63RS0039-01-2023-000084-03

2а-1480/2023

РЕШЕНИЕ

именем Российской Федерации

02 июня 2023 года г. Самара

Ленинский районный суд г. Самары в составе председательствующего судьи Ивановой А.И., при секретаре Ахметовой Л.И., рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело № 2а-1480/2023 по административному исковому заявлению ФИО1 к Управлению Росреестра по Самарской области о признании незаконным решения и возложении обязанности,

установил:

ФИО1 обратился в суд с вышеуказанным административным исковым заявлением к Управлению Росреестра по Самарской области о признании незаконным решения об отказе в государственной регистрации права.

В обоснование заявления указано, что 09.09.2022 истец обратился в Управление Росреестра по Самарской области с заявлением о государственной регистрации права собственности на нежилое помещение с кадастровым номером №, расположенное по адресу: 

<

адрес> 

Уведомлением от 17.11.2022 истцу отказано в государственной регистрации права по причине того, что проведенная перепланировка и переустройство нежилого помещения являются реконструкцией и заявителем не предоставлены в связи с этим документы о праве на земельный участок. Представленные разрешительные документы от Департамента градостроительства г.о Самары области Росреестром проигнорированы. 

С отказом в государственной регистрации прав истец не согласен, указывает, что ему принадлежит на праве собственности нежилое помещение по адресу: 

<

адрес> с кадастровым номером №. В соответствии с решением Ленинского районного суда г.Самары от 07.08.2008 право на данный объект было зарегистрировано как право собственности на объект незавершенный строительством. Впоследствии истцом осуществлялись работы по перепланировке и переустройству помещения с такой целью, чтобы к моменту ввода дома в эксплуатацию помещение находилось в переустроенном виде. Указанные мероприятия проводились по согласованию с заказчиком - застройщиком дома ООО «МПФ Гостиный Двор», которое осуществляло соответствующие изменения в планировку дома. Ввод в эксплуатацию дома №166 по ул.Ленинской заказчиком-застройщиком не был произведен. В 2016 году истец узнал от ООО «МПФ Гостиный Двор», что в соответствии с решением Ленинского районного суда г.Самары по исковым заявлениям жильцов дом №166 введен в эксплуатацию. Поэтому значительную часть документальной работы по оформлению переустройства принадлежащего истцу помещения ООО «МПФ Гостиный Двор» прекратило. В соответствии с действовавшим на тот момент Законом Самарской области «О градостроительной деятельности на территории Самарской области» в 2016 году истец обратился в Департамент градостроительства г.о Самара за получением соответствующего разрешения на проведение работ по переустройству и перепланировке вышеуказанного помещения, приложив необходимый пакет документов, в том числе проект по выполнению строительных мероприятий в нежилом помещении 1718/8.1-АР, выполненный МП г.Самары «Архитектурно-планировочное бюро». 23.11.2016 года истец получил от Департамента письмо №Д05-01-01/-12182-0-1, в соответствии с которым разрешения на реконструкцию не требовалось. Тем не менее, в 2017 году, истец повторно обратился в Департамент градостроительства г.о. Самара за получением разрешения на проведение работ. Такое разрешение было получено, распоряжением от 31.08.2017 № РД-2046 Департамент градостроительства г.о. Самара согласовал переустройство и перепланировку помещения в соответствии с представленным проектом. 31.08.2017 составлен акт №АП-550 приемочной комиссии о приемке завершенного переустройства и (или) перепланировки нежилого помещения. В результате проведенных работ площадь помещения увеличилась и составила 295,8 кв.м. Помещение поставлено на кадастровый учет, получен кадастровый паспорт. Таким образом, истцом был получен и предоставлен в Управление Росреестра необходимый для регистрации права пакет документов, выданный уполномоченным органом власти в лице Департамента градостроительства г.о.Самара. Кроме того, в 2022 года заявителем получены заключения о соответствии помещения требованиям строительных и санитарных норм и правил, требованиям пожарной безопасности, а также получена справка ТСЖ «Содружество» о том, что произведенными работами права и обязанности собственников МКД по ул. Ленинской,166 не нарушены. 

Ссылаясь на изложенное, просит признать незаконным решение Управления Росреестра по Самарской области от 17.11.2022 года №КУВД-001/2022-39697615/8 об отказе в государственной регистрации права собственности административного истца на нежилое помещение обшей площадью 295,8 кв.м, расположенное по адресу: 

<

адрес>, с кадастровым номером №; обязать административного ответчика осуществить государственную регистрацию права собственности на указанный объект недвижимости на основании заявления от 09.09.2022 и представленных документов.

В судебном заседании представитель административного истца по доверенности ФИО2 требования поддержал по изложенным в иске основаниям. 

Представитель Управления Росреестра по Самарской области не явился, ранее в судебном заседании возражал против удовлетворения иска по основаниям, изложенным в письменном отзыве. 

Представители заинтересованных лиц Департамента градостроительства г.о. Самара, ТСЖ "Содружество", Министерства строительства по Самарской области, Администрации Ленинского внутригородского района г.Самара в судебное заседание не явились, извещены. Департамент градостроительства г.о. Самара и Министерство строительства по Самарской области представили письменные пояснения, согласно которым рассмотрение требований оставили на усмотрение суда. 

Изучив материалы дела, заслушав пояснения лица, участвующего в деле, суд приходит к следующему.

В силу положений части 1 статьи 218, части 2 статьи 227 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее – КАС РФ) необходимым условием для удовлетворения административного иска, рассматриваемого в порядке главы 22 КАС РФ, является наличие обстоятельств, свидетельствующих о несоответствии обжалуемого решения, действий (бездействия) административного ответчика требованиям действующего законодательства и нарушении прав административного истца в результате принятия такого решения, совершения действий (бездействия). При этом на административного истца процессуальным законом возложена обязанность по доказыванию обстоятельств, свидетельствующих о нарушении его прав, а также соблюдению срока обращения в суд за защитой нарушенного права. Административный ответчик обязан доказать, что принятое им решение, действия (бездействие) соответствуют закону. 

Согласно положениям статьи 1 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества (далее - государственная регистрация прав).

Государственная регистрация прав осуществляется посредством внесения в Единый государственный реестр недвижимости записи о праве на недвижимое имущество, сведения о котором внесены в Единый государственный реестр недвижимости.

В соответствии с частью 1 статьи 14 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления, за исключением установленных настоящим Федеральным законом случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном настоящим Федеральным законом порядке. 

К заявлению о государственной регистрации прав прилагаются документы, являющиеся основанием для осуществления государственной регистрации прав (пункт 2 части 4 статьи 18 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ).

В соответствии с пунктами 5 части 1 статьи 26 Федерального закона N 218-ФЗ осуществление государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в случае, если не представлены документы, необходимые для осуществления государственной регистрации прав. 

В осуществлении государственной регистрации прав отказывается по решению государственного регистратора прав в случае, если в течение срока приостановления не устранены причины, препятствующие осуществлению государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, указанные в статье 26 настоящего Федерального закона (статья 27 Федерального закона N 218-ФЗ).

Из материалов дела следует, что в реестре прав ЕГРН содержится запись о праве собственности административного истца (№63-63-01/2352008-124 от 22.10.2008) на объект недвижимости - нежилое помещение с кадастровым номером №, площадью 172,7 кв.м, расположенное на 1-ом этаже по адресу: 

<

адрес>. 

Также в кадастре недвижимости ЕГРН содержатся сведения об объекте недвижимости - нежилом помещении с кадастровым номером №, площадью 295,8 кв.м, расположенном в подвале и на 1-ом этаже по адресу: 

<

адрес>. 

По информации ответчика, изменения в отношении технических характеристик объекта недвижимости были внесены в 2016 году и имеют статус «актуальные незасвидетельствованные» ввиду несовпадения сведений ГКН и ЕГРП об объекте недвижимости. 

09.09.2022 административный истец обратился в Управление Росреестра по Самарской области с заявлением о государственной регистрации права собственности на нежилое помещение с кадастровым номером №, площадью 295,8 кв.м, расположенное по адресу: 

<

адрес>. 

21.09.2023 регистрация права была приостановлена на основании пункта 5 части 1 статьи 26 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ, затем 26.10.2022 Управлением по результатам рассмотрения дополнительно представленных документов было вынесено уведомление о неустранении причин приостановления. 

В последующем, 17.11.2022 на основании статьи 27 данного Закона Управление отказало в государственной регистрации ввиду неустранения причин, препятствовавших регистрации. 

Приостанавливая и затем отказывая в осуществлении государственной регистрации права, административный ответчик исходил из того, что в нежилом помещении произведена реконструкция с выемкой грунта и образованием помещений нового этажа подвала, образованием новых помещений первого этажа с выходом за границы ранее существовавшего помещения, демонтажем старых и установкой новых перегородок, проведением работ в наружных стенах, при этом разрешение на ввод в эксплуатацию реконструированного объекта недвижимости, а также документы, подтверждающие права заявителя на земельный участок, расположенный под вновь возведенными помещениями подвала и первого этажа, на государственную регистрацию не представлены. 

Суд не находит оснований не согласиться с выводами административного ответчика.

В силу статьи 25 ЖК РФ переустройство жилого помещения представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт жилого помещения (часть 1), а перепланировка жилого помещения представляет собой изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт жилого помещения (часть 2). 

Переустройство и (или) перепланировка жилого помещения проводятся с соблюдением требований законодательства по согласованию с органом местного самоуправления на основании принятого им решения (часть 1 статьи 26 ЖК РФ).

В силу пункта 14 статьи 1 ГрК РФ реконструкция объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) - это изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов. 

Частью 2 статьи 51 ГрК РФ предусмотрено, что реконструкция объектов капитального строительства осуществляется на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных данной статьей. 

В соответствии с частью 1 статьи 55 ГрК РФ документом, который удостоверяет выполнение строительства, реконструкции объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, проектной документацией, а также соответствие построенного, реконструированного объекта капитального строительства градостроительному плану земельного участка, проектной документации, является разрешение на ввод объекта в эксплуатацию. 

Установлено, что разрешение на реконструкцию указанного выше объекта недвижимости, равно как и разрешение на ввод данного объекта в эксплуатацию на государственную регистрацию не были представлены. На запросы Управления в Администрацию г.о. Самара и Министерство строительства Самарской области по вопросу выдачи истцу разрешения на ввод объекта в эксплуатацию получена информация о том, что разрешение не выдавалось. 

Доводы административного истца о том, что на государственную регистрацию им представлены необходимые для регистрации документы, подтверждающие законность проведенных строительных работ, выданные Департаментом градостроительства г.о. Самара, а именно, заключение от 23.11.2016, согласно которому разрешение на реконструкцию и ввод в эксплуатацию не требуется, а также распоряжение от 31.08.2017 № РД-2046 о согласовании переустройства и (или) перепланировки помещения в соответствии с представленным проектом шифр: 1718/8.1-АР, выполненным МП г.Самары «Архитектурно-планировочное бюро», являются несостоятельными. 

В соответствии с подп. 4 п.1 Постановления Администрации городского округа Самара от 17.12.2010 N 1762 "О конкретизации полномочий Департамента градостроительства городского округа Самара в сфере градостроительной деятельности" (в редакции, действовавшей в период выдачи разрешения), в компетенцию Департамента градостроительства г.о. Самара в сфере градостроительной деятельности входило принятие решений о согласовании (отказе в согласовании) переустройства и (или) перепланировки жилых помещений. 

Вместе с тем, проект строительных работ, представленный на согласование в Департамент градостроительства г.о. Самара, предусматривал выемку грунта и образование помещений нового этажа - подвала, образование новых помещений первого этажа с выходом за границы ранее существовавшего помещения, демонтаж старых и установку новых перегородок, проведение работ в наружных стенах многоквартирного дома. В результате работ площадь нежилого помещения увеличивается с 172,7 кв.м до 295,8 кв.м. Учитывая, что предусмотренные проектом работы влекут изменения, перечисленные в пункте 14 статьи 1 ГрК РФ, в том числе, увеличение площади и объема объекта, такие работы являются реконструкцией объекта капитального строительства и, следовательно, требуют разрешения на реконструкцию. 

Апелляционным определением Верховного Суда РФ от 30.08.2016 N 46-АПГ16-10 признан недействующим со дня вступления в законную силу данного решения пункт 1 статьи 6 Закон Самарской области от 29.12.2014 N 134-ГД "О перераспределении полномочий между органами местного самоуправления и органами государственной власти Самарской области в сферах градостроительной деятельности и рекламы на территории Самарской области", в соответствии с которым органы местного самоуправления были наделены отдельными полномочиями в сфере градостроительной деятельности, в том числе по выдаче разрешений на строительство, разрешений на ввод объектов в эксплуатацию при осуществлении строительства, реконструкции объектов капитального строительства. 

В учетом указанного определения Верховного Суда РФ в Положение о министерстве строительства Самарской области внесены изменения Постановлением Правительства Самарской области от 19.09.2016 № 539, в соответствии с которыми полномочия по выдаче разрешений на строительство и разрешений на ввод объектов в эксплуатацию при осуществлении строительства, реконструкции объектов капитального строительства закреплены за министерством строительства Самарской области. 

Таким образом, на момент выдачи вышеуказанных документов, на которые ссылается административный истец, вопросы выдачи разрешения на строительство объектов капитального строительства не входили в компетенцию Департамента градостроительства г.о. Самара, в связи с чем Управление правильно не приняло во внимание документы, выданные Департаментом градостроительства г.о.Самара, фактически разрешающие реконструкцию объекта капитального строительства, при рассмотрении заявления истца о государственной регистрации права.

Также административным ответчиком обоснованно указано на необходимость получения согласия собственников помещений в многоквартирном доме на проведение работ, влекущих изменение параметров объекта капитального строительства. 

Согласно пункту 6 части 7 статьи 51 ГрК РФ к заявлению о выдаче разрешения на реконструкцию многоквартирного дома представляется решение общего собрания собственников помещений и машино-мест в многоквартирном доме, принятое в соответствии с жилищным законодательством в случае реконструкции многоквартирного дома, или, если в результате такой реконструкции произойдет уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме, согласие всех собственников помещений и машино-мест в многоквартирном доме.

В силу части 1 статьи 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в том числе: крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения (пункт 3); земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты (пункт 4). 

Собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных данным кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме (часть 2 статьи 36 ЖК РФ). Уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции (часть 3 статьи 36 ЖК РФ).

В соответствии с пунктом 1 части 2 статьи 44 ЖК РФ принятие решений о реконструкции многоквартирного дома относится к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.

Установлено, что вопрос о реконструкции нежилого помещения, расположенного в многоквартирном доме № 166 ул. Ленинская, а также о занятии части земельного участка, на котором расположен данный дом, на рассмотрение общего собрания собственников помещений в указанном многоквартирном доме не выносился, соответствующего решения не принималось. Справка, выданная ТСЖ «Содружество» о том, что произведенными работами права и обязанности собственников МКД по ул.Ленинской,166 не нарушены, не может подменять решение общего собрания. 

Представленные административным истцом заключение ООО «Самарское бюро экспертиз и исследований», заключение ФБУЗ «Центр гигиены и эпидемиологии в Самарской области», положительное заключение ООО «НПО Пожэксперт-Самаар» о независимой оценке пожарного риска, не имеют значения для разрешения настоящего административного дела, кроме того, данные документы не являлись предметом рассмотрения административного ответчика. 

При таких обстоятельствах, поскольку на государственную регистрацию не представлены документы, подтверждающие согласие собственников помещений в многоквартирном доме на реконструкцию объекта капитального строительства и занятие земельного участка, а также выданное уполномоченным органом разрешение на ввод реконструированного объекта в эксплуатацию, суд приходит к выводу, что решение Управления об отказе в государственной регистрации права соответствует нормам действующего законодательства и права и законные интересы административного истца не нарушает, в связи с чем основания для признания решения незаконным и возложения на административного ответчика обязанности осуществить государственную регистрацию права собственности на объект недвижимости отсутствуют. 

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 175, 178-180 КАС РФ, суд

РЕШИЛ:

Административное исковое заявление ФИО1 к Управлению Росреестра по Самарской области о признании незаконным решения и возложении обязанности – оставить без удовлетворения. 

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в судебную коллегию по административным делам Самарского областного суда через Ленинский районный суд г. Самары в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Судья (подпись) А.И. Иванова

Копия верна: судья

Мотивированное решение изготовлено 19.06.2023.