюдение требований нормативно-технической документации (в том числе примененных материалов и изделий), отсутствия должного контроля за производством работ, т.е. имеют производственных характер.

Выявленные недостатки, описанные в исследовательской части настоящей экспертизы, явились результатом нарушения норм и правил при производстве строительно-монтажных работ. 

Стоимость устранения выявленных недостатков (дефектов) работ составляет 129 438,00 рублей (Сто двадцать девять тысяч четыреста тридцать восемь рублей 00 копеек), в том числе НДС.

Рыночная стоимость заменяемых деталей, по состоянию на дату исследования составляет 6 266, 66 рублей (Шесть тычяс двести шестьдесят шесть рублей 66 копеек). 

Сметная стоимость по устранению выявленных строительных дефектов, оговоренных в договоре купли-продажи, нашедших подтверждение на 16 июня 2024 года составляет 131 420,40 рублей (Сто тридцать одна тысяча четыреста двадцать рублей 40 копеек), в том числе НДС.

Сметная стоимость по устранению выявленных строительных дефектов, не оговоренных в договоре купли-продажи, на 16 июня 2023 года составляет 3 180,00 рублей (Три тысячи сто восемьдесят рублей 00 копеек), в том числе НДС.

Исходя из совокупности приведенных правовых норм, подлежащих применению к урегулированию спорных правоотношений, продажа ответчиком истцу спорной квартиры с недостатками, которые хотя и были оговорены в договоре купли-продажи, не может освобождать от юридической ответственности, установленной законодателем исключительно для целей защиты возможных интересов истца как покупателя недвижимости, который при приобретении квартиры со строительными недостатками будет вынужден впоследствии нести дополнительные расходы на приведение приобретенной квартиры в надлежащее состояние.

Довод ответчика о том, что цена квартиры сформирована с учетом наличия в ней недостатков, а предоставленная покупателю скидка превышает стоимость устранения недостатков, определенную заключением судебной экспертизы, не влечет отказ в удовлетворении исковых требований. 

Так, в силу пункта 1 статьи 16 Закона о защите прав потребителей (в редакции на момент возникновения спорных правоотношений) недопустимыми условиями договора, ущемляющими права потребителя, являются условия, которые нарушают правила, установленные международными договорами Российской Федерации, настоящим Законом, законами и принимаемыми в соответствии с ними иными нормативными правовыми актами Российской Федерации, регулирующими отношения в области защиты прав потребителей. Недопустимые условия договора, ущемляющие права потребителя, ничтожны.

Если включение в договор условий, ущемляющих права потребителя, повлекло причинение убытков потребителю, они подлежат возмещению продавцом (изготовителем, исполнителем, импортером, владельцем агрегатора) в полном объеме в соответствии со статьей 13 настоящего Закона.

Истец - как лицо, не обладающее специальными познаниями в области строительства, в соответствии с действующим законодательством в области защиты прав потребителей, а также согласно позиции Верховного суда Российской Федерации не мог визуально определить соответствие приобретаемой квартиры строительным и иным обычно предъявляемым нормам.

Требование потребителя о возмещении убытков подлежит удовлетворению в течение десяти дней со дня его предъявления.

Применительно к данной норме закона к числу ущемляющих права потребителей могут быть отнесены условия договора, возлагающие на потребителя бремя предпринимательских рисков, связанных с факторами, которые могут повлиять, к примеру, на стоимость приобретаемого товара, притом что потребитель, являясь более слабой стороной в отношениях с хозяйствующим субъектом, как правило, не имеет возможности влиять на содержание договора при его заключении.

Конституционный Суд Российской Федерации в постановлении от 3 апреля 2023 г. N 14-П по делу о проверке конституционности пунктов 2 и 3 статьи 428 Гражданского кодекса Российской Федерации в связи с жалобой гражданина ФИО7 разъяснил, что предлагаемая потребителю цена может быть изначально завышена (например, на величину скидки) в сравнении с рыночной.

То есть продавец может злоупотреблять своим правом, создавая видимость свободного выбора между вариантом приобретения товара "со скидкой" (но при необходимости приобретения на обременительных условиях иных товаров, работ, услуг) и вариантом приобретения товара "без скидки" по цене, превышающей рыночную, в то время как приобретение товара на рыночных условиях у этого продавца покупателю недоступно.

По мнению Конституционного Суда Российской Федерации, предприниматель же профессионально занимается продажами и не лишен возможности создать видимость обеспечения покупателя нужным объемом информации, а даже действительно обеспечив его таковой - манипулировать ею так, чтобы покупатель обошел вниманием проблемные элементы в ее содержании.

Как следует из материалов дела, в подпунктах 1-9 пункта 1.3 договора купли-продажи квартиры указано, что квартира имеет следующие недостатки (строительные дефекты): 

Окна, балконные двери, витражи - заполнение остекления витражей лоджии и окон в квартире, выполнены из глухих не открывающихся створок, -открывающиеся створки витражей-поворотные, -цвет профиля витражей и оконных конструкций – белый, -конструкция витража выполнена без основного горизонтального ригеля профильной системы (основной стеклонесущий ригель); -монтажные узлы окон, балконных дверей выполнены в трехслойном исполнении, в том основной пароизоляционный теплоизолирующий слой монтажной пены, внутренний слой, отсутствует четвертый монтажный слой (водо-пароизоляционный слой), фактическое исполнение монтажного шва не соответствует вариантам исполнения монтажного шва, предусмотренного нормативами; -отсутствует отделка на внутренних, наружных оконных и балконных откосах; -щели и разрушение штукатурки оконных откосов; -монтажные узлы наружных витражей двуслойные-монтажная пена, пароизоляционный герметизирующий слой; -основной теплоизолирующий слой наружных витражей, окон и балконной двери выполнен не на всю ширину профиля, имеет пустоты и пропуски; -на оконных блоках и наружных витражах система вентиляции и отвода влаги из блоков выполнена не в полном объеме, возможно образование конденсата и наледи на окнах, витражах лоджии, балконной двери; -отсутствуют шумогасители на оконных отливах; -не выполнена герметизация узла примыкания оконных отливов к оконным откосам и ПВХ конструкциям, возможно проникновение атмосферных осадков внутрь лоджии и помещения; -крепежные детали, крепежные элементы и опорные (несущие) колодки окон, балконных дверей и витражей выполнены с отклонением по размеру и шагу крепления; -на оконных и витражных блоках отсутствуют замки безопасности; -отклонения от прямолинейности кромок деталей рамочных элементов превышает 1 мм на 1 м длины на любом участке окна, балконной двери, витража; -маркировка профилей оконных и витражных конструкций, балконной двери отсутствует; маркировка нижних стекол витражных конструкций на лоджии отсутствует, остекление витража выполнено из нетонированного листового стекла 4М1; -окна, балконные двери и витражи имеют отклонения по вертикали и горизонтали более 1,5 мм на 1 м длины, более 3 мм на высоту изделия, провисание конструкций более 2 мм на 1 м ширины, оконные и витражные створки не отрегулированы; -зазоры в угловых и Т-образных соединениях оконного и витражного блока более 0,5 мм; расчетное сопротивление теплопередаче стеклопакетов не соответствует нормативной; -имеются неплотности примыкания уплотнителя створок окон и витражей, возможно проникновение атмосферных осадков внутрь помещения; -транспортная защитная пленка с ПВХ-профиля окон, витражей, балконной двери удалена не в полном объеме; -на стеклопакетах и ПВХ-профиле окон, витражей, балконной двери имеются загрязнения и волосяные царапины; -имеются следы штукатурного раствора на лицевой и внутренней поверхностях профилей оконных и балконных блоков; -отлив оконного блока смонтирован выше водосливных отверстий окна; -запирающие приборы не обеспечивают надежное запирание открывающихся элементов изделий, открывание и закрывание происходит не плавно, с заеданием; -на металлических ограждениях лоджий имеются непрокрашенные участки со следами коррозии металла.

Система отопления -длина отопительных приборов, установленных под световыми проемами, местами менее 50% светового проема; -имеется ненормативное отклонение отопительных приборов и трубопроводов отопления от вертикали и горизонтали; -имеются непрокрасы грунтовочного слоя и следы ржавчины на трубопроводах отопления; -имеются ненормативные зазоры между поверхностью стен и отопительными приборами, трубопроводами отопления; -решетки радиаторов имеют повреждения.

Электрические приборы и системы -розетки и выключатели (в случае их наличия) установлены с отклонением от вертикали; -сечения токопроводящих медных жил проводников групповых сетей розеточной группы и заземления квартиры ниже нормативных показателей и не соответствуют требованиям ГОСТ, СП и проектной документации.

Полы -прочность стяжки пола на сжатие ниже нормативной, марка раствора и класс бетона ниже нормативных значений; -толщина стяжки пола переменная не соответствует нормативной и предусмотренной проектом; -ненормативный зазор между стяжкой пола и стеной, местами зазор отсутствует и/или не заполнен шумоизоляционным материалом; -ненормативный перепад высот стяжки пола между санузлами и помещениями; -стяжка пола при проверке двухметровой рейкой имеет отклонения от плоскости более 2 мм.; -отклонение стяжки пола от горизонтали более 0,2% соответствующего размера помещения; в стяжке пола имеются трещины.

Стены и перегородки -штукатурка стен простая, с отклонениями по вертикали и горизонтали более 3 мм на 1 м, более 10 мм на всю высоту помещения; -поверхности штукатурки имеют трещины, сколы, местами не имеет прочной связи с основанием; -штукатурка стен санузлов простая из цементго-песчаного раствора без гидроизолирующего состава; -перегородки из пазогребневых гипсовых плит не имеют перемычек над дверными проемами, перемычкой является сама пазогребневая плита; -на стенах и потолке имеются следы коррозии от армирующих слоев.

Потолок - поверхности не оштукатурены, не отшпаклеваны, имеют усадочные трещины, сколы и другие дефекты поверхности, отклонения поверхностей по вертикали и горизонтали не соответствуют нормативам; - имеются ненормативные перепады, трещины.

ГВС и ХВС, канализация -трубопроводы ХВС и ГВС не изолированы; -трубопроводы в местах пересечения внутренних стен, перегородок и перекрытий проложены без гильз (футляров) и без заделки легкоудаляемым негорючим материалом; -стояк канализации не скрыт монтажным коробом с ревизионными люками;

Дверь входная -имеет сверхнормативные зазоры, отклонения от плоскости, горизонтали и вертикали превышают 1,5 мм на 1 метр длины, более 3 мм на высоту изделия. отклонение от прямолинейности кромок дверных полотен и коробок превышает 1,0 мм на 1,0 м длины; -отсутствует маркировка блока входной двери;

Высота помещения - помещения имеют отклонения по высоте более 2% от проектной

В связи с изложенным, стоимость устранения недостатков составляет 283 500, 00 руб.

Между тем, допустимых и достоверных доказательств того, покупателю в действительности предоставлялась скидка при приобретении квартиры, то есть спорное жилое помещение приобреталось истцом по цене ниже, чем аналогичный объект без соответствующих недостатков, ответчиком вопреки требованиям статьи 56 ГПК РФ не представлено.

Учитывая изложенное, суд признает, что по существу продавцом создавалась только видимость скидки.

Кроме того, в соответствии с пунктами 1 и 3 статьи 555 Гражданского кодекса Российской Федерации договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества, следовательно, условие о цене является существенным условием данного договора купли - продажи.

Суд отмечает, что ценообразование осуществляется в зависимости от функций, рисков и активов, задействованных Некоммерческой организации «Фонд развития жилищного строительства Республики Башкортостан» как лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, в рассматриваемой сделке продажа ответчиком квартиры по цене, ниже среднерыночной, является следствием его предпринимательского риска.

При этом из условий заключенного между сторонами договора купли продажи 

<

адрес> от ДД.ММ.ГГГГ не следует, что продавцом цена объекта недвижимости была поставлена в зависимость от наличия в нем строительных недостатков и покупателю предоставлена скидка с учетом данного обстоятельства.

Исходя из содержания статьи 16 Закона о защите прав потребителей недействительность ничтожной сделки не поставлена в зависимость от признания ее недействительной судом, то есть факт недействительности ничтожной сделки судом только констатируется в качестве обстоятельства, имеющего значение для конкретного дела, и признание ничтожными условий оспариваемых истцом условий п. 1.3 договора о том, что цена квартиры определена оговоренных в договоре недостатков, не требует вынесения самостоятельного решения.

Из исследовательской части заключения судебной экспертизы следует, что выявленные дефекты не соответствуют обязательным строительным нормам и правилам (ГОСТ, СП, СНиП), действующим на дату разрешения на строительство, то есть приводят к ухудшению гарантированного качества жилого помещения, так как влекут за собой потерю эксплуатационных свойств. Стоимость устранения строительных недостатков составляет 129 438,00 руб. 

Заключение ООО «НЭЦ Цифра» подготовлено компетентным экспертом, имеющим значительный стаж работы в соответствующих областях экспертизы, эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.

Поскольку продавец передал товар-квартиру с недостатками, при этом не довел до потребителя в полном объеме информацию о том, что имеющиеся недостатки влияют на качество жизни, указанные недостатки выявлены в течение гарантийного срока, являются результатом нарушения технологии выполнения работ при строительстве объекта, исковые требования истца к ответчику о взыскании стоимости устранения недостатков подлежат удовлетворению в размере 123 171,34 рублей из расчета (129 438 – 6 266,66).

Оснований для применения последствий недействительности сделки и возвращения сторон в первоначальное положение у суда нет.

Документальные доказательства, опровергающие выводы эксперта ООО «НЭЦ Цифра», вызывающие сомнение в обоснованности и объективности сделанных выводов или свидетельствующие о несоответствии заключения эксперта требованиям ст. 86 ГПК РФ, о нарушении порядка проведения экспертизы, о наличии в заключении противоречивых, неясных выводов, не были представлены и в материалах дела отсутствуют.

Согласно ст. 22 Закона о защите прав потребителей требование потребителя о возмещении расходов на исправление недостатков товара подлежит удовлетворению в течение десяти дней со дня предъявления соответствующего требования.

В силу п. 1 ст. 23 этого же Закона за нарушение предусмотренных ст. ст. 20, 21 и 22 Закона сроков, а также за невыполнение (задержку выполнения) требования потребителя о предоставлении ему на период ремонта (замены) аналогичного товара продавец (изготовитель, уполномоченная организация или уполномоченный индивидуальный предприниматель, импортер), допустивший такие нарушения, уплачивает потребителю за каждый день просрочки неустойку (пеню) в размере 1% цены товара.

Как указывалось выше, претензия истца получена ответчиком 15.04.2024 г., по прошествию 10 календарных дней, оставлена ответчиком без удовлетворения

В исковом заявлении истец просил взыскать неустойку за период с 15.04.2024 г. по 16.09.2024 г. в 189 683,9 рублей руб., с последующим начислением неустойки в размере 1% в день от суммы 123 171,34 руб. с 16.09.2024 и до дня фактического погашения суммы 123 171,34 руб.

В связи с изложенным судом неустойка рассчитана за период с 26.04.2024 по 16.09.2024 в размере 174 486.73 (123 171,34 х 1% х 144).

Ответчиком заявлено ходатайство о снижении размера неустойки по правилам статьи 333 ГК РФ.

Согласно части 1 статьи 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

Таким образом, неустойка является мерой ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств, направленной на восстановление нарушенного права.

Статьей 333 ГК РФ предусмотрено, что если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку. Если обязательство нарушено лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, суд вправе уменьшить неустойку при условии заявления должника о таком уменьшении (пункт 1). Уменьшение неустойки, определенной договором и подлежащей уплате лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, допускается в исключительных случаях, если будет доказано, что взыскание неустойки в предусмотренном договором размере может привести к получению кредитором необоснованной выгоды (пункт 2).

В постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 года № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» разъяснено, что бремя доказывания несоразмерности неустойки и необоснованности выгоды кредитора возлагается на ответчика. Несоразмерность и необоснованность выгоды могут выражаться, в частности, в том, что возможный размер убытков кредитора, которые могли возникнуть вследствие нарушения обязательства, значительно ниже начисленной неустойки (пункт 73).

В части 1 статьи 333 ГК РФ речь идет не о праве суда, а, по существу, о его обязанности установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного (а не возможного) размера ущерба, причиненного в результате конкретного правонарушения.

Таким образом, учитывая все существенные обстоятельства дела, принимая во внимание то, что неустойка по своей природе носит компенсационный характер, является способом обеспечения исполнения обязательства должником и не должна служить средством обогащения кредитора, но при этом направлена на восстановление его прав, отсутствие наступления для истца тяжких последствий, соотношения финансовой санкции со стоимостью квартиры и с размером основного обязательства, суд приходит к выводу о наличии оснований для уменьшении неустойки до 45 000 руб. за период с 26.04.2024 г. по 16.09.2024 г.

Как следует из пункта 65 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 N 7 (ред. от 07.02.2017) «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» по смыслу статьи 330 ГК РФ, истец вправе требовать присуждения неустойки по день фактического исполнения обязательства (в частности, фактической уплаты кредитору денежных средств, передачи товара, завершения работ). Законом или договором может быть установлен более короткий срок для начисления неустойки либо её сумма может быть ограничена.

Присуждая неустойку, суд по требованию истца в резолютивной части решения указывает сумму неустойки, исчисленную на дату вынесения решения и подлежащую взысканию, а также то, что такое взыскание производится до момента фактического исполнения обязательства.

Расчет суммы неустойки, начисляемой после вынесения решения, осуществляется в процессе исполнения судебного акта судебным приставом-исполнителем, а в случаях, установленных законом, - иными органами, организациями, в том числе органами казначейства, банками и иными кредитными организациями, должностными лицами и гражданами (часть 1 статьи 7, статья 8, пункт 16 части 1 статьи 64 и часть 2 статьи 70 Закона об исполнительном производстве). В случае неясности судебный пристав-исполнитель, иные лица, исполняющие судебный акт, вправе обратиться в суд за разъяснением его исполнения, в том числе по вопросу о том, какая именно сумма подлежит взысканию с должника (статья 202 ГПК РФ, статья 179 АПК РФ).

При этом день фактического исполнения нарушенного обязательства, в частности, день уплаты задолженности кредитору, включается в период расчета неустойки.

Таким образом, подлежат удовлетворению требования истца о взыскании неустойки начиная с 16.09.2024 по дату фактического погашения суммы 123 171,34 из расчета 1% в день на сумму 123 171,34 руб.

Согласно пункту 1 статьи 15 Закона РФ «О защите прав потребителей» моральный вред, причиненный потребителю вследствие нарушения изготовителем (исполнителем, продавцом, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером) прав потребителя, предусмотренных законами и правовыми актами Российской Федерации, регулирующими отношения в области защиты прав потребителей, подлежит компенсации причинителем вреда при наличии его вины.

В пункте 45 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 17 «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей» содержится разъяснение о том, что при решении судом вопроса о компенсации потребителю морального вреда достаточным условием для удовлетворения иска является установленный факт нарушения прав потребителя. Размер компенсации морального вреда определяется судом в каждом конкретном случае с учетом характера причиненных потребителю нравственных и физических страданий исходя из принципа разумности и справедливости.

Суд считает необходимым уменьшить компенсацию морального вреда в пользу истца до 3 000 рублей, учитывая особенности рассматриваемого дела, факты нарушения ответчиком прав истца как потребителя.

Согласно п. 46 Постановления Пленума Верховного Суда РФ за № 17 от 28 июня 2012 г., при удовлетворении судом требований потребителя в связи с нарушением его прав, установленных Законом о защите прав потребителей, которые не были удовлетворены в добровольном порядке, суд взыскивает с ответчика в пользу потребителя штраф независимо от того, заявлялось ли такое требование суду.

С учётом изложенного, сумма штрафа, подлежащая взысканию с ответчика в пользу истца, составляет 85 585,67 руб., исходя из расчета (123 171,34 руб. + 45 000 руб. + 3000 руб.) х 50%.

В соответствии со ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.

Таким образом, на основании ст. 98 ГПК РФ подлежат взысканию с ответчика в пользу истца расходы за проведенное строительно-техническое исследование в размере 20 000 руб., сумма почтовых расходов в размере 270 рублей.

В соответствии с частью 1 статьи 88 ГПК РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела, к числу которых относятся и суммы, подлежащие выплате экспертам в силу ст. 94 ГПК РФ.

От ООО «НЭЦ Цифра» поступило заявление о взыскании судебных расходов по оплате судебной экспертизы в размере 75 000 руб. и заявление о взыскании судебных расходов по оплате дополнительной судебной экспертизы в размере 75 000 руб.

Доказательств того, что эта стоимость не соответствует ценам, которые при сравнимых обстоятельствах обычно взимаются за аналогичные услуги, неразумности или необоснованности указанных расходов в деле не имеется.

В связи с этим суд приходит к выводу о том, что в пользу ООО «НЭЦ Цифра» подлежат взысканию расходы на производство:

- судебной экспертизы с Некоммерческой организации Фонд развития жилищного строительства Республики Башкортостан в размере 75 000 руб.

В удовлетворении ходатайства НО ФРЖС РБ о предоставлении отсрочки исполнения решения суда следует отказать, т.к. оснований для его удовлетворения суд не усматривает, положения Постановления Правительства Российской Федерации от 18 марта 2024 г. N 326 "Об установлении особенностей применения неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций, а также других мер ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, установленных законодательством о долевом строительстве» распространяются на отношения, вытекающие из договоров участия в долевом строительстве. В данном случае между сторонами заключен договор купли-продажи квартиры.

В силу п.4 ч.2 ст. 333.36 НК РФ истец был освобожден от уплаты госпошлины, поэтому сумма госпошлины в размере 4863,42 руб. подлежит взысканию с ответчика Некоммерческой организации Фонд развития жилищного строительства Республики Башкортостан в доход муниципального района в соответствии с подп. 1 п. 6 ч. 2 ст. 61.1 БК РФ.

Руководствуясь ст.ст. 194 - 199 ГПК РФ, суд 

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 к Некоммерческой организации Фонд развития жилищного строительства Республики Башкортостан о защите прав потребителей удовлетворить частично. 

Признать недействительными положения подпунктов 1-9 пункта 1.3 договора купли-продажи № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между Некоммерческой организацией Фонд развития жилищного строительства Республики Башкортостан и ФИО1, ФИО3, ФИО4, в части указания строительных недостатков, стоимости устранения недостатков, об отсутствии у покупателя выставлять требования к продавцу, предусмотренные ст.475 ГК РФ, об отсутствии правового значения заявления покупателя о недействительности настоящего договора в части обговаривания недостатков в квартире и о расценивании таких действий покупателя недобросовестными, о незаключенности договора ввиду несогласованного существенного условия договора - цены договора в случае признания условий договора о недостатках квартиры недействительными.

Взыскать с Некоммерческой организации Фонд развития жилищного строительства Республики Башкортостан (ИНН 

<

***>) в пользу ФИО1 (№) стоимость устранения недостатков в размере 123 171, 34 руб., неустойку за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 45 000 руб., неустойку из расчета 1% от суммы 123 171,34 руб., начиная с ДД.ММ.ГГГГ по дату фактической выплаты суммы 123 171,34 руб., компенсацию морального вреда в размере 3 000 руб., штраф в размере 85 585, 67 руб., стоимость услуг по проведению строительно-технического исследования в размере 20 000 руб., почтовые расходы в размере 270 руб.

В удовлетворении остальной части исковых требований ФИО1 к Некоммерческой организации Фонд развития жилищного строительства Республики Башкортостан о защите прав потребителей отказать.

Взыскать с Некоммерческой организации Фонд развития жилищного строительства Республики Башкортостан (ИНН 

<

***>) в пользу ООО «НЭЦ Цифра» (ИНН 

<

***>) расходы на производство судебной экспертизы в размере 75 000 руб.

Взыскать с Некоммерческой организации Фонд развития жилищного строительства Республики Башкортостан (ИНН 

<

***>) в доход местного бюджета государственную пошлину в размере 4863,42 руб. 

В удовлетворении ходатайства Некоммерческой организации Фонд развития жилищного строительства Республики Башкортостан о предоставлении отсрочки исполнения решения суда отказать.

Решение может быть обжаловано в Верховный суд Республики Башкортостан в течение одного месяца путем подачи апелляционной жалобы через Кировский районный суд г. Уфы Республики Башкортостан со дня изготовления решения в окончательной форме.

Судья Абдрахманова Л.Н.

Мотивированное решение изготовлено 16.09.2024 г.