Дело №2-22/20

(УИД 65RS0005-02-2019-000937-52)

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

06 июля 2020 года Корсаковский городской суд

Сахалинской области

В составе: председательствующего судьи Шевченко Р.В.

при секретаре Кулёминой Г.Ю.

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к ФИО2 о признании договора купли – продажи квартиры незаключенным,

УСТАНОВИЛ:

03 июля 2019 года ФИО1 обратился в Корсаковский городской суд с иском к ФИО2 о признании договора купли – продажи квартиры, расположенной по адресу: 

<

адрес>, от 22 марта 2019 года незаключенным.

В обоснование заявленных требований указано, что 22 марта 2019 года был составлен договор купли – продажи 

<

адрес>, в городе Корсакове, согласно которого ФИО1, собственник квартиры, продал её ФИО2 за 1 100 000 руб. Данный договор истец считает незаключенным в виду того, что за несколько дней до подписания договора он был вывезен неизвестными лицами в 

<

адрес>, где его незаконно удерживали против его воли и требовали поставить свою подпись в спорном договоре. Узнав об отсутствии истца, дочь его умершей супруги Е. обратилась в полицию с заявлением о безвестном исчезновении истца. В результате действий сотрудников полиции было установлено местонахождение последнего, однако подпись в оспариваемом договоре им уже была поставлена. После своего обнаружения истец обратился в Управление Росреестра с заявлением о прекращении государственной регистрации прав и возврате документов без их проведения. Истец указывает, что намерения и волеизъявления на продажу принадлежащей ему квартиры у него не было, никаких объявлений о продаже квартиры он не подавал, подпись в договоре поставлена им под давлением при угрозе его жизни и здоровью, кроме того, он плохо передвигается, практически ничего не видит, поэтому и содержание оспариваемого договора купли – продажи ему известно. Также истец указывает, что данная сделка ему была невыгодна, поскольку средняя стоимость такой квартиры составляет 1 700 000 – 1 900 000 руб., а согласно договора он продал квартиру всего за 1 100 000 руб., которых он не получал. 

На основании изложенного, руководствуясь статьями 179, 432, 433 Гражданского кодекса РФ, а также учитывая, что договор купли – продажи квартиры от 22 марта 2019 года не прошел обязательную государственную регистрацию, истец обратился в суд с настоящим иском. 

11 декабря 2019 года к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований, на стороне истца привлечена Е. (т.1 л.д.200-202).

В судебное заседание истец ФИО1 не явился, о времени и месте судебного разбирательства извещен надлежащим образом, о чем в деле имеются сведения, доказательств, свидетельствующих об уважительности причин неявки в суд, ходатайств об отложении дела или о рассмотрении дела в своё отсутствие - не представил.

В судебное заседание вызывался и не явился ответчик ФИО2 о дате и времени судебного заседания уведомлена надлежащим образом, о чем в деле имеются сведения.

Руководствуясь статьей 167 Гражданского процессуального кодекса РФ, суд, с учетом мнения лиц, участвующих в деле, определил рассматривать дело в отсутствие не явившихся сторон.

Представитель истца ФИО1 – А., действующая на основании нотариально оформленных доверенностей от 11 апреля 2019 года № и от 25 июня 2019 года №, настаивала на удовлетворении исковых требований по основаниям, изложенным в иске, и дополнительно суду пояснила, что истец согласно заключению 

<

...> экспертизы в момент подписания оспариваемого договора купли-продажи не понимал значение своих действий и не мог руководить ими, а также понимать содержание данного договора, в связи с чем договор должен быть признан незаключенным. Доказательств того, что ответчик передала денежные средства за квартиру, стороной ответчика суду не представлено.

В предварительном судебном заседании ответчик ФИО2 с исковыми требованиями не согласилась и пояснила, что от знакомых она узнала о том, что живет в одной из квартир дедушка (истец), нуждающийся в помощи, которому она решила помочь. Когда она пришла к нему домой, то увидела, что истец живет в антисанитарных условиях, злоупотребляет спиртными напитками, не может себе приготовить поесть и не может сам помыться. 

<

...>. Узнав, что у истца нет родственников, она решила купить у него квартиру, на что он согласился. Они составили оспариваемый договор купли-продажи, который истец подписал добровольно. Деньги в размере 1 100 000 руб. она передала истцу в его же квартире, о чем в договоре есть отметка. Истца никто не принуждал подписывать спорный договор. После заключения договора они с истцом поехали в МФЦ, где передали документы на регистрацию сделки. Однако впоследствии Е., которая объявила истца в розыск, забрала их, а истец отозвал документы с регистрации сделки.

Третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований, на стороне истца Е. исковые требования поддержала в полном объеме и дала пояснения, аналогичные иску. 

Выслушав пояснения представителя истца, ответчика, третьего лица, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Пунктом 2 статьи 218 Гражданского кодекса РФ определено, что право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 179 Гражданского кодекса РФ, сделка, совершенная под влиянием насилия или угрозы, может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего. 

Сделка, совершенная под влиянием обмана, может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего. 

Согласно пунктам 1 и 2 статьи 166 Гражданского кодекса РФ (в редакции, действовавшей на момент заключения оспариваемого договора), сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). 

Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе.

В соответствии с пунктом 1 статьи 171 Гражданского кодекса РФ (в редакции, действовавшей на момент заключения оспариваемого договора), ничтожна сделка, совершенная гражданином, признанным недееспособным вследствие психического расстройства.

В силу пункта 1 статьи 177 Гражданского кодекса РФ (в редакции, действовавшей на момент заключения оспариваемого договора), сделка, совершенная гражданином, хотя и дееспособным, но находившимся в момент ее совершения в таком состоянии, когда он не был способен понимать значение своих действий или руководить ими, может быть признана судом недействительной по иску этого гражданина либо иных лиц, чьи права или охраняемые законом интересы нарушены в результате ее совершения.

Пунктом 1 статьи 167 Гражданского кодекса РФ установлено, что недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. 

Как следует из материалов дела, 22 марта 2019 года между ФИО1 (далее – Продавец) и ФИО2 (далее – Покупатель) был заключен договор купли – продажи квартиры, согласно которого, находясь в здравом уме и твердой памяти, действуя добровольно, Продавец продает, а Покупатель покупает 

<

адрес>, общей площадью 

<

...> кв. м, кадастровый №, которая принадлежит ФИО1 на праве собственности, регистрационная запись № от 17 октября 2014 года, которую стороны оценивают в 1 100 000 руб.

Из пунктов 5 и 7 договора следует, что расчет между сторонами произведен полностью до подписания договора, продавец получил от покупателя 1 100 000 руб. наличными. 

На момент заключения настоящего договора в указанной квартире зарегистрирован ФИО1, который сохраняет право пользования и проживания в указанной квартире (т.1 л.д.10).

09 октября 2014 года ФИО1 составил завещание, согласно которого все свое имущество, какое на день его смерти окажется ему принадлежащим, в чем бы таковое ни заключалось и где бы оно ни находилось, в том числе квартиру, находящуюся по адресу: 

<

адрес>, он завещает Е. (т.1 л.д.148).

Согласно выписки из Единого государственного реестра недвижимости, по состоянию на 21 марта 2019 года правообладателем 

<

адрес>, является ФИО1 (т.1 л.д.157-159).

Выпиской из домовой книги подтверждается, что по состоянию на 22 марта 2019 года в 

<

адрес>, зарегистрирован в качестве собственника ФИО1 с 18 марта 2011 года (т.1 л.д.145).

Из договора дарения квартиры от 24 мая 2019 года, заключенного между ФИО1 (далее – Даритель) и Е. (далее – Одаряемый), следует, что, находясь в здравом уме и твердой памяти, действуя добровольно, Даритель подарил Одаряемому принадлежащую ему по праву собственности 

<

адрес>, общей площадью 28,9 кв. м (т.1 л.д.143-144).

Согласно выписки из Единого государственного реестра недвижимости, по состоянию на 15 июля 2019 года правообладателем 

<

адрес>, является Е. (т.1 л.д.24-25).

Ответчик ФИО2 является индивидуальным предпринимателем в области сдачи в наем собственного недвижимого имущества, что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации физического лица в качестве индивидуального предпринимателя и о постановке на учет физического лица в налоговом органе, а также выпиской из Единого государственного реестра индивидуальных предпринимателей (т.1 л.д.164-169).

22 марта 2019 года ФИО1 составил завещание, согласно которого все свое имущество, какое на момент его смерти окажется ему принадлежащим, в чем бы таковое ни заключалось и где бы оно ни находилось, в том числе квартиру, находящуюся по адресу: 

<

адрес>, он завещает Б. (т.1 л.д.156).

По сведениям ГКУЗ «

<

...>» от 16 декабря 2019 года и ГБУЗ «Сахалинский областной наркологический диспансер» от 17 декабря 2019 года, ФИО1 на учете не состоит (т.1 л.д.213, 215).

Согласно ответа ГБУЗ «Корсаковская ЦРБ» от 25 декабря 2019 года №, ФИО1 по настоящее время по спискам стационарных больных не значится, в поликлинику не обращался, на наблюдении у нарколога и психиатра не состоит (т.1 л.д.239).

В обоснование своих требований истец указывает, что подпись в договоре поставлена им под давлением при угрозе его жизни и здоровью, кроме того, договор купли – продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ не прошел обязательную государственную регистрацию, следовательно, договор нельзя считать состоявшимся – заключенным. 

Из сообщения ОМВД России по Корсаковскому городскому округу (далее – ОМВД России по КГО), направленного Е. 25 марта 2019 года №, следует, что по заявлению Е. проведена проверка, местонахождение ФИО1 установлено (т.1 л.д.31).

Рапортом о/у ОУР ОМВД России по КГО ФИО9 от 28 марта 2019 года подтверждается, что КУСП – 2044 от 27 марта 2019 года по заявлению Е. по факту розыска её отчима – ФИО1 списан в СНД в связи с установлением последнего (т.1 л.д.133). 

Из сообщения Корсаковской городской прокуроры от 08 июля 2019 года №, данного Е., следует, что по результатам проведенной проверки по её заявлению о сомнении в законности сделки по купле – продаже квартиры решение об отказе в возбуждении уголовного дела в отношении ФИО2 по статье 159 Уголовного кодекса РФ по основанию, предусмотренному п.1 ч.1 ст.24 УПК РФ, отменено и материал возвращен для проведения дополнительной проверки (т.1 л.д.32-33). 

Согласно ответа ОМВД России по КГО от 07 августа 2019 года №, уголовное дело по факту мошенничества в отношении ФИО2 в ОМВД России по КГО не возбуждалось (т.1 л.д.54). 

Постановлением СО ОМВД России по КГО от 07 августа 2019 года отказано в возбуждении уголовного дела № в отношении ФИО2 по основаниям п.2 ч.1 ст.24 УПК РФ за отсутствием состава преступления, предусмотренного ст. 159 Уголовного кодекса РФ (т.1 л.д.84-88).

Согласно ответа ОМВД России по КГО от 27 ноября 2019 года №, в ОМВД 04 апреля 2019 года зарегистрировано КУСП 2194 по факту заключения сделки купли – продажи 

<

адрес>, между ФИО1 и третьим лицом, по которому вынесено постановление об отказе в возбуждении уголовного дела № по основаниям п.2 ч.1 ст.24 УПК РФ, ст. 144, 145, 148 УПК РФ в связи с отсутствием состава преступления (т.1 л.д.82). 

В силу пункта 2 статьи 61 Гражданского процессуального кодекса РФ, обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица, а также в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом.

Из материалов регистрационного дела (т.1 л.д.61-76) следует, что уведомлением от 15 мая 2019 года ФИО1 отказано в государственной регистрации прав в отношении жилого помещения, расположенного по адресу: 

<

адрес>. 

15 апреля 2019 года в адрес ФИО2 регистрирующем органом направлено уведомление о приостановлении государственной регистрации права в связи с тем, что ФИО1 представлено заявление о прекращении государственной регистрации прав и возврате документов без их проведения. 

Решением Корсаковского городского суда от 12 июля 2019 года ФИО2 отказано в удовлетворении требований к Межмуниципальному отделу по Корсаковскому и Анивскому районам Управления Росреестра по Сахалинской области и Управлению Росреестра по Сахалинской области о признании незаконными действий об отказе в государственной регистрации прав на жилое помещение и возложении обязанности произвести государственную регистрацию права на жилое помещение (т.1 л.д.36-38).

Апелляционным определением судебной коллегии по административным делам Сахалинского областного суда от 24 октября 2019 года указанное решение суда от 12 июля 2019 года оставлено без изменения, а апелляционная жалоба ФИО2 – без удовлетворения (т.1 л.д.77-79).

Решением Корсаковского городского суда от 27 августа 2019 года ФИО2 отказано в удовлетворении требований к Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии, Межмуниципальному отделу по Корсаковскому и Анивскому районам Управления Росреестра по Сахалинской области о признании незаконным действия по государственной регистрации права собственности на жилое помещение, возложении обязанности совершить действия по отмене государственной регистрации права собственности. 

Кассационным определением судебной коллегии по административным делам Девятого кассационного суда общей юрисдикции от 26 февраля 2020 года указанное решение суда от 27 августа 2019 года и апелляционное определение судебной коллегии по административным делам Сахалинского областного суда от 14 ноября 2019 года оставлены без изменения, а кассационная жалоба ФИО2 – без удовлетворения.

В силу пункта 1 статьи 131 Гражданского кодекса РФ, право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежит, в том числе, право собственности.

Согласно пункту 2 статьи 223 Гражданского кодекса РФ, в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом. 

Договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом (п. 3 ст. 433 ГК Российской Федерации).

Недвижимое имущество признается принадлежащим добросовестному приобретателю (п.1 ст.302) на праве собственности с момента такой регистрации, за исключением предусмотренных статьей 302 настоящего Кодекса случаев, когда собственник вправе истребовать такое имущество от добросовестного приобретателя.

Статьей 550 Гражданского кодекса РФ установлено, что договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (п.2 ст.434). 

Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

Согласно пункта 1 статьи 551 Гражданского кодекса РФ, переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. Договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (п.2 ст.558 Гражданского кодекса РФ).

Кроме того, в соответствии с пунктом 3 статьи 154 Гражданского кодекса РФ, для заключения договора необходимо выражение согласованной воли двух сторон (для двусторонней сделки). С этим связано положение пункта 1 статьи 16 Федерального закона от 21.07.1997 года №122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" о том, что государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченного им (ими) на то лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности, если иное не установлено федеральным законом.

Таким образом, условием государственной регистрации договора является волеизъявление сторон договора, направленное на его заключение, которое должно сохранять силу до момента регистрации.

Действительно, оспариваемый договор в нарушение положений пункта 1 статьи 551 Гражданского кодекса РФ, статьи 2 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" не зарегистрирован в установленном законом порядке, в связи с чем, суд признает договор купли-продажи от 22 марта 2019 года незаключенным. 

Законность отказа в государственной регистрации сделки купли-продажи, подтвержден вступившими в законную силу решениями Корсаковского городского суда.

Доказательств суду, подтверждающих факт передачи ФИО2 денежных средств ФИО1 в уплату стоимости приобретенной квартиры также представлено не было. Указание в пункте 5 договора купли-продажи от 22 марта 2019 года на то, что расчет между сторонами произведен до подписания договора достоверно не подтверждает факт передачи денежных средств за проданную квартиру. 

Кроме того, 24 декабря 2019 года по ходатайству представителя истца ФИО1 – А. по делу назначена комплексная очная судебная 

<

...> экспертиза с целью установления индивидуально - психологических особенностей личности ФИО1 и их влияние на его поведение в момент оформления договора купли – продажи квартиры, производство которой поручено экспертам ГКУЗ «

<

...>».

Согласно заключению 

<

...> комиссии экспертов №, оконченной 11 марта 2020 года, ФИО1 страдает и страдал на момент подписания договора купли – продажи квартиры от 22 марта 2019 года хроническим 

<

...>; установленный 

<

...> в 2011 году диагноз: «

<

...>, что лишала ФИО1 на 22 марта 2019 года способности понимать значение своих действий и руководить ими, а также понимать содержание договора купли – продажи (т.2 л.д.16-19).

Оценивая данное заключение судебной экспертизы в порядке статей 12, 56, 67, 86 Гражданского процессуального кодекса РФ, суд учел, что исследование проведено экспертами государственного учреждения здравоохранения, имеющими стаж работы 6, 11, 35 и 36 лет и опыт, а также высшую квалификацию в данной области, предупрежденными об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса РФ, выводы которых носят категоричный характер, кроме того, для проведения экспертизы были представлены все необходимые документы, в том числе договор купли-продажи спорной квартиры, а также экспертиза проведена с участием истца ФИО1, который находился в учреждении стационарно. 

Оснований не доверять выводам экспертов у суда не имеется, в связи с чем оно признанно допустимым доказательством по делу.

Данное заключение эксперта стороной ответчика не оспаривалось. 

На основании статей 56, 195 и 196 Гражданского процессуального кодекса РФ, суд принимает решение по заявленным истцом требованиям, однако может выйти за пределы заявленных требований в случаях, предусмотренных федеральным законом, и основывает решение только на тех доказательствах, которые были исследованы в судебном заседании. 

В условиях состязательности процесса каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

При таких обстоятельствах, когда договор купли-продажи не прошел государственную регистрацию, а согласно заключению комплексной судебной психолого – психиатрической экспертизы ФИО1 в момент подписания договора купли – продажи не мог понимать значение своих действий и руководить ими, а также не мог понимать содержание договора купли-продажи, то договор купли - продажи квартиры от 22 марта 2019 года 

<

адрес>, считается незаключенным и не порождает для подписавших сторон соответствующих прав и обязанностей. 

Признание договора незаключенным можно рассматривать как способ защиты гражданских прав, несмотря на то, что он отсутствует в статье 12 Гражданского кодекса РФ, поскольку самой статьей 12 (абз.13) Гражданского кодекса РФ предусматривается применение иных способов, указанных в законе.

Однако суд исходит из того, что при признании договора незаключенным происходит восстановление положения, существующего до нарушения права, а такой способ не указан. Незаключенный договор сам по себе не порождает правоотношений. Незаключенный договор является несостоявшейся сделкой, соответственно, его нельзя признать недействительным и к нему невозможно применить последствия недействительности сделки. 

В соответствии с пунктами 1 и 3 статьи 144 Гражданского процессуального кодекса РФ, обеспечение иска может быть отменено тем же судьей или судом по заявлению лиц, участвующих в деле, либо по инициативе судьи или суда.

В случае отказа в иске принятые меры по обеспечению иска сохраняются до вступления в законную силу решения суда. Однако судья или суд одновременно с принятием решения суда или после его принятия может вынести определение суда об отмене мер по обеспечению иска. При удовлетворении иска принятые меры по его обеспечению сохраняют свое действие до исполнения решения суда.

Учитывая, что суд пришел к выводу об удовлетворении исковых требований истца, по заявлению которого были приняты обеспечительные меры в виде наложения ареста на квартиру, суд снимает арест с 

<

адрес>, по вступлению настоящего решения суда в законную силу.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 194-199 Гражданского процессуального кодекса РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 к ФИО2 о признании договора купли – продажи квартиры незаключенным, - удовлетворить. 

Признать договор купли – продажи квартиры, расположенной по адресу: 

<

адрес>, от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ФИО1 и ФИО2, незаключенным.

Отменить обеспечительные меры в виде наложения ареста на 

<

адрес>, кадастровый №, по вступлению решения суда в законную силу.

Решение может быть обжаловано в Сахалинский областной суд через Корсаковский городской суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Мотивированное решение изготовлено 10 июля 2020 года.

Председательствующий судья Р.В. Шевченко