Дело № 3а-457/2017

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

10 июля 2017 года г. Ростов-на-Дону

Ростовский областной суд в составе судьи Рудневой О.А.,

при секретаре Найденовой З.В.,

с участием 

представителя административного ответчика Управления Росреестра по Ростовской области ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении Ростовского областного суда административное дело по административному иску Комитета по управлению муниципальным имуществом Администрации г. Новочеркасска к Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ростовской области, Управлению Росреестра по Ростовской области об оспаривании решения Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ростовской области от 26 декабря 2016 года об определении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером ..., 

у с т а н о в и л :

Комитет по управлению муниципальным имуществом Администрации г. Новочеркасска (далее по тексту также Комитет) обратился в суд с административным исковым заявлением, в котором указал, что по заявлению ФИО2 Комиссия по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ростовской области (далее – Комиссия) 26 декабря 2016 года приняла решение о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером ..., находящегося по адресу: ..., определив её в сумме 3 043 374,34 рублей. 

По мнению административного истца, отчет об оценке рыночной стоимости, на основании которого Комиссией принято решение, не соответствует положениям Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральным стандартам оценки. Принятие Комиссией оспариваемого решения повлекло существенное необоснованное снижение кадастровой стоимости земельного участка, и, как следствие, уменьшение налоговых поступлений в бюджет муниципального образования. 

Комитет просит суд признать незаконным решение Комиссии от 26 декабря 2016 года об определении кадастровой стоимости упомянутого земельного участка и восстановить в государственном реестре недвижимости ранее существовавшие сведения о кадастровой стоимости объекта в сумме 11 521 843,56 рублей.

К участию в деле в качестве административных ответчиков привлечены Комиссия и Управление Росреестра, в качестве заинтересованных лиц – ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5

В судебном заседании представитель Управления Росреестра по Ростовской области ФИО1 просил оставить административный иск без удовлетворения, полагая, что оспариваемое решение вынесено законно и обоснованно, недостатки, допущенные оценщиком при составлении отчета об оценке, являются несущественными. Отчет в целом соответствует предъявляемым требованиям, на него получено положительное экспертное заключение саморегулируемой организации оценщиков. 

Иные лица, участвующие в деле, и их представители в судебное заседание не явились. О времени и месте рассмотрения дела извещены должным образом. О невозможности присутствия представителя в судебном заседании не сообщили, доказательства уважительности причин неявки не представили, об отложении судебного разбирательства не ходатайствовали. С учетом положений ст. 150 КАС РФ суд признал возможным рассмотрение дела в отсутствие неявившихся лиц.

Выслушав объяснения представителя административного ответчика, исследовав и оценив письменные доказательства, суд находит требования Комитета подлежащими удовлетворению.

В соответствии со ст. 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими и юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, а также органами государственной власти, органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.

Комиссия создается органом, осуществляющим функции по государственной кадастровой оценке, на территории соответствующего субъекта Российской Федерации.

Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости может являться недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости или установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Решения комиссии могут быть оспорены в суде.

В случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подано на основании установления в отчете рыночной стоимости объекта недвижимости, комиссия принимает решение об определении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости или отклоняет заявление о пересмотре кадастровой стоимости в случаях, предусмотренных порядком создания и работы комиссии.

Судом установлено, что по договору аренды от 24 февраля 2010 года № 10/105, с учетом дополнительных соглашений к нему, Комитет передал в аренду ФИО2 и ФИО5 земельный участок с кадастровым номером ... площадью 2 437 кв.метров из категории земель населенных пунктов, предназначенный для использования под мини-пекарню, магазин и складские помещения (позднее – для размещения объектов розничной торговли), расположенный по адресу: .... 

После пересмотра кадастровой стоимости земельного участка он был реализован. 9 марта 2017 года зарегистрировано право общей долевой собственности на указанный земельный участок за ФИО3, ФИО2, ФИО4, ФИО5

Расчет арендной платы по условиям договора производился из кадастровой стоимости земельного участка. Она же является базой для начисления земельного налога после передачи участка в собственность граждан. Названные платежи поступают в бюджет муниципального образования.

Комитет обратился в суд с защиту интересов муниципального образования в рамках полномочий, закрепленных в Положении о нем, утвержденными решением Городской Думы г. Новочеркасска от 27 октября 2006 года № 173 (с последующими изменениями и дополнениями) и с учетом правовых позиций, содержащихся в постановлении Конституционного Суда Российской Федерации от 5 июля 2016 года № 15-П.

До пересмотра кадастровой стоимости решением Комиссии она была определена органом кадастрового учета в порядке, установленном ст. 24.19 Федерального закона № 135-ФЗ, по состоянию на 23 сентября 2016 года в сумме 11 521 843,56 рублей.

16 декабря 2016 года один из арендаторов ФИО2 обратился в Комиссию с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка на основании установления его рыночной стоимости, представив при этом отчет об оценке от 1 декабря 2016 года № 107-2016, составленный оценщиком ...., согласно которому по состоянию на 23 сентября 2016 года рыночная стоимость земельного участка определена в сумме 3 043 374,34 рублей. В Комиссию было также представлено положительное экспертное заключение на отчет, составленное экспертом саморегулируемой организацией «Российское общество оценщиков» 13 декабря 2016 года.

26 декабря 2016 года Комиссия, рассмотрев заявление ФИО2, и, сделав вывод, что представленный отчет соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности, вынесла решение об определении кадастровой стоимости объекта в сумме, указанной в отчете об оценке, снизив при этом кадастровую стоимость земельного участка на 73,6%. 

Протоколом № 29 заседания Комиссии от 26 декабря 2016 года, приказами Росреестра о создании Комиссии и изменении её состава подтверждено, что оспариваемое административным истцом решение принято Комиссией в полномочном составе, при наличии кворума, с соблюдением процедурных требований, порядка голосования, установленных Порядком создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, утвержденным приказом Минэкономразвития России от 4 мая 2012 № 263 (далее по тексту – Порядок). 

Оценив принятое Комиссией решение с точки зрения его обоснованности и соответствия закону, суд приходит к выводу о том, что это решение вынесено с нарушением нормативных правовых актов, регулирующих вопросы, связанные с оспариванием результатов определения кадастровой стоимости, и нарушает права и законные интересы Комитета, представляющего интересы муниципального образования и выполняющего функции арендодателя земельных участков. 

Из буквального толкования п. 20 Порядка следует, что Комиссия наделена полномочиями по проверке представленных отчета об оценке рыночной стоимости и положительного экспертного заключения на отчет и вправе принять решение об определении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости только в том случае, если отчет об оценке соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности.

Наличие положительного заключения саморегулируемой организации оценщиков на отчет само по себе не препятствует его критической оценке.

Несоответствие отчета об оценке от 1 декабря 2016 года, составленного оценщиком ...., предъявляемым требованиям подтверждается содержанием отчета и заключением судебной экспертизы от 26 мая 2017 года № 386-Э/2017, проведенной по назначению суда экспертом ООО «Экспертное бюро оценки и консалтинга» ...

По результатам судебной экспертизы экспертом ... сделан вывод о том, что указанный отчет об оценке не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности, в том числе допущены нарушения требований ст. 11 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральных стандартов оценки (п. 11 ФСО № 3, п. 11 ФСО № 7), предъявляемых к форме и содержанию отчета, описанию объекта оценки, методам расчета рыночной стоимости конкретного объекта оценки, отбору аналогов, применению корректировок и иные нарушения, влияющие на определение итоговой величины рыночной стоимости. Факторы, влияющие на стоимость объекта оценки, определены верно, ошибки при выполнении математических действий не допускались. Информация, использованная оценщиком, не в полной мере является достоверной, достаточной и проверяемой. Рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером ..., определенная в отчете об оценке от 1 декабря 2016 года, не подтверждается.

В числе иных замечаний по отчету экспертом указано на неточность приведенной оценщиком информации о разрешенном использовании земельного участка, правах на объект оценки, составе инженерных коммуникаций. Оценщик указал в отчете дату осмотра объекта, однако не привел сведения о его результатах, не приложил фототаблицы.

В качестве объектов сравнения оценщик использовал объекты, находящиеся в г. Аксае и земельные участки, расположенные за пределами населенных пунктов. Оценщик не провел анализ рынка земельных участков в г. Новочеркасске, где находится предмет оценки, не провел и должный анализ соответствующего сегмента рынка. При отказе от корректировки на вид использования оценщиком не учтено отличие объекта оценки и аналога № 3 по этому параметру. При многократной разнице в площадях объекта оценки и объектов-аналогов оценщик необоснованно не провел корректировку по данному признаку. Экономически необоснованными являются размеры примененных корректировок на дату продажи, на местоположение. При дате оценки 23 сентября 2016 года оценщиком использованы аналоги, предлагавшиеся к продаже более чем за три года до этого. Перечисленные нарушения в своей совокупности повлияли на итоговую величину рыночной стоимости.

В заключении эксперта приведена подборка объявлений за период, предшествующий дате оценки, из которого видно, что предложения о продаже земельных участков под коммерческую застройку в г. Новочеркасске в соответствующий период имелись в количестве, достаточном для проведения надлежащего анализа рынка недвижимости в конкретных населенном пункте и сегменте. 

На основании проведенных расчетов судебным экспертом сделан вывод о том, что рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 23 сентября 2016 года находилась в интервале от 4 216 205 рублей до 5 366 079 рублей. Оценщик определил её существенно ниже этого интервала в сумме 3 043 374,34 рублей.

Оснований не согласиться с выводами судебного эксперта суд не усматривает, поскольку они достаточно убедительны и мотивированы, объективно подтверждены исследованными судом доказательствами.

Таким образом, суд признает, что оспариваемое решение Комиссии вынесено необоснованно, без надлежащей оценки содержания представленного отчета об оценке.

Восстановление прав административного истца в данном случае возможно путем исключения из государственного реестра недвижимости сведений о размере кадастровой стоимости земельного участка, определенном решением Комиссии от 26 декабря 2016 года, и восстановления в реестре сведений о существовавшем ранее размере кадастровой стоимости объекта.

На основании ст. 111 КАС РФ, с учетом разъяснений, изложенных в абзаце шестом п. 31 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28, судебные расходы подлежат взысканию с Управления Росреестра по Ростовской области за счет казны.

ООО «Экспертное бюро оценки и консалтинга» представило финансово-экономическое обоснование стоимости проведенной экспертизы в размере 30 000 рублей. 

Размер оплаты, по мнению суда, определен экспертным учреждением обоснованно, с учетом степени сложности и объема проделанной работы, времени, объективно необходимого на проведение экспертного исследования и составление заключения. Названная сумма находится в пределах диапазона сложившихся цен на экспертные услуги подобного рода в регионе и подлежит взысканию в пользу экспертного учреждения.

Руководствуясь ст. 177, 180, 227 КАС Российской Федерации, суд

р е ш и л :

Признать не соответствующим нормативным правовым актам и нарушающим права, свободы и законные интересы административного истца решение Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ростовской области от 26 декабря 2016 года об определении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером ..., местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, адрес ориентира: ..., в соответствии с отчетом об оценке от 1 декабря 2016 года № 107-2016, составленным оценщиком ...., в сумме 3 043 374,34 рублей.

Исключить из Единого государственного реестра недвижимости сведения об определенной решением Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ростовской области от 26 декабря 2016 года кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером ... в сумме 3 043 374,34 рублей, восстановив сведения о ранее существовавшей кадастровой стоимости объекта в размере 11 521 843,56 рублей.

Взыскать с Управления Росреестра по Ростовской области за счет казны Российской Федерации в пользу ООО «Экспертное бюро оценки и консалтинга» оплату за проведенную судебную экспертизу в сумме 30 000 рублей.

На решение могут быть поданы апелляционные жалобы в апелляционную инстанцию Ростовского областного суда в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья О.А.Руднева

Решение в окончательной форме принято 14 июля 2017 года.

Судья О.А.Руднева