К делу № 2-1954/2019

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

19 февраля 2019 г. г. Краснодар

Прикубанский районный суд г. Краснодара в составе

председательствующего судьи Дворникова В.Н.

секретаря судебного заседания Смирнова А.Р.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к ООО «Развитие», Конкурсному управляющему ООО «Развитие» Перекрест И.Ю., организатору торгов ООО «Центр антикризисного управления «Ховея», электронной площадке ООО «ИстКонсалтингГрупп» о признании недействительными и незаконными торгов по реализации имущества в ходе конкурсного производства,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратилась в суд с иском к ООО «Развитие», Конкурсному управляющему ООО «Развитие» Перекрест И.Ю., организатору торгов ООО «Центр антикризисного управления «Ховея», электронной площадке ООО «ИстКонсалтингГрупп» о признании недействительными и незаконными торги (их результаты), взыскании с ООО «ИстКонсалтингГрупп» (ЭТП «Аукцион-Центр») сумму перечисленного задатка для участия в торгах ООО «Развитие» по лоту № и по лоту №.

Требования мотивированы тем, что решением Арбитражного суда Краснодарского края от 23.05.2017 г. ООО «Развитие» признано несостоятельным (банкротом), в отношении него открыто конкурсное производство. Конкурсным управляющим-утверждена Перекрест ФИО2 управляющим на сайте ЕФРСБ ДД.ММ.ГГГГ опубликовано сообщение № с информированием Об определении начальной цены продажи имущества, утверждении дополнений в Положение о порядке, сроках и условиях продажи заложенного имущества ООО «Развитие» (дополнительно к опубликованным в сообщении № от ДД.ММ.ГГГГ на сайте ЕФРСБ). Организатором торгов ООО «ЦАУ «Ховея» в публикации на сайте ЕФРСБ за № от ДД.ММ.ГГГГ отражены иные параметры проведения торгов, которые публикация № на сайте ЭТП «Аукцион-Центр» не содержит. Организатором торгов ДД.ММ.ГГГГ в публикацию на ЕФРСБ № от ДД.ММ.ГГГГ были внесены изменения в сообщении № относительно периодов снижения цены с 3 рабочих дней на 3 календарных дня. Сумма задатка составляет 10 % от цены отсечения на последних несостоявшихся торгах посредством публичного предложения ДД.ММ.ГГГГ для лота № 

<

данные изъяты> 25 руб., лота № 

<

данные изъяты> руб. Вместе с тем, сведения на сайте ЭТП «Аукцион-Центр» № не содержат информации о том, что имущество, выставленное на торги, является предметом залога, организатор торгов скрыл данное обстоятельство от торговой площадки и от потенциальных участников торгов. Размер задатка для участия на торгах посредством публичного предложения устанавливается в сумме 10% от цены лота на каждом периоде. Сообщения организатора торгов ООО «ЦАУ «Ховея» на ЕФРСБ и ЭТП «Аукцион-Центр» содержит информацию о задатке в размере 10% от цены отсечения на последних несостоявшихся торгах посредством публичного предложения ДД.ММ.ГГГГ, что не соответствует утвержденному порядку продажи залогового имущества. Таким образом, задаток определен организатором торгов в размере 10% от начальной цены лота, а не от цены лота на каждом периоде, как утверждено порядком. Размер задатка не меняется и потенциальный участник торгов введен в заблуждение, вынужден уплатить задаток в процентной доле не от цены, по которой намерен купить имущество (цена лота на каждом периоде), а от начальной цены. Также в извещении о проведении торгов указана информация виде разрешённого использования имущества: многоэтажные и среднеэтажные жилые дома, в том числе со встроенными на 1-м этаже помещениями общественного назначения, т.е. о возможности использования имущества (земельных участков) для строительства на них многоэтажных и среднеэтажных жилых домов, в том числе со встроенными на 1-м этаже помещениями общественного назначения. В целях уточнения достоверности информации о видах разрешенного использования земельных участков и о возможности их использования по указанному целевому назначению, истец обратилась в Департамент архитектуры и градостроительства муниципального образования г. Краснодар с заявлением о разъяснении возможности использовать земельные участи в соответствии с видами, указанными в извещении. Ею был получен ответ о том, что в соответствии с генеральным планом муниципального образования г. Краснодар указанные земельные участки расположены в зоне рекреационного назначения, а также в границах зоны планируемых к размещению объектов местного значения — автомобильных дорог. В соответствии с Правилами землепользования и застройки на территории муниципального образования г. Краснодар земельные участки расположены в общественно-деловой зоне местного значения (ОД.2). В указанной зоне вид разрешенного использования земельного участка - многоэтажная и среднеэтажная жилая застройка (код 2.5) является условно-разрешенным видом использования. Вместе с тем, в письме Департамента архитектуры и градостроительства Администрации муниципального образования г. Краснодар указано, что приостановлено действие Правил в части установленных градостроительными регламентами видов разрешенного использования земельных участков в отношении земельных участков, территориальное зонирование которых установлено после вступления в силу решения городской Думы Краснодара от 26.01.2012 г. № 25 п. 15 «Об утверждения генерального плана муниципального образования г. Краснодар» (ДД.ММ.ГГГГ) и которое не соответствуют функциональному зонированию, установленному генеральным планом в отношении следующих функциональных зон: зон особо охраняемых территорий, зон рекреационного назначения, зон специального назначения, производственных зон, зон транспортной инфраструктуры, зон сельскохозяйственного назначения и зон планируемого размещения объектов местного значения. Приостановление действия Правил применяется к земельным участкам, в отношении которых не утверждена документация по планировке территории. В разъяснении Департамента архитектуры и градостроительства г. Краснодара указано, что использование рассматриваемых земельных участков в целях, указанных в обращении, в данном случае не представляется возможным. Истец полагает, что это обстоятельство было известно конкурсному управляющему. Таким образом, отчуждаемые земельные участки имеют препятствующие пользованию ими недостатки, о чем ФИО1 до получения ответа из Департамента архитектуры и градостроительства г. Краснодара не было известно. Данные обстоятельства послужили поводом для обращения в суд с настоящим иском.

В судебном заседании представитель истца по доверенности ФИО3 заявленные требования поддержала, просила суд их удовлетворить.

Представитель ответчика конкурсного управляющего ООО «Развитие» Перекрест И.Ю. по доверенности ФИО4 исковые требования не признала, просила в их удовлетворении отказать в полном объеме. Считала, что организатором торгов допущено несущественное нарушение, исправленное до подачи заявки ФИО1, иные обстоятельства, указанные в иске, не влияют на права участников торгов.

Иные участники процесса в судебное заседание не явились, о дате и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом, что подтверждается отчетами об отслеживании почтовых отправлений, вернувшейся в адрес суда корреспонденцией. От ответчиков заявлений, ходатайств не поступало.

Принимая во внимание императивное требование о рассмотрении гражданских дел в разумные сроки, установленное ст. 6.1 Гражданского процессуального кодекса РФ, суд с учетом позиции сторон считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся участников процесса с вынесением по делу решения.

Выслушав позиции сторон, исследовав материалы дела, оценив их в совокупности, суд приходит к выводу о необходимости удовлетворить заявленные исковые требования по следующим основаниям.

В судебном заседании установлено, что решением Арбитражного суда Краснодарского края по делу № от ДД.ММ.ГГГГ ООО «Развитие» признано несостоятельным (банкротом), открыто конкурсное производство, конкурсным управляющим утверждена Перекрест И.Ю., член Ассоциации «Межрегиональная саморегулируемая организация арбитражных управляющих». 

В конкурсную массу должника для последующей реализации было включено следующее имущество, являющееся залогом ПАО «Крайинвестбанк»: земельный участок, кадастровый №, категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: многоэтажные и среднеэтажные жилые дома, в том числе со встроенными на 1-м этаже помещениями общественного назначения, площадь 

<

данные изъяты> кв.м., расположен по адресу: 

<

адрес> земельный участок, кадастровый №, категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: многоэтажные и среднеэтажные жилые дома, в том числе со встроенными на 1-м этаже помещениями общественного назначения, площадь 

<

данные изъяты> кв.м., расположен по адресу: 

<

адрес>.

Определением Арбитражного суда Краснодарского края от ДД.ММ.ГГГГ по делу № утверждено дополнение к порядку реализации заложенного в пользу ПАО «Крайинвестбанк» имущества в редакции, предложенной ПАО «Крайинвестбанк», в качестве организатора торгов, утверждено ООО «Центр антикризисного управления «Ховея», электронная площадка - ООО «ИстКонсалтингГрупп».

ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Развитие» и ООО «ЦАУ «Ховея» был заключен договор оказания услуг по организации и проведению торгов по продаже имущества ООО «Развитие», находящегося в залоге ПАО «Крайинвестбанк».

ДД.ММ.ГГГГ на сайте ЕФРСБ ООО «Центром антикризисного управления «Ховея» опубликовано сообщение о проведении открытых торгов по продаже имущества ответчика ООО «Развитие» в форме публичного предложения, являющегося предметом залога ПАО Крайинвестбанк. Предмет торгов лот №: земельный участок, кадастровый №, категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: многоэтажные и среднеэтажные жилые дома, в том числе со встроенными на 1-м этаже помещениями общественного назначения, площадь 

<

данные изъяты> кв.м., расположен по адресу: 

<

адрес> Предмет торгов лот №: земельный участок, кадастровый №, категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: многоэтажные и среднеэтажные жилые дома, в том числе со встроенными на 1-м этаже помещениями общественного назначения.

В извещении о проведении торгов указана информация виде разрешённого использования имущества: многоэтажные и среднеэтажные жилые дома, в том числе со встроенными на 1-м этаже помещениями общественного назначения, т.е. о возможности использования имущества (земельных участков) для строительства на них многоэтажных и среднеэтажных жилых домов, в том числе со встроенными на 1-м этаже помещениями общественного назначения, указано, что лот №: земельный участок, кадастровый №, категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: многоэтажные и среднеэтажные жилые дома, в том числе со встроенными на 1-м этаже помещениями общественного назначения, площадь 

<

данные изъяты> кв.м., расположен по адресу: 

<

адрес> Лот №: земельный участок, кадастровый №, категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: многоэтажные и среднеэтажные жилые дома, в том числе со встроенными на 1-м этаже помещениями общественного назначения.

В соответствии с генеральным планом муниципального образования г. Краснодар, утвержденным решением городской Думы Краснодара от 06.01.2012 г. № 25 п. 15, вышеуказанные земельные участки расположены в зоне рекреационного назначения, а также в границах зоны планируемых к размещению объектов местного значения — автомобильных дорог. В соответствии с Правилами землепользования и застройки на территории муниципального образования г. Краснодар, утвержденными решением Городской Думы Краснодара от 30.01.2007 г. № 19 п. 6 указанные земельные участки расположены Общественно-деловой зоне местного значения (ОД.2). В указанной зоне вид разрешенного использования земельного участка – многоэтажная и среднеэтажная жилая застройка (код 2.5) является условно-разрешенным видом использования. 

Порядок предоставления разрешения на условно разрешенный вид использования земельного участка или объекта капитального строительства осуществляется в соответствии со ст. 39 Градостроительного кодекса РФ и ст. 9 Правил с учетом проведения публичных слушаний. 

Таким образом, для использования земельных участков в соответствии с видом разрешенного использования необходимо предоставления специального разрешения, обращение за которым, в свою очередь, не является гарантией его получения, поскольку указанные в извещении о проведении торгов виды разрешенного использования на момент проведения торгов, не являются основными видами разрешенного использования земельных участков.

Как указано в письме Департамента Архитектуры и градостроительства Администрации муниципального образования г. Краснодар, решением городской Думы Краснодара от 16.11.2017 № 43 п. 11 «О приостановлении действия решения городской Думы Краснодара от 30.01.2007 № 19 п. б «Об утверждении Правил землепользования и застройки на территории муниципального образования г. Краснодар» в отношении отдельных земельных участков» приостановлено действие Правил в части установленных градостроительными регламентами видов разрешенного использования земельных участков в отношении земельных участков, территориальное зонирование которых установлено после вступления в силу решения городской Думы Краснодара от 26.01.2012 г. № 25 п.15 «Об утверждения генерального плана муниципального образования город Краснодар» (ДД.ММ.ГГГГ) и которое не соответствуют функциональному зонированию, установленному генеральным планом в отношении следующих функциональных зон: зон особо охраняемых территорий, зон рекреационного назначения, зон специального назначения, производственных зон, зон транспортной инфраструктуры, зон сельскохозяйственного назначения и зон планируемого размещения объектов местного значения. 

Согласно информационной системе обеспечения градостроительной деятельности муниципального образования г. Краснодар документация по планировке территории, в границах которой расположены земельные участки с кадастровыми номерами № отсутствует.

В материалы дела представлен ответ Департамента архитектуры и градостроительства Администрации муниципального образования г. Краснодар о рассмотрении обращения ФИО1 № от ДД.ММ.ГГГГ, в котором указано, что использование рассматриваемых земельных участков в целях, указанных в обращении, в данном случае не представляется возможным.

Статьями 447 и 448 Гражданского кодекса РФ установлены правила заключения договора на торгах, организация и порядок проведения торгов.

Пунктами 1, 2, 4 ст. 447 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что договор, если иное не вытекает из его существа, может быть заключен путем проведения торгов. Договор заключается с лицом, выигравшим торги. В качестве организатора торгов может выступать собственник вещи или обладатель иного имущественного права на нее. Организатором торгов также могут являться специализированная организация или иное лицо, которые действуют на основании договора с собственником вещи или обладателем иного имущественного права на нее и выступают от их имени или от своего имени, если иное не предусмотрено законом. Торги проводятся в форме аукциона или конкурса. Выигравшим торги на аукционе признается лицо, предложившее наиболее высокую цену, а по конкурсу - лицо, которое по заключению конкурсной комиссии, заранее назначенной организатором торгов, предложило лучшие условия.

В соответствии с положениями ст. 449 Гражданского кодекса РФ торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица. Признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги.

Указанные нормы входят в раздел Гражданского кодекса РФ «Общая часть обязательственного права», являются общими по отношению к специальным нормам и применяются в случае отсутствия специальных норм, какими в настоящем случае являются нормы Федерального закона от 26.10.2002 г. № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)», предусматривающие порядок реализации имущества (являющегося предметом залога) лица, признанного банкротом.

В соответствии с ч. 1 ст. 124, ч. ч. 1, 2 ст. 127 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)» принятие арбитражным судом решения о признании должника банкротом влечет за собой открытие конкурсного производства. При принятии решения о признании должника банкротом и об открытии конкурсного производства арбитражный суд утверждает конкурсного управляющего в порядке, который действует до даты завершения конкурсного производства или прекращения производства по делу о банкротстве.

В силу ч. 6 ст. 18.1 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)» продажа предмета залога в ходе конкурсного производства осуществляется в порядке, установленном статьей 138 настоящего Федерального закона.

Частью 4 ст. 138 указанного Закона предусмотрено, что продажа предмета залога осуществляется в порядке, установленном п.п. 4, 5, 8 - 19 ст. 110 и п. 3 ст. 111 настоящего Федерального закона, и с учетом положений настоящей статьи, которой, в том числе, предусмотрено, что начальная продажная цена предмета залога, порядок и условия проведения торгов, порядок и условия обеспечения сохранности предмета залога определяются конкурсным кредитором, требования которого обеспечены залогом реализуемого имущества. Указанные сведения подлежат включению арбитражным управляющим за счет средств должника в Единый федеральный реестр сведений о банкротстве не позднее чем за пятнадцать дней до даты начала продажи предмета залога на торгах.

Порядок, сроки и условия продажи имущества должника должны быть направлены на реализацию имущества должника по наиболее высокой цене и должны обеспечивать привлечение к торгам наибольшего числа потенциальных покупателей.

Частью 3 ст. 139 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)» предусмотрено, что после проведения инвентаризации и оценки имущества должника конкурсный управляющий приступает к его продаже. Продажа имущества должника осуществляется в порядке, установленном пунктами 3 - 19 статьи 110 и пунктом 3 статьи 111 настоящего Федерального закона, с учетом особенностей, установленных настоящей статьей.

В качестве организатора торгов выступает внешний управляющий или привлекаемая с согласия собрания кредиторов или комитета кредиторов для этих целей специализированная организация, оплата услуг которой осуществляется за счет предприятия должника. Указанная организация не должна являться заинтересованным лицом в отношении должника, кредиторов, внешнего управляющего.

Организатор торгов выполняет следующие функции: опубликовывает и размещает сообщение о продаже предприятия и сообщение о результатах проведения торгов; принимает заявки на участие в торгах, предложения о цене предприятия; определяет участников торгов; осуществляет проведение торгов в случае использования открытой формы представления предложений о цене предприятия; определяет победителя торгов и подписывает протокол о результатах проведения торгов; уведомляет заявителей и участников торгов о результатах проведения торгов.

Размер задатка для участия в торгах устанавливается внешним управляющим и не должен превышать двадцать процентов начальной цены продажи предприятия.

Согласно п. 2 ст. 448 Гражданского кодекса РФ, если иное не предусмотрено законом, извещение о проведении торгов должно быть опубликовано организатором не позднее, чем за тридцать дней до их проведения. Извещение должно содержать сведения о времени, месте и форме торгов, об их предмете, о существующих обременениях продаваемого имущества и о порядке проведения торгов, в том числе об оформлении участия в торгах, определении лица, выигравшего торги, а также сведения о начальной цене.

В сообщении о продаже предприятия должны содержаться: сведения о предприятии, его составе, характеристиках, описание предприятия, порядок ознакомления с предприятием; сведения о форме проведения торгов и форме представления предложений о цене предприятия; требования к участникам торгов в случае, если проводятся закрытые торги; условия конкурса в случае проведения торгов в форме конкурса; порядок, место, срок и время представления заявок на участие в торгах и предложений о цене предприятия (даты и время начала и окончания представления указанных заявок и предложений. В случае проведения торгов по продаже предприятия с использованием открытой формы представления предложений о цене предприятия время окончания представления предложений не указывается); порядок оформления участия в торгах, перечень представляемых участниками торгов документов и требования к их оформлению; размер задатка, сроки и порядок внесения задатка, реквизиты счетов, на которые вносится задаток; начальная цена продажи предприятия; величина повышения начальной цены продажи предприятия ("шаг аукциона") в случае использования открытой формы подачи предложений о цене предприятия; порядок и критерии выявления победителя торгов; дата, время и место подведения результатов торгов; порядок и срок заключения договора купли-продажи предприятия; сроки платежей, реквизиты счетов, на которые вносятся платежи; сведения об организаторе торгов, его почтовый адрес, адрес электронной почты, номер контактного телефона.

В судебном заседании представитель ответчика конкурсного управляющего подтвердила, что в 2016 г. ООО «Развитие» получало в Департаменте архитектуры и градостроительства Администрации муниципального образования г. Краснодар градостроительные планы на земельные, участки, являющиеся предметом торгов, у которых отсутствовали пятна застройки. Также подтвердила технические ошибки, допущенные при публикации сообщения.

Статья 449 Гражданского кодекса РФ определяет, что торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица. При этом согласно п. 2 ст. 449 Гражданского кодекса РФ признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги. 

В силу ч. 1 ст. 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации на истце лежит обязанность доказать не только нарушение правил проведения торгов, но и то, что именно вследствие таких нарушений торги являются недействительными, а его права и законные интересы тем самым нарушены.

С учетом представленных материалов дела и пояснений лиц, присутствующих в судебном заседании, суд приходит к выводу о том, что информация о целевом назначении земельных участков, а именно о виде разрешенного использования и возможности использования в соответствии с заявленным видом является недостоверной и противоречивой, в связи с чем в действиях организатора торгов и конкурсного управляющего имеются нарушения п. 10 ст. 110 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)», а именно при проведении торгов не указаны сведения о характеристиках имущества. 

При таких обстоятельствах исковые требования суд признает обоснованными и подлежащими удовлетворению, в связи с чем ответчик обязан возвратить истцу суммы задатков, перечисленных для участия в торгах, которые суд признает недействительными.

На основании изложенного и руководствуясь ст. 194-198 Гражданского процессуального кодекса РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 к ООО «Развитие», Конкурсному управляющему ООО «Развитие» Перекрест И.Ю., организатору торгов ООО «Центр антикризисного управления «Ховея», электронной площадке ООО «ИстКонсалтингГрупп» о признании недействительными и незаконными торгов по реализации имущества в ходе конкурсного производства удовлетворить.

Признать недействительными и незаконными торги (их результаты), проведенные организатором торгов ООО «ЦАУ «ХОВЕЯ» на ЕФРСБ, ЭТП «Аукцион-Центр» и конкурсным управляющим Перекрест И.Ю. в форме публичного предложения по продаже имущества лот №: земельный участок, кадастровый №, категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: многоэтажные и среднеэтажные жилые дома, в том числе со встроенными на 1-м этаже помещениями общественного назначения, площадь 

<

данные изъяты> кв.м., расположен по адресу: 

<

адрес>: земельный участок, кадастровый №, категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: многоэтажные и среднеэтажные жилые дома, в том числе со встроенными на 1-м этаже помещениями общественного назначения, площадь 

<

данные изъяты> кв.м., расположен по адресу: 

<

адрес>

Взыскать с ООО «ИстКонсалтингГрупп» (ЭТП «Аукцион-Центр») ИНН 

<

***>, ОРГН 1063811058277 в пользу ФИО1 сумму перечисленного задатка для участия в торгах ООО «Развитие» по лоту № в сумме 

<

данные изъяты> руб. путем зачисления на расчетный счет ФИО1.

Взыскать с ООО «ИстКонсалтингГрупп» (ЭТП «Аукцион-Центр») ИНН 

<

***>, ОРГН 1063811058277 в пользу ФИО1 сумму перечисленного задатка для участия в торгах ООО «Развитие» по лоту № в сумме 

<

данные изъяты> руб. путем зачисления на расчетный счет ФИО1.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Краснодарский краевой суд через Прикубанский районный суд г. Краснодара в течение месяца со дня его вынесения.

Председательствующий